À première vue, un déficit, ce n’est pas bon signe … Et pourtant ! Le déficit foncier a un intérêt fiscal et économique important. En effet, ce dispositif légal de défiscalisation permet aux particuliers de déduire les travaux réalisés dans leur bien locatif. Le législateur entend ainsi favoriser la rénovation du bâti ancien sur le marché locatif.

Si ce dispositif existe depuis 1993, il connaît une nouvelle dynamique depuis que le gouvernement a fait de la lutte contre les passoires énergétiques son fer de lance. Dans cet article, on vous explique l’intérêt du déficit foncier, comment il fonctionne et les opportunités à saisir d’ici 2025.

Qu’est-ce que le déficit foncier ? La défiscalisation des charges

Vous réalisez un déficit foncier lorsque les charges (notamment les travaux) afférentes à un bien immobilier loué sont supérieures aux recettes (loyers).

Toutefois, l’opération présente un intérêt fiscal puisque vous allez pouvoir déduire ce résultat négatif de :

  • vos autres revenus fonciers ; si vous avez d’autres biens en location,
  • votre revenu global, sous certaines conditions et limites. Pour mémoire, votre revenu global est composé de tous les autres revenus de votre foyer fiscal (salaires, pensions de retraite, bénéfices industriels et commerciaux, etc).

Notez que la défiscalisation avec le déficit foncier est efficace si vous percevez d’autres revenus imposables au barème progressif, comme par exemple des salaires, des pensions de retraite, des revenus commerciaux ou de profession libérale. Si vous vivez uniquement de revenus fonciers, vous pourrez toutefois déduire toutes les charges des autres recettes locatives afin de ne pas payer d’impôts.

À savoir : le régime du déficit foncier n’est possible que si vous faites de la location nue et que vous optez pour le régime réel. En effet, le régime micro-foncier permet seulement de déduire un abattement de 30% sur les recettes. Lorsque les charges représentent plus de 30% des recettes, ce régime n’a pas d’intérêt pour vous.

Quel est l’avantage fiscal du déficit foncier ?

déficit foncier

L’imputation sur le revenu global

Si vous générez un déficit foncier, vous pouvez l’imputer sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros chaque année. Une condition doit tout de même être respectée : vous devez louer le bien pendant 3 ans.

⚠️ Attention, certaines charges ne sont pas déductibles :

  • les travaux qui ne concourent pas à la réparation, l’entretien ou l’amélioration du bien. Tel est le cas des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, qui ne sont jamais déductibles.
  • les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles du revenu global, qui sont seulement des revenus fonciers (voir l’exemple d’application plus bas).

Doublez votre déficit foncier en 2024 et 2025 !

Jusqu’en 2025, vous pouvez doubler le déficit imputable si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique ! C’est donc un maximum de déduction de 21 400 euros sur votre revenu global chaque année.

Le déficit foncier au-delà du plafond est reportable

Si votre déficit est supérieur à 10 700 ou 21 400 euros, le reliquat n’est pas perdu : il est reportable sur vos revenus fonciers des 10 prochaines années.

À savoir : le régime du déficit foncier développé ici ne s’applique pas aux biens immobiliers relevant des régimes spéciaux (Périssol, Cosse ancien). Il existe également un dispositif beaucoup plus avantageux pour les travaux sur les monuments historiques. On vous en dit plus ici.

Exemple de calcul du déficit foncier

Situation de l’investisseur

Vous investissez cette année dans un bien et vous réalisez des travaux. Ce bien est ensuite loué à la fin de l’année. Voici les données de notre exemple :

Achat immobilier année N200 000 €
Intérêts d'emprunt année N8 000 €
Travaux de rénovation énergétiques*30 000 €
Loyers année N2 000 €
Salaire imposable70 000 €
TMI du foyer30%
* Ces travaux de rénovation énergétique sont déductibles (changement de la chaudière, des fenêtres).

Imputation des déficits et calcul des économies d’impôt

Procédons en 3 étapes :

1 – Calcul des revenus fonciers imposables en année N

Les intérêts d'emprunt sont réputés compenser en premier les revenus fonciers. Ensuite viennent s’imputer toutes les autres charges, par exemple les travaux.

Les revenus fonciers étant inférieurs aux charges d'emprunt, les revenus fonciers imposables sont donc nuls en année N :

Revenus fonciers imposables l’année des travaux*0 € (2000 – 8000)
* si x < 0 alors x = 0

2 – Retraitement et imputation sur le revenu global

Attention, les intérêts sont imputables uniquement sur les revenus fonciers et non pas sur le revenu global.

Le déficit foncier imputable sur le revenu global doit donc être retraités et seuls les travaux sont donc déductibles du revenu global, dans la limite de 21 400 euros cette année :

Montant des travaux déductibles30 000 €
Déficit foncier imputable sur le revenu global21 400 €
Revenu global après imputation du déficit foncier48 600 € (70 000 € – 21 400 €)
Déficit issu des travaux reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes8 600 € (30 000 € – 21 400 €)

Enfin, l’économie réalisée dépend de la TMI du foyer, qui est ici de 30% :

Economie d’impôt générée par les travaux en année N6 420 € (21 400 x 30%)

3 – Calcul du déficit foncier reportable

Déficit issus des intérêts d'emprunt imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 prochaines années8000 – 2000 = 6000 €
Déficit issu des travaux reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes30 000 € – 21 400 € = 8 600 €
Total du déficit foncier reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans14 600

➡️ L’acquisition d’un bien avec travaux vous permet de vous constituer un patrimoine et de :

  • générer une économie d’impôt de 6 420 € l’année de réalisation des travaux,
  • percevoir jusqu’à 14 600 € de loyers en exonération d’impôts.

Astuce pour calculer rapidement l’impact fiscal réel du déficit foncier

Pour calculer l’impact final du déficit foncier sur votre fiscalité :

montant\ des \ travaux\ déductibles\times TMI

Par exemple, si votre foyer fiscal relève de la tranche marginale d’imposition à 45% :

  • vous économiserez au maximum 4 815 euros d’impôt sur le revenu chaque année (soit 10 700 euros x 45%),
  • et jusqu’à 9 630 euros pour les travaux de rénovation énergétique (soit 21 400 euros x 45%).

Traitement des déficits fonciers reportables au cas par cas

Lorsque vous réalisez un déficit foncier au cours d’une année fiscale, plusieurs situations peuvent se présenter :

déficit foncier traitement cas par cas

1 – Votre déficit foncier est inférieur aux limites d’imputations annuelles

Dans ce cas, vous imputez l’intégralité du déficit au titre d’une seule année fiscale. L’année suivante, vous pouvez parfaitement réaliser de nouveaux travaux et renouveler la déduction des travaux.

2 – Votre déficit foncier est supérieur aux limites d’imputation annuelles (10 700 euros ou 21 400 euros)

Vous imputez le déficit foncier sur votre revenu global jusqu’aux limites légales. Mais le reste n’est pas perdu ! En effet, le déficit foncier déductible du revenu global qui excède 10 700 euros ou 21 400 euros est imputable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

3 – Votre revenu global est inférieur au déficit foncier

Si votre revenu global de l’année fiscale ne permet pas d’absorber le déficit foncier généré, le reliquat est reportable sur votre revenu global généré les 6 prochaines années.

Les charges et travaux déductibles des revenus fonciers

Liste des charges locatives déductibles

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges locatives suivantes :

  • vos frais de gestion et d’administration du bien (conciergerie, agence immobilière, syndic de copropriété, …),
  • impôts et taxes liés au logement et non récupérables auprès du locataire (la taxe foncière notamment),
  • provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété,
  • toutes les charges locatives non récupéreées auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ,
  • vos primes d’assurance,
  • et bien sûr les intérêts et frais d’emprunt,
  • enfin, l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire.

Les travaux déductibles

Dispositif commun

Au titre dispositif commun de déduction à hauteur de 10 700 euros, seuls sont déductibles certains travaux :

  • réparation,
  • d’entretien,
  • d’amélioration.

❌ En revanche, les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent en revanche pas être déduits de votre revenu foncier.

À savoir : les travaux déductibles sont ceux qui sont effectivement payés par le propriétaire au cours d’une année fiscale. Un simple devis ou une facture ne suffisent pas si vous n’avez pas encore effectué le paiement.

✅ Opportunité de rénovation jusqu’en 2025

Certains travaux de rénovation ouvrent droit à une déduction de 21 400 euros de votre revenu global :

  • Les travaux doivent permettre au logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025,
  • ils sont payés entre le 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025.

La liste exhaustive des dépenses éligibles figure à l’article D319-17 du Code de la construction et de l’habitat.

Notez que l’installation d’une chaudière à très haute performance énergétique n’est pas déductible …

La revente du bien dans les 3 ans

Lorsque vous imputez un déficit foncier sur votre revenu global au titre d’une année, le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation.

Par exemple, si vous déduisez un déficit foncier en 2024, vous devez louer le bien jusqu’au 31 décembre 2027.

A défaut, l’avantage fiscal est remis en cause et vous devrez peut-être des sommes aux impôts (sauf en cas d’expropriation ou de fusion de SCPI).

En conséquence, vous perdez l’avantage fiscal si vous vendez votre bien dans les 3 ans.

Et attention, cela vaut aussi pour les événements suivants :

  • affectation à la location meublée,
  • affectation à la résidence principale,
  • logement laissé vacant. L’administration fiscale permet une tolérance de vacation entre deux locataires, à condition que vous puissiez justifier des diligences effectuées pour rechercher un nouveau locataire (annonces, loyer et conditions de location non dissuasives, etc.).

À savoir : il n’y pas de reprise de l’avantage fiscal lorsque le propriétaire ou son conjoint ou partenaire de pacs est affecté par :

  • une invalidité de 2ème et 3ème catégorie (incapacité absolue d’exercer une profession quelconque),
  • un licenciement,
  • le décès d’un des membres du couple.

SCPI de déficit foncier

Si vous ne souhaitez pas engager votre temps et trop d’argent dans l’acquisition d’un bien avec des travaux, il existe des SCPI de déficit foncier.

Les SCPI sont des sociétés d’investissement qui collectent l’épargne des particuliers et investissent dans des biens immobiliers qui seront loués, après avoir effectué les travaux.

Cela permet de mutualiser le risque en investissant dans plusieurs types de biens. Enfin, vous n’êtes pas obligé d’engager toutes votre capacité d’épargne pour investir dans ce type de placement.

Néanmoins, les SCPI de déficit foncier offrent des performances parfois peu satisfaisantes et souvent inférieures à d’autres types d’investissements. Il faut alors être vigilant sur la stratégie d’investissement adoptée par la société et effectuer des comparaisons entre les différents actifs en prenant en compte l’impact fiscal.

Conclusions

Le déficit foncier permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier tout en déduisant les travaux de leur revenu global (dans une certaine limite). Le reliquat, ainsi que les intérêts d'emprunt, sont imputables sur les revenus fonciers pendant les 10 années suivantes.

Donc :

➡️ Si vous avez un bien locatif qui nécessite des travaux de rénovation énergétique, engagez les travaux sans attendre ou vendez !

➡️ Si vous souhaitez investir, l’acquisition d’un bien et la réalisation de travaux peut s’avérer judicieuse actuellement en raison de la présence de nombreuses passoires énergétiques sur le marché. Négociez le prix et faites des simulations pour évaluer les rendements du bien.

➡️ Si votre objectif est de réduire vos impôts en investissant un peu dans l’immobilier, sans avoir à gérer toutes ces contraintes, il est possible d’opter pour les SCPI de déficit foncier.

Enfin, ayez en tête qu’un investissement immobilier est toujours un investissement à long terme. N’attendez pas des rendements immédiats !

Mona
Les conseils de Mona

Pour les très hauts revenus, envisagez un investissement en monument historique : les travaux sont déductibles de votre revenu global sans aucune limite !

Questions fréquentes

Que devient le déficit foncier en cas de vente ?

Si vous vendez le bien avant le 31 décembre de N+3 (N étant l’année d’imputation du déficit), vous perdez l’avantage fiscal. L’administration va recalculer vos revenus les 3 années précédant la vente, en ne déduisant pas le déficit global. L’économie d’impôt en résultant devra être remboursée, avec des pénalités.

Comment créer un déficit foncier ?

Soit en faisant des travaux sur un bien que vous louez ou que vous achetez pour louer, soit en achetant des parts de SCPI de déficit foncier.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Lorsque vous effectuez certains travaux sur un bien immobilier, vous pouvez déduire ces montants des revenus locatifs bien entendu, mais également de vos autres revenus (salaires, retraite, etc). La déduction est limitée à 10 700 euros au titre de l’année de paiement des travaux, ou 21 400 euros si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique éligibles. Le reliquat va venir en déduction des revenus fonciers que vous génèrerez les 10 années suivantes.