Grâce aux SCPI de défiscalisation, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôts normalement attribuée aux investissements locatif en direct (Pinel, Denormandie, Malraux, etc.) Comment fonctionnent les SCPI fiscales ? Quels sont leurs avantages et leurs inconvénients ? On vous donne notre avis dans cet article.

Retrouvez notre article dédié pour connaître le fonctionnement général des SCPI. Et si vous êtes à la recherche d’une solution pour défiscaliser, consultez notre comparatif des solutions pour réduire vos impôts !

Comment fonctionnent les SCPI de défiscalisation ?

Les SCPI dites “de défiscalisation” vous permettent d’investir de manière indirecte dans l’immobilier et de bénéficier de réduction d’impôt. Les associés de la SCPI profitent, en effet, du même dispositif de défiscalisation mis en place par l’Etat que s’ils optaient pour un investissement immobilier direct. 

Afin d’être éligible, la SCPI doit toutefois veiller à respecter un certain nombre de critères et de contraintes. Notamment, en matière de choix du type de bien ou encore de la sélection des locataires. Par exemple, dans le cadre d’une SCPI en loi Pinel, les logements doivent se situer en zone tendue et être proposés à des locataires dont les revenus ne dépassent pas les plafonds définis. Cela peut venir freiner sa rentabilité.

Les différentes SCPI de défiscalisation

Il existe tout un panel de SCPI de défiscalisation. Ainsi, vous pouvez opter pour le dispositif le plus adapté à votre propre situation patrimoniale.

  • La SCPI loi Malraux permet de bénéficier de réduction d’impôt au titre des travaux réalisés sur des biens dans des secteurs historiques sauvegardés, dans certaines villes françaises.
  • La SCPI loi Pinel investit dans une multitude de biens neufs situés en zone tendue, c’est-à-dire, en pénurie de logements.
  • La SCPI loi Denormandie investit dans des biens anciens à réhabiliter, avec un principe fiscal similaire à celui du Pinel. 
  • La SCPI de déficit foncier permet de déduire le montant des travaux et réparations des revenus fonciers. 
  • La SCPI en démembrement de propriété est un système où la perception des loyers est différée. Ainsi, vous vous constituez un capital, en évitant la fiscalité liée aux revenus perçus. Vous assurez ainsi des revenus complémentaires ultérieurement, par exemple, au moment de la retraite.

Notez que les avantages fiscaux obtenus grâce à la loi Denormandie et la loi Pinel entrent dans le plafond global des niches fiscales, lequel limite vos réduction d’impôts à 10 000 €, tout dispositif confondu.

SCPI fiscales : les avantages et inconvénients

Avantages fiscaux, rendements, durée d’engagement, les SCPI fiscales comportent à la fois des points forts et des points faibles. À vous de peser le pour et le contre avant de souscrire !

Une réduction d’impôt alléchante

Vous pouvez souscrire à une SCPI fiscale jusqu’aux derniers jours de décembre de l’année en cours et la défiscalisation prend effet au jour de la souscription. De quoi vous permettre de gommer vos impôts sur le revenu en fin d’année. Cela a l’avantage d’être simple à mettre en œuvre.

La réduction d’impôt dépend du type de SCPI. Les régimes applicables au véhicule SCPI sont des répliques exactes des dispositifs de défiscalisation en direct. Ainsi une SCPI Pinel, vous donnera droit une réduction d’impôt maximale de 21%, lissée sur 12 années.

La simplicité d’un placement financier

Avec une SCPI fiscale, vous accédez à l’immobilier de défiscalisation sans contrainte de gestion. Vous n’avez rien à faire, ou presque !

Compris entre 5 000 et 10 000€, le ticket d’entrée des SCPI fiscales est modeste. Il est bien plus faible que celui de l’investissement de défiscalisation en direct. 

La SCPI fiscale est plus diversifiée

Avec les SCPI fiscales, vous profitez d’un placement collectif. Le portefeuille de la SCPI est composé de différents immeubles d’habitation loués à plusieurs locataires. Ainsi, les risques d’impayés ou de dévalorisation des biens sont dilués.

Un rendement très modeste

La performance affichée par les SCPI fiscales peut être supérieure à celle des livrets réglementés ou à celle des fonds euros de l‘assurance-vie. Mais elle est très inférieure à celle des SCPI classiques.

Vous pouvez espérer un rendement compris entre 0 et 2,5% par an pour une SCPI fiscale, contre plus de 4% de rendement, en moyenne, pour une SCPI classique.

La SCPI fiscale est un produit de niche

Alors que les SCPI de rendement sont abondantes sur le marché, les SCPI fiscales sont rares. Elles ne constituent, pour l’heure, qu’une niche. Au dernier trimestre 2020, seules 7 étaient en effet ouvertes à la souscription.

Une liquidité limitée

L’avantage fiscal n’est pas transmissible. La liquidité d’une SCPI fiscale est donc très réduite, voire inexistante. N’espérez pas pouvoir récupérer le montant de votre investissement dans des conditions favorables avant le dénouement de la SCPI.

Un placement de long terme

La SCPI de défiscalisation nécessite une mobilisation longue de votre épargne et se révèle adaptée à une stratégie à long terme. Par exemple, dans le cadre d’une SCPI Pinel, l’attribution de l’avantage fiscal est conditionnée à la conservation des parts entre 6 et 12 ans.

Un délai supplémentaire est requis, le temps de liquider les actifs et de récupérer la mise. De plus, il faut compter un délai initial allant de 2 à 3 ans pour que la société de gestion réalise la collecte.

Dans le cadre d’une SCPI Pinel ou Denormandie, attention à bien respecter l’engagement sur la durée. À défaut, l’administration fiscale peut remettre en cause l’avantage accordé et vous en demander le remboursement.

Des frais élevés

Comme pour toutes les SCPI, les frais d’entrée et les frais de gestion sont élevés. Comptez a minima 10% de frais d’entrée (frais de notaires compris) pour souscrire à une SCPI fiscale.

Cela impacte nécessairement la rentabilité globale de votre investissement.

Peu de visibilité

Dans le cadre d’une SCPI fiscale, vous n’avez pas la main sur le choix des actifs. Les premiers immeubles sont présentés au moment de la souscription. Mais en général, il y a moins de visibilité concernant les achats suivants.

Quelles alternatives aux SCPI Fiscales ?

Si vous cherchez à réduire vos impôts, vous n’êtes pas obligé de vous cantonner à l’immobilier. Si vous ne souhaitez pas vous impliquer personnellement dans la gestion d’un bien, il peut être intéressant d’élargir votre spectre aux placements financiers ouvrant droit à une réduction d’IR :

Contrairement à l’immobilier de défiscalisation, qui requière une implication de votre part pour gérer la location et les travaux éventuels, ces placements financiers sont relativement simples à mettre en œuvre. On vous en dit plus dans notre comparatif des dispositifs de défiscalisation.