Photo de bâtiment avec des plantes pour illustrer les SCPI ISR

Depuis 2016, les pouvoirs publics ont mis en place un label permettant de reconnaître facilement un Investissement Socialement Responsable : le label ISR. Et s’il était réservé à l’origine aux fonds d’investissement, le label ISR est désormais accessible aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et OPCI, depuis octobre 2020.

Ainsi, il est aujourd’hui facile de donner du sens à son épargne, en investissant dans une économie plus « verte » et tournée vers le développement durable.

➡️ Alors quelles sont les meilleures SCPI ISR et comment les choisir ? Voici notre sélection !

Qu’est-ce qu’une SCPI ISR ?

Une SCPI est une structure de gestion immobilière ayant pour but d’acquérir et d’administrer un patrimoine immobilier.

Les loyers générés par ces immeubles sont ensuite redistribués aux investisseurs de la SCPI (appelés associés) sous forme de dividendes, au prorata du nombre de parts qu’ils possèdent. Et après déduction des frais de gestion (cf. les frais des SCPI).

Une SCPI ISR est une SCPI qui intègre des critères environnementaux et sociaux dans ses décisions d’investissement et dans la gestion de son parc immobilier, par exemple, en réalisant des travaux d’isolation, en choisissant les immeubles avec la meilleure efficacité énergétique, ou encore en investissant dans des logements sociaux.

➡️ Retrouvez notre classement et comparatif des meilleures SCPI.

Le label ISR et les SCPI

Logo du label ISR, que vous pourrez retrouver sur les pages des SCPI labellisées

Depuis 2020, les SCPI peuvent recevoir le label ISR qui permet de reconnaître en un coup d’œil les entreprises ayant de bonnes pratiques Environnementales, Sociales et de Gouvernance (ESG). Obtenu pour 3 ans, ce label impose aux SCPI de se plier à de nombreuses exigences, notamment :

  • Définir précisément leurs objectifs ESG ;
  • Déterminer une méthodologie rigoureuse pour analyser la performance ESG de son patrimoine immobilier, particulièrement en phase d’acquisition ;
  • Détailler comment cette méthodologie a été utilisée pour leurs décisions d’investissement et de gestions ;
  • Communiquer en toute transparence sur sa stratégie ESG, le respect de ses engagements et ses résultats ;
  • Suivre et mesurer l’impact de leur politique ESG ;
  • Mettre en œuvre les moyens nécessaires pour engager les locataires, gestionnaires d’immeuble et prestataires dans leur démarche ESG.

➡️ En synthèse, décrocher le titre de SCPI ISR est tout de même contraignant et c’est une excellente chose ! Cela prouve le sérieux de ce label ainsi qu’un réel engagement de la part des sociétés de gestion souhaitant utiliser cette appellation.

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Un investissement en accord avec vos valeurs

Comment se traduit la politique ESG d’une SCPI ISR ? Voici quelques exemples concrets.

Les bonnes pratiques environnementales

Panneaux solaires installés sur le toit d'un immeuble : exemple d'action mise en œuvre par une SCPI ISR
Panneaux solaires installés sur le toit d’un immeuble

Afin de pouvoir vous donner une idée des actions menées par les SCPI pour améliorer leur impact écologique, prenons 3 exemples avec l’excellente SCPI ISR Iroko Zen.

scpi isr liste comparatif meilleurs
Ensemble de bureaux loués par Pôle Emploi à Reims.

Le remplacement des ampoules intérieures comme extérieures par des LED peut sembler anecdotique. Et pourtant, à l’échelle d’un ensemble de bureaux l’impact est visible : cela a permis de réduire la consommation énergétique du bâtiment de 7,50%. Budget des travaux : 23 424 € HT.

scpi isr liste comparatif meilleurs
Bâtiment d’activité sis à Saint-Maur, France.

De même, programmer l’arrêt automatique des éclairages, du chauffage et de l’extracteur d’air des sanitaires lorsque cet entrepôt n’est pas occupé a eu pour conséquence de réduire la consommation énergétique de presque 17% et les émissions de Gaz à Effet de Serre (GES) de plus de 15,50% ! Et pour un budget de seulement 6 000 € HT.

scpi isr liste comparatif meilleurs
Ensemble de bureaux situés en Espagne, à Madrid.

Dernier exemple : des panneaux photovoltaïques ont été installés sur les toits de cet ensemble de bureaux Madrilène. Résultat : une réduction de la consommation énergétique de plus de 78% et d’émission de GES de plus de 43% ! Un investissement de 39 236€ HT qui devrait rapidement s’amortir.

Plus d’informations dans notre avis sur IROKO ZEN.

Enfin, on peut également citer des travaux d’amélioration de l’isolation thermique ou encore une meilleure gestion des déchets. En bref, toute action pour limiter les émissions de CO² qui soit mesurable et comparable. D’ailleurs, ces mesures sont également liées à la partie Sociale de l’ESG.

Les actions sociales des SCPI ISR

Photo de personnes à vélo, illustrant que l'accès aux "mobilités douces" est important lorsqu'une SCPI ISR investit dans un immeuble
L’accès aux « mobilités douces » est déterminant lorsqu’une SCPI ISR investit dans un immeuble

Pour vous illustrer l’impact bénéfique qu’une SCPI ISR peut avoir sur le volet social, prenons l’exemple de Remake Live :

Exemple de logement social acheté à Lyon par la SCPI ISR Remake Live
Remake Live a acquis ces logements sociaux fin 2022.
  • La SCPI s’engage à investir 5 à 10% de sa collecte dans l’immobilier social, sans logique de performance. Par exemple des logements sociaux, des hébergements d’urgence ou encore des locaux mis à disposition d’entreprises solidaires d’utilité sociale (Cf. ci-dessus).
  • Ainsi, Remake Live favorise l’accès aux logements pour les plus démunis dans les zones tendues.
  • Remake Live s’engage également à assurer la santé, la sécurité et le bien-être des locataires, comme des occupants : l’accès aux personnes à mobilité réduite, à la lumière naturelle, le contrôle de température intérieure, la création d’espaces détente…
  • Enfin, la SCPI privilégie les immeubles donnant l’accès aux « mobilités douces ». Et peut également les encourager avec l’installation d’un parking à vélos ou de borne de recharge électrique.

En substance, l’aspect social d’une SCPI ISR concerne tout ce qui rend la vie plus confortable et permet de réduire nos émissions de CO².

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La gouvernance au sein des SCPI ISR

Photo de réunion avec de nombreuses femmes, afin d'illustrer le critère de diversité pris en compte par certaines SCPI ISR
Diversité, inclusion ou encore parité homme-femme font partie des critères ESG

La Gouvernance concerne un ensemble de décisions, de règles et de pratiques visant à assurer le bon fonctionnement d’une société. Cela inclut également les organes chargés de prendre ces décisions, de les mettre en œuvre et de les contrôler.

✅ Ainsi, une SCPI ISR doit mettre en œuvre une politique de Gouvernance vertueuse, comme par exemple :

  • Une bonne relation avec ses prestataires, afin qu’ils adhèrent à la charte ESG et intègrent des critères ESG avec tous leurs clients.
  • De même avec les locataires : sensibilisation aux thématiques ESG (webinaires, formations, distribution d’imprimés…), organisation de comités verts, intégration de clauses « vertes » dans le bail, etc…
  • Prendre en compte la résilience climatique du patrimoine de la SCPI et anticiper les risques à venir dans les prochaines décennies.
  • Valoriser les circuits courts (économie locale) et l’économie circulaire, comme la réutilisation de matériaux.
  • Privilégier les activités contribuant au développement durable de la société (santé, services publics, éducation…).

➡️ En bref, les SCPI ISR vous permettent de soutenir la transition vers un monde plus juste et durable grâce à un label garanti par l’Etat.

Si vous êtes particulièrement sensible à la finance durable, retrouvez notre sélection des meilleurs placements verts, écoresponsables et ISR.

Comment souscrire à une SCPI ISR ?

Pour souscrire à une SCPI, vous pouvez réaliser votre investissement en direct :

  • Via un courtier en placement spécialisé comme Louve Invest ou encore France SCPI, qui distribue des SCPI depuis plus de dix ans maintenant
  • Ou via un courtier plus généraliste comme Linxea.

Dans ce cas, vos parts de SCPI seront conservées dans un compte titre ordinaire (CTO).

Mais vous pouvez également souscrire à des parts de SCPI ISR grâce à une assurance vie, comme :


Linxea Spirit 2

Linxea Spirit 2

Frais au plancher, bourse et immobilier : excellent contrat multifonction !


  • Fonds euros : 3,13% en 2023
  • Versement minimal : 500 €
  • 0 frais d’entrée
  • 0 frais d’arbitrage
  • ETF
  • SCPI/SCI
  • OPCI

Linxea Spirit 2 est le contrat de Linxea vous proposant le plus de choix de supports immobiliers (SCI, OPCI et SCPI), pour un total de plus de 700 unités de compte incluant des fonds ISR et des ETF.

Parmi les SCPI ISR de notre Top 10, on peut retrouver Remake Live, Epsilon 360°, Activimmo, Epargne Pierre ou encore Atream Hotels.

Mais ce n’est pas tout ! Retrouvez l’ensemble des supports disponibles sur le site de Linxea et toutes les informations sur le contrat dans notre avis sur Linxea.


Placement-direct Vie

Placement-direct Vie

Un fonds euros boosté et un très large choix de supports


  • Fonds euros : 1,70% à 4,00% en 2023
  • Versement minimal : 500 €
  • 0 frais d’entrée
  • 0 frais d’arbitrage
  • ETF
  • SCPI/SCI
  • OPCI
Voir plus !

Jusqu’à 600€ offerts

Du côté de Placement Direct Vie, on apprécie son excellent fonds euros, ses frais bas et son large choix de supports d’investissement : plus de 1 300.

On y trouve, entre autres, une cinquantaine d’ETF, des actions en direct et bien sûr, des SCPI ISR. Dont Pierre Capitale, PF02, Primovie ou encore Rivoli Avenir Patrimoine.

Plus de détails dans notre avis sur Placement Direct Vie.

Comment choisir la meilleure SCPI ISR ?

Afin de trouver la meilleure SCPI ISR nous vous invitons à comparer ces points :

  • La composition du patrimoine immobilier : répartition sectorielle et géographique pour assurer une bonne diversification.
  • Les taux d’occupation, signe d’une bonne gestion des locataires.
  • Les taux de distribution, qui est l’indicateur de rendement des SCPI.
  • La société de gestion derrière la SCPI : son historique et ses autres produits.

➡️ Ou tout simplement consulter notre comparatif des meilleures SCPI ! 😉

Hadrien
Les conseils de Hadrien

Plus d’une cinquantaine de SCPI sont labellisées ISR, soit environ la moitié des SCPI actives sur le marché. Ce label ne peut donc pas être votre seul critère de choix d’investissement.

Notre TOP 10 des meilleures SCPI ISR

Afin d’établir ce classement, nous avons analysé et comparé plusieurs critères qui nous semblent essentiels dont les frais, les taux d’occupation, la qualité des actifs ou encore le rendement.

Ainsi, nous avons pu établir un classement et comparatif complet des SCPI et vous proposer ce Top 10 des meilleures SCPI ISR. Toutes ont reçu un SCPI Awards 2024 de Finance Héros, ce qui signifie qu’elles font partie du top 20 des SCPI selon nos critères.


label
IROKO ZEN

IROKO ZEN

SCPI à capital Variable gérée par IROKO depuis septembre 2020.


  • Rendement 2023 : 7.12%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 200 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 14.4%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 3 mois

label
REMAKE LIVE

REMAKE LIVE

SCPI à capital Variable gérée par REMAKE AM depuis février 2022.


  • Rendement 2023 : 7.79%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 204 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 18%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 3 mois

label
EPSILON 360

EPSILON 360

SCPI à capital Variable gérée par EPSILON CAPITAL depuis décembre 2021.


  • Rendement 2023 : 6.25%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 250 €
  • Frais de souscription : 5%
  • Frais de gestion : 12%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 4 mois

label
Transitions Europe

Transitions Europe

SCPI à capital Variable gérée par Arkea Reim depuis novembre 2022.


  • Rendement 2023 : 8.16%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 200 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 12%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 6 mois
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label
NEO

NEO

SCPI à capital Variable gérée par NOVAXIA INVESTISSEMENT depuis juin 2019.


  • Rendement 2023 : 6.51%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 187 €
  • Frais de souscription : 0%
  • Frais de gestion : 18%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 4 mois

label
CRISTAL LIFE

CRISTAL LIFE

SCPI à capital Variable gérée par INTERGESTION depuis février 2021.


  • Rendement 2023 : 6.02%
  • Secteur: Diversifiée
  • Prix d’une part : 204 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 13.2%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 6 mois
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label
LOG IN

LOG IN

SCPI à capital Variable gérée par Theoreim depuis octobre 2022.


  • Rendement 2023 : 6.21%
  • Secteur: Logistique
  • Prix d’une part : 250 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 12%
  • Taux d’occupation : 100%
  • Délais de jouissance : 6 mois
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label
VENDÔME REGIONS

VENDÔME REGIONS

SCPI à capital Variable gérée par NORMA CAPITAL depuis mai 2015.


  • Rendement 2023 : 6.01%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 670 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 12%
  • Taux d’occupation : 93%
  • Délais de jouissance : 6 mois
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label
INTERPIERRE

INTERPIERRE

SCPI à capital Variable gérée par PAREF GESTION depuis novembre 1991.


  • Rendement 2023 : 5.51%
  • Secteur: Bureaux
  • Prix d’une part : 210 €
  • Frais de souscription : 12%
  • Frais de gestion : 9.6%
  • Taux d’occupation : 94%
  • Délais de jouissance : 1 mois
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La liste complète des SCPI ISR

Nous avons sélectionné pour vous les 10 meilleures SCPI ISR à nos yeux mais il en existe aujourd’hui plus d’une cinquantaine. Voici donc une liste de ces SCPI, classées en fonction de leur date d’obtention du label ISR, de la plus ancienne à la plus récente.

Nom de la SCPISociété de GestionDate du label ISRNotre avis sur la SCPISouscrire
Fair InvestNorma CapitalNovembre 2020En savoir plusSouscrire
Novaxia NeoNovaxiaNovembre 2020En savoir plusSouscrire
PFO2Perial AMDécembre 2020En savoir plusSouscrire
LF Grand Paris PatrimoineLa Francaise AMDécembre 2020En savoir plusSouscrire
Pierre CapitaleSwiss Life REIMJanvier 2021En savoir plusSouscrire
PrimopierrePrimonial REIMJanvier 2021En savoir plusSouscrire
Iroko ZenIrokoMai 2021En savoir plusSouscrire
Épargne PierreAtland VoisinMai 2021En savoir plusSouscrire
Foncière des PraticiensFoncière MagellanJuillet 2021En savoir plusSouscrire
Vendôme RégionsNorma CapitalNovembre 2021En savoir plusSouscrire
Atream HôtelsAtreamNovembre 2021En savoir plusSouscrire
EurionCorumDécembre 2021En savoir plusSouscrire
ActivimmoAlderanDécembre 2021En savoir plusSouscrire
Accimmo PierreBNP Paribas REIMDécembre 2021En savoir plusSouscrire
Opus RealBNP Paribas REIMDécembre 2021En savoir plusSouscrire
EdissimmoAmundiJanvier 2022En savoir plusSouscrire
Rivoli Avenir PatrimoineAmundiJanvier 2022En savoir plusSouscrire
Sofidy Europe InvestSofidyJanvier 2022En savoir plusSouscrire
PrimoviePrimonial REIMJanvier 2022En savoir plusSouscrire
PF Grand ParisPerial AMFévrier 2022En savoir plusSouscrire
LF Avenir SantéLa Française AMFévrier 2022En savoir plusSouscrire
EurovalysAdvenisMars 2022En savoir plusSouscrire
ElialysAdvenisMars 2022En savoir plusSouscrire
Remake LiveRemake Asset ManagementJuin 2022En savoir plusSouscrire
Interpierre FranceParef GestionJuin 2022En savoir plusSouscrire
Accès Valeur PierreBNP Paribas REIMJuillet 2022En savoir plusSouscrire
Pierre Expansion SantéFiducial GéranceJuillet 2022En savoir plusSouscrire
Epsilon 360°Epsilon CapitalJuillet 2022En savoir plusSouscrire
AEW Patrimoine SantéAEW CilogerSeptembre 2022En savoir plusSouscrire
AEW Diversification AllemagneAEW CilogerSeptembre 2022En savoir plusSouscrire
Immo EvolutifAEW CilogerSeptembre 2022Non disponibleSouscrire
Élysées PierreHSBCOctobre 2022En savoir plusSouscrire
GenepierreAmundiDécembre 2022En savoir plusSouscrire
Transitions EuropeArkéa REIMDécembre 2022En savoir plusSouscrire
NotapierreUnofiDécembre 2022En savoir plusSouscrire
Placement PierreAestiamJanvier 2023En savoir plusSouscrire
Atout Pierre DiversificationAEW PatrimoineJanvier 2023En savoir plusSouscrire
Interpierre Europe CentraleParef GestionJanvier 2023En savoir plusSouscrire
Laffitte PierreAEW PatrimoineJanvier 2023En savoir plusSouscrire
Cristal LifeInter GestionFévrier 2023En savoir plusSouscrire
Altixia CommercesAltixiaFévrier 2023En savoir plusSouscrire
Epargne Pierre EuropeAtland VoisinMars 2023En savoir plusSouscrire
NCap ContinentNorma CapitalMars 2023Non disponibleSouscrire
PFOPerial AMMars 2023En savoir plusSouscrire
Pierval SantéEuryale AMAvril 2023En savoir plusSouscrire
LOG INTheoreimMai 2023En savoir plusSouscrire
Aestiam Cap’hébergimmoAestiamJuillet 2023En savoir plusSouscrire
Selectipierre 2Fiducial GéranceJuillet 2023En savoir plusSouscrire
Fructirégions EuropeAEW CilogerJuillet 2023En savoir plusSouscrire
FructipierreAEW CilogerJuillet 2023En savoir plusSouscrire
Urban Cœur CommerceUrban PremiumAoût 2023En savoir plusSouscrire
PF Hospitalité EuropePerial AMJanvier 2024En savoir plusSouscrire
Les SCPI ISR classées en fonction de leur date d’obtention du label.

🚨 Cette liste peut être amenée à évoluer car de nouvelles SCPI ISR voient régulièrement le jour. De plus, le label ISR étant attribué pour 3 ans et les premières SCPI ISR labélisées en novembre 2020, nous suivrons la fin d’année 2023 avec attention.

Les SCPI ISR sont-elles moins performantes ?

La question peut se poser car les SCPI ISR réalisent en général plus de travaux qu’une SCPI traditionnelle, afin d’entretenir leurs immeubles et les conserver aux dernières normes en vigueur.

De même, pour investir dans les bâtiments avec les meilleures performances énergétiques, les SCPI ISR investissent souvent dans le neuf, qui est généralement plus cher que l’ancien.

Néanmoins, ces immeubles neufs ou rénovés génèrent moins de charges sur le long terme et sont également mieux valorisés auprès de locataires, eux aussi de plus en plus regardant des critères ESG. Ainsi, ces immeubles peuvent potentiellement être loués plus chers et plus longtemps.

Et au final, on constate que les bonnes SCPI sont aussi souvent des SCPI labellisées ISR. Néanmoins, comme évoqué précédemment, maintenant que la moitié des SCPI du marché revendique leur fibre responsable, je trouve que ce critère, bien qu’important, est un peu vidé de sa substance.

Via Louve Invest, jusqu’à 3,50% de cashback sur le montant investi pour de nombreuses SCPI

Questions fréquentes (FAQ)

Quels sont les inconvénients et risques des SCPI ISR ?

Les SCPI ISR ne représentent pas un risque plus élevé qu’une autre SCPI. De même, les frais sont en moyenne identiques. Parmi les principaux risques des SCPI, on peut citer :
Risque de rentabilité : les revenus ne sont pas garantis, tout comme le prix de la part.
Risque de liquidités : la liquidité des parts n’est pas garantie par la SCPI. S’agissant d’immobilier, le placement est peu liquide et doit être envisagé à long terme.
Risque de perte en capital : le capital investi n’est pas garanti, seul le nombre de parts l’est.

Comment fonctionne une SCPI ?

Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir. Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la pierre papier. Si vous souhaitez en savoir plus, découvrez comment investir dans une SCPI.

Quels sont les avantages à investir dans les SCPI ?

En investissant dans des SCPI, vous pouvez placer votre argent dans l’immobilier (avec une performance relativement stable et décorrélée des marchés financiers) de manière plus simple, pour une mise de départ moins élevée qu’une transaction immobilière en direct, et sans l’inconvénient de la gestion de locataires. En choisissant une SCPI labellisée ISR, vous ajoutez un volet investissement à impact à votre placement.

Les SCPI ISR sont-elles soumises à l’IFI ?

Oui, une SCPI étant un placement immobilier, celle-ci est soumise à l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez via une assurance-vie. Seule l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.