Quand certains pensent aux EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), ils pensent à leurs parents, ou à leurs grand parents. D’autres y voient une opportunités d’investissement. Il faut de tout pour faire un monde 😊. Comme j’appartiens comme vous à la deuxième catégorie, je me suis penché sur le sujet de l’investissement en SCPI spécialisées dans les EHPAD. Voici le résultat de mes réflexions, ainsi que des pistes concrètes pour ceux qui souhaiteraient passer à l’action.
SCPI EHPAD : de quoi parle-t-on ?
Un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est une maison de retraite médicalisée. Contrairement aux maisons de retraite « classiques », le volet santé et soins est encore plus prépondérant. Les personnes âgées dépendantes ont besoin d’un suivi et d’une aide renforcée, ce qui requiert un personnel et des équipements spécifiques.

De l’autre côté, une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un fonds d’investissement dans l’immobilier qui acquièrent des actifs (ex. bureaux, hôtels, entrepôts, …) pour ensuite les louer, et reverser la majorité de ces loyers sous forme de dividendes à ses investisseurs. Ceux-ci sont appelés associés dans le jargon des SCPI.
➡️ La réunion des deux signifie qu’une SCPI EHPAD est donc un fonds d’investissement immo qui investit majoritairement dans les EHPAD, et rémunère ses investisseurs en reversant une partie des loyers perçus.
Si vous n’êtes pas familier avec les SCPI, je vous conseille de commencer par lire notre article qui explique le fonctionnement des SCPI et détaille ce placement.
Pourquoi investir dans une SCPI spécialisée en EHPAD ?
Il y a plein de raisons de vouloir investir en SCPI (ex. complément de revenus réguliers, décorrélation avec les marchés financiers). Je ne vais pas m’y attarder ici, et je vous invite à cliquer sur le liens précédents pour creuser le sujet. Je vais plutôt me concentrer sur l’intérêt de miser sur un placement dans les EHPAD.

Comme vous le voyez sur le graphique ci-dessous, le nombre de Français nées avant 1954 (et donc ayant plus de 70 ans) est conséquent. Les effectifs se comptent en centaines de milliers, encore pour les personnes nées après 1935. Et encore, la génération issue du Baby Boom (le pic de naissance après la Seconde Guerre Mondiale) n’a pas encore atteint le grand âge. Mais cela ne serait tarder.
➡️ La dépendance est déjà un sujet pour la population française vieillissante, et visiblement cela n’est pas prêt de s’arrêter. Conséquence de tout cela, vous l’aurez deviné, les EHPAD devraient continuer à fleurir sur notre territoire.
Ainsi, si on peut questionner la stratégie des SCPI de rendement qui misent sur les commerces urbains dans les villes moyennes en France, les perspectives pour les EHPAD semblent a priori plus évidentes.
✅ Tout en gardant une certaine diversification dans ses placements, il est donc raisonnable d’acheter des parts de SCPI spécialisées dans les EHPAD pour venir compléter vos investissements pierre papier.
Quelles sont les meilleurs SCPI qui investissent dans des EHPAD ?
Si la démonstration précédente a fini de vous convaincre, il est désormais temps de se pencher sur les SCPI qui investissent dans des EHPAD et qui pourraient vous intéresser.

Attention, la thèse d’investissement ne fait pas tout. S’il peut sembler judicieux à certains aspects d’investir son argent dans les EHPAD, cela ne veut pas dire que les fonds qui appliquent cette stratégie sont forcément bons. Ils peuvent se gaver de frais, mal choisir leurs actifs, mal gérer leurs locataires. L’exécution est donc tout aussi importante que la stratégie.
A ma connaissance, aucune SCPI n’investit que dans des EHPAD. En revanche, au sein des SCPI de santé, certaines possèdent plus ou moins d’EHPAD au sein de leur patrimoine, et sont plus ou moins performantes. Voici une synthèse ci-dessous, avant un passage en revue une par une.
SCPI à capital Variable gérée par LA FRANCAISE REM depuis octobre 2021.
- Rendement 2022 : 4.72%
- Secteur: Santé et éducation
- Prix d’une part : 300 €
- Frais de souscription : 10.8%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par PERIAL depuis juin 2020.
- Rendement 2023 : 4.2%
- Secteur: Tourisme et loisirs
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 8.5%
- Frais de gestion : 10.8%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par PRIMONIAL REIM depuis juillet 2012.
- Rendement 2023 : 4.21%
- Secteur: Santé et éducation
- Prix d’une part : 185 €
- Frais de souscription : 10.8%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 97%
- Délais de jouissance : 6 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
La SCPI Pierval Santé : la référence des SCPI EHPAD

Cette SCPI, gérée par Euryale, est selon moi la meilleure SCPI de santé à ce jour. Elle est au coude à coude avec la SCPI Foncière des Praticiens dans mon classement complet des SCPI… sauf que cette dernière n’investit pas dans les EHPAD.
En revanche, la SCPI Pierval Santé achète assez significativement ce type d’actifs. A titre d’exemple, sur l’année 2023, la SCPI a fait l’acquisition de pas moins de 19 EHPAD en France et à l’étranger (en Europe, mais aussi au Québec).

📈 Parmi les raisons qui me font préférer cette SCPI aux autres : la performance. En effet, si vous regardez l’historique des Taux de Distribution (TD) de ce fonds immobilier, celui-ci dépasse systématiquement 5%. Si je compare à la SCPI Primovie par exemple, c’est simple, elle n’a fait jamais mieux que Pierval Santé depuis 10 ans.
✅ Et si nous regardons le prix de part, celui-ci est passé de 200€ à 204€ en 2022, et n’a pas baissé depuis, contrairement à certaines SCPI mal investies.
➡️ Donc si vous cherchez à investir dans une SCPI spécialisée dans les EHPAD, vous savez où placer votre argent.
Avec Louve Invest
🔎 Si vous voulez en savoir plus sur ce placement avant de prendre une décision, vous pouvez consulter mon avis dédié à la SCPI Pierval Santé.
La SCPI LF Avenir Santé : du potentiel
Cette SCPI n’a été créée qu’en 2021, par la société de gestion La Française. Spécialisée dans la santé, elle a offert un rendement de 4,72% en 2022, et de 4,80% en 2023.
A ce stade, elle a investi dans des cliniques, des pôles de santé, ou encore des résidences sénior en coliving, mais pas dans des EHPAD à ce jour. Cependant, étant relativement récente, et avec « seulement » 30 actifs immobiliers à ce jour, il n’est pas interdit que ce type de biens intègre prochainement son patrimoine.
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Les SCPI PH Hospitalité Europe et Primovie : à éviter
Enfin, je finirai cet article par deux SCPI qui d’après mon analyse ne brillent pas par leur performance. Qu’il s’agisse de la SCPI PF Hospitalité Europe ou de la SCPI Primovie, aucune des deux n’a fait mieux que le marché en termes de rendement en 2022 et en 2023.
❌ Pire pour la SCPI Primovie, son prix de part a été dévalué en février 2024, passant de 203 euros à 185 euros. Bien que nous pourrions y voir une opportunité, c’est aussi un signe d’une politique de gestion pas fantastique de la part de Primonial REIM. Et d’ailleurs Primovie n’est pas la seule de leur SCPI à avoir vu son prix de part baisser. Au total, les SCPI de Primonial REIM, les SCPI du Crédit Agricole et les SCPI de BNP Paribas représentent à vrai dire la grande majorité des baisses de prix de part en 2022/2023, qui ont valu une mauvaise presse aux SCPI. Ce qui à mon sens est loin d’être justifié pour toutes.
- La France, toujours une exception démographique en Europe ? – https://www.ined.fr/fr/publications/editions/population-et-societes/la-france-toujours-une-exception-demographique-en-europe/