PRIMOVIE
- Type : SCPI de Rendement
- Secteur : Santé et éducation
- Capital : Variable
- Création : juillet 2012
- Prix d’une part : 185 €
- Valeur de reconstitution : 176.54 €
- Capitalisation : 5200 M€
- Délais de jouissance : 6 mois
- Minimum de souscription: 2030 €
- Frais de souscription : 10.8%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 97%
- RAN : 20 jours
Présentation de PRIMOVIE
Primovie est une SCPI de la société de gestion Primonial REIM France. Créée en 2012, Primovie est une SCPI de référence dans l’immobilier de la santé et de l’éducation en Europe. En effet, elle souhaite répondre aux besoins de la société dans ces deux secteurs subissant une pénurie d’offre. Et qui sont donc par nature moins exposés aux cycles économiques.
Ainsi, avec la SCPI Primovie vous investissez indirectement dans des secteurs immobiliers socialement utiles. D’ailleurs, PRIMOVIE est un fonds labellisé ISR depuis 2022 et chaque souscription permet à Primonial REIM France de faire un don au bénéfice de l’Hôpital Necker Enfants malades.
Chez France SCPI
La stratégie de la SCPI
En synthèse, la stratégie de la SCPI Primovie repose sur :
- une diversification géographique (France, Europe) et typologique des biens ;
- une attention particulière portée à la qualité des localisations, des immeubles et des locataires ;
- des arbitrages fréquents des actifs arrivés à maturité ;
- l’amélioration de certains actifs immeubles pour les aligner avec les meilleurs standards environnementaux et les nouveaux usages ;
- la saisie d’opportunités sur des secteurs qui ont connu des décotes importantes à la suite de la crise sanitaire comme l’hôtellerie, les bureaux ou les commerces.
Et cette stratégie semble porter ses fruits : Primovie affiche de bons taux d’occupation et de distribution de dividendes.
Chez France SCPI
Les plus de la SCPI
Sans plus attendre, examinons comment la SCPI PRIMOVIE se démarque :
- Avec un taux d’occupation très élevé, PRIMOVIE est convaincante sur la qualité de ses biens et de sa gestion.
- La capitalisation dépasse 500 M€, c’est une des plus importantes de la place.
- De plus avec 304 biens immobiliers, cette SCPI est, à mon avis, très bien diversifiée.
Les moins de PRIMOVIE
Passons aux faiblesses de PRIMOVIE :
- Avec des frais de souscription de 10.8%, PRIMOVIE est au-dessus de la moyenne des SCPI à capital Variable.
- Les frais de gestion sont supérieurs à ce qui est habituellement pratiqué par les SCPI.
- Les rendements sont quelque peu décevants (4.21% l’année dernière) ; on peut trouver mieux !
- La valeur de reconstitution de la SCPI n’est que de 176.54 euros. Avec un prix de part à 185 euros, vous allez payer cher votre mise de départ.
- A mon avis, le report à nouveau est trop faible (20 jours), c’est trop peu pour nous rassurer en cas de crise immobilière.
Rendements et performances de PRIMOVIE
Le tableau ci-contre donne un aperçu de la performance de PRIMOVIE sur plusieurs années.
| Année | Rendement PRIMOVIE | Variation du prix PRIMOVIE | Rendement moyen | Variation du prix moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 4.21 % | -8.87 % | 4.77 % | -1.95 % |
| 2022 | 4.49 % | 0 % | 4.8 % | 0.65 % |
| 2021 | 4.60 % | 0 % | 4.49 % | 0.28 % |
| 2020 | 4.50 % | 0 % | 4.26 % | 1.06 % |
| 2019 | 4.51 % | 0 % | 4.48 % | 1.00 % |
| 2018 | 4.50 % | 3.83 % | 4.50 % | 1.07 % |
| 2017 | 4.89 % | 2.37 % | 4.56 % | 2.57 % |
| 2016 | 5.00 % | 0 % | 4.77 % | 2.02 % |
| 2015 | 5.00 % | 0 % | 4.92 % | 1.52 % |
| 2014 | 5.10 % | 0 % | 5.07 % | 1.19 % |
| 2013 | 5.10 % | 0 % | 5.19 % | -0.17 % |
Cela amène quelques commentaires :
- Les performances de PRIMOVIE sont plutôt meilleures que ce qu’on peut observer en moyenne.
- Le prix des parts a globalement baissé, ce qui n’est pas un très bon signal sur la capacité des gérants à trouver des biens qui se valorisent sur le long terme.
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Le patrimoine de la SCPI
PRIMOVIE est une SCPI spécialisée dans les résidences de service.
Avec 304 biens et 453 locataires, nous considérons que le risque de concentration est faible.
Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :
| Zone géographique | Répartition PRIMOVIE |
|---|---|
| Province | 36 % |
| Europe (hors France) | 33 % |
| Région parisienne | 26 % |
| Paris | 5 % |
Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :
| Secteur | Répartition |
|---|---|
| Santé / Senior | 83 % |
| Bureaux | 11 % |
| Autres | 6 % |
Comment souscrire à PRIMOVIE ?
PRIMOVIE peut être souscrite auprès d’un courtier. Nous vous conseillons d’avoir recours aux conseils d’un expert de l’immobilier qui pourra vous aider à structurer votre investissement (investissement de SCPI à crédit ou SCPI de démembrement par exemple).
Voici notre selection :
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Louve Invest :
un courtier spécialisé dans les SCPI. Ce nouveau courtier a l’avantage de proposer des cashbacks sur les frais d’entrée,
autrement dit, avec la plupart des SCPI proposées par Louve Invest, vous payez moins de frais !
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Comment investir dans PRIMOVIE depuis une assurance-vie ?
Il est possible de souscrire dans PRIMOVIE depuis une assurance-vie. En procédant de la sorte, vous profitez alors de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie. En revanche, vous ne pourrez pas acheter vos parts à crédit ; on ne peut pas tout avoir !
Voici les assurances-vie recommandées pour investir dans PRIMOVIE :
Un fonds euros boosté et un très large choix de supports
- Fonds euros : 1,70% à 4,00% en 2023
- Versement minimal : 500 €
- 0 frais d’entrée
- 0 frais d’arbitrage
- ETF
- SCPI/SCI
- OPCI
Jusqu’à 500€ offerts
Les autres SCPI commercialisées par PRIMONIAL REIM
PRIMONIAL REIM est une société de gestion qui gère d’autres SCPI :
- La SCPI PATRIMMO CROISSANCE
- La SCPI PRIMOFAMILY
- La SCPI PATRIMMO COMMERCE
- La SCPI PRIMOPIERRE
- La SCPI UFIFRANCE IMMOBILIER
Notre palmarès des SCPI
Pensez à diversifier vos investissements en vous constituant un portefeuille de plusieurs SCPI. Voici notre palmarès pour vous y aider ! Retrouver le classement de toutes les SCPI ici.
SCPI à capital Variable gérée par EPSILON CAPITAL depuis décembre 2021.
- Rendement 2023 : 6.25%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 250 €
- Frais de souscription : 5%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 4 mois
jusqu’à 3,5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par Arkea Reim depuis novembre 2022.
- Rendement 2023 : 8.16%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
jusqu’à 3,5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par SOGENIAL IMMOBILIER depuis novembre 2018.
- Rendement 2023 : 6.2%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 649 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 96%
- Délais de jouissance : 4 mois
jusqu’à 3,5% de cashback
Questions fréquentes
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir.
Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À
ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la « pierre papier « .
Une SCPI à capital Fixe définit le montant de son capital dans ses statuts et celui-ci ne peut être dépassé
ou réduit (sauf en cas d’augmentation de capital). Par conséquent, le jour où vous souhaitez revendre des
parts vous devez trouver quelqu’un pour vous les racheter sur le marché secondaire, à un prix déterminé par
l’offre et la demande.
Une SCPI à capital variable peut émettre et racheter des parts. Elle peut donc animer la
liquidité des parts et vous les racheter le jour où vous souhaitez sortir. Le prix est par ailleurs fixé en
fonction de la valeur des actifs sous-jacents.
Une SCPI à capital variable procurera donc davantage de liquidités à la revente.
Les frais d’entrée sont prélevés à la souscription des parts. Ils rémunèrent la société de gestion et le
distributeur.
Par contre, si vous achetez des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, il n’y a pas de frais
de souscription (il peut toutefois y avoir des frais d’intermédiation). Il faudra par contre s’acquitter de
droits d’enregistrement forfaitaires de 5%.
On vous dit tout sur les frais des SCPI ici (frais de souscription et frais de gestion).
Les frais de gestion sont prélevés à chaque fois que des loyers vous sont versés et ils sont proportionnels au montant des loyers.
Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.
Le délai de jouissance est une période de temps pendant laquelle vous ne touchez pas les loyers suite à votre la souscription. Elle est généralement de quelques mois.
Le report à nouveau correspond à des « réserves » faites par la SCPI. Le RAN est souvent exprimé en pourcentage de l’encours ou en jours. Par exemple, une SCPI qui a 100 jours de reports à nouveau est en mesure de payer 100 jours de loyers grâce à ses réserves. Un RAN élevé est donc bon signe !
Les SCPI présentent l’avantage de dégager un rendement stable et régulier avec une prise de risque plus faible que la bourse.
Investir dans des SCPI est donc particulièrement adapté si vous avez déjà un capital constitué
et que vous souhaitez sn tirer un revenu complémentaire, par exemple à votre retraite.
Pour vous constituer un capital, investir en bourse sera probablement plus efficace,
même si l’investissement à crédit dans des SCPI sera également un bon moyen d’y parvenir.
Oui, une SCPI étant un placement immobilier, celle-ci est soumise à
l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué
par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la
part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs
financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez dans une SCPI via une assurance-vie. Seule
l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Oui, c’est possible, mais la plupart des contrats ne le permet pas. Cela dépend de l’assurance-vie et du PER (Plan d’épargne retraite), ainsi que de la SCPI.
Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans des SCPI. D’ailleurs, nous leur recommandons d’investir dans l’ usufruit des SCPI. En effet, les SCPI en usufruit sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement net de l’investissement.