ACTIVIMMO
- Type : SCPI de Rendement
- Secteur : Activité / Logistique
- Capital : Variable
- Création : juin 2019
- Prix d’une part : 610 €
- Valeur de reconstitution : 600.88 €
- Capitalisation : 1136.1 M€
- Délais de jouissance : 5 mois
- Minimum de souscription: 6100 €
- Frais de souscription : 10.6%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 98%
- RAN : 5 jours
A propos de la SCPI ActivImmo
La SCPI ActivImmo est une société de placement immobilier créée en 2019. Elle gère un patrimoine immobilier dans le secteur des locaux commerciaux et industriels, et plus spécifiquement de l’immobilier logistique.
Cette SCPI est gérée par la société de gestion Alderan, qui offre également des possibilités d’investissement en OPPCI ou encore dans des club deals.
La stratégie de la SCPI : miser sur le développement des entrepôts logistiques
La stratégie de la SCPI ActivImmo est d’investir entre 70 % et 100 % de son patrimoine dans des locaux d’activités et des actifs logistiques (entrepôts logistiques, logistique urbaine). L’idée sous-jacente est de surfer sur l’évolution des modes de consommation et le développement du e-commerce, qui impliquent de nouvelles logiques de distribution. Si le boom du commerce en ligne lors de la crise sanitaire ne s’est pas ancré au niveau des espérances d’Amazon, la croissance du e-commerce est réelle et continue depuis plusieurs années.
D’un point de vue géographique, la SCPI ActivImmo investit principalement en France, mais elle ne s’interdit pas d’investir en Europe, comme le montre deux acquisitions en Espagne fin 2022.
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Les plus de la SCPI
Voici les caractéristiques de ACTIVIMMO que nous avons appréciées :
- Des rendements alléchants, supérieurs à la moyenne.
- Avec un taux d’occupation très élevé, ACTIVIMMO est convaincante sur la qualité de ses biens et de sa gestion.
- La capitalisation dépasse 500 M€, c’est une des plus importantes de la place.
- De plus avec 166 biens immobiliers, cette SCPI est, à mon avis, très bien diversifiée.
Les moins de ACTIVIMMO
Désormais, voyons les points d’attention concernant ACTIVIMMO :
- Avec des frais de souscription de 10.6%, ACTIVIMMO est au-dessus de la moyenne des SCPI à capital Variable.
- Des frais de gestion de 12%, c’est un peu trop à mon avis ; la moyenne se situe à 11%.
- La valeur de reconstitution est légèrement supérieure au prix des parts. Rien d’alarmant à ce stade, mais vous payez peut-être un peu cher au prix actuel.
- Le RAN, à savoir les réserves de la SCPI, est trop faible à mon avis ; en cas de loyers impayés, le rendement sera vite réduit.
Les rendements de ACTIVIMMO
On vous donne, ci-dessous, les rendements passés de ACTIVIMMO.
| Année | Rendement ACTIVIMMO | Variation du prix ACTIVIMMO | Rendement moyen | Variation du prix moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 5.52 % | 0.00 % | 4.77 % | -1.95 % |
| 2022 | 5.5 % | 0 % | 4.8 % | 0.65 % |
| 2021 | 6.02 % | 0 % | 4.49 % | 0.28 % |
| 2020 | 6.05 % | 0 % | 4.26 % | 1.06 % |
Cela amène quelques commentaires :
- ACTIVIMMO se démarque avec des rendements bien supérieurs à la moyenne du marché.
- Le prix des parts ne s’est pas dégradé ; c’est plutôt bon signe.
- Toutefois, avec seulement 4 années à son actif, il est difficile de dire si les performances futures resteront dans la même lignée.
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Le patrimoine de la SCPI
ACTIVIMMO est une SCPI qui est focalisée sur le secteur de la logistique.
Avec 166 biens et 326 locataires, nous considérons que le risque de concentration est faible.
Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :
| Zone géographique | Répartition ACTIVIMMO |
|---|---|
| Dorsale logistique | 53 % |
| Autres régions | 13 % |
| Ile de France | 11 % |
| Arc Atlantique | 11 % |
| Espagne | 9 % |
| Italie | 3 % |
Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :
| Secteur | Répartition |
|---|---|
| Entrepôts logistiques | 43 % |
| Locaux d’activités | 34 % |
| Logistique urbaine | 12 % |
| Transports | 10 % |
| Autres | 1 % |
Nos conseil pour souscrire à ACTIVIMMO
La plupart des SCPI sont souscrites par l’intermédiaire d’un courtier en placement et ACTIVIMMO ne fait pas figure d’exception. Plutôt que de passer par une banque ou un courtier généraliste, nous vous conseillons plutôt d’être accompagné par un spécialiste de l’immobilier, comme :
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Quelle assurance-vie pour investir dans ACTIVIMMO ?
La fiscalité des SCPI est l’un de ses gros points noirs (les loyers sont soumis à l’IR). Il existe plusieurs façons de réduire la facture. Acheter des parts en nue-propriété en est une et acheter vos parts depuis une assurance vie en est une autre.
Cela tombe bien, ACTIVIMMO est éligible à l’assurance vie suivante (l’une des meilleures du marché) :
Où trouver mieux que ACTIVIMMO ?
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SCPI à capital Variable gérée par EPSILON CAPITAL depuis décembre 2021.
- Rendement 2023 : 6.25%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 250 €
- Frais de souscription : 5%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 4 mois
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SCPI à capital Variable gérée par Arkea Reim depuis novembre 2022.
- Rendement 2023 : 8.16%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
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SCPI à capital Variable gérée par SOGENIAL IMMOBILIER depuis novembre 2018.
- Rendement 2023 : 6.2%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 649 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 96%
- Délais de jouissance : 4 mois
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Questions fréquentes
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir.
Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À
ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la « pierre papier « .
Une SCPI à capital Fixe définit le montant de son capital dans ses statuts et celui-ci ne peut être dépassé
ou réduit (sauf en cas d’augmentation de capital). Par conséquent, le jour où vous souhaitez revendre des
parts vous devez trouver quelqu’un pour vous les racheter sur le marché secondaire, à un prix déterminé par
l’offre et la demande.
Une SCPI à capital variable peut émettre et racheter des parts. Elle peut donc animer la
liquidité des parts et vous les racheter le jour où vous souhaitez sortir. Le prix est par ailleurs fixé en
fonction de la valeur des actifs sous-jacents.
Une SCPI à capital variable procurera donc davantage de liquidités à la revente.
Les frais d’entrée sont prélevés à la souscription des parts. Ils rémunèrent la société de gestion et le
distributeur.
Par contre, si vous achetez des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, il n’y a pas de frais
de souscription (il peut toutefois y avoir des frais d’intermédiation). Il faudra par contre s’acquitter de
droits d’enregistrement forfaitaires de 5%.
On vous dit tout sur les frais des SCPI ici (frais de souscription et frais de gestion).
Les frais de gestion sont prélevés à chaque fois que des loyers vous sont versés et ils sont proportionnels au montant des loyers.
Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.
Le délai de jouissance est une période de temps pendant laquelle vous ne touchez pas les loyers suite à votre la souscription. Elle est généralement de quelques mois.
Le report à nouveau correspond à des « réserves » faites par la SCPI. Le RAN est souvent exprimé en pourcentage de l’encours ou en jours. Par exemple, une SCPI qui a 100 jours de reports à nouveau est en mesure de payer 100 jours de loyers grâce à ses réserves. Un RAN élevé est donc bon signe !
Les SCPI présentent l’avantage de dégager un rendement stable et régulier avec une prise de risque plus faible que la bourse.
Investir dans des SCPI est donc particulièrement adapté si vous avez déjà un capital constitué
et que vous souhaitez sn tirer un revenu complémentaire, par exemple à votre retraite.
Pour vous constituer un capital, investir en bourse sera probablement plus efficace,
même si l’investissement à crédit dans des SCPI sera également un bon moyen d’y parvenir.
Oui, une SCPI étant un placement immobilier, celle-ci est soumise à
l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué
par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la
part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs
financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez dans une SCPI via une assurance-vie. Seule
l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Oui, c’est possible, mais la plupart des contrats ne le permet pas. Cela dépend de l’assurance-vie et du PER (Plan d’épargne retraite), ainsi que de la SCPI.
Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans des SCPI. D’ailleurs, nous leur recommandons d’investir dans l’ usufruit des SCPI. En effet, les SCPI en usufruit sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement net de l’investissement.
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