Comète
- Type : SCPI de Rendement
- Secteur : Diversifiée
- Capital : Variable
- Création : décembre 2023
- Prix d’une part : 250 €
- Valeur de reconstitution : 258.45 €
- Capitalisation : 519.6 M€
- Délais de jouissance : 6 mois
- Minimum de souscription: 5000 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 13.2%
- Taux d’occupation : 99%
- RAN : 23 jours
- PGA (perf globale annuelle) : 9%
A propos de Comète
La SCPI Comète a été lancée relativement récemment, en décembre 2023, par la société de gestion Alderan. Son objectif de TRI est de 6,50% sur 10 ans, tandis que son objectif de taux de distribution (non garanti) est de 6%. Elle a commencé très fort, en dépassant largement cette cible grâce à un rendement de 10,62% en 2024, suivi de 9% en 2025.
La stratégie de la SCPI
La SCPI Comète a un terrain de jeu assez large, puisqu’il s’agit d’une SCPI diversifiée ayant vocation à investir dans l’Union Européenne (hors France) et dans des actifs variés (excepté la logistique et les biens résidentiels).
Le patrimoine immobilier de cette SCPI est majoritairement constitué de biens à un prix inférieur à 2 500€ du mètre carré.
Pour finir, comme le gros du marché des SCPI, Comète investit dans des biens d’une valeur de quelques millions d’euros, et ne dépassant généralement pas plusieurs dizaines de millions d’euros.
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Les plus de la SCPI
Sans plus attendre, examinons comment la SCPI Comète se démarque :
- Avec un taux de distribution supérieur à 6%, Comète fait tout simplement partie des SCPI les plus rentables de l’année dernière.
- Le prix d’acquisition d’une part de Comète est inférieur à la valeur de reconstitution de celle-ci. Si cet écart grandit, le prix a des chances d’être revu à la hausse à l’avenir, et donc d’offrir une plus-value à ceux qui achètent maintenant.
- Avec un taux d’occupation très élevé, Comète est convaincante sur la qualité de ses biens et de sa gestion.
- Avec 519.6 M€ de capitalisation, cette SCPI est l’une des plus grosses du marché, ce qui est plutôt bon signe.
Les moins de Comète
Passons aux faiblesses de Comète :
- Avec des frais de souscription de 12%, Comète est au-dessus de la moyenne des SCPI à capital Variable.
- Avec 13.2% de frais sur les loyers, cette SCPI n’est pas franchement exemplaire.
- A mon avis, le report à nouveau est trop faible (23 jours), c’est trop peu pour nous rassurer en cas de crise immobilière.
- Cette SCPI devrait, à mon avis, améliorer la diversification de son parc immobilier qui se compose actuellement de 27 biens. A mon avis, cette SCPI gagnerait à diversifier davantage ses actifs (27 biens aujourd’hui).
Rendements et performances de Comète
Le tableau ci-contre donne un aperçu de la performance de Comète sur plusieurs années.
| Année | Rendement Comète | Variation du prix Comète | Rendement moyen | Variation du prix moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 9.00 % | % | 5.57 % | -1.65 % |
| 2024 | 10.62 % | % | 5.07 % | -4.64 % |
Cela amène quelques commentaires :
- Les rendements de Comète sont largement supérieurs à ceux distribués en moyenne.
- Le prix des parts ne s’est pas dégradé ; c’est plutôt bon signe.
- Toutefois, avec seulement 2 années à son actif, il est difficile de dire si les performances futures resteront dans la même lignée.
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Le patrimoine de la SCPI
Comète est une SCPI diversifiée, qui investit dans différents secteurs :
- Commerces
- Logistique
- Autres (ex. loisir, éducation)
- Résidences hôtelières
- Bureaux
De notre point vue, cette SCPI devrait continuer à développer son patrimoine, lequel est concentré sur 27 biens et 72 locataires.
Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :
| Zone géographique | Répartition Comète |
|---|---|
| Royaume-Uni | 46 % |
| Autres pays (ex. Canada, Pologne) | 17 % |
| Espagne | 15 % |
| Italie | 12 % |
| Pays-Bas | 10 % |
Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :
| Secteur | Répartition |
|---|---|
| Commerces | 28 % |
| Logistique | 24 % |
| Autres (ex. loisir, éducation) | 18 % |
| Résidences hôtelières | 16 % |
| Bureaux | 14 % |
Nos conseil pour souscrire à Comète
La plupart des SCPI sont souscrites par l’intermédiaire d’un courtier en placement et Comète ne fait pas figure d’exception. Plutôt que de passer par une banque ou un courtier généraliste, nous vous conseillons plutôt d’être accompagné par un spécialiste de l’immobilier, comme :
-
Louve Invest :
un courtier spécialisé dans les SCPI. Ce nouveau courtier a l’avantage de proposer des cashbacks sur les frais d’entrée,
autrement dit, avec la plupart des SCPI proposées par Louve Invest, vous payez moins de frais !
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Investir depuis une assurance-vie ?
L’assurance-vie est un des moyens de réduire la fiscalité des loyers versés par vos SCPI. En effet, si vous investissez dans des SCPI via une assurance-vie, c’est alors la fiscalité de cette dernière qui s’applique.
À notre connaissance, cette SCPI n’est pas disponible dans une assurance-vie. Si cela vous intéresse vous pouvez trouver des assurances-vie qui permettent d’investir en SCPI ici.
Les autres SCPI commercialisées par ALDERAN
ALDERAN est une société de gestion qui gère d’autres SCPI :
Notre palmarès des SCPI
Pensez à diversifier vos investissements en vous constituant un portefeuille de plusieurs SCPI. Voici notre palmarès pour vous y aider ! Retrouver le classement de toutes les SCPI ici.
SCPI à capital Variable gérée par EPSICAP REIM depuis octobre 2021.
- Rendement 2025 : 7.01%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 257 €
- Frais de souscription : 6%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 99%
- Délais de jouissance : 5 mois
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SCPI à capital Variable gérée par AESTIAM depuis octobre 2024.
- Rendement 2025 : 7.10%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 10.8%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 4 mois
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Questions fréquentes
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir.
Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À
ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la « pierre papier « .
Une SCPI à capital Fixe définit le montant de son capital dans ses statuts et celui-ci ne peut être dépassé
ou réduit (sauf en cas d’augmentation de capital). Par conséquent, le jour où vous souhaitez revendre des
parts vous devez trouver quelqu’un pour vous les racheter sur le marché secondaire, à un prix déterminé par
l’offre et la demande.
Une SCPI à capital variable peut émettre et racheter des parts. Elle peut donc animer la
liquidité des parts et vous les racheter le jour où vous souhaitez sortir. Le prix est par ailleurs fixé en
fonction de la valeur des actifs sous-jacents.
Une SCPI à capital variable procurera donc davantage de liquidités à la revente.
Les frais d’entrée sont prélevés à la souscription des parts. Ils rémunèrent la société de gestion et le
distributeur.
Par contre, si vous achetez des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, il n’y a pas de frais
de souscription (il peut toutefois y avoir des frais d’intermédiation). Il faudra par contre s’acquitter de
droits d’enregistrement forfaitaires de 5%.
On vous dit tout sur les frais des SCPI ici (frais de souscription et frais de gestion).
Les frais de gestion sont prélevés à chaque fois que des loyers vous sont versés et ils sont proportionnels au montant des loyers.
Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.
Le délai de jouissance est une période de temps pendant laquelle vous ne touchez pas les loyers suite à votre la souscription. Elle est généralement de quelques mois.
Le report à nouveau correspond à des « réserves » faites par la SCPI. Le RAN est souvent exprimé en pourcentage de l’encours ou en jours. Par exemple, une SCPI qui a 100 jours de reports à nouveau est en mesure de payer 100 jours de loyers grâce à ses réserves. Un RAN élevé est donc bon signe !
Les SCPI présentent l’avantage de dégager un rendement stable et régulier avec une prise de risque plus faible que la bourse.
Investir dans des SCPI est donc particulièrement adapté si vous avez déjà un capital constitué
et que vous souhaitez sn tirer un revenu complémentaire, par exemple à votre retraite.
Pour vous constituer un capital, investir en bourse sera probablement plus efficace,
même si l’investissement à crédit dans des SCPI sera également un bon moyen d’y parvenir.
Oui, une SCPI étant un investissement immobilier, celle-ci est soumise à
l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué
par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la
part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs
financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez dans une SCPI via une assurance-vie. Seule
l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Oui, c’est possible, mais la plupart des contrats ne le permet pas. Cela dépend de l’assurance-vie et du PER (Plan d’épargne retraite), ainsi que de la SCPI.
Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans des SCPI. D’ailleurs, nous leur recommandons d’investir dans l’ usufruit des SCPI. En effet, les SCPI en usufruit sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement net de l’investissement.
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