PRIMOPIERRE
- Type : SCPI de Rendement
- Secteur : Bureaux
- Capital : Variable
- Création : août 2008
- Prix d’une part : 180 €
- Valeur de reconstitution : 154.44 €
- Capitalisation : 3410.7 M€
- Délais de jouissance : 4 mois
- Minimum de souscription: 1800 €
- Frais de souscription : 12.74%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 86%
- RAN : 193 jours
A propos de PRIMOPIERRE
Primopierre est une SCPI qui investit dans les immeubles de bureaux récents. Elle a été créée en 2008 par BNP PARIBAS REIM et PRIMONIAL. Primopierre se concentre sur les métropoles régionales françaises pour trouver les meilleurs immeubles à acheter. Les locataires proviennent de différents secteurs, ce qui permet à la SCPI de bien rentabiliser ses biens immobiliers. La capitalisation a atteint 3,6 milliards d’euros grâce aux nombreux associés enthousiasmés par le projet !
La stratégie de la SCPI
La SCPI Primopierre a pour objectif d’investir en immobilier tertiaire, principalement dans des bureaux situés en Île de France. Cette région est attractive car elle représente 19 % de la population française et 31 % du produit intérieur brut national. La stratégie de cette SCPI de rendement vise à moderniser son patrimoine en s’adaptant aux demandes locatives exprimées par les entreprises. En effet, celles-ci recherchent des immeubles de grande taille offrant un agréable cadre de travail à leurs salariés. La SCPI Primopierre procède donc à l’acquisition d’actifs immobiliers récents tout en mutualisant les risques locatifs grâce à la mise en place de sociétés civiles immobilières (SCI). Les associés profitent ainsi d’une bonne gestion du patrimoine et d’un niveau élevé de rentabilité.
Au global, le patrimoine de cette SCPI se compose d’actifs avec un prix au mètre carré inférieur à 2 500€, donc sur une tranche de prix relativement faible.
Enfin, on note que cette SCPI est essentiellement constituée de biens imposants (avec un prix moyen de 45.5 M€). Cela permet des gains d’efficacité dans la gestion des actifs, mais ce type de bien sera peu liquide en cas de crise immobilière.
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Les plus de la SCPI
Voyons tout de suite les arguments en faveur de la SCPI PRIMOPIERRE :
- On salue un report à nouveau (RAN) largement satisfaisant à mon avis ; le RAN mesure les réserves financières de la SCPI.
- Le taux d’occupation financier PRIMOPIERRE dépasse le taux moyen.
- La capitalisation dépasse 500 M€, c’est une des plus importantes de la place.
- Avec 75 lots à son actif, cette SCPI est, à mon avis, correctement diversifiée.
Les moins de PRIMOPIERRE
Passons aux faiblesses de PRIMOPIERRE :
- On regrette des frais de souscription plus importants qu’à l’accoutumée sur PRIMOPIERRE.
- Les frais de gestion sont supérieurs à ce qui est habituellement pratiqué par les SCPI.
- La performance de PRIMOPIERRE est inférieure à celle des meilleures SCPI (cf le rendement moyen des SCPI).
- La valeur de reconstitution de cette SCPI (c’est-à-dire la valeur des immeubles qu’elle possède) est en ce moment inférieure au prix d’acquisition des parts. A mon avis, vous achetez donc à un prix qui n’est pas avantageux.
Rendements et performances de PRIMOPIERRE
Le tableau ci-contre donne un aperçu de la performance de PRIMOPIERRE sur plusieurs années.
| Année | Rendement PRIMOPIERRE | Variation du prix PRIMOPIERRE | Rendement moyen | Variation du prix moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 4.12 % | -13.46 % | 4.77 % | -1.95 % |
| 2022 | 4.21 % | 0 % | 4.8 % | 0.65 % |
| 2021 | 4.77 % | 0 % | 4.49 % | 0.28 % |
| 2020 | 5.04 % | 0 % | 4.26 % | 1.06 % |
| 2019 | 5.92 % | 0 % | 4.48 % | 1.00 % |
| 2018 | 4.5 % | 2.97 % | 4.50 % | 1.07 % |
| 2017 | 4.85 % | 3.07 % | 4.56 % | 2.57 % |
| 2016 | 5.00 % | 0 % | 4.77 % | 2.02 % |
| 2015 | 5.02 % | 1.2 % | 4.92 % | 1.52 % |
| 2014 | 5.22 % | 1.4 % | 5.07 % | 1.19 % |
| 2013 | 5.3 % | 0 % | 5.19 % | -0.17 % |
| 2012 | 5.3 % | 0 % | 5.03 % | -0.91 % |
Cela amène quelques commentaires :
- Les performances de PRIMOPIERRE sont plutôt meilleures que ce qu’on peut observer en moyenne.
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Le patrimoine de la SCPI
Le parc immobilier de PRIMOPIERRE est principalement constitué de Bureaux.
Avec 75 biens et 387 locataires, nous considérons que le risque de concentration est faible.
Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :
| Zone géographique | Répartition PRIMOPIERRE |
|---|---|
| Région parisienne | 57 % |
| Paris | 29 % |
| Province | 14 % |
Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :
| Secteur | Répartition |
|---|---|
| Bureaux | 100 % |
Comment souscrire à PRIMOPIERRE ?
PRIMOPIERRE peut être souscrite auprès d’un courtier. Nous vous conseillons d’avoir recours aux conseils d’un expert de l’immobilier qui pourra vous aider à structurer votre investissement (investissement de SCPI à crédit ou SCPI de démembrement par exemple).
Voici notre selection :
-
Louve Invest :
un courtier spécialisé dans les SCPI. Ce nouveau courtier a l’avantage de proposer des cashbacks sur les frais d’entrée,
autrement dit, avec la plupart des SCPI proposées par Louve Invest, vous payez moins de frais !
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Comment investir dans PRIMOPIERRE depuis une assurance-vie ?
Il est possible de souscrire dans PRIMOPIERRE depuis une assurance-vie. En procédant de la sorte, vous profitez alors de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie. En revanche, vous ne pourrez pas acheter vos parts à crédit ; on ne peut pas tout avoir !
Voici les assurances-vie recommandées pour investir dans PRIMOPIERRE :
Un fonds euros boosté et un très large choix de supports
- Fonds euros : 1,70% à 4,00% en 2023
- Versement minimal : 500 €
- 0 frais d’entrée
- 0 frais d’arbitrage
- ETF
- SCPI/SCI
- OPCI
Jusqu’à 500€ offerts
Les autres SCPI commercialisées par PRIMONIAL REIM
PRIMONIAL REIM est une société de gestion qui gère d’autres SCPI :
- La SCPI PATRIMMO CROISSANCE
- La SCPI PRIMOFAMILY
- La SCPI PATRIMMO COMMERCE
- La SCPI PRIMOVIE
- La SCPI UFIFRANCE IMMOBILIER
Le top 5 des SCPI
Voici notre top 5 des meilleures SCPI à capital variable, sélectionnées sur la base de multiples critères (performances, frais, taux d’occupation, RAN, etc.).
SCPI à capital Variable gérée par Arkea Reim depuis novembre 2022.
- Rendement 2023 : 8.16%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
jusqu’à 3.50% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par SOGENIAL IMMOBILIER depuis novembre 2018.
- Rendement 2023 : 6.2%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 649 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 96%
- Délais de jouissance : 4 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
Questions fréquentes
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir.
Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À
ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la « pierre papier « .
Une SCPI à capital Fixe définit le montant de son capital dans ses statuts et celui-ci ne peut être dépassé
ou réduit (sauf en cas d’augmentation de capital). Par conséquent, le jour où vous souhaitez revendre des
parts vous devez trouver quelqu’un pour vous les racheter sur le marché secondaire, à un prix déterminé par
l’offre et la demande.
Une SCPI à capital variable peut émettre et racheter des parts. Elle peut donc animer la
liquidité des parts et vous les racheter le jour où vous souhaitez sortir. Le prix est par ailleurs fixé en
fonction de la valeur des actifs sous-jacents.
Une SCPI à capital variable procurera donc davantage de liquidités à la revente.
Les frais d’entrée sont prélevés à la souscription des parts. Ils rémunèrent la société de gestion et le
distributeur.
Par contre, si vous achetez des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, il n’y a pas de frais
de souscription (il peut toutefois y avoir des frais d’intermédiation). Il faudra par contre s’acquitter de
droits d’enregistrement forfaitaires de 5%.
On vous dit tout sur les frais des SCPI ici (frais de souscription et frais de gestion).
Les frais de gestion sont prélevés à chaque fois que des loyers vous sont versés et ils sont proportionnels au montant des loyers.
Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.
Le délai de jouissance est une période de temps pendant laquelle vous ne touchez pas les loyers suite à votre la souscription. Elle est généralement de quelques mois.
Le report à nouveau correspond à des « réserves » faites par la SCPI. Le RAN est souvent exprimé en pourcentage de l’encours ou en jours. Par exemple, une SCPI qui a 100 jours de reports à nouveau est en mesure de payer 100 jours de loyers grâce à ses réserves. Un RAN élevé est donc bon signe !
Les SCPI présentent l’avantage de dégager un rendement stable et régulier avec une prise de risque plus faible que la bourse.
Investir dans des SCPI est donc particulièrement adapté si vous avez déjà un capital constitué
et que vous souhaitez sn tirer un revenu complémentaire, par exemple à votre retraite.
Pour vous constituer un capital, investir en bourse sera probablement plus efficace,
même si l’investissement à crédit dans des SCPI sera également un bon moyen d’y parvenir.
Oui, une SCPI étant un investissement immobilier, celle-ci est soumise à
l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué
par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la
part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs
financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez dans une SCPI via une assurance-vie. Seule
l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Oui, c’est possible, mais la plupart des contrats ne le permet pas. Cela dépend de l’assurance-vie et du PER (Plan d’épargne retraite), ainsi que de la SCPI.
Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans des SCPI. D’ailleurs, nous leur recommandons d’investir dans l’ usufruit des SCPI. En effet, les SCPI en usufruit sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement net de l’investissement.
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