PRIMOFAMILY
- Type : SCPI de Rendement
- Secteur : Résidentiel
- Capital : Variable
- Création : juin 2017
- Prix d’une part : 204 €
- Valeur de reconstitution : 213.17 €
- Capitalisation : 252.5 M€
- Délais de jouissance : 4 mois
- Minimum de souscription: 2040 €
- Frais de souscription : 10.8%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 96%
- RAN : 10 jours
A propos de PRIMOFAMILY
Primofamily est une SCPI qui investit principalement dans des actifs résidentiels en zone Euro. Elle peut aussi investir dans des résidences étudiantes, des appart hôtels et des hôtels urbains. Primofamily peut également recourir à l'emprunt pour financer jusqu’à 40% de la valeur de ses actifs immobiliers. Au 31 décembre 2021, le patrimoine de Primofamily comprenait 120 actifs (détenus directement ou indirectement) répartis entre la France, la Belgique, l’Espagne et l’Italie pour une surface totale de 56 000 m².
La stratégie de la SCPI
La SCPI PRIMOFAMILY est une société de gestion qui a pour objectif d’investir dans l’immobilier résidentiel. La stratégie adoptée par Primonial REIM consiste à acheter des actifs immobiliers en Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) dans des métropoles dynamiques du vieux continent où la demande locative est forte. Ces zones urbaines attractives permettent de soutenir les loyers, donc les dividendes versés aux associés. En outre, la SCPI PRIMOFAMILY peut recourir à l’emprunt, à concurrence de 40 % de la valeur des actifs en portefeuille ce qui représente un effet de levier non négligeable visant à booster son rendement.
Le prix moyen au mètre carré de 3117 € est en ligne avec environ la moitié des SCPI du marché.
Pour finir, avec un prix moyen de ses actifs immobiliers à 2 M€, cette SCPI est positionnée au même niveau que la majeure partie des acteurs du marché.
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Les plus de la SCPI
Voici les caractéristiques de PRIMOFAMILY que nous avons appréciées :
- La valeur de reconstitution de cette SCPI étant supérieure au prix d’acquisition, vous faites plutôt une affaire et pourriez bénéficier d’une plus value à la revente si le prix de part augmente.
- Le taux d’occupation financier PRIMOFAMILY dépasse le taux moyen.
- Cette SCPI est d’une taille supérieure à la moyenne.
- A mon avis, la diversification du portefeuille de la SCPI est bonne avec 124 immeubles à date.
Les moins de PRIMOFAMILY
Voici maintenant les éléments que cette SCPI, devrait, à mon avis, améliorer :
- Avec des frais de souscription de 10.8%, PRIMOFAMILY est au-dessus de la moyenne des SCPI à capital Variable.
- Des frais de gestion de 12%, c’est un peu trop à mon avis ; la moyenne se situe à 11%.
- La performance de PRIMOFAMILY est inférieure à celle des meilleures SCPI (cf le rendement moyen des SCPI).
- Le RAN, à savoir les réserves de la SCPI, est trop faible à mon avis ; en cas de loyers impayés, le rendement sera vite réduit.
Que penser des rendements de PRIMOFAMILY ?
Voici les performances historiques de PRIMOFAMILY :
| Année | Rendement PRIMOFAMILY | Variation du prix PRIMOFAMILY | Rendement moyen | Variation du prix moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 3.62 % | 2.00 % | 4.77 % | -1.95 % |
| 2022 | 3 % | 3.55 % | 4.8 % | 0.65 % |
| 2021 | 3.03 % | 1.4 % | 4.49 % | 0.28 % |
| 2020 | 3.50 % | 0.89 % | 4.26 % | 1.06 % |
| 2019 | 4.03 % | 0.82 % | 4.48 % | 1.00 % |
| 2018 | 4.00 % | 0 % | 4.50 % | 1.07 % |
Cela amène quelques commentaires :
- Le rendement de PRIMOFAMILY déçoit depuis plusieurs années, avec des performances inférieures à la moyenne.
- Le prix des parts s’est globalement apprécié, on peut donc espérer ne pas avoir de mauvaises surprises à l’avenir.
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Le patrimoine de la SCPI
La SCPI PRIMOFAMILY est spécialisée dans les biens résidentiels.
Avec 124 biens et 465 locataires, nous considérons que le risque de concentration est faible.
Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :
| Zone géographique | Répartition PRIMOFAMILY |
|---|---|
| Province | 35 % |
| Europe (hors France) | 30 % |
| Région parisienne | 23 % |
| Paris | 12 % |
Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :
| Secteur | Répartition |
|---|---|
| Hôtels | 50 % |
| Résidentiel | 22 % |
| Mixe résidentiel et commerces | 18 % |
| Commerces | 10 % |
Nos conseil pour souscrire à PRIMOFAMILY
La plupart des SCPI sont souscrites par l’intermédiaire d’un courtier en placement et PRIMOFAMILY ne fait pas figure d’exception. Plutôt que de passer par une banque ou un courtier généraliste, nous vous conseillons plutôt d’être accompagné par un spécialiste de l’immobilier, comme :
-
Louve Invest :
un courtier spécialisé dans les SCPI. Ce nouveau courtier a l’avantage de proposer des cashbacks sur les frais d’entrée,
autrement dit, avec la plupart des SCPI proposées par Louve Invest, vous payez moins de frais !
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Investir depuis une assurance-vie ?
L’assurance-vie est un des moyens de réduire la fiscalité des loyers versés par vos SCPI. En effet, si vous investissez dans des SCPI via une assurance-vie, c’est alors la ffiscalité de cette dernière qui s’applique.
À notre connaissance, cette SCPI n’est pas disponible dans une assurance-vie. Si cela vous intéresse vous pouvez trouver des assurances-vie qui permettent d’investir en SCPI ici.
Les autres SCPI commercialisées par PRIMONIAL REIM
PRIMONIAL REIM est une société de gestion qui gère d’autres SCPI :
- La SCPI PATRIMMO CROISSANCE
- La SCPI PATRIMMO COMMERCE
- La SCPI PRIMOPIERRE
- La SCPI PRIMOVIE
- La SCPI UFIFRANCE IMMOBILIER
Où trouver mieux que PRIMOFAMILY ?
Nous avons comparé et analysé toutes les SCPI disponibles en France. Vous trouverez ci-dessous le haut du classement. Pour plus de détails, retrouvez notre toutes les meilleures SCPI ici.
SCPI à capital Variable gérée par Arkea Reim depuis novembre 2022.
- Rendement 2023 : 8.16%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
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SCPI à capital Variable gérée par SOGENIAL IMMOBILIER depuis novembre 2018.
- Rendement 2023 : 6.2%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 649 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 96%
- Délais de jouissance : 4 mois
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Questions fréquentes
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir.
Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À
ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la « pierre papier « .
Une SCPI à capital Fixe définit le montant de son capital dans ses statuts et celui-ci ne peut être dépassé
ou réduit (sauf en cas d’augmentation de capital). Par conséquent, le jour où vous souhaitez revendre des
parts vous devez trouver quelqu’un pour vous les racheter sur le marché secondaire, à un prix déterminé par
l’offre et la demande.
Une SCPI à capital variable peut émettre et racheter des parts. Elle peut donc animer la
liquidité des parts et vous les racheter le jour où vous souhaitez sortir. Le prix est par ailleurs fixé en
fonction de la valeur des actifs sous-jacents.
Une SCPI à capital variable procurera donc davantage de liquidités à la revente.
Les frais d’entrée sont prélevés à la souscription des parts. Ils rémunèrent la société de gestion et le
distributeur.
Par contre, si vous achetez des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, il n’y a pas de frais
de souscription (il peut toutefois y avoir des frais d’intermédiation). Il faudra par contre s’acquitter de
droits d’enregistrement forfaitaires de 5%.
On vous dit tout sur les frais des SCPI ici (frais de souscription et frais de gestion).
Les frais de gestion sont prélevés à chaque fois que des loyers vous sont versés et ils sont proportionnels au montant des loyers.
Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.
Le délai de jouissance est une période de temps pendant laquelle vous ne touchez pas les loyers suite à votre la souscription. Elle est généralement de quelques mois.
Le report à nouveau correspond à des « réserves » faites par la SCPI. Le RAN est souvent exprimé en pourcentage de l’encours ou en jours. Par exemple, une SCPI qui a 100 jours de reports à nouveau est en mesure de payer 100 jours de loyers grâce à ses réserves. Un RAN élevé est donc bon signe !
Les SCPI présentent l’avantage de dégager un rendement stable et régulier avec une prise de risque plus faible que la bourse.
Investir dans des SCPI est donc particulièrement adapté si vous avez déjà un capital constitué
et que vous souhaitez sn tirer un revenu complémentaire, par exemple à votre retraite.
Pour vous constituer un capital, investir en bourse sera probablement plus efficace,
même si l’investissement à crédit dans des SCPI sera également un bon moyen d’y parvenir.
Oui, une SCPI étant un placement immobilier, celle-ci est soumise à
l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué
par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la
part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs
financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez dans une SCPI via une assurance-vie. Seule
l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Oui, c’est possible, mais la plupart des contrats ne le permet pas. Cela dépend de l’assurance-vie et du PER (Plan d’épargne retraite), ainsi que de la SCPI.
Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans des SCPI. D’ailleurs, nous leur recommandons d’investir dans l’ usufruit des SCPI. En effet, les SCPI en usufruit sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement net de l’investissement.
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