URBAN COEUR COMMERCE
- Type : SCPI de Rendement
- Secteur : Commerces
- Capital : Variable
- Création : novembre 2018
- Prix d’une part : 300 €
- Valeur de reconstitution : 310.2 €
- Capitalisation : 54.4 M€
- Délais de jouissance : 4 mois
- Minimum de souscription: 3000 €
- Frais de souscription : 11.833%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 92%
- RAN : 33 jours
A propos de URBAN COEUR COMMERCE
La SCPI URBAN COEUR COMMERCE a été créée en 2018 et privilégie les métropoles régionales françaises qui ont un vrai dynamisme économique. L’équipe de gestion sait comment trouver, investir et gérer des commerces en centre ville, ce qui leur a permis de développer une expérience significative sur cette classe d’actifs. Au 31 décembre 2021, la SCPI URBAN COEUR COMMERCE avait procédé à plus de 30 acquisitions pour une capitalisation totale de 22 millions d’euros. Les locaux commerciaux sont situés en centre ville de villes comme Nantes, Aix en Provence ou Toulouse.
La stratégie de la SCPI
La SCPI Urban Cœur Commerce vise à investir dans des commerces en pied d’immeubles des quartiers commerçants, voire des actifs de bureaux et des locaux professionnels afin de constituer un patrimoine immobilier équilibré. La société privilégie les métropoles régionales bénéficiant d’un fort dynamisme économique avec des perspectives démographiques favorables pour maximiser son rendement.
Remarquez aussi que le prix au mètre carré moyen de cette SCPI (3027 €) indique qu’elle cible plutôt des biens de niveau intermédiaire.
Enfin, notons que la SCPI achète surtout des locaux de petite taille (le prix moyen des biens de son parc est de 0.6 M€). C’est un avantage en cas de tension sur le marché immobilier car elle pourra revendre rapidement quelques petits biens pour regagner de la liquidité.
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Les plus de la SCPI
Voici les caractéristiques de URBAN COEUR COMMERCE que nous avons appréciées :
- URBAN COEUR COMMERCE affiche une belle performance (5.02%) l’année dernière (c’est mieux que le rendement moyen des SCPI).
- Le prix d’acquisition d’une part de URBAN COEUR COMMERCE est inférieur à la valeur de reconstitution de celle-ci. Si cet écart grandit, le prix a des chances d’être revu à la hausse à l’avenir, et donc d’offrir une plus-value à ceux qui achètent maintenant.
- On valorise également le taux d’occupation financier (92%) de cette SCPI qui est globalement meilleur qu’ailleurs.
- Le nombre d’immeuble (87) est plus élevé qu’en moyenne et apporte de la diversification.
Les moins de URBAN COEUR COMMERCE
Passons aux faiblesses de URBAN COEUR COMMERCE :
- On aurait apprécié des frais de souscription inférieurs.
- On prend note des frais de gestion plus élevés qu’en moyenne (12% vs 11%)
- Avec 33 jours de loyers en réserves, cette SCPI fait un peu moins bien que ses concurrentes.
- Cette SCPI est encore très petite, (54.4 M€), cela laisse planer une incertitude sur sa capacité à maintenir ses rendements par la suite.
Rendements et performances de URBAN COEUR COMMERCE
Le tableau ci-contre donne un aperçu de la performance de URBAN COEUR COMMERCE sur plusieurs années.
| Année | Rendement URBAN COEUR COMMERCE | Variation du prix URBAN COEUR COMMERCE | Rendement moyen | Variation du prix moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 5.02 % | 0.00 % | 4.77 % | -1.95 % |
| 2022 | 4.7 % | 0 % | 4.8 % | 0.65 % |
| 2021 | 4.30 % | 0 % | 4.49 % | 0.28 % |
| 2020 | 3.40 % | 0 % | 4.26 % | 1.06 % |
| 2019 | 1.12 % | 0 % | 4.48 % | 1.00 % |
Cela amène quelques commentaires :
- Le rendement de URBAN COEUR COMMERCE déçoit depuis plusieurs années, avec des performances inférieures à la moyenne.
- Le prix des parts ne s’est pas dégradé ; c’est plutôt bon signe.
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Le patrimoine de la SCPI
Le parc immobilier de URBAN COEUR COMMERCE est principalement constitué de Commerces.
Avec 87 biens et 87 locataires, nous considérons que le risque de concentration est faible.
Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :
| Zone géographique | Répartition URBAN COEUR COMMERCE |
|---|---|
| Province | 97 % |
| Région parisienne | 3 % |
Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :
| Secteur | Répartition |
|---|---|
| Commerces | 82 % |
| Santé | 18 % |
Comment souscrire à URBAN COEUR COMMERCE ?
URBAN COEUR COMMERCE peut être souscrite auprès d’un courtier. Nous vous conseillons d’avoir recours aux conseils d’un expert de l’immobilier qui pourra vous aider à structurer votre investissement (investissement de SCPI à crédit ou SCPI de démembrement par exemple).
Voici notre selection :
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Louve Invest :
un courtier spécialisé dans les SCPI. Ce nouveau courtier a l’avantage de proposer des cashbacks sur les frais d’entrée,
autrement dit, avec la plupart des SCPI proposées par Louve Invest, vous payez moins de frais !
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Peut-on investir dans cette SCPI depuis une assurance-vie ?
URBAN COEUR COMMERCE n’est pas éligible dans une assurance vie. Pour investir dans des SCPI depuis une assurance-vie, nous vous conseillons la lecture de notre comparatif des meilleures assurances-vie.
Notre palmarès des SCPI
Pensez à diversifier vos investissements en vous constituant un portefeuille de plusieurs SCPI. Voici notre palmarès pour vous y aider ! Retrouver le classement de toutes les SCPI ici.
SCPI à capital Variable gérée par Arkea Reim depuis novembre 2022.
- Rendement 2023 : 8.16%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
jusqu’à 3.75% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par SOGENIAL IMMOBILIER depuis novembre 2018.
- Rendement 2023 : 6.2%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 649 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 96%
- Délais de jouissance : 4 mois
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Questions fréquentes
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir.
Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À
ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la « pierre papier « .
Une SCPI à capital Fixe définit le montant de son capital dans ses statuts et celui-ci ne peut être dépassé
ou réduit (sauf en cas d’augmentation de capital). Par conséquent, le jour où vous souhaitez revendre des
parts vous devez trouver quelqu’un pour vous les racheter sur le marché secondaire, à un prix déterminé par
l’offre et la demande.
Une SCPI à capital variable peut émettre et racheter des parts. Elle peut donc animer la
liquidité des parts et vous les racheter le jour où vous souhaitez sortir. Le prix est par ailleurs fixé en
fonction de la valeur des actifs sous-jacents.
Une SCPI à capital variable procurera donc davantage de liquidités à la revente.
Les frais d’entrée sont prélevés à la souscription des parts. Ils rémunèrent la société de gestion et le
distributeur.
Par contre, si vous achetez des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, il n’y a pas de frais
de souscription (il peut toutefois y avoir des frais d’intermédiation). Il faudra par contre s’acquitter de
droits d’enregistrement forfaitaires de 5%.
On vous dit tout sur les frais des SCPI ici (frais de souscription et frais de gestion).
Les frais de gestion sont prélevés à chaque fois que des loyers vous sont versés et ils sont proportionnels au montant des loyers.
Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.
Le délai de jouissance est une période de temps pendant laquelle vous ne touchez pas les loyers suite à votre la souscription. Elle est généralement de quelques mois.
Le report à nouveau correspond à des « réserves » faites par la SCPI. Le RAN est souvent exprimé en pourcentage de l’encours ou en jours. Par exemple, une SCPI qui a 100 jours de reports à nouveau est en mesure de payer 100 jours de loyers grâce à ses réserves. Un RAN élevé est donc bon signe !
Les SCPI présentent l’avantage de dégager un rendement stable et régulier avec une prise de risque plus faible que la bourse.
Investir dans des SCPI est donc particulièrement adapté si vous avez déjà un capital constitué
et que vous souhaitez sn tirer un revenu complémentaire, par exemple à votre retraite.
Pour vous constituer un capital, investir en bourse sera probablement plus efficace,
même si l’investissement à crédit dans des SCPI sera également un bon moyen d’y parvenir.
Oui, une SCPI étant un placement immobilier, celle-ci est soumise à
l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué
par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la
part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs
financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez dans une SCPI via une assurance-vie. Seule
l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Oui, c’est possible, mais la plupart des contrats ne le permet pas. Cela dépend de l’assurance-vie et du PER (Plan d’épargne retraite), ainsi que de la SCPI.
Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans des SCPI. D’ailleurs, nous leur recommandons d’investir dans l’ usufruit des SCPI. En effet, les SCPI en usufruit sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement net de l’investissement.
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