Investir dans la pierre est un formidable moyen de se constituer un patrimoine à crédit, peu risqué et tangible. Néanmoins, l’immobilier locatif a aussi l’inconvénient d’être chronophage et parfois rébarbatif. Entre la recherche régulière de locataires et la gestion locative au quotidien, le propriétaire d’un logement peut vite y passer beaucoup de temps. Pour les aider à effectuer ces tâches, des agences de gestion locatives en ligne comme Oqoro existent. Pour un prix deux fois moins élevé que les agences de quartier, Oqoro promet de s’occuper de tout.

Que vaut l’agence locative en ligne Oqoro ?  La promesse d’un service tout compris à prix cassés est-elle tenue ? Est-ce la meilleure agence du marché ? Pour répondre à ces questions, j’ai passé du temps à analyser l’offre d’Oqoro. Je vous donne mon avis dans cet article ⤵️ !

Mon avis en synthèse

Avantages

    • Une offre « all inclusive »
    • Une offre sans engagement
    • Des tarifs compétitifs
    • Une vacance locative faible
    • Gère les locations et les colocations
    • Des clients fidèles
    • Une bonne note Google
    • Présent dans 40 villes de France

Inconvénients
  • Une communication à améliorer

À mon avis, Oqoro fait partie des agences locatives les plus fiables et les moins chères du marché. Si votre bien se situe sur l’une des communes où opère l’agence, je vous conseille de les contacter sans attendre. Aller sur Oqoro !

Présentation d’Oqoro

Fondée en 2019 par trois amis (Adrien Faure, Pierre Cloarec et Alexandre Pourchoux), Oqoro (ex Mon Bel Appart) est une agence de gestion locative 100% digitale basée à Lyon. La naissance d’Oqoro est le fruit d’un constat : la gestion locative est chronophage et anxiogène et les agences de gestion locative de quartier sont onéreuses. De ce constat est alors né une ambition : grâce à la technologie, proposer aux propriétaires-bailleurs un service de gestion locative irréprochable et deux fois moins cher qu’une agence traditionnelle.

Après 4 ans d’activité, force est de constater qu’Oqoro connaît un vrai succès. Grâce à 80 salariés et un outil technologique performant, Oqoro gère désormais plus de 7 000 lots à travers toute la France. Par ailleurs, Oqoro a levé 7 millions d’euros ce qui présage une accélération de leur développement au service de leurs clients.

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À qui s’adresse Oqoro ?

Oqoro s’adresse aux propriétaires qui souhaitent louer en longue durée leur logement. Il peut s’agir aussi bien d’une location :

  • Meublée classique (mono-habitation) ;
  • Non meublée classique (mono-habitation) ;
  • Meublée en colocation ;
  • Meublée en coliving.

À noter que 75% du parc locatif administré par Oqoro est constitué de colocations, bien plus complexes à gérer que les mono-habitations. Au passage, Oqoro est le leader de ce segment de marché. Qui peut le plus peut le moins, ceux qui ont un logement en mono-habitation peuvent être rassurés sur la capacité de l’agence à être organisé et efficace.

En outre, Oqoro gère la gestion d’immeubles de rapport (c’est à lire d’immeubles loués dans leur intégralité). En revanche, Oqoro ne gère pas les locations saisonnières du type Airbnb.

Par ailleurs, Oqoro opère dans les 40 plus grosses villes de France.

Présence d'Oqoro en France (Avis)
Oqoro – Présence en France
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L’offre d’Oqoro

L’offre d’Oqoro (sans engagement) a le premier mérite d’être très simple :

  • 75% du premier loyer (charges comprises) au titre de chaque nouvelle mise en location ;
  • 4,9% du loyer (charges comprises) au titre du service de gestion locative.

Le service « mise en location » comprend :

  • La vérification de la décence du bien ;
  • La gestion des différents diagnostics (ESRIS, DPE, amiante, plomb, installations électriques, gaz) ;
  • Le shooting photo de votre logement ainsi que les visites virtuelles ;
  • La diffusion de votre annonce sur l’ensemble des sites partenaires (Leboncoin, Seloger, Jinka etc.) ;
  • La recherche de locataires ;
  • L’étude des candidatures ;
  • L’état des lieux d’entrée et de sortie ;
  • La rédaction et la signature du contrat de bail.

Le service « gestion locative » comprend :

  • Le suivi administratif de la location et la relation avec les locataires ;
  • L’envoi des appels de loyers et leurs encaissements ;
  • La régularisation des charges ;
  • La révision des loyers ;
  • La gestion courante du bien (rapports avec le syndic, gestion des travaux etc.).

L’ensemble de ces tâches sont dématérialisées. À titre d’exemple, les visites sont effectuées à distance via des visites virtuelles (grâce à l’outil Matterport) et les baux sont signés électroniquement. Seuls l’onboarding du logement et l’état des lieux d’entrée et de sortie sont effectués par des « city manager » en physique.

Par ailleurs, les propriétaires sont libres de déléguer à Oqoro l’ensemble des décisions relatives à leur logement (sans validation préalable) ou, au contraire, de conserver les plus critiques (choix des locataires, changements de loyer etc.).

Enfin, le propriétaire bénéfice d’un espace digital accessible sur smartphone et ordinateur. Cet espace permet notamment de :

  • Suivre l’encaissement de vos loyers ;
  • Sélectionner des candidats locataires ;
  • Récupérer les baux, les relevés mensuels et les divers justificatifs ;
  • Superviser l’entretien courant de votre logement.
L'espace digital d'Oqoro (Avis)
Oqoro – L’espace digital
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Les partenaires d’Oqoro

Oqoro travaille avec un écosystème de partenaires dès lors qu’un service n’est pas internalisé. Parmi les principaux partenaires, nous pouvons citer Garantme et Comptalib.

Garantme pour la garantie loyers impayés (GLI)

La GLI est une assurance optionnelle qui permet au propriétaire de se couvrir en cas de défaut de paiement du locataire. La garantie couvre généralement le montant des loyers impayés, les frais de dégradation du logement (non couverts par le dépôt de garantie) ainsi que les frais de contentieux et de procédures judiciaires (si un litige survenait avec votre locataire).

La GLI Garantme proposé par Oqoro est facturée 2,1%TTC des loyers encaissés (charges comprises) et couvre :

  • La totalité des loyers impayés (avec un plafond de 90 000€ sur une durée illimitée) ;
  • 10 000€ de frais de dégradation qui ne seraient pas couverts par le dépôt de garantie ;
  • 16 000€ de frais de contentieux et de procédures judiciaires si jamais un litige survenait avec votre locataire.

✅ Je note qu’il est difficile de trouver mieux sur le marché en termes de garanties loyers impayés. Les GLI des agences traditionnelles s’élèvent plutôt à 3%TCC des loyers (50% plus cher).

Souscrire à une GLI n’a rien d’obligatoire surtout si vous obtenez une garantie Visale de votre locataire (garantie gratuite accordée par l’Administration). Par ailleurs, sachez que les frais d’assurance sont déductibles de votre base imposable si vous avez opté pour le régime réel.

Contablimo pour la comptabilité

Si vous louez meublé et que avez opté pour le régime réel (LMNP ou LMP), vous avez l’obligation de déposer une liasse fiscale chaque année et de tenir un fichier des écritures comptables (FEC) en cas de contrôle de l’Administration. Autant dire qu’il est important de se faire aider par un professionnel.

Contablimo fait partie de ces professionnels qui gèrent votre comptabilité à votre place. Ainsi, vous transmettez vos justificatifs et Contablimo s’occupe de tout. Net de déduction fiscale (grâce au régime réel) et de réduction fiscale (en souscrivant à un organisme de gestion agréé ou OGA), le service est facturé à partir de 10€TTC par mois.

Un organisme de gestion agréé (ou OGA) est une association qui apporte une assistance en matière de gestion et fiscalité à leurs adhérents. Cet organisme vérifie la cohérence de votre liasse fiscale avant sa soumission aux impôts. L’inscription à un OGA n’est pas obligatoire mais permet de réduire fiscalement les 2/3 des frais d’adhésion et les 2/3 des frais de comptabilité. 

L’offre intégrale de JD2M est aussi une excellente option pour tenir votre comptabilité (à partir de 88€/an en souscrivant à une OGA). Retrouvez l’intégralité de notre avis sur JD2M pour en savoir plus.

Combien ça coûte ?

Le prix facial

Prenons l’hypothèse que les loyers annuels issus de votre logement s’élèvent à 12 000€ (1 000€ par mois) et que vous changez de locataire tous les deux ans. Alors tout compris, Oqoro vous coûtera 8% de vos loyers annuels (4,9%+(75%/12/2)). Or, 8% de vos loyers annuels représentent 29 jours de loyer (8%/(100/365)).

Je note que ce tarif est particulièrement intéressant dans la mesure où les agences traditionnelles facturent plutôt deux mois de loyer.

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Le prix après déduction fiscale

Entre ce que vous payez à Oqoro et ce que cela vous coûte vraiment, il peut y avoir une différence significative. Explications ⤵️.

Lorsque vous louez votre logement, qu’il soit vide ou meublé, vous optez au choix pour le régime forfaitaire (appelé aussi régime « micro ») ou pour le régime réel.

Si vous optez pour le régime forfaitaire et que vous louez vide, vous bénéficiez de 30% d’abattement sur vos recettes locatives qui seront imposées à votre taux marginal d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) et aux prélèvements sociaux (17,2%). Si vous louez meublé, l’abattement passe à 50%.

Par exemple, si vous générez 12 000 euros de recettes locatives grâce à un meublé (loyer de 1 000 euros par mois pendant 12 mois) et que votre TMI s’élève à 30%, vous payerez 2 832 euros d’impôts ((12 000/2)*(30% + 17,2%). Cette option coûte cher fiscalement mais a le mérite d’être ultra-simple et ne nécessite pas de faire appel à un comptable.

En revanche, si vous optez pour le régime réel, votre base d’imposition sera diminuée de l’ensemble des frais réels que votre activité supporte et ceci avec la possibilité de reporter les déficits pendant plusieurs années. À noter que les frais comprennent l’amortissement du bien (pour les meublés), les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les travaux d’entretien, l’ameublement, les frais de tenue de comptabilité, etc. Or, comme toutes les charges, les frais de gestion locative sont également déductibles de votre base imposable.

Ainsi, si votre TMI est à 30%, les 1 000€ annuels de frais d’agence (un mois de loyer tout compris pour simplifier) permettront une économie d’impôt de 472€ (1 000 * 47,2%). Dans notre exemple, la charge brute de 1 000€ devient une charge nette de 528€ (1 000 – 472). Autrement dit, la charge brute de 1 mois de loyer devient une charge nette d’environ 15 jours de loyer !

En définitive, le régime réel transforme la commission brute d’une agence en une commission nette beaucoup plus faible.

Au régime réel, plus votre TMI est élevé moins votre agence vous coûtera cher.

Le LMNP au régime réel est une formidable niche fiscale qui permet de réduire voire d’annuler votre fiscalité et donc de maximiser la rentabilité de votre bien. Pour en savoir plus sur le sujet je vous invite à lire mon article dédié : LMNP, les gros avantages et les petits inconvénients.

➡️ A priori, le prix d’une agence locative peut paraître élevé. En fait, le régime réel permet d’alléger considérablement la charge grâce à l’économie d’impôt qu’elle permet.

Grégoire
Les conseils de Grégoire

Si vous faites appel à une agence de gestion locative, optez pour le régime réel.

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Oqoro, une agence professionnelle au service de ses clients

Un propriétaire qui choisit une agence de gestion locative doit être particulièrement vigilant sur deux sujets : la capacité de l’agence à limiter la vacance locative et sa notoriété auprès des clients.

La vacance locative

La vacance locative d’un appartement peut éroder significativement sa rentabilité. Conscient de cela, Oqoro a mis en place un process bien rodé. Dès lors qu’un locataire envoie sa dédite (avec un mois de préavis généralement), Oqoro poste automatiquement une annonce sur son site et ceux des sites d’annonces partenaires. Un logement au prix de marché avec un bon standing est souvent reloué avant le départ effectif du locataire qui déménage. Il suffit alors de 48h pour effectuer l’état des lieux de sortie et d’entrée du nouveau locataire. À noter que la durée de vacance locative dépend aussi du mois pendant lequel le changement s’effectue.

Sur le sujet, Oqoro prône la parfaite transparence avec les propriétaires. En effet, Oqoro préfère proposer un logement un peu moins cher et avoir un locataire satisfait, qu’un loyer trop élevé qui augmente le risque de vacance locative ou d’impayés.

✅ J’apprécie cette approche qui favorise la relation gagnante-gagnante de long terme.

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La notoriété clients

La meilleure manière d’apprécier la satisfaction des clients est de regarder leur taux de résiliation d’années en années. Or, seuls 1,5% par an des clients d’Oqoro quittent l’agence locative pour insatisfaction. Autrement dit, 98,5% des clients reconduisent leurs contrats alors qu’ils ont la liberté de le dénoncer à tout moment. Je note que c’est une excellente performance.

Une autre manière d’apprécier la qualité du service rendu d’une agence est de regarder sa note Google. Cette indication est à prendre avec des précautions car elle recense les avis des propriétaires mais aussi des locataires.

La note Google d’Oqoro s’élève à 3,9/5 ce qui est tout à fait correct mais moins bien que sa note historique de 4,5/5. J’ai cherché à comprendre pourquoi la note avait diminué en peu de temps. Pour cela j’ai lu les avis et contacté Oqoro pour avoir des explications. La baisse de la note s’explique essentiellement par l’insatisfaction des locataires qui ont mis plus de temps que d’habitude à récupérer leur dépôt de garantie entre juillet et octobre 2023 (à l’occasion de leur départ). Oqoro m’a expliqué que cette situation était due à une surcharge temporaire de travail qui a entraîné un rallongement des délais (tout en restant dans la légalité). Pour pallier ce problème, Oqoro a étoffé son équipe pour réduire les délais à une semaine maximum. Par ailleurs, de nouvelles automatisations sur le comparatif des états des lieux permettent aujourd’hui un traitement beaucoup plus rapide des dépôts.

J’apprécie particulièrement :

  • La transparence avec laquelle Oqoro gère les problèmes ;
  • La rapidité avec laquelle les améliorations sont mises en place.
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Mon avis sur Oqoro

En synthèse, Oqoro est une agence qui propose un service complet, de qualité et à un prix défiant toute concurrence. Le taux de reconduction de leurs clients d’années en années suffit à démontrer leur professionnalisme (98,5%).

➡️ Mon avis sur Oqoro est très positif. Je recommande Oqoro à quiconque souhaite déléguer la gestion de son logement !

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Questions fréquentes

Quelle est la différence entre une agence et gestion locative et une conciergerie ?

Une agence de gestion locative gère les biens loués en location longue durée. Une conciergerie gère, quant à elle, les logements loués en location courte durée (type Airbnb)

L’agence de gestion locative gère-t-elle la comptabilité de mon activité ?

Les agences de gestion locative gèrent les sujets administratifs relatifs à votre location (appels de loyers, quittances etc.). En revanche, les agences de gestion locative ne gèrent ni l’établissement de votre liasse fiscale ni votre fichier des écritures comptables (si vous êtes au régime réel). Des sociétés spécialisées (comme JD2M) peuvent néanmoins vous aider à établir votre comptabilité à moindre coût. N’hésitez pas à consulter notre avis JD2M pour en savoir plus.

L’agence Oqoro propose-t-elle un service d’investissement locatif clés en main ?

Oqoro ne vous propose pas de service d’investissement locatif clés en main (uniquement un service de gestion locative). En revanche des sociétés comme Ouiker vous aident à trouver des biens rentables et vous accompagnent tout au long du processus d’investissement.

L’agence Oqoro est-elle présente à Paris ,Bordeaux et Nantes ?

Si votre logement se situe à Paris, Bordeaux ou Nantes, Oqoro est en mesure de gérer votre bien (comme dans 40 autres villes de France).