Contre vents et marées, la pierre est dans le cœur des Français. Selon une récente étude d’Ipsos sur l’épargne immobilière, près d’un Français sur deux souhaite investir dans l’immobilier dans les cinq prochaines années. Mais investir dans l’immobilier nécessite du temps, de l’énergie ainsi que des connaissances pratiques importantes. C’est précisément pour répondre à ce besoin que « Les Secrets de l’Immo » existe. Les Secrets de l’Immo (LSI) vous accompagne, in extenso, dans votre investissement locatif. Exit, donc, toutes les barrières qui vous empêchent de passer le cap !

Que vaut Les Secrets de l’Immo ? La prestation est-elle vraiment clés en main ? Est-ce que je recommande l’entreprise ? Je vous donne mon avis sur LSI dans cet article ⤵️!

Mon avis en synthèse

Avantages

  • Plus de 400 projets réalisés depuis 2016
  • Une équipe aguerrie
  • Spécialisé dans l’ancien en Ile-de-France
  • Une entreprise de travaux internalisée
  • Des budgets travaux garantis
  • Un mandat gratuit et non exclusif
  • Un interlocuteur unique par investisseur

Inconvénients

  • Investissement minimum de 300K€
  • Des honoraires élevés (mais un service premium)

Si vous souhaitez investir en Ile-de-France dans l’ancien avec une prestation premium, Les Secrets de l’Immo est la sans nul doute la meilleure offre du marché. Dans la mesure où le mandat de recherche est gratuit et non exclusif et que vous avez une garantie sur votre budget travaux avant même la signature de l’acte authentique, vous ne prenez absolument aucun risque à faire appel à leurs services. Je vous les recommande chaudement.

Lancez-vous dans l’investissement locatif avec Les Secrets de l’Immo !

Présentation de LSI

LSI – Homepage et fondateurs

Fondé en 2016 par Souheil Yansi et Benjamin Lefebure (deux amis ingénieurs), LSI est une entreprise qui accompagne les particuliers dans leurs projets d’investissement locatif. Avec 150 projets réalisés pour leur propre compte et 400 projets réalisés au sein de l’entreprise, Souheil et Benjamin sont des investisseurs aguerris qui jouissent d’une connaissance fine du marché immobilier locatif.

LSI propose un service d’accompagnement « clés en main » dédié aux particuliers qui souhaitent investir au moins 300 000 euros dans des biens franciliens anciens. En outre, LSI revendique un positionnement « premium ».

La prestation comprend :

  • L’analyse de votre besoin pour calibrer précisément  votre projet et établir votre cahier des charges ;
  • La recherche d’un bien adapté à votre besoin (y compris l’étude des règlements de copropriété, l’étude des procès-verbaux d’assemblée générale, le chiffrage des travaux, le calcul de la rentabilité locative et la négociation du prix d’achat du bien) ;
  • Un accompagnement dans la signature du compromis de vente ;
  • Un accompagnement dans la recherche d’un financement pour bénéficier du levier bancaire qu’autorise un investissement locatif ;
  • La réalisation des travaux par leur entreprise maison ;
  • La gestion locative de votre bien par l’intermédiaire d’une agence partenaire (votre contact reste LSI).

L’ensemble du processus d’investissement peut se faire à distance. Pour vous en convaincre, 20% des clients LSI sont des expatriés qui investissent depuis leur pays de résidence (souvent les Etats-Unis, le Royaume-Uni et le Moyen-Orient).

75% des clients de LSI louent leur bien en meublé (le plus souvent en LMNP). Le meublé au régime réel présente de nombreux avantages. N’hésitez pas à consulter mon article dédié pour en savoir plus : LMNP, les gros avantages et les petits inconvénients

Des biens franciliens anciens qui nécessitent des travaux

LSI – Exemple de travaux

Les Secrets de l’Immo est une entreprise qui concentre ses efforts sur le marché de l’ancien en Ile-de-France. Ce positionnement revendiqué va à contre-courant de la majorité des entreprises concurrentes qui mènent une course au développement national (au prix d’une moindre qualité de service). Mon avis est qu’il vaut toujours mieux s’entourer d’un spécialiste d’un marché précis plutôt que d’un généraliste qui exerce à l’échelle nationale. Surtout lorsqu’on a une idée précise de son objectif. Ainsi, si votre souhait est d’investir dans des biens anciens à Paris ou sa banlieue, LSI apparaît comme un choix avisé.

En plus d’investir dans l’ancien francilien, LSI vise tout particulièrement les biens qui nécessitent d’importants travaux (y compris les passoires thermiques). Investir dans des biens à rénover présente l’avantage :

  • D’être plus facilement négociables à l’achat ;
  • D’être mis au goût du jour pour une meilleure rentabilité locative ;
  • De générer du déficit foncier (en cas de location nue).

Mais qui dit « travaux » dit souvent « mauvaises surprises ». Là aussi, LSI se distingue de ses concurrents puisque l’entreprise a internalisé l’ensemble des métiers pour la conduite des rénovations.

Tout d’abord, un architecte HMONP (habilité à l’exercice de la maîtrise d’œuvre en son nom propre) et deux architectes d’intérieur travaillent sur la faisabilité architecturale, la conception, l’aménagement et l’optimisation des espaces et volumes (y compris l’ameublement des projets).

Ensuite, une entreprise générale de bâtiment (filiale de LSI), composée d’ouvriers sur chaque corps de métier, de chefs de chantier et de conducteurs de travaux met en œuvre les réfections.

L’ensemble de ces travaux sont évalués en amont de la signature de l’acte authentique. LSI s’engage à ce que les budgets ne soient pas dépassés. Si jamais le budget est dépassé, la différence est à la charge de LSI. Je dois dire que cette garantie est un gage de sécurité énorme pour un investisseur.

L’ensemble des métiers sont internalisés chez LSI. Ainsi votre bien ne passe pas de mains en mains avec une incertitude sur la qualité des prestations réalisées. En outre, une fois votre cahier des charges défini, vous bénéficiez d’un interlocuteur unique chez LSI.

Quelle rentabilité ?

En fonction de la localisation de votre bien, vous pouvez espérer une rentabilité locative brute comprise entre 4 et 7%.

Si votre objectif est de vous constituer un patrimoine sur le long terme à moindre risque, vous avez la possibilité d’investir à Paris et espérer une rentabilité locative d’environ 4%. Ainsi, pour que votre bien s’autofinance, il vous faudra apporter environ 35% de la valeur du bien. Par exemple, si vous investissez dans un bien de 500 000 € à Paris, il faudra apporter 175K€ pour ne plus avoir à débourser un euro durant la période de l’investissement.

Si votre objectif est de dégager un maximum de cash-flow pour un minimum d’apport, il vous faudra investir dans des villes excentrées à plus forte rentabilité locative mais plus risquées. Pour atteindre l’autofinancement, il vous faudra apporter environ 20% de la valeur du bien.

À noter que LSI accompagne aussi bien les investisseurs dans leurs projets de location longue durée (location vide et location meublée), que dans leurs projets de location courte durée (location saisonnière type Airbnb).

Grégoire
Les conseils de Grégoire

La location saisonnière est aujourd’hui menacée d’une incertitude réglementaire forte. Attention donc à ne pas céder trop vite au chant des sirènes.

LSI, combien ça coûte ?

La rémunération de LSI s’élève à 12% TTC du prix d’achat net vendeur du bien (c’est-à-dire hors frais d’agence et frais de notaire) auquel il faut ajouter les frais de travaux. Les honoraires sont facturés le jour de la signature de l’acte authentique pour 75% du montant. Le reliquat est, quant à lui, versé le jour de la première mise en location du bien (ce qui vous assure la correcte réalisation des travaux). À titre d’exemple, un bien acheté 400 000 € nécessitant 100 000 € de travaux fera l’objet d’une commission de 60 000€ TTC (12%*500 000).

À noter que dans le cadre d’une location meublée au régime réel (le dispositif fiscal le plus intéressant pour un investissement locatif), il est possible de diminuer sa base imposable de l’ensemble des coûts supportés, y compris les frais LSI. Ainsi, si votre TMI s’élève à 30%, votre imposition s’établit alors à 47,2% (avec les charges sociales de 17,2%) et la charge LSI nette d’économies d’impôt ne s’élève plus qu’à 6,3% [12%*(1-47,2%)].

En LMNP au régime réel, la commission faciale de 12% de LSI est en réalité bien moindre grâce à l’économie fiscale induite :

  • 9,9% si votre TMI est à 0%
  • 8,6% si votre TMI est à 11%
  • 6,3% si votre TMI est à 30%
  • 5,0% si votre TMI est à 41%
  • 4,5% si votre TMI est à 45%

❌ Les honoraires de LSI font clairement partie des plus onéreux du marché. En effet, les commissions des concurrents dépassent rarement les 10%TTC.

✅ Si les honoraires sont élevés, le rapport qualité prix du service est en revanche très raisonnable. Les Secrets de l’Immo propose un service premium. Par ailleurs, LSI ne facture aucuns frais cachés (du type « commission sur les frais d’ameublement » ou autres).

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Des honoraires au succès sans mauvaise surprise

Contrairement à d’autres prestataires, le mandat est rémunéré à 100% au succès (certains prestataires facturent des honoraires à l’investisseur avant le début des recherches). Rien ne vous empêche donc de les approcher pour voir ce qu’ils ont à vous proposer.  Par ailleurs, le mandat est non exclusif, ce qui vous permet de tester différentes pistes parallèlement.

Une nouvelle fois (c’est suffisamment exceptionnel pour insister), le budget travaux est garanti en amont de la signature de l’acte authentique. Cela signifie que vous connaissez la rentabilité locative brute de votre bien avant même de vous engager.

✅ Pour le dire autrement, il n’y a aucun risque à laisser travailler LSI pour votre compte et voir si vous êtes séduit par leurs propositions !

Les Secrets de l’Immo, une entreprise de confiance ?

En quelques mots, LSI c’est :

  • Une entreprise qui a 8 ans d’existence (ce n’est pas si mal pour cette industrie naissante) ;
  • 550 opérations réalisées par les deux fondateurs (c’est plutôt énorme) ;
  • Une note de 5/5 sur Google sur 32 avis (c’est excellent).
Grégoire
Les conseils de Grégoire

N’hésitez pas à contacter les internautes qui ont laissé des avis Google pour avoir un retour d’expérience plus détaillé !

Mon avis en conclusion

Si vous souhaitez investir dans l’ancien en Ile-de-France, vous avez tout intérêt à contacter Les Secrets de l’Immo. LSI est une entreprise sérieuse, expérimentée qui ne facture qu’au succès.

Même si les honoraires sont élevés, le service est haut de gamme. En outre, vous vous y retrouverez largement en termes de rentabilité locative.

➡️ Vous avez tout à gagner et rien à perdre à vous rapprocher d’eux.

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