L’amortissement en LMNP est une aubaine pour l’investisseur en immobilier locatif. A condition d’être assujetti au régime réel, cette niche fiscale autorise un bailleur à estimer la perte de valeur annuelle de son bien pour venir réduire sa base imposable. Autrement dit, l’amortissement permet de diminuer, voire d’annuler, l’impôt sur les recettes locatives pendant de nombreuses années. Et, cerise sur le gâteau, la valeur de référence pour calculer la plus-value, le jour de la revente, restera la valeur d’achat du logement. Ne serait-ce que pour ces deux raisons, il n’est pas étonnant que la LMNP soit le dispositif fiscal star des professionnels de l’investissement locatif.
Comment bénéficier de cette formidable remise fiscale ? Qu’est-ce que l’amortissement au juste ? Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ? Qu’est ce qui est amortissable et qu’est ce qui ne l’est pas ? Y a-t-il un revers de la médaille ? Voici mon guide de l’amortissement en LMNP ⤵️!
Qu’est-ce que l’amortissement ?
L’amortissement, privilège des entreprises commerciales, est une estimation de la perte de valeur d’un actif au cours du temps. Cette estimation annuelle de perte de valeur fait alors l’objet d’une charge dans le compte de résultat de l’entreprise (au même titre qu’une facture d’électricité par exemple). Aussi, cette charge dite « calculée » (c’est-à-dire sans aucun impact sur la trésorerie), vient-elle diminuer la base imposable de la société.
✅ Autrement dit, l’amortissement, qui n’a pas d’impact négatif sur la trésorerie, vient diminuer le montant des bénéfices ce qui permet à l’entreprise de réaliser des économies d’impôts !
Prenons l’exemple d’une entreprise qui achète une machine d’une valeur de 10 000 € et dont la durée de vie est estimée à 10 ans. Chaque année, l’entreprise peut passer en charge 1 000€ (10 000 / 10) au titre de l’amortissement de son actif. Ainsi, l’entreprise, soumise à un taux d’IS de 25%, va pouvoir faire une économie d’impôt annuelle de 250€ (1 000*25%).
L’amortissement en LMNP, comment cela fonctionne ?
La location meublée, qui est une activité commerciale aux yeux de l’administration fiscale (contrairement à la location nue), bénéficie du même mécanisme que pour les entreprises. En effet, au régime réel, la base imposable issue des recettes locatives peut être diminuée du montant de la dotation annuelle en amortissements de l’ensemble des biens meubles et immeubles qui servent l’intérêt de l’activité (y compris le bien immobilier en lui-même) !
Exemple pratique
Supposons que vous achetiez une machine à laver le linge 800€TTC pour le logement que vous louez meublé. Supposons également que ayez opté pour le régime réel. Si la durée de vie de votre machine est estimée à 5 ans, vous pourrez constater une charge de 160 € par an pendant 5 ans (800€/5). Ces 160€ de charges (de dotation en amortissement) viennent diminuer d’autant votre base imposable annuelle sans pour autant affecter votre trésorerie et donc votre rendement locatif. Si votre taux marginal d’imposition s’élève à 30%, cette simple machine à laver vous permet de réaliser une économie d’impôt de 75€ par an pendant 5 ans (160*(30%+17,2%))!
Quels sont les biens amortissables ?
L’ensemble des biens meubles et immeubles qui servent l’intérêt de votre activité de LMNP sont amortissables. Techniquement, ces biens seront considérés comme des immobilisations comptabilisées à l’actif de votre bilan comptable.
Le bien immobilier
Parmi les dépenses immobilisables, la plus significative est celle du bien immobilier en lui-même (hormis la valeur du terrain). C’est là l’immense avantage du régime réel.
Supposons un bien acheté 200 000 €, dont le terrain est évalué à 20% de la valeur totale de l’achat. Pour l’exemple (sciemment simplifié), supposons que je puisse l’amortir linéairement sur 33 ans. Cela signifie que je peux passer une dotation en amortissement de 4 848 € par an au titre de la perte de valeur progressive de mon bien (200 000-(200 000*20%)/33) . Ainsi, je viens diminuer d’autant ma base imposable. Concrètement si mon bien acheté 200 000 € me rapporte 10 000€ de loyers annuels, ma base imposable annuelle passe mécaniquement de 10 000 € à 5 152 € (10 000 – 4 848). Si mon taux marginal d’imposition s’élève à 30%, l’économie d’impôt réalisée s’élève à 2 288€ par an (4 848*(30%+17,2%)). Magique !
✅ À noter que les travaux réalisés dans l’intérêt du logement sont également amortissables !
La valeur de votre bien immobilier comprend, entre autres, la valeur du terrain sur lequel il est bâti. Or, l’administration fiscale considère que la valeur d’un terrain ne se déprécie pas avec le temps. C’est pour cette raison qu’elle est exclue du calcul de la dotation en amortissement.
Les biens mobiliers
L’ensemble des biens mobiliers mis à la disposition du locataire et dont la valeur est supérieure à 600€ TCC peuvent également faire l’objet d’un amortissement. Parmi ces biens, nous pouvons citer la literie, l’électroménager, les meubles (armoires, canapés, table, assises, etc.) ou encore les appareils électroniques. Attention à bien conserver vos justificatifs pour votre suivi comptable et en cas de contrôle fiscal.
Les biens mobiliers dont la valeur est inférieure à 600€ TCC ne sont pas immobilisables et donc pas amortissables. Pas d’inquiétude pour autant, car le bien reste une charge qui vient diminuer la base imposable, en une fois, l’année de l’achat.
L’amortissement par composante
Les biens immobiliers et mobiliers s’amortissent par composante.
Ainsi pour le bien immobilier, est-il nécessaire de décomposer la valeur du logement entre les différents postes qui le composent : structure, toiture, façade, agencement, installations générales et électriques, terrain etc. Chacune de ces composantes font alors l’objet d’un amortissement sur une durée propre.
La principale difficulté réside dans la valorisation de chaque composante. Si l’administration n’impose pas de règles, il est nécessaire qu’elle soit cohérente. En général, les répartitions et les durée retenues sont les suivantes :
| Répartition | Durée | |
| Terrain | 10 à 20% | Non amortissable |
| Structure | 30 à 50% | 50 à 55 ans |
| Façade | 5 à 15% | 20 à 50 ans |
| Equipement | 15 à 25% | 15 à 30 ans |
| Agencement | 15 à 25% | 7 à 15 ans |
| Total | 100% | 33 ans |
Ainsi, en moyenne, votre bien s’amortit à hauteur de 85% (100% -15% de terrain) sur une durée de 33 ans. Cela correspond à un amortissement moyen annuelle de 2,6% de la valeur de votre bien (85/33).
Attention, dans certaines villes comme Paris, la valeur du terrain peut représenter plus que 20% du prix du bien.
Attention aux reports de déficit
⚠️Ce paragraphe est destiné aux multi investisseurs en LMNP.
Lorsque les charges d’une LMNP sont supérieures aux recettes locatives sur une année, cela crée un déficit. Or, ce déficit est reportable pendant 10 ans y compris sur les autres locations meublées du contribuable (si jamais il sont bénéficiaires). Ceci étant dit, ce déficit ne peut être causé par l’amortissement du bien. Néanmoins, les amortissements non déduits sont reportables sur la LMNP en question sans limitation de durée.
Autrement dit, un déficit causé par la dotation en amortissement d’un bien donné ne peut pas faire baisser la base imposable de vos autres activités LMNP.
L’amortissement, réservé aux LMNP au régime réel
Pour bénéficier des avantages de l’amortissement en LMNP, il est impératif d’opter pour le régime réel d’imposition. Si vos recettes locatives ne dépassent pas 77,7K€ (pour les locations classiques d’habitation), vous pouvez quand même bénéficier du régime réel sur simple option.
Le changement de régime est possible tous les ans jusqu’à la date limite de déclaration des revenus.
À noter que le régime micro-BIC forfaitise le montant des charges à hauteur de 50 % pour la location meublée classique. Ainsi, en micro-BIC, est-il impossible d’espérer mieux qu’une base imposable égale à la moitié des recettes locatives annuelles.
Pour en savoir plus sur les conditions d’éligibilité au statut LMNP, rendez-vous sur mon article dédié : LMNP, définition, condition, seuils et plafonds !
L’amortissement en LMNP, que se passe-t-il le jour de la revente ?
À la revente, le statut LMNP permet de bénéficier du régime de la plus-value des particuliers. Ainsi, une éventuelle plus-value (prix d’achat < prix de revente) n’est pas calculée sur la base du prix d’achat du bien diminué des amortissements (c’est-à-dire de sa « valeur nette comptable » ou « VNC ») mais bien de sa valeur brute (pré-amortissement).
Intellectuellement, nous aurions pu comprendre que la valeur de base soit la VNC dans la mesure où l’amortissement a fait l’objet d’une déduction fiscale. On aurait pu imaginer « un rattrapage à la revente ». Il n’en est rien et cela est une excellente nouvelle pour le propriétaire qui peut, en cas de valorisation de son bien, réaliser des économies substantielles.
Le revers de la médaille de l’amortissement en LMNP
Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux qui se retournent un jour ou l’autre contre le contribuable, la location meublée professionnelle ne réserve aucun « vice caché ». C’est suffisamment rare pour être souligné !
Néanmoins, je précise que la location meublée impose la tenue d’une comptabilité (notamment en raison du calcul de l’amortissement). Si cette comptabilité peut être tenue par le bailleur, je recommande chaudement de la confier à un professionnel. En effet pour une somme modique, vous vous déchargerez d’une tâche rébarbative et chronophage. D’autant plus qu’il existe d’excellents comptables spécialisés en LMNP. En outre, en adhérent à un CGA, vous bénéficiez d’une réduction fiscale des 2/3 de vos charges de comptabilité (en plus de la déductibilité du reliquat des frais).
Conclusion
La LMNP présente beaucoup d’avantages et peu d’inconvénients : amortissement de l’immobilier (hors terrain), calcul de la plus-value sur le prix d’achat mais aussi loyers plus conséquents et report des déficits.
Pour en bénéficier pleinement, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel aguerri qui vous accompagnera vers un résultat fiscal égal à zéro.
Questions fréquentes
À la condition que votre objectif ne soit pas d’imputer vos déficits BIC sur vos autres revenus d’activité, le statut LMNP est préférable au statut LMP. Pour en savoir plus, rendez-vous sur notre article LMNP ou LMP ?
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