LMNP : conditions, seuils et plafonds 2024

Loyers plus élevés, déduction des charges au régime réel, amortissements des biens meubles et immeubles, régime de la plus-value des particuliers : le statut LMNP présente beaucoup d’avantages pour doper votre rentabilité locative. Il constitue d’ailleurs l’une des principales niches fiscales françaises. Néanmoins, pour obtenir le statut LMNP, vous devez respecter un certain nombre de conditions.

Définition, conditions, seuils et plafonds, je vous dis l’essentiel à savoir sur le LMNP dans cet article ⤵️.

Définition du LMNP

La location meublée professionnelle (LMNP) est un statut juridique et fiscal destiné aux propriétaires bailleurs de biens loués meublés en courte ou en longue durée. En outre, le bien peut-être indifféremment neuf ou ancien.

En outre, vous pouvez obtenir le statut LMNP en louant :

• En nom propre (vous louez votre logement à un locataire sans passer par une société) ;
• Par l’intermédiaire d’une société fiscalement transparente (via une SARL de famille par exemple).

Quelles sont les conditions pour obtenir le statut LMNP ?

Les conditions de revenus

Pour obtenir le statut de LMNP en tant que propriétaire bailleur, vous devez remplir l’une des deux conditions suivantes :

• Vos loyers annuels tirés de la location meublée sont inférieurs à 23 000 €. À noter que les loyers se considèrent « charges comprises » et incluent les éventuelles indemnités d’assurance loyers impayés.
• Vos loyers annuels de la location meublée sont inférieurs à vos autres revenus d’activité soumis à l’impôt sur le revenu. Sont pris en compte : 
  • Les traitements, salaires, pensions et rentes viagères ;
  • Les autres bénéfices industriels et commerciaux, issus d’une activité autre que la location meublée, et même s’ils ne sont pas perçus dans le cadre d’une activité professionnelle ;
  • Les bénéfices agricoles ;
  • Les bénéfices non commerciaux ;
  • Les revenus des gérants imposés conformément à l’article 62 du Code général des impôts.

➡️ Si aucune de ces deux conditions n’est respectée, le loueur devient professionnel et bascule dans le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Exemple de calcul

Supposons qu’un investisseur perçoive un salaire annuel imposable de 40 000 € et génère 18 000 € de loyers grâce au bien qu’il loue meublé. Dans cet exemple, l’investisseur remplit les deux conditions. En effet :

• Ses recettes locatives sont inférieures à 23 000 € (18 000 < 23 000) ;
• Ses recettes locatives sont inférieures à ses revenus soumis à l’IR (18 000 < 40 000).

Distinction LMNP et LMP en fonction des revenus

Si vous ne respectez pas ces conditions, alors vous ne relevez pas du statut de LMNP, mais du statut LMP (loueur en meublé professionnel). La distinction est importante, car elle a une incidence :

• Sur le traitement du déficit, qui s’impute sur le revenu global en LMP (et non plus sur les BIC de location meublée en LMNP) ;
• Sur le volet social de la location puisque vous payez des cotisations sociales en LMP (et non plus des prélèvements sociaux en LMNP).

Les conditions liées aux formalités administratives

Pour exercer légalement l’activité de LMNP, vous devez obtenir un numéro SIRET. Celui-ci vous sera demandé au moment de déclarer les revenus locatifs. Par ailleurs, vous choisirez votre régime fiscal sur la déclaration de commencement d’activité.

Depuis 2023, vous devez obligatoirement réaliser cette démarche administrative de manière dématérialisée, sur le guichet de formalités des entreprises. Le formulaire Cerfa P0i à remplir est accessible sur ces 2 sites :

• formalites.entreprises.gouv.fr
• procedures.inpi.fr

⚠️ Attention, vous devez déclarer le commencement d’activité au maximum dans les 15 jours suivant la première mise en location !

Les conditions liées à la nature de la location

En LMNP, vous pouvez faire :

• De la location meublée en longue durée (bail classique, étudiant…) ;
• De la location meublée saisonnière (type Airbnb) ;
• De la location en résidence de services (résidences étudiantes, résidences seniors, résidences de tourisme ou résidences d’affaires).

Conditions liées au caractère non professionnel de la location

En LMNP, vous devez proposer un bien à usage d’habitation ou touristique uniquement. Vous ne pouvez donc pas louer un local commercial ou un local professionnel.

Conditions de décence du logement meublé

Légalement, un logement est jugé décent lorsqu’il répond à plusieurs critères :

• Une surface habitable d’au moins 9m2 et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2.20m ou un volume habitable d’au moins 20m3 (la superficie change pour un logement en colocation) ;
• Il assure la sécurité et la santé du locataire ;
• Il n’est pas infesté par des nuisibles ;
• Il consomme moins de 450 kWh d’énergie finale par m2 de surface habitable et par an (mesurée par un DPE).

Les conditions liées au bien

Autre condition à remplir pour être considéré comme un LMNP : proposer à la location un logement qui comporte tout le mobilier listé par le décret de 2015.

Votre locataire doit pouvoir prendre ses repas, dormir et se détendre. Vous lui fournirez pour cela :

• Un lit, avec couverture ou couette ;
• Des rideaux ou des volets dans la chambre à coucher ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou un four à micro-ondes ;
• Un frigo et un congélateur, ou a minima un frigo qui dispose d’un compartiment congélateur :
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères ;
• Des lampes ;
• Du matériel d’entretien ménager adapté au sol du logement. Donc pas de balai s’il y a de la moquette 🙂.

Quelle est la fiscalité du LMNP ?

Les loyers que vous percevez ne sont pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux, en raison de la nature commerciale de la location meublée. La fiscalité de la location meublée prévoit une double taxation :

• À l’impôt sur le revenu (dont le montant dépend de votre taux marginal d’imposition) ;
• Aux prélèvements sociaux (si location longue durée) ou aux cotisations sociales (si location courte durée avec des recettes locatives supérieures à 23 000€).

Plafond du LMNP dans le cadre du régime micro-BIC 

De plein droit, au commencement d’activité, vous relevez du régime micro-BIC. Celui-ci reste applicable jusqu’à un certain montant de recettes locatives annuelles :

• 77 700 euros pour la location meublée classique ;
• 15 000 euros pour la location d’un meublé de tourisme non classé ;
• 188 700 euros pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes ;

Vous ne pouvez pas déduire vos charges des recettes, mais vous profitez à la place d’un abattement fiscal. Le pourcentage varie en fonction de la nature de l’activité :

• 50 % pour la location meublée classique ;
• 30 % pour les meublés de tourisme non classé ;
• 71 % pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés situés en zone rurale. En outre, pour profiter de cet abattement en meublé de tourisme, vous devez réaliser des recettes locatives inférieures à 15 000 euros.

A noter que ces recettes sont ensuite ajoutées à vos autres revenus et taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition. Enfin, vous devrez payer des prélèvements sociaux au taux de 17.2 %. A titre d’exemple, si votre TMI s’élève à 30%, votre base imposable sera imposée à 47,2% (30%+17,2%).

Les plafonds du LMNP dans le cadre du régime réel

Si vous excédez les plafonds du LMNP en régime micro, vous basculez sous le régime fiscal du réel. Vous pouvez également opter pour ce régime si vous êtes sous les seuils, au démarrage ou en cours d’activité.

Contrairement au régime micro, le régime réel vous permet :

• De déduire l’intégralité des charges, dès lors qu’elles sont engagées dans l’intérêt de l’exploitation et que vous pouvez les justifier avec une facture ;
• D’amortir le bâti (hors terrain) et le mobilier.

Si vos charges sont supérieures à vos recettes locatives, alors vous créez un déficit. Celui-ci se reporte sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans. C’est ainsi que vous pouvez limiter, voire effacer votre taxation sur les loyers !

Il existe deux régimes réels différents : le réel simplifié et le réel normal.

Vous relevez du régime réel simplifié si vos recettes locatives ne dépassent pas :

• 818 000 € pour la location meublée classique ;
• 840 000 € pour la location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés ;
• 254 000 euros pour la location de meublés de tourisme non classés.

Dans le cas contraire, vous relevez du régime réel normal (qui est beaucoup plus lourd administrativement).

À quelles conditions le LMNP paie-t-il la TVA ?

En principe, le LMNP n’est pas assujetti à TVA. Il existe toutefois deux exceptions :

• Si votre logement se situe dans une résidence de tourisme classée. 
• Si vous proposez 3 sur 4 des prestations para-hôtelières suivantes :
  • Fourniture du linge de maison ;
  • Réception ;
  • Fourniture du petit-déjeuner ;
  • Ménage régulier des locaux.

Même si de plein droit, vous bénéficiez du régime de la franchise en base de TVA, vous devenez redevable de cette taxe si vous excédez les seuils de CA suivants :

• 91 900 € en année civile N-1 ;
• 91 900 € en N-2 et 101 000 € en N-1 ;
• 101 000 € en année N.

Quel seuil le LMNP doit-il respecter pour être dispensé de CVAE ?

La CVAE et la cotisation foncière des entreprises sont les deux composantes de la contribution économique territoriale (CET). Si la CFE est due par l’ensemble des LMNP sans exception, la CVAE, quant à elle, ne concerne que les bailleurs dont les recettes locatives excèdent 500 000 euros. Aussi, le taux applicable varie-t-il en fonction des revenus que vous déclarez, sur la base d’un barème par tranches.

À quelles conditions le LMNP est-il exonéré d’imposition ?

Enfin, vous pouvez faire de la location meublée sans payer d’impôt sur les loyers dans deux situations.

Cas 1 – Vous bénéficiez de l’exonération si vous louez une chambre d’hôtes située dans votre résidence principale et vos recettes n’excèdent pas 760 euros TTC par an.

Cas 2 – Vous profitez de l’exonération si vous louez une partie de votre résidence principale ;

• À un locataire qui l’occupe à titre de résidence principale ;
• En respectant des plafonds de loyers fixés à 206 €/m2/an en Île-de-France et à 152 €/m2/an dans les autres régions.

Questions fréquentes