Avec près de trois millions d’élèves qui font des études supérieures en France et un déficit de logements qui s’aggrave d’années en années, l‘investissement locatif à destination des étudiants n’est plus que jamais opportun. Pour ce faire, deux grandes options se présentent à l’investisseur. La première option est d’investir dans une résidence étudiante. La seconde option est d’investir dans un bien locatif traditionnel pour le mettre à disposition d’un étudiant. Quels sont les avantages et les inconvénients de l’investissement d’une résidence étudiante ? Pourquoi l’investissement locatif traditionnel reste-t-il un investissement imbattable ? Comment optimiser son projet à moindre effort ?

Réponses dans cet article ⤵️.

L’essentiel

Avantages
  1. Compatible avec le statut LMNP
  2. Une gestion déléguée
  3. Des loyers garantis
  4. Un ticket d’entrée accessible
  5. Possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien
Inconvénients
  1. Une grande dépendance vis-à-vis de l’exploitant
  2. Des biens surcotés
  3. Des loyers souvent renégociés
  4. La récupération de la TVA, un cadeau empoisonné
  5. Une indemnité d’éviction à régler si vous donnez congé à l’exploitant

Même si l’investissement dans une résidence étudiante est séduisant à priori, il n’en reste pas moins que les avantages de la location meublée traditionnelle sont imbattables (surtout au régime réel). Et si c’est le temps et l’énergie qui vous manquent pour vous lancer en direct, alors confiez votre projet à un professionnel de l’investissement locatif comme Ouiker (notre avis complet ici).

Grégoire
Les conseils de Grégoire

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif optimal, je vous invite à lire ma mini-formation gratuite. A l’issue de ce programme mail, vous saurez où, comment et dans quoi investir pour réussir votre première opération immobilière dans les meilleures conditions.

Qu’est-ce qu’une résidence étudiante ?

La résidence étudiante fait partie de la famille des résidences de services (avec les résidences seniors, les résidences de tourisme et les résidences d’affaires). Une résidence de services est « un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques ». Aussi, pour être qualifiée de résidence de services, la résidence doit proposer au minimum 3 des 4 services suivants : un service d’accueil, un service de petit-déjeuner, la fourniture de linge de maison et le nettoyage du logement.

La résidence de services est gérée par un professionnel exploitant qui signe un bail commercial avec les propriétaires et sous-loue les logements aux occupants éligibles. À noter que le gérant s’occupe de la fourniture des services obligatoires, de la gestion locative de la résidence, de l’entretien courant des lieux et de l’ameublement des habitations.

Enfin, pour être qualifiée de résidence étudiante, la résidence de services doit accueillir au minimum 70% d’étudiants parmi les occupants.

Investissement en résidence étudiante : les avantages

Un investissement compatible avec le statut LMNP

Comme toute location meublée, un investissement dans une résidence étudiante est éligible au statut de la location meublée non professionnelle (LMNP) et à son régime réel.

La « LMNP au réel » est un dispositif fiscal optimal pour maximiser la rentabilité de son investissement locatif car il permet de réduire (voire d’annuler intégralement) l’imposition sur les recettes locatives.

Pour bénéficier du statut LMNP, vos recettes locatives annuelles doivent respecter l’une de ces deux conditions :

  • Être inférieures à 23 000 € ;
  • Être inférieures à vos autres revenus soumis à l’impôt sur le revenu.

La LMNP au réel permet de déduire des loyers, l’ensemble des frais supportés par le propriétaire dans l’intérêt de son activité, y compris l’amortissement du bien immobilier (hors terrain). Aussi, les charges comprennent les frais d’acquisition du bien (frais d’agence, frais de notaire etc.) les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt (si l’acquisition du bien a fait l’objet d’un emprunt bancaire) les taxes (taxe foncière, CFE, CVAE etc.), les charges de gestion locative et les frais d’assurance (assurance emprunteur, assurance PNO etc.).

Par ailleurs, la LMNP au réel permet un report des déficits pendant 10 ans (l’amortissement est lui reportable sans limitation de durée) et fait bénéficier du régime de la plus-value des particuliers. Aussi, une éventuelle plus-value n’est pas calculée sur la base du prix d’achat du bien diminué des amortissements mais bien de sa valeur brute (pré-amortissement).

Pour bien comprendre les avantages du statut LMNP au régime réel, je vous invite à lire notre article dédié : LMNP, les gros avantages et les petits inconvénients.

✅ L’investissement dans une résidence étudiante permet de bénéficier du statut LMNP au régime réel (l’une des niches fiscales les plus avantageuses de France).

Une gestion déléguée

Qui dit « résidence étudiante » dit signature d’un « bail commercial » avec un gestionnaire exploitant. Aussi, le propriétaire du bien est déchargé de toutes les contraintes propres à la résidence de services. En effet, l’ensemble de ces contraintes reviennent à l’exploitant, qu’il s’agisse de la fourniture des services obligatoires, de la gestion locative, des réparations courantes ou de l’ameublement de l’habitation.

✅ L’investissement dans une résidence étudiante est peu chronophage pour le propriétaire.

Des loyers garantis

Dans le cadre du bail commercial signé avec le gestionnaire, un loyer est déterminé contractuellement. C’est bien l’exploitant qui verse les loyers au propriétaire (et non l’occupant). Ainsi, le propriétaire n’est pas tributaire de la vacance locative du bien ou d’un défaut de paiement de l’occupant.

✅ L’investissement dans une résidence étudiante sécurise, à priori, les recettes locatives du propriétaire.

Un ticket d’entrée peu élevé

Investir dans une résidence étudiante est accessible à toutes les bourses. En effet, une enveloppe de 50 000 € suffit pour mener à bien son projet locatif.

✅ L’investissement dans une résidence étudiante est abordable.

Un intérêt fiscal grâce à la TVA

Si la résidence étudiante dans laquelle vous investissez est neuve ou en état futur d’achèvement (VEFA), alors elle vous est facturée avec une TVA de 20% par le promoteur immobilier. Or, cette TVA est récupérable si les conditions suivantes sont remplies :

  • Vous louez en meublé et vous bénéficiez du statut LMNP ou LMP ;
  • Vous confiez votre logement à un exploitant pendant au moins 9 ans ;
  • Vous conservez votre logement pendant au moins 20 ans.

✅ L’investissement dans une résidence étudiante neuve ou en VEFA permet, sous certaines conditions, de récupérer la TVA facturée.

Investissement en résidence étudiante : les inconvénients

A priori, l’investissement dans une résidence étudiante peut paraître alléchant. Néanmoins, attention à ses nombreux inconvénients qui rendent le projet beaucoup plus contraignant que présenté.

Une grande dépendance vis-à-vis de l’exploitant

Qui dit « résidence étudiante » dit « exploitant ». Or, ni vous ni moi ne sommes en mesure de gérer un bien en autonomie car il s’agit d’un métier à part entière (apparenté à l’hôtellerie). Ainsi, vous ne serez jamais en mesure de « reprendre la main » sur votre bien et serez à jamais lié à un gestionnaire.

Par ailleurs, qui dit « exploitant » dit « bail commercial » de 9 ans. Or, si jamais vous contractiez avec un mauvais gestionnaire, vous voilà pieds et poings liés avec un indésirable.

❌ L’investissement dans une résidence étudiante est asservissant.

Des biens souvent surcotés

Les résidences de services sont l’une des vaches à lait des conseillers en gestion de patrimoine qui se rémunèrent via des commissions qui peuvent attendre 15% du prix net vendeur du bien. En conséquence, les promoteurs augmentent les prix de vente des biens pour préserver leurs marges. En outre, l’économie de TVA faite par l’acquéreur est souvent valorisée dans les prix de vente des biens ce qui a pour effet d’annuler l’avantage fiscal. Au total, la surcote peut atteindre 50% par rapport à des investissements comparables.

❌ L’investissement dans une résidence étudiante coûte cher

Des loyers souvent renégociés

Au cours d’un bail commercial, il est très fréquent que le gestionnaire renégocie le montant des loyers versés au propriétaire. En effet, une renégociation de loyer arrive à un propriétaire sur deux selon une statistique de l’administration. Or, le propriétaire n’a pas d’autre option que d’accepter la baisse de loyer s’il ne veut pas :

  • Se retrouver avec un bien sur les bras qu’il est incapable de gérer lui-même ;
  • S’il ne veut pas perdre l’avantage fiscal de la TVA (qui est conditionné à la mise sous gestion pendant 9 ans consécutifs).

❌ En réalité, l’investissement dans une résidence étudiante ne garantit pas les loyers.

La récupération de la TVA, un cadeau empoissonné

Nous l’avons vu, la récupération de la TVA est valorisée dans le prix des biens à la vente. En effet, les promoteurs considèrent que la récupération de la TVA par le propriétaire justifie un bien vendu plus cher. En d’autres termes, c’est le promoteur qui récupère l’avantage fiscal et non le propriétaire. Néanmoins, c’est bien le propriétaire qui est tenu de conserver son bien pendant plus de vingt ans s’il ne veut pas être contraint de la restituer. En résumé, le propriétaire ne bénéficie pas de l’avantage fiscal de la TVA mais supporte en revanche les contraintes associées.

❌ L’avantage de la TVA récupérable est en réalité un inconvénient fiscal.

En cas de revente avec reprise d’activité par l’acheteur, la TVA n’est toutefois pas à reverser grâce au principe d’« universalité des biens ». Ainsi, l’acquéreur reprend à sa charge l’engagement des 20 ans.

Une indemnité d’éviction à régler si vous souhaitez récupérer votre bien

À la fin du bail commercial si vous souhaitiez changer de gestionnaire, il vous faudra lui payer une indemnité d’éviction. Cette indemnité permet de compenser le préjudice du locataire contraint de quitter les lieux. Cette indemnité peut atteindre 1 à 2 années de loyers.

❌ Changer de gestionnaire est onéreux.

➡️ En résumé, l’investissement locatif dans une résidence étudiante peut sembler alléchant. En réalité, méfiez-vous, car un tel placement n’offre qu’une rentabilité faible et incertaine (du fait de la surcote du bien et de la révision fréquente des loyers). En outre, vous vous retrouvez à la merci du gestionnaire à qui vous confiez votre bien.

Investir dans un logement pour étudiant reste néanmoins une excellente idée. On vous explique comment faire pour optimiser votre projet ⤵️.

L’alternative à la résidence étudiante

Nous avons tous déjà vu l’une de ces vidéos qui promettent « l’indépendance financière », une « retraite à quarante ans » ou une « semaine des sept dimanches » en investissant dans l’immobilier. Ces gourous de l’investissement en font généralement des tonnes sans qu’il soit possible de connaître le fin mot de l’histoire (si ce n’est en payant une formation qui coûte des milliers d’euros).

En réalité, pour faire un bon investissement immobilier il faut tout simplement actionner 4 leviers :

  • L’achat du bien au prix le plus faible possible ;
  • La location du bien à un loyer le plus élevé possible ;
  • La fiscalité la plus avantageuse possible ;
  • La revente du bien au prix le plus élevé possible.

Nous avons vu précédemment que l’investissement dans une résidence étudiante ne permettait ni d’acheter, ni de louer à un bon prix. Bien que permettant de bénéficier du statut LMNP, le rendement locatif d’un tel placement est médiocre et ne permet pas de faire une bonne opération financière.

Or, acheter un bien, en vue de le louer meublé directement à des étudiants est un formidable moyen d’actionner l’ensemble de ces leviers. Je vous explique pourquoi 👇.

Pourquoi louer le bien meublé ?

Un bien meublé se loue 10 à 20% plus cher qu’un logement vide. Ainsi, malgré le coût que représente l’ameublement et son entretien, le rendement brut d’un logement meublé est supérieur au rendement brut d’un logement vide.

Aussi, louer un bien meublé permet de bénéficier du statut de la location meublée non professionnelle (LMNP) et son régime réel. Nous l’avons vu plus haut, ce dispositif fiscal permet de réduire voire d’annuler l’imposition des recettes locatives grâce à la déduction des charges sur la base imposable (y compris l’amortissement du bien immobilier hors terrain). En outre, ce dispositif permet de reporter les déficits fiscaux pendant 10 ans. Par ailleurs, le statut LMNP fait bénéficier du régime de la plus-value des particuliers. Aussi, une éventuelle plus-value n’est pas calculée sur la base du prix d’achat du bien diminué des amortissements mais bien de sa valeur brute (pré-amortissement).

Pour bien comprendre les avantages du statut LMNP au régime réel, je vous invite à lire notre article dédié : LMNP, les gros avantages et les petits inconvénients.

✅ Louer en meublé augmente le rendement locatif et donne accès au statut LMNP et à son régime réel qui permettent d’optimiser la fiscalité.

Pourquoi louer directement ?

Signer un bail commercial avec un gestionnaire exploitant est contraignant. En effet, le bail commercial engage pour une durée de 9 ans et vous oblige à verser une indemnité d’éviction si vous souhaitez donner congé à l’exploitant (1 à 2 ans de loyer). En revanche, la durée légale d’un contrat de location meublée est de seulement un an.

✅ Louer directement offre une plus grande liberté à l’investisseur.

Pourquoi louer à des étudiants ?

Louer à des étudiants à de multiples avantages. En effet les étudiants :

  • Sont nombreux (plus de 3 millions d’étudiants en France) ;
  • Sont présents dans de nombreuses villes de France qui offrent des rendements locatifs intéressants (Angers, Tours, Nantes etc.) ;
  • Recherchent des T1 ou T2 qui sont les surfaces les plus rentables pour un investisseur ;
  • Recherchent des logements meublés (ce qui n’est pas le cas de toutes les catégories de population) ;
  • Sont facilement solvables grâce aux aides de l’état (APL), aux cautions familiales et à la garantie VISALE gratuite (assurance loyers impayés gratuite réservée aux personnes précaires).

➡️ En résumé, alors que la résidence étudiante est une fausse bonne idée, louer directement à des étudiants un bien meublé est un excellent placement.

Néanmoins, se lancer dans un investissement locatif demande du temps et de l’énergie (recherche du bien, négociations, travaux, ameublement, gestion locative etc.). C’est précisément pour cela qu’il existe des solutions comme Ouiker 👇.

L’investissement locatif clés en main

Investir dans l’immobilier locatif est chronophage et anxiogène ce qui explique qu’il n’est pas toujours évident de passer le cap. C’est pour répondre à ce besoin d’accompagnement que des entreprises comme Bevouac, Ouiker, Les Secrets de l’immo ou Immveo proposent leur service dans toute la France.


Ouiker

Ouiker

Ouiker, l’acteur de confiance


  • Présence : 20 villes de France
  • Nombre de réalisations : 300+
  • Date de création : 2020
  • Frais : 7%TTC (7K€ min)
  • Investissement minimum : aucun
  • Note Google : 5,0 (sur 99 avis)

Bevouac

Bevouac

Bevouac, l’incontournable


  • Présence : 13 villes de France
  • Nombre de réalisations : 1800+
  • Date de création : 2016
  • Frais : entre 5 et 10% TTC (10K€ min)
  • Investissement minimum : 50K€
  • Note Google : 4,2 (sur 123 avis)

Les Secrets de l'Immo

Les Secrets de l’Immo

LSI, l’acteur premium en Ile-de-France


  • Présence : Ile-de-France
  • Nombre de réalisations : 400+
  • Date de création : 2016
  • Frais : 12%TTC
  • Investissement minimum : 300K€
  • Note Google : 4,9 (sur 33 avis)

Immveo

Immveo

Immveo, la qualité pour maître mot


  • Présence : villes à 2h max de Paris
  • Nombre de réalisations : 100+
  • Date de création : 2020
  • Frais : entre 5 et 7% TTC (8K€ min)
  • Investissement minimum : aucun
  • Note Google : 5,0 (sur 32 avis)

Ces entreprises vous accompagne de A à Z dans votre investissement locatif : définition du projet, recherche du bien, négociation du prix (très important en ce temps de crise), offre d’achat, signature du compromis, financement, signature de l’acte authentique, rénovation, ameublement et mise en location. En définitive, vous vous constituez un patrimoine tout en vous laissant porter.

En outre, ces conseillers en investissement :

  • Ont de nombreuses opérations à leur actif (donc une expérience conséquente) ;
  • Sont restées à taille humaine (ce qui permet aux fondateurs de rester proches des dossiers) ;
  • Ont une géographie de prédilection (ce qui est à un mon sens un gage d’efficacité) ;
  • Sont rémunérés au succès (vous payez les commissions le jour où vous trouvez votre bonheur) ;
  • Ne demandent pas d’exclusivité (ce qui vous permet de poursuivre vos recherches par ailleurs).

Enfin, j’ai rencontré personnellement les équipes et échangé avec certains de leurs clients. Ce sont des entreprises aguerries et professionnelles qui vous accompagneront avec efficacité dans votre projet d’investissement immobilier.

Conclusion

🎯 Investir dans un logement étudiant est une excellente idée.

❌ Néanmoins, n’investissez pas dans une résidence étudiante qui n’apporte qu’une faible rentabilité et vous bloque pendant 20 ans.

✅ En revanche, louez directement en meublé en optant pour le régime réel.

🚀 Et si vous voulez être accompagné à moindres frais car vous n’avez pas de temps à y consacrer, faites-vous accompagner par des professionnels comme Ouiker.

Questions fréquentes

Faut-il investir dans un Mobil-home ?

Investir dans un mobil-home est un pari risqué car vous êtes tributaire du camping sur lequel il est installé. En outre, lorsque vous investissez dans un mobil-home, vous devenez propriétaire d’un bien périssable (qui n’aura plus aucune valeur après quelques années). En réalité, investir dans un mobil-home s’apparente davantage à un investissement dans une voiture (que vous métriez en sous-location auprès de particuliers) qu’un investissement immobilier.

Comment trouver une bonne assurance emprunteur ?

Pour trouver la meilleure assurance emprunteur du marché, vous devez passer par un comparateur. Magnolia est un excellent comparateur que je recommande : mon avis complet sur Magnolia est disponible ici.