Quelle assurance emprunteur pour son investissement locatif ?

Après le taux d’intérêt, l’assurance emprunteur est le second poste de coût le plus important d’un crédit immobilier. Optionnelle en théorie mais indispensable dans les faits, l’assurance emprunteur est exigée par tous les établissements de crédit, y compris dans le cadre d’un investissement locatif. Néanmoins, il est possible de réduire ce poste de dépense de manière significative pour maximiser la rentabilité de son investissement.

Dans cet article je vous explique les tenants et les aboutissants de l’assurance emprunteur et comment il est possible d’économiser plusieurs milliers d’euros rapidement ⤵️.

L’assurance emprunteur, le relais en cas de problème

L’assurance emprunteur garantit le remboursement de votre crédit immobilier en cas de décès, perte d’autonomie, incapacité de travail ou invalidité du bénéficiaire. Autrement dit, si vous n’êtes plus en mesure de payer vos mensualités pour des raisons de santé, cette assurance vous garantit de conserver votre logement. La banque est, quant à elle, certaine d’être remboursée du prêt.

Une assurance emprunteur se souscrit concomitamment à l'emprunt. Aussi, dans la grande majorité des cas, votre banque vous proposera-t ‘elle son « assurance groupe » (c’est-à-dire son « assurance maison ») que vous aurez la liberté de choisir ou non. Bien que plus de 80% des assurés soient couverts par une assurance groupe, vous verrez, dans la suite de l’article, qu’il y a beaucoup mieux à faire.

Notez que votre banque conditionnera l’octroi de son crédit à la souscription d’une assurance aux caractéristiques bien précises. Ces caractéristiques sont de plusieurs natures :

• Les garanties minimums (décès, perte d’autonomie, incapacité, invalidité etc.) ;
• Le mode de couverture (jusqu’à la fin du crédit ou non, jusqu’à un certain âge ou non etc.) ;
• Le niveau de couverture (partielle ou totale) ;
• Le nombre de bénéficiaires (en cas d’emprunt à plusieurs).

Exemple chiffré

Supposons que vous empruntiez 200 000 € sur 20 ans et que vous bénéficiez un taux d’intérêt d'emprunt de 4,5% et un taux d’assurance emprunteur de 0,4%. Alors, en plus d’avoir à rembourser 200 000 € sur 20 ans vous payerez :

• 119 672 € d’intérêts d'emprunt ;
• 16 000 € de primes d’assurance emprunteur.

Autrement dit, votre emprunt vous coûte 16 000 € en assurance emprunteurs réparties en 240 mensualités de 67 € (12 mois x 20 années x 67 € = 16 000 €). Notons que dans cet exemple, l’assurance prêt représente 11,8% du coût total de votre crédit (16 000 / (119 672 + 16 000)).

Les 3 points de vigilance

Lorsque vous souscrivez une assurance emprunteur, soyez attentif aux caractéristiques du contrat mais aussi aux conditions de prise en charge. Aussi, existe-t-il trois points d’attention principaux avant de signer votre police d’assurance.

Contrat forfaitaire ou contrat indemnitaire ?

Les contrats forfaitaires couvrent le montant brut des pertes de revenu du bénéficiaire, qu’importe s’il touche, par ailleurs, des indemnités au titre de son invalidité, incapacité ou perte d’autonomie. Au contraire, les contrats indemnitaires couvrent le montant net des pertes de revenu du bénéficiaire, c’est-à-dire après prise en compte des indemnités perçues. Un contrat forfaitaire est donc plus avantageux qu’un contrat indemnitaire.

➡️ Privilégiez les contrats forfaitaires aux contrats indemnitaires.

L’assuré sans emploi est-il couvert ?

Certains contrats prévoient que l’assuré n’est couvert que s’il est en poste au moment du fait générateur de son incapacité, invalidité ou perte d’autonomie. Bien entendu, ces contrats sont à proscrire.

➡️ Fuyez les contrats qui ne couvrent pas l’assuré en cas d’inactivité lors de la survenance d’un problème de santé. 

L’assuré invalide qui peut se reconvertir est-il couvert ?

En cas d’invalidité, certains contrats indemnisent l’assuré que s’il n’est pas en capacité de se convertir à une autre profession. En revanche, d’autres contrats indemnisent l’assuré dès lors qu’il n’est plus en mesure d’exercer sa profession historique.

➡️ Préférez les contrats qui couvrent en cas d’incapacité à exercer « sa » profession et non « une » profession.

Le cas particulier d’un investissement locatif

Lorsque vous empruntez pour louer, les loyers qui sont issus de votre logement permettront de rembourser une grande partie de vos mensualités. Aussi, la banque a-t-elle conscience que le remboursement du crédit ne dépend que marginalement des revenus issus de votre travail. C’est pourquoi votre établissement de crédit sera moins exigeant en termes de garanties. Aussi, votre banque vous proposera-t ‘elle un taux plus avantageux que si vous achetiez une résidence principale.

Par ailleurs, lorsque le crédit est souscrit à plusieurs, la quotité couverte peut atteindre 200%. Par exemple, si vous et votre conjoint investissez à parts égales, vous avez la possibilité d’assurer votre crédit à 100% chacun. Dans cette situation, la survenance d’un problème de santé à l’un ou l’autre des investisseurs active l’assurance pour l’intégralité du prêt (qu’importe si l’autre conjoint est en capacité de rembourser sa part ou non).

Les contrats groupe versus les contrats délégués

Depuis la loi Lemoine adoptée en 2022, les particuliers ont la possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment et sans frais (si le bien est à usage d’habitation ou à usage mixte). La seule condition pour changer : les garanties du nouveau contrat doivent être au moins équivalentes à l’ancien. Cette nouvelle loi, qui a ouvert le marché à la concurrence, est une excellente nouvelle. Pourquoi ? Explications ⤵️.

Contrats groupe et délégués : quelles différences ?

Lorsque vous souscrivez à un emprunt, soit vous optez :

• Pour l’assurance emprunteur proposée par votre banque (contrat groupe)
• Pour l’assurance emprunteur d’une compagnie indépendante (contrat délégué).

Or, pour aller droit au but, les contrats délégués :

• Sont beaucoup moins chers que les contrats groupe (2 x moins cher en moyenne) ;
• Couvrent autant voire mieux le bénéficiaire que les contrats groupe (les conditions de prise en charge sont plus intéressantes).

Si vous n’avez pas de problème de santé et que votre situation est stable, les contrats délégués sont bien plus avantageux que les contrats groupe car ils sont personnalisés (et non mutualisés comme les contrats groupe). En effet, les contrats groupe proposent des prix standardisés, identiques pour tout le monde mais nivelés par le haut. Autrement dit, tout le monde est considéré de manière identique, donc tout le monde paye cher. En revanche, les contrats délégués sont personnalisés et adaptés à chacun. Or, si vous avez un profil à risque limité, les économies peuvent être substantielles.

Contrats délégués : les différents acteurs

Les contrats délégués sont proposés soit par :

• Des compagnies d’assurance (AXA, MMA, Groupama etc.)
• Des grossistes adossés à des compagnies d’assurance (April, Altptis etc.)

Notez qu’il existe une quarantaine de contrats délégués qui ont toutes des politiques tarifaires et contractuelles différentes. Les polices de ces contrats sont souvent difficiles à appréhender car ils contiennent de nombreuses subtilités juridiques . Encore une fois, nous vous conseillons de passer par un courtier spécialisé qui sélectionnera la meilleure offre compte tenu de votre profil et vos contraintes.

Votre banque va tout faire pour vous retenir

La banque qui vous accorde un crédit n’a pas le droit de vous imposer son assurance. Il n'empêche qu’elle va, malgré tout, tentée de vous dissuader d’aller voir ailleurs. Pour cela, votre établissement de crédit peut utiliser trois leviers.

Le premier levier est le chantage au taux de crédit. Votre banque peut vous menacer de revoir les conditions de taux si vous choisissez une assurance externe. Si tel est le cas, je vous conseille de souscrire leur assurance et de changer ensuite.

Le deuxième levier est de faire trainer les procédures. Sachez que le délai légal pour répondre à une demande de changement d’assurance est de 10 jours. Ainsi, si votre banque tarde à vous répondre, envoyez-leur un recommandé et faites-vous aider par votre courtier ou votre nouvel assureur.

Le troisième levier est de refuser votre demande pour non équivalence de garantie. Là aussi votre assureur vous aidera à faire valoir vos droits (cette aide fait partie de leurs services).

Le régime réel pour faire des économies complémentaires

Dans le cadre d’un investissement locatif, entre le montant de vos charges et ce que vous payez vraiment, il peut exister une grosse différence. Je m’explique ⤵️.

Lorsque vous louez votre logement, qu’il soit vide ou meublé, vous optez au choix pour le régime forfaitaire (appelé aussi régime « micro ») ou pour le régime réel.

Le cas du régime forfaitaire

❌ Si vous optez pour le régime forfaitaire et que vous louez vide, vous bénéficiez de 30% d’abattement sur vos recettes locatives qui seront imposées à votre taux marginal d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) et aux prélèvements sociaux (17,2%). Si vous louez meublé, l’abattement passe à 50%.

Par exemple, si vous générez 18 000 euros de recettes locatives grâce à un meublé (loyer de 1 500 euros par mois pendant 12 mois) et que votre TMI s’élève à 30%, vous payerez 4 248 euros d’impôts ((18 000/2)*(30% + 17,2%). Cette option coûte cher fiscalement mais a le mérite d’être ultra-simple et ne nécessite pas de faire appel à un expert-comptable.

Le cas du régime réel

✅ En revanche, si vous optez pour le régime réel, votre base d’imposition sera diminuée de l’ensemble des frais réels que votre activité supporte et ceci avec la possibilité de reporter les déficits pendant plusieurs années. À noter que les frais comprennent l’amortissement du bien (pour les meublés), les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les travaux d’entretien, l’ameublement, les frais de tenue de comptabilité, les frais de gestion locative etc. Or, comme toutes les charges, les frais d’assurance emprunteur sont également déductibles de votre base imposable.

Supposons que vous payez 1000€ de frais d’assurance crédit chaque année et que votre TMI est à 30%. Les 1000€ d’assurance permettront une économie d’impôt de 470€ (1 000 * 47,2%). Dans notre exemple, la charge brute de 1 000€ devient une charge nette de 530 € (1 000 – 470). Autrement dit, le taux d’assurance est quasiment divisé par deux lorsqu’on le considère net d’économies d’impôts.

➡️ Le LMNP au régime réel est une formidable niche fiscale qui permet de réduire voire d’annuler votre fiscalité et donc de maximiser la rentabilité de votre bien. Pour en savoir plus sur le sujet je vous invite à lire mon article dédié : LMNP, les gros avantages et les petits inconvénients.

Comment connaître la meilleure offre ? 

Pour identifier la meilleure offre, vous avez deux possibilités :

• ❌ Soit vous contacter chaque assureur et vous comparez vos résultats ;
• ✅ Soit vous faites appel à un courtier spécialisé qui fera ce travail à votre place.

Je vous recommande de passer par un courtier pour trois raisons principales :

1. Le service est 100% gratuit et sans engagement (le courtier est rémunéré par le nouvel assureur) ;
2. Le courtier vous fait bénéficier de conditions tarifaires avantageuses car ils sont souvent de gros apporteurs d’affaires pour les assureurs et jouissent de remises ;
3. Le courtier vous assiste dans les démarches et vous fait gagner un temps considérable.

Quid des SCI et SCPI ?

Un investissement locatif a crédit réalisé au sein d’une SCI ou d’une SCPI, n’exempte pas le prêt d’être couvert à 100% par une assurance crédit. Aussi, les banques exigent-elles que l’assurance soit directement portée par tout ou partie des associés selon une répartition qui est souvent laissée libre. À la manière d’un particulier, un associé d’une SCI ou SCPI peut changer d’assurance emprunteur à tout moment (à la hauteur de sa quotité).

Conclusion

L’assurance emprunteur représente une charge conséquente lorsqu’on investit à crédit. Bien que l’assurance crédit soit indispensable, il est néanmoins facile de réduire considérablement son coût. Pour cela, il existe deux leviers principaux :

• 🚀 La mise en concurrence de votre assureur par l’intermédiaire d’un courtier ;
• 🚀 Le choix du régime réel pour réduire votre base fiscale du montant de vos primes.

Questions fréquentes