Acheter un immeuble de rapport : guide 2024

Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous pensez qu’acheter un immeuble de rapport est plus rentable qu’acheter un appartement au sein d’une copropriété ? Cela est généralement vrai, à la condition que le risque lié à l’opération soit maîtrisé. En effet, comme pour toutes les classes d’actif, plus le rendement d’un investissement locatif est élevé, plus le risque associé est important. Quels sont les avantages et inconvénients liés à l’investissement dans un immeuble de rapport ? Sur quels sujets faut-il être particulièrement vigilant ? Quels sont les dispositifs juridiques existants pour optimiser la fiscalité d’une telle opération ? Comment se faire accompagner dans une tel projet ?

Autant de questions auxquelles je réponds dans ce guide ⤵️.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Acheter un immeuble de rapport consiste à investir dans un ensemble immobilier complet, en mono propriété, pour mettre en location les différents lots qui le composent. L’objectif d’un tel investissement est de tirer un rendement locatif et une rentabilité globale de l’opération supérieure à la moyenne du marché.

Le terme ancien « immeuble de rapport » nous provient du 18^ème siècle. À cette époque, les ménages étaient majoritairement locataires (contrairement à aujourd’hui). La plupart des immeubles étaient alors loués par des propriétaires dans l’objectif que cela leur « rapporte » (rien de nouveau sous le soleil).

Aujourd’hui, l’achat d’un immeuble locatif est redevenu au goût du jour. En effet, certains investisseurs voient dans un tel investissement une forte source de création de valeur. Dans un contexte de forte augmentation des prix, investir dans un immeuble permet d’acheter et rénover « au prix de gros » tout en louant « à la découpe ».

À qui sont réservés les immeubles de rapport ?

Acheter un immeuble de rapport n’est pas le privilège des plus fortunés. Dans l’imaginaire collectif, un immeuble locatif ressemble à un haussmannien parisien valorisé plusieurs millions d’euros. En réalité, il s’agit plus fréquemment d’un bâtiment de quelques étages, situé dans le centre d’une ville de taille moyenne, valorisé quelques dizaines ou quelques centaines de milliers d’euros.

Néanmoins, l’immeuble de rapport est le privilège des investisseurs expérimentés, familiers du marché immobilier et de ses propres règles et contraintes administratives, réglementaires, techniques et fiscales. Par ailleurs, investir dans un immeuble est une opération lourde, consommatrice de temps et d’énergie.

En outre, si l’achat d’un immeuble permet de mutualiser et donc de diminuer les dépenses, il implique, en contrepartie, une concentration des risques. En achetant un immeuble de rapport, vous mettez « tous vos œufs dans le même panier » (ou « tous vos appartements dans le même immeuble »). Il ne s’agit donc pas d’investir sans une connaissance fine des tenants et aboutissants d’une telle opération.

Acheter un immeuble : les avantages

À condition que l’opération soit réalisée avec habileté, investir dans un immeuble de rapport plutôt que dans plusieurs appartements isolés permet d’accroître le rendement locatif de son patrimoine et la rentabilité du projet à terme. Cette surperformance s’explique par plusieurs facteurs.

Le prix d’achat du bien

Le prix au m² d’un immeuble entier est généralement moins cher que celui de plusieurs lots distincts. Cette assertion trouve trois explications principales :

• En France, plus une surface est grande, moins le prix au m² coûte cher. Sauf exception, ceci est vérifié dans toutes les villes de France.
• La vente d’un immeuble n’intéresse que les investisseurs. Exit les particuliers qui sont à la recherche de leur résidence principale et qui représentent en moyenne 90% des acheteurs. Comme les acheteurs sont moins nombreux, les prix sont plus faibles (c’est la loi de l’offre et de la demande).
• Qui dit « immeuble » dit « parties communes » non habitables et donc à moindre valeur. Toutes choses égales par ailleurs, il est logique que le m² d’un immeuble de rapport coûte moins cher que le m² d’un appartement dont l’espace est optimisé. Il s’agit là d’un point de vigilance sur lequel je reviens plus bas ⤵️.

Les économies d’échelle

L’achat d’un immeuble de rapport permet de réaliser des économies d’échelle comparé à l’achat de plusieurs appartements isolés.

Tout d’abord, vous économisez sur les frais de notaire qui représentent 7 à 8% du prix d’achat du bien dans l’ancien. Je rappelle que ces frais de notaire sont composés à environ 80% d’impôts et à 20% d’émoluments (c’est-à-dire d’honoraires qui rémunèrent le travail du notaire). Acheter un immeuble de rapport active deux sources d’économie :

• Vous achetez moins cher votre bien (nous avons vu plus haut pourquoi) donc vos frais de notaire sont mécaniquement moins élevés.
• Vous achetez un ensemble immobilier conséquent donc la partie « émoluments » est plus facilement négociable (la remise que le notaire peut accorder est néanmoins encadrée par la loi).

Ensuite vous réalisez des économies sur les frais bancaires, frais de courtier et frais d’agence immobilière. La logique est la même que pour les frais de notaire : plus c’est gros, moins c’est cher et plus c’est négociable.

Enfin, les frais de travaux seront moindres en proportion. Les réfections à réaliser dans chacun des lots qui composent l’immeuble seront similaires : mêmes plans, mêmes peintures, mêmes carrelages, mêmes équipements etc. Vous pourrez facilement négocier des prix de gros avec votre fournisseur et faire baisser les devis de vos entrepreneurs.

La gestion administrative

Acheter un immeuble de rapport revient à être mono propriétaire. Ainsi, nul besoin d’un syndic de copropriété pour administrer et gérer les finances du bien. En conséquence, vous économisez des frais qui peuvent atteindre plusieurs centaines d’euros par an.

Par ailleurs, en étant mono propriétaire, vous êtes le seul à décider l’engagement ou non de travaux dans l’intérêt de votre investissement. Ainsi, nul besoin d’avoir l’aval des copropriétaires pour aménager les combles, changer l’usage ou la destination de l’un de vos lots ou engager la réfection, ex ante, des parties communes.

✅ En achetant un immeuble de rapport, vous maîtrisez et donc vous optimisez.

Faire d’une pierre plusieurs coups

Acheter un bien locatif n’est pas aussi rapide qu’acheter une action cotée. L’identification de biens intéressants, les visites, les expertises, les négociations, les financements, les délais administratifs et les travaux prennent du temps et de l’énergie. Que vous achetiez un lot dans une copropriété ou six lots dans un immeuble, les contraintes de timing sont les mêmes.

✅ Investir dans un immeuble permet d’investir rapidement et avec efficacité.

Acheter un immeuble : les inconvénients

Si acheter un immeuble de rapport présente des avantages, cela présente également des inconvénients.

Un projet lourd financièrement

Investir dans un immeuble c’est investir dans plusieurs lots d’un coup. Ainsi, à localisation équivalente, votre apport initial sera mécaniquement plus élevé que pour l’achat d’un appartement isolé.

En outre, si vous êtes le seul maître à bord, vous êtes également le seul responsable. Cela signifie qu’en cas de réparation ou de travaux, vous assumez les frais dans leur intégralité. Autrement dit, il n’y a pas de mutualisation des coûts entre copropriétaires. Avant d’acheter, faites réaliser une expertise technique du bâtiment pour éviter tout imprévu potentiellement coûteux.

Enfin, les travaux sur un immeuble ne s’improvisent pas et l’accompagnement d’un architecte est souvent indispensable.

Un projet lourd administrativement

L’achat d’un immeuble s’accompagne de formalités administratives spécifiques. Par exemple, diviser l’immeuble en lots (si le bien n’est pas divisé) n’est pas toujours possible. Par ailleurs, la mairie peut poser son véto ou accompagner son accord de conditions contraignantes (la création de places de parking par exemple).

Un manque de diversification

Certes, si vous achetez un immeuble, le risque d’impayés et de vacance locative est réparti sur les différents lots. Toutefois, si vous avez simplement surestimé l’attrait de la zone ou si le quartier se dévalorise (à cause de nouvelles constructions à proximité par exemple), c’est l’ensemble du bâtiment qui est dévalué. Idem si un problème grave survient dans l’immeuble comme un incendie ou des inondations. Autrement dit, vous concentrez votre risque sur le même sous-jacent.

Un marché restreint

Le marché des ventes d’immeubles est beaucoup plus restreint que le marché immobilier traditionnel. S’il la demande est moins conséquente, l’offre est, elle aussi, moins importante. Soyez alerte sur les sites d’annonces immobilières et développez un réseau qui vous permettra de dénicher des opportunités Off- Market. Enfin, veillez à bien anticiper l’illiquidité de votre bien à la revente.

Les points de vigilance pour éviter les déconvenues

Visez un emplacement à forte tension locative

Deux tentations antagonistes peuvent faire succomber l’acheteur d’un immeuble de rapport.

La première tentation est celle d’investir dans un bien « coup de cœur » ou « carte postale ». Il peut s’agir, par exemple, d’un bien en pierre de taille donnant sur les halles historiques d’une grande ville de France. Généralement, ces biens se louent facilement mais sont surcotés à l’achat. La tentation inverse consiste à se laisser séduire par des biens isolés où les prix sont décotés mais où la demande locative est faible.

➡️ Dans les deux situations, l’intérêt financier est limité car les rendements locatifs ne sont pas au rendez-vous.

L’immeuble de rapport idéal se trouve généralement dans des villes dynamiques de taille moyenne. Le bien comporte par ailleurs un ou des commerces au rez-de-chaussée. En effet, les commerces permettent:

• De valoriser les rez-de-chaussée généralement peu appréciés des habitants.
• D’éviter la taxe foncière qui est à la charge de l’exploitant.

Évitez les immeubles non allotis

Les immeubles qui ne sont pas divisés au cadastre sont à éviter (surtout si vous débutez dans les immeubles de rapport). En effet, allotir un immeuble peut être un casse-tête car il faut :

• Demander des autorisations à l’Administration qui peut vous retourner une fin de non-recevoir ou conditionner son consentement.
• Installer un compteur d’eau et un compteur EDF par lot ce qui peut engendrer des travaux importants.
• Définir le périmètre de chaque lot et de jouissance des parties communes. Pour cela, il faudra faire appel à un géomètre et un notaire.

Vérifiez les éléments structurels de l’immeuble

La structure d’un immeuble est ce qui coûte le plus cher à entretenir. Ainsi, avant de vous lancer, vérifiez attentivement l’état :

• des murs porteurs (la présence de fissures est rédhibitoire) ;
• de la toiture (inspectez-le avec un drone par exemple) ;
• de la cave et du vide sanitaire (inspecter la capillarité des murs notamment) ;

Par ailleurs, demandez systématiquement les factures d’entretien pour vous assurer de la correcte réalisation des travaux entrepris les années précédentes. Enfin, inspectez attentivement les parties communes, la qualité du chauffage et l’étanchéité des fenêtres.

Enfin, si le bien qui vous intéresse est une passoire thermique, assurez-vous de la faisabilité des travaux de rénovation énergétique.

Les lots sont-ils bien loués ?

Lorsque vous achetez un immeuble, les lots peuvent être vendus libres de toute occupation ou habités. Si l’immeuble est vendu totalement ou partiellement habité, assurez-vous de la qualité des profils des locataires, de leur promptitude à régler leurs loyers et de la fiabilité de leur bail.

Attention aux surfaces inhabitables

Veillez à bien distinguer la surface habitable des parties communes. Dans les immeubles, les m² des parties communes et des surfaces habitables n’ont pas la même valeur. Or, certaines agences immobilières ont tendance à tout regrouper, pour vendre l’ensemble plus cher. Soyez vigilant et n’hésitez pas à vérifier les surfaces, sur place.

Les astuces pour une opération réussie

Optimiser sa fiscalité

Le succès d’une opération immobilière tient autant aux recettes escomptées qu’aux charges économisées. Parmi les charges les plus importantes, nous retrouvons les impôts sur les recettes locatives. C’est pour cela qu’il est primordial de choisir un dispositif fiscal optimal pour payer le moins de taxes possibles sur les loyers perçus et ainsi maximiser le rendement locatif net-net de son opération.

Parmi les nombreux dispositifs fiscaux qui existent (la France est très imaginative en la matière), deux se distinguent pour ce type d’opération.

La LMNP au régime réel

La location meublée sous le statut LMNP (location meublée non professionnelle), en particulier au régime réel, est un dispositif de premier choix. En effet le statut LMNP au régime réel permet de limiter voire d’annuler l’imposition sur les recettes locatives.

Notez qu’il est possible de profiter du statut LMNP si vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € ou si vos loyers ne dépassent pas vos autres revenus imposables. Par ailleurs, vous pouvez profiter du régime réel sur simple demande.

En résumé le LMNP au régime réel permet de :

• Louer son bien plus cher qu’un logement vide (entre 10% et 20% en fonction des villes et des emplacements).
• Déduire l’intégralité des charges relatives aux locations, y compris l’amortissement du bien hors terrain (au régime micro, les charges sont calculées forfaitairement).
• Reporter les déficits pendant 10 ans sur les revenus provenant d’autres locations meublées (au régime micro, la génération de déficit est impossible).
• Payer les prélèvements sociaux et non les cotisations sociales (qui sont plus onéreuses).
• Bénéficier du régime de la plus-value des particuliers (qui est plus avantageux que le régime de la plus-value des entreprises).

La SCI à l’IS

Une SCI est une entité juridique à part entière. Lorsqu’elle est soumise à l’IS, celle-ci fonctionne à la manière d’une entreprise classique. Dans le cadre d’une SCI à l’IS, les loyers intègrent le bénéfice de la société . Ce bénéfice est déduit des charges et amortissements avant d’être soumis : 

• Au taux réduit de 15 % sur les bénéfices nets inférieurs à 42 500 €.
• Au taux normal de 25 % sur les bénéfices qui dépassent 42 500 €.

Dans un second temps, si vous décidez de reverser les bénéfices de la société, ils seront considérés comme des revenus financiers. A ce titre, ils sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % au titre de l’impôt et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux).

Si votre objectif est de faire croître votre patrimoine immobilier, la SCI à l’IS est tout indiquée car elle vous permet d’éviter un frottement fiscal. Autrement dit, tout ce qui est réinvesti n’est imposé qu’à 15% ou 25% (soit une économie d’impôt substantielle comparée à l’imposition sur les revenus). Par ailleurs, la SCI vous permet d’acheter un immeuble à plusieurs.

Acheter un immeuble et revendre par appartement

Le jour de la revente, une bonne porte de sortie consiste à revendre l’immeuble à la découpe. Cela vous permet de bénéficier des bas prix à l’achat et des hauts prix à la revente (et donc de réaliser une plus-value mécanique).

Par ailleurs, revendre par lot redonne de la liquidité à votre investissement en élargissant le marché de potentiels acquéreurs (les particuliers entre autres).

Déléguer le projet à un conseiller en investissement locatif clés en main

Investir dans l’immobilier locatif est chronophage et anxiogène ce qui explique qu’il n’est pas toujours évident de passer le cap. D’autant plus quand il s’agit d’investir dans un immeuble de rapport qui réserve une multitude de surprises.

Pour les investisseurs qui souhaitent se lancer à moindre risque et à moindre effort, je ne saurais que leur recommander de s’entourer de professionnels du sujet.

Parmi les nombreux acteurs qui existent sur le marché, je vous en recommande deux spécifiquement.

Ces deux conseillers en investissement :

• Ont de nombreuses opérations à leur actif (donc une expérience conséquente) ;
• Sont restées à taille humaine (ce qui permet aux fondateurs de rester proches des dossiers) ;
• Ont une géographie de prédilection (ce qui est à un mon sens un gage d’efficacité) ;
• Sont rémunérés au succès (vous ne payez rien tant que vous n’avez pas trouvé votre bonheur) ;
• Ne demandent pas d’exclusivité (ce qui vous permet de poursuivre vos recherches par ailleurs).

En outre, j’ai rencontré personnellement les équipes et échangé avec certains de leurs clients. Ce sont des entreprises aguerries et professionnelles qui vous accompagneront avec efficacité dans votre projet d’investissement immobilier. Notez que vous retrouverez mon avis complet sur chacune d’elles en cliquant sur le bouton « avis » dans les bandeaux.

Bonus : réduire ses impôts en investissant dans un immeuble ?

Certains immeubles permettent de déduire une partie des travaux de votre impôt sur le revenu. C’est une disposition de la loi Malraux.

Pour profiter du dispositif défiscalisation prévu par la loi Malraux, plusieurs conditions sont à respecter :

• L’immeuble doit être dans une zone éligible (sites patrimoniaux, quartiers anciens dégradés, quartiers du nouveau programme de renouvellement urbain).
• Vous devez louer votre bien pendant 9 ans, en résidence principale.
• Les travaux que vous effectuez doivent porter sur la totalité du bâtiment et non seulement une partie. Ils doivent, par ailleurs, être validés en amont par un permis de construire ou une demande préalable.

Vous pouvez alors déduire de vos impôts sur le revenu 22% à 30% du montant des travaux réalisés, dans une limite de 400 000 euros de travaux, sur 4 ans. On vous donne plus de détails sur la loi Malraux dans cet article dédié : défiscaliser avec la loi Malraux.

En pratique, l’agent immobilier ne manquera pas de vous indiquer que l’immeuble qu’il vend est éligible à au dispositif. Cela influencera nécessairement son prix. Vigilance donc à ne pas surpayer votre bien.