Acheter un immeuble : les avantages et inconvénients

Vous voulez investir dans l’immobilier et vous vous dites qu’acheter un immeuble est plus avantageux ? Cela est juste à bien des égards. Mais l’achat d’un immeuble présente aussi plusieurs défauts. Dans cet article, on passe en revue les avantages et les inconvénients d’une telle opération.

Acheter un immeuble de rapport

Acheter un immeuble, c’est devenir propriétaire d’un ensemble immobilier complet. L’objectif ? Louer chacun de lots et se créer des revenus grâce aux loyers. Pour désigner cette opération, on parle souvent d’investissement dans un “immeuble de rapport”. Un terme ancien hérité des 18^èmeet 19^èmesiècles. À cette époque, les ménages étaient majoritairement locataires. La plupart des immeubles étaient loués par des propriétaires dans l’objectif que cela leur rapporte.

Aujourd’hui, l’achat d’un immeuble locatif est une opération recherchée par certains types d’investisseurs, car elle est potentiellement source de forte création de valeur et de belles rentabilités. À condition, toutefois, de savoir dénicher les bonnes affaires. Ayez en tête que c’est une opération destinée à des investisseurs expérimentés, déjà familiarisés aux règles administratives, bancaires et fiscales de l’investissement immobilier.

Acheter un immeuble : les avantages

Le prix

L’achat d’un immeuble entier est proportionnellement moins cher que celui de plusieurs lots distincts. Bien généralement, le prix au m² est, en effet, moins élevé pour un achat en bloc que pour un ensemble de lots vendus à plusieurs acquéreurs.

La gestion administrative

Dans un immeuble de rapport le seul et unique propriétaire bailleur, c’est vous. Pas besoin, donc, de syndic de copropriété. Vous économisez ainsi des frais potentiellement coûteux. 

De plus, vous ne subissez pas les décisions des copropriétaires qui peuvent être prises à de mauvais moments pour vous, par exemple, lorsque vous manquez de trésorerie. Bref, vous avez une totale maîtrise des frais et des travaux d’entretien des parties communes.

Les gains d’échelle

L’achat d’un immeuble est source d’économies d’échelle. En particulier :

• Vous économisez sur les frais de notaire, proportionnellement moins élevés que si vous aviez acheté plusieurs lots séparément.
• Idem pour les frais de dossier bancaires, de courtier ou d’agence immobilière.
• Vous payez moins cher vos travaux. Les travaux à réaliser dans chaque appartement seront très similaires : mêmes plans, même peinture, mêmes carrelages, même équipements. Vous pouvez facilement négocier des prix de gros et faire baisser le devis de votre entrepreneur. De plus, les chantiers sont regroupés et aucun déplacement n’est à prévoir. De votre côté, vous gérez les travaux à votre rythme et le maître d’œuvre ne vous est pas imposé par la copropriété.

Les conseils de Vincent

Pour plus de souplesse, nous vous conseillons de négocier auprès de votre banque un différé de remboursement de plus de 12 mois. Ainsi, vous vous octroyez un peu de marge. Vous avez le temps de faire réaliser les travaux et de trouver les premiers locataires, avant de commencer à rembourser.

Acheter un immeuble :les inconvénients

Le marché de l’immeuble est très spécifique. Il n’est pas accessible à tous les budgets et se destine plutôt à des investisseurs chevronnés. On fait le point sur les défauts de ce genre d’opérations.

Un investissement lourd

• Votre apport initial sera probablement plus élevé que pour un appartement. Un immeuble a un prix global forcément plus élevé qu’un bien seul.
• Vous êtes le seul responsable. Ce qui signifie qu’en cas de réparation, travaux, vous êtes le seul à devoir assumer les frais. Il n’y a pas de mutualisation des coûts entre copropriétaires. 
• Toiture, façade, chauffage… des travaux imprévus peuvent considérablement grever votre budget. Avant d’acheter, faites absolument réaliser une expertise technique du bâtiment. Ainsi, vous saurez si certains chantiers doivent être réalisés immédiatement, y compris des opérations potentiellement coûteuses.
• Les travaux sur un immeuble ne s’improvisent pas et l’accompagnement d’un architecte est souvent indispensable.

Vous allez certainement faire un crédit immobilier si vous achetez un immeuble. Dans ce cas, votre capacité d'emprunt va déterminer ce qu’il est possible d’investir dans votre cas. Les établissements bancaires vont étudier plusieurs indicateurs afin de juger de votre solvabilité, ainsi que le ratio LTV (Loan To Value) de l’opération.

Pas pour les débutants

L’achat d’un immeuble est déconseillé aux primo-investisseurs. Cette opération s’accompagne en effet de nombreuses formalités administratives pouvant décourager les débutants. Par exemple, diviser l’immeuble en lots n’est pas toujours possible, car cela peut poser problème à la Mairie. Or, cette décision impacte directement la rentabilité globale !

C’est pourquoi l’achat d’immeubles se destine davantage à des personnes déjà familiarisées avec l’univers de l’immobilier locatif et/ou ayant déjà investi au préalable dans un ou plusieurs autres biens.

De plus, cet investissement étant relativement coûteux et risqué, il s’adresse de préférence à des personnes dont la situation financière est relativement confortable. Par exemple, à des cinquantenaires dont la résidence principale est déjà payée. L’impact sur le budget du ménage sera moindre en cas de vacances locatives cumulées ou de coûteux travaux imprévus.

Les conseils de Vincent

Pour un premier investissement, commencez petit. Exemple, par des places de parking, par un garage ou par un petit studio. Sachez que vous pouvez aussi investir dans l’immobilier sans sortir de chez vous avec les SCPI ou le crowdfunding immobilier.

Un manque de diversification

Certes, si vous achetez un immeuble, le risque d’impayés et de vacances est réparti sur les différents lots. Un critère rassurant pour les banques, qui garantit le remboursement du crédit immobilier.

Toutefois, si vous avez simplement surestimé l’attrait de la zone ou si le quartier est dévalué (par de nouvelles constructions autour ou par l’absence d’entretien urbain), c’est l’ensemble du bâtiment qui est dévalué ! Idem si un problème grave survient dans l’immeuble comme un incendie ou des inondations. C’est l’ensemble de vos lots qui peuvent être en stand by.

Un marché très spécifique, relativement restreint

Le marché des ventes d’immeubles est beaucoup plus restreint que le marché immobilier traditionnel. Il comporte moins d’offres et moins de demandes. Il faut scruter les annonces et avoir l’œil pour dénicher les meilleures opportunités !

Les astuces pour bien cibler son investissement

Pour investir dans un immeuble de rapport en évitant les pièges, quelques astuces sont à suivre.

• Comme dans tous les investissements immobiliers, l’emplacement reste le critère numéro 1. Certes, vous pouvez être tenté d’acheter un immeuble en rase campagne, à des prix planchers. Mais, ce type d’investissement risque d’être difficilement rentable. Les locataires potentiels sont beaucoup moins nombreux et vous risquez de faire face à d’importantes vacances locatives.
• Faites des recherches les plus précises possibles sur la zone où vous souhaitez investir : la ville, le quartier mais aussi la rue. Quels sont les biens les plus prisés du secteur ? Quel type de population y réside ? Les surfaces proposées sur le marché sont-elles adaptées aux demandeurs ? Ces informations varient considérablement d’un quartier à l’autre et même parfois, d’une rue à l’autre !
• L’immeuble de rapport idéal se trouve généralement en centre-ville et comporte des commerces au rez-de-chaussée. L’avantage des commerces ? La taxe foncière est généralement à leur propre charge, il y a moins de travaux à prévoir et les rez-de-chaussée ne sont pas des logements très attrayants.
• Attention à bien distinguer la surface habitable et les parties communes. Dans les immeubles, les m²des parties communes et des surfaces habitables n’ont pas la même valeur. Or, certaines agences immobilières ont tendance à tout regrouper, pour vendre l’ensemble plus cher. Soyez vigilant et n’hésitez pas à vérifier les surfaces, sur place !

Fiscalité : 3 régimes possibles

Si vous choisissez d’investir dans un immeuble, vous aurez le choix entre trois régimes fiscaux différents.

1. Le régime commun, en SCI (Société civile immobilière) ou en propriété directe.
2. Le Statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
3. La SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés).

Dans le cadre de l’achat d’un immeuble, le régime de la SCI à l’IS est souvent privilégié. Avantage de cette formule : vous développez votre capital en limitant l’impact fiscal à titre personnel. Grâce à la SCI, vous avez notamment la possibilité de réinvestir les bénéfices dans d’autres biens immobiliers, sans pour autant être taxé via l’impôt sur le revenu. C’est donc un régime à préférer si vous souhaitez développer par la suite et assez rapidement un patrimoine immobilier important.

La SCI vous permet, par ailleurs, d’acheter un immeuble à plusieurs. Dans ce type de montage, le banquier exige le plus souvent des cautions personnelles à l’ensemble des associés. Assurez-vous donc de bien connaître les personnes avec qui vous vous lancez dans l’aventure (famille, amis très proches), pour minimiser tout risque de potentielle défaillance par la suite. 

Réduire ses impôts en investissant dans un immeuble ?

Certains immeubles permettent de déduire une partie des travaux de votre impôt sur le revenu. C’est une disposition de la loi Malraux.

Pour profiter du dispositif défiscalisation prévu par la loi Malraux, plusieurs conditions sont à respecter :

• l’immeuble doit être dans une zone éligible (sites patrimoniaux, quartiers anciens dégradés, quartiers du nouveau programme de renouvellement urbain) ;
• vous devez louer votre bien pendant 9 ans, en résidence principale ;
• les travaux que vous effectuez doivent porter sur la totalité du bâtiment et non seulement une partie. Ils doivent, par ailleurs, être validé en amont par un permis de construire ou une demande préalable.

Vous pouvez alors déduire de vos impôts sur le revenu 22% à 30% du montant des travaux réalisés, dans une limite de 400 000 euros de travaux, sur 4 ans. On vous donne plus de détails sur la loi Malraux dans cet article.

En pratique, l’agent immobilier ne manquera pas de vous indiquer que l’immeuble qu’il vend est éligible à la loi Malraux. Cela influencera nécessairement son prix… ça ne devrait donc pas être un critère prépondérant dans le choix de votre investissement.