Qui ne rêve jamais de passer un week-end, des vacances, sa retraite ou bien sa vie les pieds dans l’eau ? Selon une étude de l’INSEE, 40% des quelque 3,6 millions de résidences secondaires françaises se situent quelque part sur ses 20 000 kilomètres de côtes. Si l’attrait du bord de mer ne connaît pas la crise, un investissement locatif doit, néanmoins, être bien étudié. En effet, de nombreux risques pèsent sur la rentabilité d’un tel placement. En particulier pour ceux qui misent sur la location saisonnière et sur le front de mer pour maximiser leur taux d’occupation.
Quels sont les risques à connaître ? Réponse dans cet article ⤵️.
Risque 1 : l’érosion des côtes
Devenu symbole de l’érosion côtière, l’immeuble « le Signal », bâti en front de mer sur la commune de Soulac-sur-Mer dans les années 60, est désormais rayé de la carte. En effet, victime de l’avancée de l’océan, cet immeuble de 78 appartements a été démoli. Ainsi, ce sont 75 propriétaires qui ont vu leur patrimoine fondre parce qu’ils s’étaient rapprochés trop dangereusement des eaux.
Quelques chiffres
La mer monte et le « Signal », qui porte un nom prophétique, n’est pas un cas isolé. Même si certaines côtes sont plus menacées que d’autres, l’érosion, causée par les dérèglements climatiques, n’épargne aucun bord de mer : la Bretagne, les Hauts-de-France, la Normandie, les Pays de la Loire, la Nouvelle-Aquitaine, l’Occitanie, la région PACA, la Corse et l’Outre-Mer sont particulièrement à risque. Pour mesurer l’ampleur du phénomène, voici quelques chiffres édifiants (qui proviennent de l’administration) :
- 20% du trait de côte français est en recul (soit 4 000 km de côte) ;
- 30km2 de côte ont déjà disparu en 50 ans ;
- 50 000 logements sont menacés par l’érosion dans les 70 prochaines années ;
- 5 mètres par an de terre sont gagnés par l’océan au Cap Ferret ;
Nous le voyons bien, l’érosion est un sujet à prendre au sérieux. J’insiste sur ce point car de toute évidence, les acheteurs ont tendance à occulter la menace. En effet, les logements situés dans une zone à risque continuent de se vendre à prix d’or. Or, ce déni risque de coûter très cher à un investisseur qui espère une plus-value le jour de la revente de son bien locatif. En effet, s’il doit évacuer les lieux ou si l’eau rentre dans son salon, la déconvenue sera brutale.
Comment se prémunir du risque ?
Le risque climatique ainsi que la délimitation précise du trait de côte sont très difficiles à apprécier. Néanmoins, pour vous protéger de l’achat d’un bien en péril, il est important que vous ayez plusieurs réflexes.
✅ Le premier réflexe est de lire attentivement les diagnostics immobiliers annexés à la promesse de vente. Les diagnostics indiquent, entre autres, le degré d’exposition au risque d’inondation.
✅ Le deuxième réflexe est de consulter le décret publié par le gouvernement en juillet 2023 qui répertorie les 242 communes de bord de mer particulièrement menacées par l’érosion. Parmi les communes menacées les plus denses en résidences secondaires, nous retrouvons la Baule, Biarritz, Arcachon, le Cap-Ferret, Lacanau ou encore Saint-Jean-de-Luz. Concrètement, mieux vaut éviter d’investir sur le front de mer de l’une de ces 242 communes.
✅ Le troisième réflexe est de visiter le site georisques.gouv.fr qui répertorie l’ensemble des risques naturels que supporte le bien que vous convoitez (notamment d’inondation, de submersion marine ou de tsunami). Par ailleurs, la loi Climat et Résilience de 2021 oblige les vendeurs à préciser, sur leur annonce, si le bien est situé en zone à risque du fait de l’érosion côtière.
➡️ Investisseurs, attention à ne pas finir les pieds dans l’eau (au sens propre cette fois-ci).
Les maisons dénuées de fondations portent un risque accru. Les maisons de plain-pied sont particulièrement concernées (la maison landaise traditionnelle par exemple).
Risque 2 : le droit de préemption
Pour faire face à l’érosion des côtes, de nouveaux droits ont été accordés aux communes dans le cadre de la loi Climat et Résilience de 2021. Ainsi, les communes peuvent désormais préempter les biens directement menacés par l’avancée des eaux. En effet, lorsque le propriétaire d’un bien situé sur une zone à risque souhaite le vendre, il doit maintenant en avertir la mairie qui pourra le préempter. Si la commune et le propriétaire ne s’accordent pas sur le prix, c’est le juge des expropriations qui tranche.
Nul besoin de vous dresser le tableau de l’état des finances de notre pays et en particulier de nos communes. Si votre bien était préempté par une municipalité, il y a fort à parier que le prix de vente sera bien en deçà de vos prévisions.
➡️ Investisseurs, attention au droit de préemption des communes.
Risque 3 : la limitation de la location saisonnière
Le succès de la location saisonnière n’est plus à démontrer mais il se retourne progressivement. En effet, dans de nombreuses villes de France et du monde, les législations sont de plus en plus restrictives. Il n’est pas excessif de dire que la location saisonnière n’est plus la bienvenue dans les villes victimes du surtourisme.
Pour s’en convaincre, rappelons-nous que New-York a interdit, depuis septembre 2023, les locations saisonnières de moins de 30 jours. Cette interdiction tue le marché de la location saisonnière de Big Apple au profit des locations longue durée. Je cite cet exemple, car comme chacun sait, les Etats-Unis ont toujours une longueur d’avance sur notre vieille Europe. C’est pourquoi, la décision prise par New-York doit sonner aux oreilles de l’investisseur comme un avertissement.
Nul besoin de traverser l’Atlantique pour trouver des exemples qui doivent alerter. Par exemple, dans le Sud-Ouest, le « principe de compensation », voté par la Communauté Pays-Basque, vise également à limiter la location saisonnière des résidences secondaires dans les communes proches de la côte (24 au total y compris Biarritz, Anglet, Bidart, Guétary ou Saint-Jean-de-Luz). Ainsi, depuis mars 2023, pour avoir le droit de louer une résidence secondaire en meublé touristique, le propriétaire doit transformer un local de même type en logement loué à l’année. Autant dire que l’investissement locatif en meublé touristique devient plus complexe et moins attractif.
Il ne s’agit pas là de cas isolés. Avec la pénurie actuelle de logements disponibles à l’année, la location saisonnière est dans le collimateur des pouvoirs publics. L’objectif affiché est de rendre la ville à ses habitants, en particulier dans les zones très touristiques, souvent en bord de mer.
➡️ Investisseurs, attention au durcissement de la réglementation en matière de meublé touristique.
Risque 4 : la fiscalité locale
La récente suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales bouleverse les finances des collectivités locales. Même si l’Etat promet des compensations via la taxe foncière, les communes sont contraintes de trouver des revenus complémentaires pour boucler leur budget. Or, les communes, en particulier du littoral, sont particulièrement denses en résidences secondaires, toujours soumises à la taxe d’habitation. En outre, les collectivités locales peuvent voter une majoration de la cotisation dans les zones dites « tendues » (la grande majorité des communes du bord de mer sont concernées). La majoration peut aller de 5% à 60%. À titre d’exemple Biarritz et Saint-Jean-de-Luz majore déjà la taxe d’habitation sur les résidences secondaires à 60%.
Aujourd’hui, beaucoup de communes en quête de nouveaux revenus n’appliquent pas la majoration de la surtaxe d’habitation. Néanmoins, il y a fort à parier que ce levier sera de plus en plus actionné dans les années à venir. Attention donc aux déconvenues pour les investisseurs en immobilier locatif.
➡️ Investisseurs, attention à l’augmentation de la taxe d’habitation.
Risque 5 : les frais d’entretien
Qui dit « vue mer » dit aussi embruns et sable à profusion. Un bien en bord de mer nécessite un ravalement de façade tous les 10 ans en moyenne contre 20 ans dans les terres. En outre, le risque d’obstruction des canalisations est réel et implique un risque de travaux additionnels. Aussi, les murs devront-ils être repeints plus régulièrement. Au total, les travaux d’entretien d’un bien en bord de mer coûtent environ 20% plus cher qu’ailleurs.
➡️ Investisseurs, attention au surcoût des travaux d’entretien.
Risque 6 : une surcote du bien
Malgré les risques bien réels, les prix ne fléchissent pas. Le marché est comme schizophrène. En effet, un logement qui se situe au bord de l’eau, à moins de 5 minutes de la plage, est surcoté de 25% (par rapport à un bien situé à plus de 2km). Un jour viendra où les yeux du marché s’ouvriront et où des ajustements de prix s’effectueront. Un phénomène similaire était observable sur les passoires thermiques. En effet, il a fallu que la date butoir des nouvelles mesures approche pour constater un réajustement des prix des logements classés F et G. Il en sera de même pour les biens de bord de mer exposés.
➡️ Investisseurs, attention à la dévalorisation de votre bien dans les années à venir.
Pourquoi ne pas préférer investir dans un bien à moins de 10 minutes de la plage ? Les prix y sont plus raisonnables et les risques plus maîtrisés. En outre, vous aurez autant de facilité à trouver des locataires pour le rentabiliser.
Faut-il investir en bord de mer ?
Si des risques climatiques, administratifs, politiques et fiscaux pèsent sur les biens en bord de mer, cela ne veut néanmoins pas dire qu’il faille impérativement déserter la côte.
🚀 En effet, de nombreuses opportunités, à moindre risque, restent à saisir. Peut-être pas là où vous imaginiez mais qu’importe puisqu’en matière d’investissement il s’agit d’être précurseur. Je pense par exemple à Calais ou à Boulogne-sur-mer (Hauts-de-France) qui peuvent générer des rendements locatifs bruts de 20% pour des risques très limités !
Pour finir, voici une citation de Warren Buffet, investisseur s’il en est : « Je vais vous dire comment devenir riche. Soyez craintifs quand les autres sont avides. Soyez avide quand les autres sont craintifs. »
Questions fréquentes
Investir en bord de mer n’a pas que des avantages. La surcote des biens et le risque de voir son bien disparaitre un jour à cause de l’érosion des cotes, limite notamment l’intérêt d’un tel investissement.
Investir dans un parking est une excellente idée pour réaliser un premier investissement locatif (surtout si vous avez un apport limité). En effet, une place de parking dégage une bonne rentabilité, nécessite peu de capital et est facile à gérer.
Investir dans un mobil-home est un pari risqué car vous êtes tributaire du camping sur lequel il est installé. En outre, lorsque vous investissez dans un mobil-home, vous devenez propriétaire d’un bien périssable (qui n’aura plus aucune valeur après quelques années). En réalité, investir dans un mobil-home s’apparente davantage à un investissement dans une voiture (que vous métriez en sous-location auprès de particuliers) qu’un investissement immobilier.
Un investissement locatif sans apport est possible et même plus simple à réaliser qu’un achat pour sa propre utilisation. En effet, les revenus locatifs issus de votre investissement limitent le risque pris par votre banque qui sera, en conséquence, plus encline à financer intégralement votre projet.
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