Lorsque vous louez un appartement meublé, vous proposez au locataire un logement entièrement équipé, comprenant tous les meubles essentiels pour la vie quotidienne.
Cette liste de meubles, présente au sein du décret d’application de la Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015), permet de distinguer la location meublée de la location nue.
La location meublée est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), mais elle peut adopter plusieurs régimes fiscaux, disposant chacun de ses propres particularités.
Il est important de connaître les différents régimes fiscaux qui composent la location meublée pour avoir une vision globale de la fiscalité de la location meublée.
Les formes fiscales de location meublée
En premier lieu, il est nécessaire de distinguer :
- Le statut « classique » de loueur en meublé ;
- Des formes « alternatives » de locations meublées.
Les formes « classiques » du loueur en meublé
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Le statut du LMNP est le statut « originel » du loueur meublé. Ainsi, tout loueur en meublé, qui ne remplira pas les conditions des autres régimes meublés, sera alors considéré comme LMNP.
Le régime LMNP peut s’appliquer non seulement aux biens loués meublés à titre personnel, mais également lorsqu’ils sont loués par le biais d’une société soumise à l’impôt sur le revenu (IR).
Le régime présente deux spécificités :
- Les déficits (éventuelles pertes découlant de l’activité LMNP) ne pourront être compensés qu’avec les bénéfices futurs du LMNP, et ce, pendant une période de 10 ans,
- Les bénéfices obtenus lors de la cession du bien immobilier seront assujettis à une imposition en tant que plus-values des particuliers.
En dehors de ces deux spécificités, le bailleur soumis au régime LMNP sera soumis aux règles standards des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP)
Un bailleur en meublé est qualifié de loueur meublé professionnel s’il remplit deux conditions cumulatives :
- Il réalise plus de 23 000€ de chiffre d’affaires (hors taxe) par an avec les revenus issus de la location,
- Les revenus qu’il tire de la location meublée sont supérieurs aux autres revenus professionnels de son foyer fiscal.
Il est possible au sein d’une même société soumise à l’impôt sur le revenu (IR) qu’un associé soit soumis au régime LMNP tandis qu’un autre relève du régime LMP.
Cependant, le régime des LMP présente aussi ses propres spécificités :
- Les éventuels déficits BIC LMP (pertes résultant de l’activité LMP), pourront être déduits de l’ensemble des revenus du foyer fiscal, sans aucune limitation
- En cas de vente, les plus-values réalisées seront des plus-values professionnelles, entraînant ainsi la perte d’avantages fiscaux significatifs (exonération sur la résidence principale, abattement pour durée de détention ou exonération pour première cession d’une résidence secondaire…).
Les formes alternatives de location meublée
En matière de location meublée, et au-delà des régimes LMNP/LMP, on distingue 4 régimes fiscalement différents :
- Le régime des locations para-hôtelières
- Le régime des locations meublées de tourisme ou « saisonnières »
- Le régime des chambres d’hôtes
Le régime de la para-hôtellerie
La principale distinction entre la location meublée et la location en para-hôtellerie réside dans la nature des services fournis.
En effet, dans la location meublée, il s’agit de louer un logement meublé ; tandis que la para-hôtellerie implique toujours la location d’un logement meublé, mais assorti de services hôteliers.
Le régime dispose d’avantages fiscaux significatifs :
- Il est possible de récupérer une partie de la TVA
- Les éventuelles pertes résultant de l’activité pourront être déduites de l’ensemble des revenus du foyer fiscal, sans aucune limitation
- Il est possible d’imputer le déficit généré par cette activité sur vos revenus globaux
- Si vous exercez cette activité à titre principal, vous pourrez bénéficier de l’exonération d’impôts sur la fortune immobilière (IFI)
Le régime de la location meublée de tourisme ou saisonnière
L’activité de location meublée de tourisme ou location saisonnière consiste à louer une résidence principale, secondaire ou tout bien immobilier à une personne qui en fait son lieu de vacances ou y réside pour une courte période.
Le locataire doit séjourner à la journée, à la semaine ou au mois mais son séjour doit durer moins de 90 jours. A défaut, il s’agit de location meublée longue durée classique.
Vous pouvez avoir une activité de location meublée de tourisme classée ou non classée. Afin que la location meublée puisse être considérée comme une location meublée de tourisme classée, le propriétaire doit soumettre une demande à un organisme de contrôle de son choix.
Ce classement entraîne des avantages fiscaux que nous pouvons citer :
- Un meilleur abattement dans le cadre du régime micro BIC (71% voire 92%),
- Pas d’assujettissement à la TVA si le loueur ne fournit pas de prestations hôtelières
- Selon la commune, la cotisation foncière des entreprises (CFE) peut ne pas être appliquée en vertu du fait qu’il s’agit d’une location meublée touristique
La taxe de séjour sera à verser directement à votre commune.
Le régime de la location de chambres d’hôtes
La location de chambres d’hôtes est elle aussi soumise à un régime fiscal avantageux.
Cette mesure vise à soutenir les activités d’accueil en milieu rural et à prendre en compte les investissements effectués par les propriétaires pour aménager leurs chambres d’hôtes.
Selon la DGCCRF, les chambres d’hôtes sont des chambres meublées situées chez l’habitant.
Les revenus provenant de la location de chambres d’hôtes qui dépassent 760 € par an doivent être déclarés à l’impôt sur le revenu selon l’un des régimes suivants :
- Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
- Micro-entreprises (pour les auto-entrepreneurs) ou bénéfices agricoles (BA) pour les agriculteurs.
Parmi les avantages fiscaux, nous pouvons citer :
- Un meilleur taux d’abattement forfaitaire dans le régime micro BIC (71%)
- Pas d’imposition si la chambre d’hôte est au sein de la résidence principale et que le montant des loyers annuels est inférieur à 760 €.
Les régimes d’imposition de la fiscalité meublée
Le loueur d’une location meublée sera imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il aura ainsi la possibilité de se trouver dans l’un des deux régimes existant : micro ou réel.
Le régime micro – BIC
Le régime micro-BIC a été créé pour faciliter la vie du contribuable. Ainsi, il était relativement simple à appréhender … avant 2024.
Vous relevez automatiquement du régime micro-BIC lorsque le montant des recettes de votre activité de location meublée n’excède pas :
- 15 000 € pour les locations meublées touristiques non-classées,
- 77 700 € pour les locations meublées longue durée,
- 188 700 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classées.
Pour apprécier ce seuil, il faut prendre en compte les recettes de’année précédente ou de l’avant-dernière année.
Ce régime micro-BIC permettra alors de bénéficier d’un abattement, qui viendra s’imputer directement sur vos revenus (en remplacement des charges réelles).
L’abattement sera de :
- 30% sur les recettes brutes de la location meublée touristique non classée
- 50% sur les revenus bruts provenant de l’activité BIC pour une location meublée classique
- 71% pour les locations meublées de tourisme classées
Cet abattement remplace la déduction des charges immobilières réelles telles que les travaux et les charges fiscales.
Néanmoins, il faut tout de même noter qu’il est possible d’opter pour le régime réel, même si vous êtes en-dessous des seuils. ⚠️ En revanche, si cette option est prise, elle sera irrévocable pour trois ans.
Le régime réel – BIC
Si les seuils précédemment évoqués sont dépassés (15 000 €, 77 700€ ou 188 700€), ou si vous optez volontairement, ce sera le régime réel qui aura vocation à s’appliquer.
Le régime réel BIC permettra de déduire de nombreuses charges, notamment vos dépenses pour leur montant réel ainsi que l’amortissement du bien.
➡️ Cela signifie que vous pouvez avez intérêt à opter pour le régime réel si le montant de vos charges (intérêts d'emprunt, frais de gestion locative, taxe foncière, etc.) et des amortissements est supérieur à l’abattement forfaitaire (30%, 50% ou 71% selon la location).
Notez que pour être déductibles, les charges devront avoir été nécessairement engagées pour l’acquisition ou la préservation des revenus locatifs ainsi qu’avoir été effectivement payées au cours de l’année d’imposition.
Sachez qu’il existe un régime réel simplifié et un régime réel normal, en fonction des seuils de recettes que vous réalisez. La principale différence entre ces deux régimes réside dans le niveau de détail requis lors de la tenue des obligations comptables.
Enfin, la location meublée implique le paiement d’autres taxes comme les cotisations sociales ou les prélèvements sociaux, mais aussi la CFE et la TVA.
Pour conclure, retenez que l’investissement immobilier peut être un excellent moyen de développer votre patrimoine, mais aussi de réduire le montant de votre imposition actuelle ; n’hésitez donc pas à consulter ce guide juridique complet sur la fiscalité des locations immobilière.