Pourquoi et comment investir dans un parking ?

Générant des revenus réguliers, accessible aux petits budgets et soumis à des règles de location souples, investir dans un parking peut se révéler une stratégie rentable. Faisons le point sur les avantages et les inconvénients de ce placement.

Pourquoi investir dans un parking ?

En ville, notamment à Paris et dans certaines capitales régionales, l’offre de stationnement est sous-dimensionnée. En investissant dans un parking, vous répondez aux besoins de citadins cherchant à se garer au plus près de leur lieu de résidence.

Pour les investisseurs, acquérir un parking présente différents avantages. C’est tout d’abord un achat dont la mise de départ est modeste, contrairement à d’autres investissements dans l’immobilier comme un appartement. Même s’il augmente d’année en année, le prix des parkings reste abordable et accessible à tous les budgets, y compris aux plus restreints. 

De plus, il s’agit d’un investissement moins contraignant qu’une location de logements : 

• Le contrat réservé aux parkings est beaucoup plus simple que le bail d’habitation. Contrairement à la location de logement qui est très encadrée, ce sont les dispositions du Code Civil qui s’appliquent aux parkings loués indépendamment de tout logement.
• Vous fixez librement le loyer et vous pouvez  résilier le bail à tout moment. 
• Vous pouvez même prévoir une clause de résiliation pour mettre fin au bail en cas d’impayé. 
• Enfin, vous disposez de différents leviers pour résoudre immédiatement les situations litigieuses. Vous pouvez notamment désactiver à distance le bip de votre garage ou de votre box. Ou encore poser un stop parking pour faire en sorte que la situation soit vite régularisée.

Nouveaux modes de déplacement : les parkings toujours rentables ? 

La raréfaction des places de stationnement en ville valorise les places de parking privées. Mais, à Paris comme dans les grandes métropoles régionales, les modes de déplacement changent. Espaces piétons, retour en force du vélo, et développement de sa version électrique, autopartage… la pression écologique s’accroît et la tendance va vers une interdiction progressive de la voiture en ville. Dans ce contexte, investir dans un parking reste-t-il encore un bon plan ?

D’un côté, tout ce qui facilite le déplacement et le stationnement des habitants peut rendre inutile le besoin de disposer d’un parking privé. Par exemple, le tramway, un réseau de pistes cyclables développé, un centre commercial avec parking gratuit, ou des voitures à partager. En revanche, un coût du stationnement élevé ou un nombre de places trop limité par rapport aux nombres de voitures en circulation peuvent vous permettre d’accéder à de belles opportunités. À vous de mettre tous les arguments dans la balance et de mesurer le pour et le contre avant d’acheter !

Investir dans des parkings : les charges à prévoir 

Les charges qui pèsent sur votre investissement sont nombreuses et viennent, de facto, réduire sa rentabilité : 

• Si vous achetez en copropriété, vous devrez participer aux charges de l’immeuble.
• Vous serez redevable de la taxe foncière. 
• Porte à changer, coups de peinture… les coûts d’entretien d’un parking sont quant à eux limités. Les dégradations sont rares et peu chères à corriger. Difficile en effet de détériorer une place de parking ou les murs d’un garage ! 
• Les frais de notaire. Ils sont proportionnellement plus onéreux pour un parking que pour un logement puisque calculés sur une base fixe et l’autre, proportionnelle. Dans certains cas, ils peuvent atteindre jusqu’à 20% du montant de l’acquisition ! Pour mieux les amortir, vous pouvez opter pour l’achat d’un lot de places de parking. De quoi booster la rentabilité globale de votre investissement.

Investir dans un parking : quels prix et quelle rentabilité ? 

Le parking « classique »

Une étude publiée par SeLoger révèle le nom des 10 villes de plus de 100 000 habitants les plus rentables pour investir dans un parking en France : 

• Numéro un : Strasbourg. La capitale européenne offre une rentabilité brute de 10,4% et un loyer moyen de 101€/mois. 
• Numéros deux et trois, respectivement les villes de Saint-Etienne (7,1% de rentabilité/50€ de loyer mensuel) et de Grenoble (7,1% de rentabilité/ 70€ de loyer mensuel). 
• Paris arrive à la 9^èmeplace de ce classement (4,9% de rentabilité, 131€ de loyer). L’étude précise que le 13^ème, le 7^ème, le 19^ème et le 9^èmesont les arrondissements les plus rentables. 

Notez que cette étude vous donne les rentabilités brutes. La rentabilité nette sera plus faible, puisque vous devrez prendre en compte les frais de notaire et les charges, ainsi que la fiscalité, que nous détaillons ci-après.

Nous avons parlé d’abord du rendement locatif, mais il peut également y avoir une plus-value lors de la vente de vos garages. Cela viendrait alors augmenter le rendement global de votre investissement immobilier.

Les prix à l’achat des parkings sont, quant à eux, très variables selon leur emplacement et leur superficie. Comptez en moyenne entre 15 000 et 50 000€ à Paris et dans les capitales régionales, avec de fortes disparités selon les quartiers.

Fiscalité des parkings : réel ou micro BIC ?

Les loyers perçus via la location d’un parking ou d’un garage sont imposables et sont à déclarer en tant que revenus fonciers. 

• Si vos loyers annuels sont inférieurs à 15 000€, c’est le régime fiscal du micro-BIC qui s’applique par défaut. Dans ce cas, déclarez simplement le montant perçu en brut. Le fisc applique un abattement de 30% avant taxation au barème progressif.
• Si vos loyers annuels sont supérieurs à 15 000€, c’est le régime du réel qui s’applique. Celui-ci vous permet de déduire les charges réelles supportées et vos intérêts d’emprunt, sans plafonnement. Vous pouvez choisir le régime au réel, même si vous percevez moins de 15 000€ de loyers par an. Il se révèle en effet plus intéressant lorsque le montant des charges est supérieur à l’abattement forfaitaire de 30% en micro-BIC. 

Nos 5 conseils pour bien investir dans un parking

1. Si vous avez accès à des taux d’intérêts faibles pour un emprunt, pas besoin de mobiliser votre épargne pour acheter un parking. Préférez emprunter, puisqu’avec un crédit vous bénéficiez de l’effet de levier. 
2. Comme pour tous les investissements immobiliers : le critère numéro 1 reste l’emplacement. Avant d’acheter, étudiez quels sont les secteurs les plus recherchés, notamment ceux qui se trouvent à proximité des bureaux et des centres-villes. C’est un point important pour maximiser votre rendement locatif, en trouvant facilement des locataires. En cas de vente, l'emplacement de vos garages sera aussi clé si vous espérez faire une plus-value.
3. Mettez-vous à la place d’un locataire. Demandez-vous quels seraient, pour lui, les critères déterminants. 
4. Privilégiez, par exemple, les parkings offrant une superficie qui permette de garer un 4X4 ou SUV afin d’intéresser un plus large éventail de locataires potentiels. 
5. Une autre formule alternative est à étudier : investir dans une place de parking en concession ou « amodiation », proposée notamment par Indigo (ex Vinci Park). Via ce type de contrat, vous n’êtes pas propriétaire, mais vous bénéficiez d’un droit de jouissance de l’emplacement de parking. Ce système peut être rentable si les charges ne sont pas trop élevées, comme par exemple, lorsque le parking est surveillé de jour comme de nuit.