Accessible financièrement, éligible au levier bancaire, simple à gérer et rentable, investir dans une place de parking est un excellent moyen de se lancer dans l’immobilier locatif. Vigilance néanmoins, car toutes les places de parking ne se valent pas. Aussi, existe-t-il des leviers simples pour maximiser le rendement locatif de son emplacement.
Les avantages, les limites, les points d’attentions et mes conseils : voici un tour d’horizon de cet investissement atypique qui a le vent en poupe !
L’essentiel de mon avis
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- Accessible à tous les budgets
- Un placement éligible au levier bancaire
- Un investissement rentable
- Une gestion simple
- Un marché dynamique
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- Un placement difficilement déployable
- Non éligible au statut LMNP
À condition d’investir avec discernement, la place de parking propose un excellent couple rendement-risque pour une mise de départ abordable et une gestion quotidienne peu contraignante. C’est en définitive un excellent moyen de débuter dans l’investissement locatif.
Néanmoins, la place de parking ne permet ni de faire des bénéfices conséquents ni de profiter des avantages de la location meublée traditionnelle (au régime réel). Et si ce sont le temps et l’énergie qui vous manquent pour vous diriger vers l’immobilier résidentiel, alors je vous recommande de confier votre projet à un professionnel de l’investissement locatif comme Ouiker (notre avis complet ici).
Le marché des places de parking
Une dynamique favorable à court et moyen terme
Persona non grata des centres-villes, l’automobiliste est financièrement incité à garer leurs véhicules autre part que sur la voirie. Or, si les logements neufs prévoient des places de stationnement dans leur programme, les cœurs de cité ne sont pas tous dotés de parcs de stationnement. En conséquence, pour une offre peu extensible, la demande d'emplacements s’accroît ce qui fait augmenter mécaniquement les prix (à l’achat comme à la location). En outre, les villes de Paris, Boulogne, Vincennes et Charenton font désormais payer le stationnement aux deux roues, avec un effet de contagion national à la clé. Et comme cette politique anti-véhicules n’est pas près de s’interrompre, il y a fort à parier que cette tendance inflationniste se poursuive.
Ne serait-ce qu’entre 2022 et 2023 (période qui marque un retournement du marché immobilier), le prix mensuel à payer pour garer un véhicule dans les 12 plus grandes villes de France a cru de 6% en moyenne nationale. Sur ces douze villes, seules deux ont connu une baisse de prix (Toulouse et Marseille). A titre d’exemple, le prix des places a augmenté de 3% à Paris entre 2022 et 2023, 6% à Nantes ou encore 17% à Rennes.
➡️ Ainsi, le marché des places de parking dans le centre des grandes villes françaises va bien et semble avoir encore de beaux jours devant lui.
Un risque difficile à mesurer sur le long terme
Si les automobilistes ne sont plus les bienvenus dans les villes, ce n’est pas uniquement parce que leurs véhicules sont encombrants. Cette politique anti-voitures de long terme s’inscrit dans une démarche globale en faveur de l’environnement et de la mobilité propre. Aujourd’hui, tout est fait pour inciter les particuliers à revoir leurs habitudes de déplacement et à renoncer à leur voiture.
Or, dans certaines villes de France, cette politique commence à porter ses fruits. A titre d’exemple, le taux de motorisation des ménages en Ile-de-France baisse progressivement. À Paris, le prix des places de certains quartiers a même baissé depuis ces dernières années (dans le 8e et le 15e arrondissement par exemple).
Avant d’investir, soyez particulièrement sélectif dans le choix de l'emplacement. Réalisez systématiquement une étude précise et privilégiez toujours des quartiers à forte tension locative.
Investir dans un parking : les avantages
Acheter une place de parking présente une multitude de gros avantages autant sur le plan financier, administratif qu’opérationnel.
Un ticket d’entrée abordable et finançable
Pour investir dans un parking, nul besoin d’être fortuné. À titre d’exemple, il vous faudra débourser environ 12 000 € pour acheter un emplacement à Strasbourg, 20 000 € à Marseille ou encore 35 000 € dans certains quartiers de Paris. En comparaison, acheter un studio de 20m2 coûte environ 100 000 € à Strasbourg et 200 000 € à Paris. Par ailleurs, vous pourrez solliciter votre banquier pour financer votre acquisition. En effet, une place de parking est un bien immobilier, au même titre qu’un logement d’habitation ou qu’un local commercial.
➡️ Grâce au levier bancaire, il est possible d’investir dans une place de parking avec seulement quelques centaines d’euros d’apport.
Si vous achetez une place de parking à crédit, privilégiez un prêt immobilier généralement plus avantageux qu’un prêt à la consommation.
Une gestion simplifiée
Contrairement à l’immobilier résidentiel, la mise en location et la gestion locative d’une place de stationnement ne sont ni contraignantes ni chronophages. Exit les travaux de réfection, l’ameublement du bien, les chaudières qui tombent en panne le week-end et les voisins qui se plaignent d’un locataire trop bruyant. En outre, une place de parking ne peut faire ni l’objet d’un squat, ni l’objet d’une dégradation volontaire de la part d’un locataire indélicat.
Par ailleurs, si la place n’est pas rattachée à un logement, le droit commun des baux s’applique. Ainsi, le propriétaire, qui ne dépend pas du Code de l’habitation, fixe librement les différentes clauses du contrat : montant du loyer, durée de la location, mode de résiliation. En conséquence, vous êtes libre de déterminer les conditions de la convention comme bon vous semble. Par exemple, il est possible de prévoir la résiliation du contrat pour défaut de paiement ou pour tout autre motif.
➡️ Acheter une place de parking est peu engageant en termes de temps et d’énergie. En outre, nul besoin de faire appel à une agence de gestion locative ou de souscrire à une assurance loyers impayés.
Un rendement locatif au rendez-vous
Avec persévérance et habileté, vous pourrez obtenir un rendement locatif brut de l’ordre de 7%. Comparé au marché résidentiel, c’est une bonne performance. Par exemple, un studio ne laisse espérer qu’un rendement locatif brut moyen de 6% à Nantes et à Lyon ou 5% à Paris (dans le meilleur des cas).
Au-delà du rendement brut, le rendement net d’une place de parking est excellent grâce aux faibles charges qu’elle supporte. À noter que si vous achetez en copropriété, vous aurez à régler les frais de l’immeuble en proportion de votre quote-part (les tantièmes associés à une place de stationnement sont néanmoins assez faibles). En outre, vous aurez à régler la taxe foncière.
Attention aux frais de notaire qui sont proportionnellement plus élevés pour les places de parking que pour les logements (car calculés forfaitairement). Ces frais peuvent atteindre 20% du montant de l’acquisition.
Un placement sans éclat
L’investissement dans des parkings ne bénéficie pas de l’aura de l’immobilier résidentiel. C’est une excellente nouvelle pour l’investisseur avisé qui saura tirer profit d’un marché moins compétitif et donc avec plus d’opportunités.
Investir dans une place : les limites
Si l’investissement dans une place de parking offre de gros avantages, il n’en demeure pas moins que ce placement a des limites.
Un placement difficilement déployable
Nous l’avons dit, le rendement locatif brut d’un parking est intéressant. Néanmoins, en valeur absolue, le montant des bénéfices escomptés est faible. Aussi faudra-t-il multiplier les investissements pour espérer en dégager une rente intéressante.
Pour pallier ce manque de « scalabilité », une option consiste à acheter un lot de places. En procédant de la sorte :
- Vous augmentez les cash-flows et donc l’intérêt financier du placement.
- Vous diminuez le poids des frais de notaire et donc le rendement de l’investissement.
- Vous optimisez la gestion locative en centralisant les places au même endroit.
Non éligible au statut LMNP (location meublée non professionnelle)
Immobilier rime avec fiscalité et, en la matière, la France ne manque pas d’inventivité. Parmi les dispositifs fiscaux les plus intéressants, le statut LMNP au régime réel règne en maître : la déduction des amortissements sur les recettes locatives permet de limiter voire d’annuler l’imposition du bailleur pendant de nombreuses années. Or, comme une place de parking ne peut pas être meublée, le bailleur d’une place de stationnement n’est pas éligible à cette niche fiscale.
Investir dans un parking : les points de vigilance
Toutes les places de parking ne se valent pas. Ainsi, faites attention à ne pas la surpayer car cela risquerait de dégrader significativement la rentabilité de votre investissement.
Sachez notamment que :
- Un box vaut plus cher qu’une place ouverte.
- Un parking couvert vaut plus cher qu’un parking extérieur.
- Une place dans les premiers sous-sols vaut plus cher qu’une place dans les troisièmes et quatrièmes sous-sol.
- Un parking avec rampe d’accès vaut plus cher qu’un parking avec « ascenseur à voiture ».
- Une place proche d’une issue vaut plus cher qu’une place loin d’une issue (escaliers ou ascenseur).
- Une place dans un parking surveillé vaut plus cher qu’une place dans un parking sans gardien ni caméra.
- Un bon éclairage du parking valorise les places.
🚨 En outre, soyez particulièrement vigilant sur l’accessibilité de votre place à toutes les catégories de véhicules. À titre d’exemple, certains parkings ne sont pas accessibles aux SUV. En cause, l’étroitesse des rampes d’accès ou la hauteur sous plafonds des places de stationnement.
💡 Par ailleurs, pour sécuriser votre investissement, je vous conseille de privilégier les cœurs de grandes métropoles où l’espace est déjà saturé. Ayez conscience que le prix d’une place varie d’un micro-quartier à l’autre car les automobilistes veulent garer leur voiture à proximité de leur lieu d’habitation.
❌ Enfin, évitez les places concédées par la Ville qui font l’objet d’une amodiation. Dans le cadre d’une amodiation, l’acquéreur ne détient pas la pleine propriété de sa place mais seulement un simple droit d’usage pour une période définie. Ainsi, la valeur de ce droit diminue en même proportion que la durée restant à courir. Notez que les grands opérateurs de stationnement tels qu’Indigo, Q-Park ou EFFIA Stationnement, vendent généralement des amodiations dans les parcs de stationnement dont ils sont concessionnaires.
Avant de formuler une offre d’achat, pensez à demander les trois derniers appels de charge afin de connaître le niveau des frais de copropriété.
Investir dans une place : les astuces pour une opération réussie
Il existe plusieurs leviers pour maximiser la rentabilité de sa place de stationnement.
Optimiser sa fiscalité
Le succès d’une opération immobilière tient autant aux recettes escomptées qu’aux charges économisées. Parmi les charges les plus importantes, nous retrouvons les impôts sur les recettes locatives. C’est pour cela qu’il est primordial de choisir un dispositif fiscal optimal pour payer le moins de taxes possibles sur les loyers perçus et ainsi maximiser le rendement locatif net-net de son opération.
Pour comprendre les différences entre rendement brut, rendement net, rendement net-net et rentabilité, rendez-vous sur mon article dédié : Rendement locatif et rentabilité, comment les calculer ?
La location nue au micro-foncier ou au réel
Les loyers d’un parking sont taxés comme les loyers d’un logement loué vide. Ainsi, êtes-vous soumis au régime micro-foncier ou au régime réel.
Au régime micro-foncier vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire pour charges qui s’élève à 30% des recettes locatives. En outre, votre base imposable sera taxée à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (taux marginal d’imposition + 17,2%). Par exemple, si vous générez 1 000€ de recettes locatives annuelles et que votre TMI s’élève à 30%, vous payerez 330€ d’impôts (1000-(1000*30%)*47,2%).
Pour bénéficier du régime micro-foncier, vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 15 000€.
Si vos recettes locatives annuelles dépassent 15 000€, vous basculez dans le régime réel. Dans le cadre du régime réel, votre base imposable s’élève au montant des recettes locatives déduction faite de l’ensemble des charges réelles que votre activité de loueur supporte. Si votre bien supporte 100€ de charges de copropriété annuelles et 100€ de taxes foncières, vous payerez 378€ d’impôts ((1000-100-100)*47,2%).
➡️ Le régime micro-foncier est plus intéressant que le régime réel dès lors que les frais annuels supportés par la place de parking ne dépassent pas 30% des recettes locatives.
Attention, le parking entre dans la catégorie des biens immobiliers et donc dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
La SCI à l’IS
Une SCI est une entité juridique à part entière. Lorsqu’elle est soumise à l’IS, celle-ci fonctionne à la manière d’une entreprise classique. Dans le cadre d’une SCI à l’IS, les loyers intègrent le bénéfice de la société . Ce bénéfice est déduit des charges et amortissements avant d’être soumis :
- Au taux réduit de 15 % sur les bénéfices nets inférieurs à 42 500 €.
- Au taux normal de 25 % sur les bénéfices qui dépassent 42 500 €.
Dans un second temps, si vous décidez de reverser les bénéfices de la société, ils seront considérés comme des revenus financiers. À ce titre, ils sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % au titre de l’impôt et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux).
Si votre objectif est de faire croître votre patrimoine immobilier, la SCI à l’IS est tout indiquée car elle vous permet d’éviter un frottement fiscal. Autrement dit, tout ce qui est réinvesti n’est imposé qu’à 15% ou 25% (soit une économie d’impôt substantielle si votre TMI est élevé). Par ailleurs, la SCI vous permet d’acheter de l’immobilier à plusieurs et donc de vous associer.
Pour bien comprendre les avantages de la SCI à l’IS, je vous invite à lire l’article dédié : SCI à l’IS, une bonne idée.
Louer sa place à des deux-roues
L’idée est simple : diviser une place de voiture en plusieurs places de motos. Si une place de voiture se loue 100€ et qu’une place de moto se loue 50€, vous multipliez par deux votre rendement locatif (si vous pouvez y stationner 4 deux-roues).
À Paris, où le stationnement est désormais payant, le marché est porteur. Veillez néanmoins à ce qu’il y ait une demande suffisante dans le quartier et à ce que la copropriété accepte de vous donner le nombre de clés magnétiques nécessaires.
Boxer sa place
Là aussi l’idée est simple : vous achetez une place ouverte et vous le boxez pour le louer et le vendre plus cher. Un box vaut environ 15% plus cher qu’une place ouverte, car il garantit un niveau de sécurité supplémentaire et permet d’y stocker des affaires personnelles.
Le clés en main existe aussi dans l’immobilier résidentiel
Investir dans l’immobilier résidentiel est chronophage et anxiogène, ce qui explique qu’un certain nombre d’investisseurs s’orientent vers l’achat de places de parking. Si vous êtes dans cette situation, je vous invite à reconsidérer votre position car il existe des entreprises spécialisées dans l’investissement locatif clés en main.
Un logement est un bien de première nécessité qu’aucune nouvelle technologie ne saurait remplacer. En outre, l’immobilier résidentiel permet de capitaliser sur une rente plus conséquente et de bénéficier du formidable dispositif fiscal qu’est le LMNP au régime réel. Pour bien comprendre les avantages du LMNP au régime réel, je vous invite à lire l’article dédié : LMNP, les gros avantages et les petits inconvénients.
En contrepartie d’une commission sur le prix net vendeur du bien acheté, ces entreprises d’investissement locatif clés en main s’occupent de tout :
- L’analyse de votre besoin (et du dispositif fiscal optimal en fonction de votre profil).
- La recherche d’un bien (grâce à des chasseurs dédiés).
- Un accompagnement jusqu’à la signature de l’acte authentique (y compris la négociation du prix d’achat).
- La réalisation des travaux et l’aménagement du bien (dans le cadre d’une location meublée).
- La première mise en location du bien.
Plus particulièrement, je vous recommande deux entreprises de confiance.
Ces deux conseillers en investissement :
- Ont de nombreuses opérations à leur actif (donc une expérience conséquente).
- Sont restées à taille humaine (ce qui permet aux fondateurs de rester proches des dossiers).
- Ont une géographie de prédilection (ce qui est à un mon sens un gage d’efficacité).
- Sont rémunérés au succès (vous ne payez rien tant que vous n’avez pas trouvé votre bonheur).
- Ne demandent pas d’exclusivité (ce qui vous permet de poursuivre vos recherches par ailleurs).
En outre, j’ai rencontré personnellement les équipes et échangé avec certains de leurs clients. Ce sont des entreprises aguerries et professionnelles qui vous accompagneront avec efficacité dans votre projet d’investissement immobilier. Ces entreprises offrent un service 360° qui permet notamment à des expatriés de suivre le processus d’investissement 100% à distance. Notez que vous retrouverez mon avis complet sur chacune d’elles en cliquant sur le bouton « avis » dans les bandeaux.
Conclusion
🎯 Acheter une place de parking est particulièrement indiqué pour les personnes qui ont un très faible apport (quelques milliers d’euros) et qui veulent expérimenter la gestion locative d’un bien immobilier.
🚀 Si votre budget est plus conséquent (à partir de 20 000 €), je vous recommande d’investir dans l’immobilier résidentiel en faisant appel à une entreprise spécialisée qui vous fera économiser du temps et de l’énergie.