Investissement locatif à Paris : une bonne idée ?

Vous êtes un particulier et vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier en bénéficiant de votre capacité d’endettement ? C’est une excellente idée pour deux raisons. La première raison est que l’immobilier est l’un des rares investissements qui puisse se faire à crédit. La seconde raison est que l’investissement locatif est une formidable niche fiscale, notamment grâce au statut LMNP (location meublée non professionnelle).

Ceci étant dit, d’autres questions se posent. Faut-il investir à Paris ? En longue ou en courte durée ? Faut-il investir maintenant ? Autant de bonnes questions auxquelles je réponds dans cet article ⤵️.

Pourquoi investir à Paris ?

Paris sera toujours Paris

Est-il encore nécessaire de présenter Paris ? Allons-y mais faisons concis car il n’y a pas assez de superlatifs pour qualifier la ville lumière. Victor Hugo l’avait d’ailleurs bien résumé : « Qui regarde au fond de Paris a le vertige. Rien de plus fantasque, rien de plus tragique, rien de plus superbe ».

Paris est à la fois un mastodonte à l’échelle nationale et internationale.

✅ À l’échelle nationale, d’abord, parce que Paris concentre la plus grande population ainsi que le plus grand bassin d'emplois du pays tout en offrant un maillage de transports exceptionnel (métro, bus, RER, gare, aéroports…).

✅ À l’échelle internationale ensuite parce que Paris est la ville la plus visitée du monde (environ 45 millions de touristes en 2022), faisant de la capitale une vitrine exceptionnelle de la France sur le monde.

➡️ Ainsi, les besoins en habitations sont énormes : il faut aussi bien loger les personnes qui y travaillent, les personnes qui y étudient que les personnes qui y passent leurs vacances. Et tout cela dans un espace déjà très dense en logements et clos par un périphérique difficilement franchissable : Paris, aussi capitale de la gastronomie, est une vraie cocotte-minute !

Paris est un investissement peu risqué

Sauf catastrophe, il n’y a pas de raison que l’attrait de Paris faiblisse. En effet, ni le quartier de la Défense (le plus grand quartier d’affaires d’Europe avec 180K salariés qui y travaillent), ni la Tour Eiffel (le monument le plus visité d’Europe avec 6,2 millions de visites par an) ne risquent de disparaître dans les prochaines décennies.

✅ Même si des ajustements de prix sont possibles, le risque que le marché immobilier parisien s’effondre est faible. Et même si un pan de l’économie venait à fléchir, la capitale française a l’avantage d’avoir une demande diversifiée capable de garder le cap des prix (familles, étudiants, touristes). Par exemple, pendant la crise du COVID, le tourisme, et donc la location saisonnière, a chuté mais la location longue durée a permis de maintenir la demande de logements.

Paris est un investissement liquide

Par ailleurs, une demande forte pour une offre restreinte assure à l’investisseur une forte liquidité de son bien immobilier.

✅ À condition d’être au bon prix et en bon état, il suffit généralement de quelques jours pour trouver un acheteur de son appartement ou sa maison.

Si Paris offre sécurité et liquidité, la ville lumière n’a pas la réputation de proposer les meilleurs rendements locatifs et les meilleures conditions réglementaires de l’hexagone. Cela est en partie vraie mais doit être nuancé. En effet, il convient de faire une distinction par type de location : location longue durée et location courte durée ⤵️.

Investissement à Paris : la location longue durée

Quel est le rendement brut à Paris ?

Que peut-on espérer comme rendement brut à Paris en location longue durée ? Là aussi, si nous voulons avoir une appréciation fine du marché, il est nécessaire d’analyser les chiffres par quartier et par nombre de pièces dans l’appartement.

	Rend T1	Rend T2	Rend T3	RendT4
Paris 01	3,80%	3,40%	3,30%	3,00%
Paris 02	4,20%	3,70%	3,30%	3,10%
Paris 03	4,00%	3,70%	3,30%	3,10%
Paris 04	3,80%	3,40%	3,10%	3,00%
Paris 05	3,80%	3,40%	3,10%	3,00%
Paris 06	3,70%	3,10%	2,80%	2,60%
Paris 07	3,80%	3,10%	2,70%	2,60%
Paris 08	4,20%	3,40%	3,40%	3,10%
Paris 09	4,40%	3,60%	3,20%	3,00%
Paris 10	4,60%	3,80%	3,60%	3,30%
Paris 11	4,40%	3,70%	3,40%	3,30%
Paris 12	4,40%	3,80%	3,40%	3,30%
Paris 13	4,40%	3,90%	3,60%	3,50%
Paris 14	4,20%	3,80%	3,40%	3,30%
Paris 15	4,30%	3,70%	3,60%	3,40%
Paris 16	4,40%	3,70%	3,40%	3,20%
Paris 17	4,60%	3,80%	3,40%	3,10%
Paris 18	4,70%	3,90%	3,50%	3,50%
Paris 19	4,50%	3,90%	3,60%	3,60%
Paris 20	4,50%	3,90%	3,50%	3,20%

L’enseignement principal de ce tableau est qu’il y a une disparité de rendement brut entre les quartiers et le nombre de pièces dans le bien. Si je prends les deux extrêmes, un investissement dans un T4 dans le 7e me rapportera 2,6% brut alors qu’un investissement dans un T1 dans le 18e me rapportera 4,7% brut (80% plus). Plus généralement, nous pouvons conclure que les biens qui offrent le meilleur rendement sont inversement liés au nombre de pièces : moins il y a de pièces plus c’est intéressant. Par ailleurs, les quartiers qui offrent le meilleur rendement sont parmi ceux qui sont les moins chers à l’achat : 19e, 18e et 13e sont en haut du classement alors que les 4e, 7e et 6e sont en bas du classement.

➡️ Ainsi, soyez vigilant avant de vous lancer dans le locatif : investissez dans le bon quartier et dans le bon type d’appartement.

Quel est le rendement brut des autres villes de France ?

Que peut-on espérer comme rendement brut ailleurs dans l’hexagone ? J’ai volontairement choisi quelques villes en vogue de taille moyenne dont on entend régulièrement parler dans les médias.

	Rend T1	Rend T2	Rend T3	Rend T4
Perpignan	10,30%	7,90%	7,00%	6,50%
Roubaix	8,70%	7,10%	6,40%	5,30%
Limoges	8,50%	7,80%	7,00%	6,30%
Nancy	7,40%	6,40%	5,30%	5,10%
Chartres	7,30%	5,40%	5,10%	4,90%
Poitiers	7,10%	6,10%	5,90%	5,50%
Amiens	6,90%	6,00%	5,40%	5,00%
Brest	6,90%	5,80%	5,50%	5,00%
Toulon	6,70%	6,10%	5,70%	5,30%
Dijon	6,40%	5,40%	4,80%	4,40%
Reims	6,30%	5,30%	4,90%	4,60%

Il apparaît clairement que certaines villes de Province offrent un rendement supérieur à Paris. À titre d’exemple, acheter un T1 à Perpignan laisse espérer un rendement brut de 10,3% soit un rendement plus de 2 fois supérieur à un T1 dans le 18e à Paris (le quartier le plus intéressant de Paris pour un studio).

Un meilleur rendement brut en Province veut-il dire qu’il faille renoncer à investir à Paris ?

Un meilleur rendement brut en Province ne veut pas dire qu’il faille nécessairement renoncer à investir à Paris. Il y a plusieurs raisons à cela.

Le couple rendement-risque

Comme le dit justement l’AMF (l’Autorité des Marchés Financiers), « rendement et risque sont deux inséparables » et cela est vrai dans tous les domaines de la finance. Ainsi, mis à part quelques anomalies de marché et quelques secrets bien gardés, plus un investissement est risqué plus il rapporte. Or, nous l’avons expliqué, Paris est une ville peu risquée et donc il n’est pas étonnant de constater des rendements plus faibles que dans d’autres villes de France.

Le degré d’aversion au risque est propre à chaque investisseur.

✅ Ainsi, les investisseurs les plus averses au risque se sentiront rassurés d’acheter dans une capitale mondiale, quitte à accepter un moindre rendement, plutôt que dans une ville de taille moyenne, plus sensible à la conjoncture économique locale et nationale.

❌ À l’inverse, les investisseurs les moins averses au risque viseront des rendements supérieurs en investissant dans des villes en plein essor mais avec des reins moins solides.

➡️ Aussi, il n’y a pas de bon ou de mauvais couple rendement-risque (merci Edouard Baer). Chaque investisseur a sa psychologie. Paris correspondra davantage aux plus frileux.

La différence entre rendement brut, rendement net et rendement net-net

Le rendement brut d’un investissement locatif correspond au rapport entre les loyers annuels perçus et le prix d’achat du bien (frais d’agence, de notaire et travaux de réfection compris). Ainsi, le rendement brut d’un investissement locatif ne prend ni en compte les charges inhérentes au bien ni la fiscalité sur les loyers perçus.

Le rendement net d’un investissement locatif correspond, quant à lui, au rendement brut y compris les charges inhérentes à la possession et à la mise en location du bien. Il s’agit principalement de la taxe foncière, des charges de copropriété, des frais de réparation locative, des frais de gestion locatives, des frais d’assurance et de la vacance locative. Ainsi, le rendement net d’un investissement locatif ne prend pas en compte la fiscalité sur les loyers perçus.

Enfin, le rendement net-net d’un investissement locatif correspond au rendement net y compris les charges fiscales qui pèsent sur les loyers perçus et qui dépendent :

• De la nature de location (location nue ou meublée) ;
• Du statut de la location en cas de location meublée (LMNP ou LMP) ;
• Du régime fiscal choisi par le bailleur (forfaitaire ou réel) ;
• Du taux marginal d’imposition du bailleur (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%).

Si certaines de ces charges sont similaires sur l’ensemble du territoire (c’est le cas de fiscalité sur les loyers par exemple), certaines sont inhérentes à la localisation du bien. Prenons deux exemples à la faveur de Paris.

✅ La taxe foncière tout d’abord, qui est impôt local du par l’ensemble des propriétaires d’un logement et dont le taux est voté au sein de chaque collectivité territoriale. Même si elle a fortement augmenté à Paris, la taxe foncière est peu élevée comparé au reste de la France.

✅ La vacance locative ensuite, qui correspond au nombre de mois sans loyer à prévoir pendant la durée de l’investissement. Compte tenu de la tension locative à Paris, la vacance locative est aussi l’une des plus faible de France.

➡️ Le rendement brut d’une location donne une bonne indication sur le caractère avantageux ou non d’un investissement. Néanmoins, il est aussi nécessaire de bien comprendre la structure de coûts qui amène au rendement net. En faisant cet exercice, il apparaît que Paris marque des points par rapport à d’autres villes de Province.

La différence entre rendement et rentabilité

Un investissement qui offre un bon rendement peut être non rentable ! Cela vous étonne ? Explications ⤵️.

D’une part, le rendement brut d’un investissement locatif correspond au rapport entre les loyers annuels perçus et le prix d’achat du bien. D’autre part, la rentabilité brut d’un investissement locatif correspond au rapport entre la somme des loyers et de la plus ou moins-value de cession du bien et le prix d’achat du bien (la rentabilité ne peut donc se calculer que le jour du désinvestissement).

Prenons deux exemples simplifiés volontairement. Si j’achète un bien 100 000 €, que je loue 8 000 € par an et que je revends 90 000 euros l’année suivante mon rendement brut est de 8% (8 000 / 100 000) et ma rentabilité de -2% ([90 000-100 000 + 8000]/100 000]. En revanche, si j’achète un bien 100 000 que je loue 4 000 € par an que je revends 110 000 euros l’année suivante mon rendement brut est de 4% (4 000 / 100 000) et ma rentabilité de 14% !

Voyez-vous où je veux en venir ? Dans une décision d’investissement, il y a la question de son rendement et la question de sa valorisation à terme.

✅ Si Paris a la réputation de ne pas proposer de bons rendements elle a néanmoins la réputation d’avoir un parc immobilier rentable, grâce à sa prise de valeur au fil des années.

➡️ Un bon rendement ne fait pas nécessairement un bon investissement. Ce qui compte, in fine, c’est la rentabilité. L’idée qu’on se fait de la valeur d’un investissement à son terme est une donnée clé lorsqu’on prend une décision d’investissement. Si vous avez la ferme conviction que Paris continuera de se valoriser dans les prochaines décennies alors la capitale est peut-être un meilleur choix que d’autres villes de Province.

Votre connaissance et votre proximité avec le marché

C’est l’un des conseils de Warren Buffet, investisseur s’il en est : « Invest in what you know« .  Cela vaut aussi pour l’immobilier.

Lorsque nous parlons de rendement, nous parlons de rendement moyen et de rendement à un instant T. Investir dans un bien à l’autre bout de la France, qu’on connaît peu ou mal, est risqué. Qui vous dit que le bien dans lequel vous investissez au « prix de marché » ne se situe pas à quelques pas de la plus grande discothèque de la région ? Qui vous préviendra si la ville voit partir son plus gros employeur du département (pas le vendeur en tout cas).

➡️ Investir à côté de chez soi a de la valeur. Et si vous vivez à Paris ou à côté, alors c’est un avantage certain car vous aurez une connaissance plus fine du marché et diminuerez davantage votre risque de déconvenue.

Arrêtons-nous désormais sur la location courte durée à Paris. Attention, elle réserve des surprises ⤵️ !

Investissement à Paris : la location courte durée

Quel est le rendement brut à Paris ?

Que peut-on espérer comme rendement brut à Paris en location courte durée ?

AirDNA, un site partenaire de Finance-Héros, propose des analyses statistiques de la location courte durée en France. Grâce à un algorithme qui vient récupérer l’ensemble des informations issues du site AirBNB, AirDNA est capable d’estimer les revenus générés pour l’ensemble des biens qui y sont disponibles. Qui peut le plus peut le moins, AirDNA est capable de vous dire également ce que rapporte un T1, un T2 ou un T3 à Paris, Marseille ou Biarritz par exemple. Pour les grandes villes, AirDNA segmente même les analyses par quartier (c’est le cas de Paris par exemple).

Plutôt que de raisonner à l’échelle de Paris ou à l’échelle d’un arrondissement, je vous propose de prendre deux exemples de biens disponibles à la location saisonnière dans le centre de la capitale et d’analyser leur rendement. En effet, la location saisonnière est beaucoup moins normée que la location longue durée. Comme pour un hôtel, le succès d’une opération dépend beaucoup de la capacité du loueur à répondre précisément au besoin du touriste et à optimiser son bien (vous pouvez aussi vous faire aider par une conciergerie Airbnb qui pratique des faibles prix).

Premier exemple

Prenons ce T2 situé vers le 28 rue Pasquier (Paris 8e). Le logement comprend un salon-cuisine, une chambre, une salle de bains et des toilettes et peut accueillir jusqu’à 4 personnes (le canapé dans le salon est convertible). Ce T2 fait maximum 45m2 et doit valoir 619 000€ à l’achat (le prix du m2 d’un T2 dans le 8e est en effet de 13 750 €). Avec un prix moyen de la nuit de 353 € et un taux d’occupation de 95% le logement rapporte 122 500 € par an (365*95%*353).

🚨 Ce T2 situé dans le 8ème arrondissement de Paris offre un rendement locatif brut d’environ 20% (122 500 / 654 000).

Deuxième exemple

Prenons maintenant ce studio situé vers le 40 rue Fondary (Paris 15e). Le studio qui peut accueillir jusqu’à 2 personnes, fait maximum 17m2 et doit valoir environ 189 000€ à l’achat (le prix du m2 d’un T1 dans le 15e est en effet de 11 132 €). Avec un prix moyen de la nuit de 140 € et un taux d’occupation de 98%, le logement rapporte 50 000 € par an (365*98%*140).

🚨 Ce studio situé dans le 15ème arrondissement de Paris offre un rendement locatif brut d’environ 26% (50 000 / 189 000).

Nous pourrions multiplier les exemples de ce type car ils ne sont pas des cas isolés. Nous n’allons pas le faire car cela n’aurait pas un grand intérêt. Surtout, la conclusion est sans appel.

➡️ La location courte durée est beaucoup plus rentable que la location longue durée, en particulier à Paris (peut-être 4 ou 5 fois si le bien est correctement géré).

Faut-il s'empresser d’investir à Paris pour faire de la location saisonnière ?

Si la location saisonnière peut-être très rentable, il ne vous a sans doute pas échappé qu’elle a mauvaise réputation, en particulier dans les villes menacées par le surtourisme (comme Paris).

Effectivement, la location saisonnière est accusée, à raison, de faire monter les prix de l’immobilier, de raréfier l’offre locative longue durée pour les résidents permanents, de tuer les commerces de proximité utiles à la vie de tous les jours et de favoriser la dégradation des parties communes du fait d’un turnover incessant.

C’est pourquoi les villes menacées par le tourisme de masse prennent progressivement des dispositions pour contrôler le développement de la location AirBnB.

• New York a interdit, depuis septembre 2023, les locations courte durée de moins de 30 jours (si le loueur ne séjourne pas dans le bien également).
• Amsterdam a interdit, depuis 2020, la location saisonnière pour les biens situés dans le centre-ville historique.

Il s’agit d’une lame de fond qui n’épargne pas Paris.

Les dispositions prises par la capitale sont de plus en plus contraignantes pour un investisseur locatif. Aujourd’hui, pour louer en meublé de courte durée un logement qui ne constitue pas une résidence principale il faut obtenir une autorisation de changement d’usage du bien avec compensation (jusqu’au triple dans certains quartiers). La compensation consiste à transformer des surfaces commerciales en logements, pour compenser la perte de surfaces d’habitation du local transformé.

❌ Compte tenu de la crise du logement actuelle, il y a fort à parier qu’obtenir une autorisation soit de plus en plus difficile. Et quand bien même vous l’obteniez, il faut en plus compenser la mise en location courte durée par la mise en location longue durée d’une ou plusieurs surfaces commerciales en fonction des quartiers !

❌ Par ailleurs, la ville de Paris a récemment annoncé l’interdiction imminente de nouveaux meublés touristiques dans les zones les plus tendues. Bref, la location saisonnière à Paris relève de plus en plus du parcours du combattant. En outre, rien ne garantit qu’un beau jour, Paris n’interdisse pas purement et simplement, comme à Amsterdam, la location saisonnière pour les résidences secondaires.

Est-ce le bon moment pour investir à Paris ?

Après des années d’euphorie, un cycle baissier du marché immobilier s’est enclenché.

En partie causée par la guerre en Ukraine et la crise énergétique, l’inflation s’est envolée obligeant les banques centrales à augmenter leur taux directeur. Par un effet domino, le coût du crédit explose. Il y a quelques trimestres, il était encore possible d'emprunter à 1% sur une durée de 20 ans. Aujourd’hui, le taux tend vers 5%. Comme acheter à crédit coûte plus cher, les Français reportent ou renoncent à leur projet immobilier et restent locataires de leur logement. D’une part, comme il y a moins d’acheteurs, les prix à l’achat baissent. D’autre part, comme il y a plus de locataires, les loyers locatifs augmentent. Par ailleurs, une multitude d’autres facteurs viennent exacerber les tensions sur le marché immobilier : chute des livraisons de logements neufs, nouvelles contraintes sur les passoires thermiques et fiscalité de plus en plus contraignante sont quelques exemples.

Pour l’investisseur immobilier, il y a deux bonnes nouvelles et une mauvaise nouvelle.

✅ La première bonne nouvelle est que les prix à l’achat baissent et que les loyers locatifs augmentent. Ainsi, pour un montant d’investissement qui a tendance à diminuer je peux espérer des loyers qui ont tendance à augmenter. Autrement dit, la crise que nous traversons améliore le rendement locatif d’un investisseur.

✅ La seconde bonne nouvelle est que les prix à l’achat baissent, non pas en raison d’une offre surabondante au regard des besoins en logements, mais parce qu’acheter à crédit coûte aujourd’hui trop cher. Ainsi, il y a fort à parier que le jour où les taux se dégonfleront, les prix reprendront des couleurs. Autrement dit, il n’y a pas de grosse inquiétude à avoir sur la rentabilité d’un investissement (qui inclut la plus ou moins-value de cession) si vous investissez sur le long terme.

❌ La mauvaise nouvelle est que le pouvoir d’achat immobilier des acheteurs à crédit a diminué (de l’ordre de 25%). En effet la baisse des prix ne compense pas le surcoût en intérêts qu’engendre la hausse des taux. En d’autres termes, pour une même mensualité de remboursement, vous pouvez acheter 25% moins grand aujourd’hui qu’avant la remontée des taux. Ainsi, la correction des prix actuels n’est pas suffisante comparée à la hausse du coût du crédit. En définitive, la situation pré-crise était préférable pour un investisseur qui emprunte pour acheter aux conditions actuelles de marché.

➡️ En résumé, cette crise est une bonne nouvelle pour un acheteur cash mais une mauvaise nouvelle pour un investisseur à crédit :

• Les premiers ont intérêt à investir lorsque les taux sont au plus haut (car les prix diminueront mécaniquement sans que cela n’impacte la capacité d’achat).
• Les seconds ont intérêt à attendre une baisse des taux ou à négocier fermement le prix de vente du bien convoité (pour retrouver un pouvoir d’achat acceptable).

Comment investir à Paris facilement ?

Investir dans l’immobilier locatif est chronophage et anxiogène ce qui explique qu’il n’est pas toujours évident de passer le cap. C’est pour répondre à ce besoin d’accompagnement que des entreprises comme Ouiker, Les Secrets de l’immo ou Immveo proposent leur service à Paris.

Ces entreprises vous accompagne de A à Z dans votre investissement locatif : définition du projet, recherche du bien, négociation du prix (très important en ce temps de crise), offre d’achat, signature du compromis, financement, signature de l’acte authentique, rénovation, ameublement et mise en location. En définitive, vous vous constituez un patrimoine tout en vous laissant porter.

En outre, ces conseillers en investissement :

• Ont de nombreuses opérations à leur actif (donc une expérience conséquente) ;
• Sont restées à taille humaine (ce qui permet aux fondateurs de rester proches des dossiers) ;
• Ont une géographie de prédilection (ce qui est à un mon sens un gage d’efficacité) ;
• Sont rémunérés au succès (vous payez les commissions le jour où vous trouvez votre bonheur) ;
• Ne demandent pas d’exclusivité (ce qui vous permet de poursuivre vos recherches par ailleurs).

Enfin, j’ai rencontré personnellement les équipes et échangé avec certains de leurs clients. Ce sont des entreprises aguerries et professionnelles qui vous accompagneront avec efficacité dans votre projet d’investissement immobilier.

Un investissement locatif à Paris, une bonne idée ?

💦 Contrairement à Jacques Chirac qui avait promis de se baigner dans la Seine, je vais essayer de me mouiller.

👍 Si vous avez des liquidités (donc que vous êtes insensible aux taux d'emprunt) et que vous êtes dans une logique patrimoniale, c’est-à-dire de valorisation de votre patrimoine sur le long terme, alors il est évident que Paris, en ces temps de turbulence, représente une formidable opportunité d’investissement.

👎 Si vous n’avez pas d’apport (donc que vous êtes sensible aux taux d'emprunt), alors il est évident que ce n’est pas le bon moment d’investir compte tenu de la diminution récente du pouvoir d’achat immobilier (la baisse des prix n’a pas compensé la hausse des taux). Néanmoins, si vous négociez âprement le prix de vente du bien (à l’aide d’entreprise comme Ouiker par exemple), alors la tension locative actuelle est telle que votre bien sera très rentable.

Quant à savoir s’il faut louer en courte durée ou en longue durée cela dépend de votre aversion au risque :

• La location longue durée propose de faibles rendements mais a de longs jours devant elle ;
• La location saisonnière propose d’importants rendements mais il est de plus en plus difficile d’obtenir les agréments et nul ne sait dire dans quelle mesure elle va être restreinte à court et moyen terme par l’administration locale.

Questions fréquentes