La fiscalité des SCPI peut être particulièrement lourde, surtout pour les haut revenus. Par exemple si votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est de 30%, en ajoutant les prélèvements sociaux, vous serez à 47,2% de vos dividendes qui vont tomber dans les poches de l’Etat. Il est donc tout à fait normal de chercher à optimiser cette fiscalité pour vos SCPI, et pour cela de penser au Plan d’Epargne en Actions (PEA), qui est une des enveloppes fiscales les plus avantageuses.

Malheureusement, il n’est pas possible d’investir en SCPI au moyen de votre PEA. Mais pour autant, il existe d’autre mécanismes pour alléger l’imposition qui frappera votre placement pierre papier. Et il existe d’autres moyens d’investir dans l’immobilier au sein de votre PEA qu’avec des SCPI. Nous allons voir tout cela.

Pourquoi les SCPI ne sont pas éligibles au PEA

Les avantages fiscaux du PEA ont été pensés pour orienter l’épargne des Français vers certains placements financiers, ce qui explique l’exclusion des SCPI.

Le PEA : priorité aux actions européennes

En effet, le Plan d’Epargne en Actions, comme son nom l’indique, a vocation à vous permettre d’investir en actions. Et même plus précisément, en actions européennes.

Ainsi, les supports acceptés dans un PEA sont soit des actions en direct (ex. des titres BNP Paribas, LVMH, Adidas, etc.) soit des fonds investis en actions (ex. SICAV, FCP). Dans ce derniers cas, ces fonds doivent être composés d’au moins 75% d’actions européennes.

Petite exception à la règle, grâce à ce que l’on appelle les ETF à réplication synthétique, vous pouvez par exemple investir dans certains ETF Monde depuis un PEA. Ainsi, l’ETF Amundi MSCI World peut venir se loger dans cette enveloppe fiscale.

L’immobilier (et donc aussi les SCPI) : un statut à part pour le PEA

Pour être plus précis, en haut j’aurais dû dire que le PEA permet d’acheter des actions européennes… sauf des actions de foncières cotées (SIIC).

Et contrairement à ce que d’autres sites peuvent dire, j’ai vérifié, et non, il n’est clairement pas autorisé d’investir dans des foncières cotées depuis un PEA. Pour preuve la tentative d’achat d’actions Altarea via mon PEA Fortuneo ci-dessous :

Capture d'écran montrant qu'il n'est pas possible d'acheter des actions de foncières cotées depuis un PEA
Il n’est pas possible d’acheter des actions Altarea depuis son PEA,
comme le montre ici le message d’erreur de Fortuneo

Les SCPI étant des placements immobiliers, il paraît donc cohérent que, comme pour les SIIC, l’achat de parts de SCPI au travers d’un PEA se révèle impossible.

Pour autant, comme je vous l’expliquerai plus bas, il existe néanmoins certaines options pour investir dans l’immobilier via votre PEA.

Et s’il est en effet interdit d’investir en SCPI en utilisant votre PEA, cela ne veut pas dire pour autant que vous êtes dépourvu de solution pour minimiser la pression fiscale sur votre placement en SCPI.

A défaut du PEA, comment optimiser la fiscalité de son investissement en SCPI ?

En effet, l’administration française étant très créative fiscalement, il n’existe pas une, pas deux, mais bien trois façons de réduire la fiscalité de votre investissement en SCPI.

Investir en SCPI via une assurance-vie

Première option, vous pouvez investir dans des parts de SCPI au travers d’un contrat d’assurance-vie.

La fiscalité de l’assurance-vie se révèle attractive à divers niveaux :

  • Vos dividendes ne sont pas imposés tant qu’ils restent au sein de votre contrat. En effet, avant d’effectuer un rachat partiel ou total de votre assurance-vie, vous pouvez ainsi profiter à plein de l’effet boule de neige des intérêts composés
  • Après 8 ans, vous bénéficiez d’un abattement annuel de 4 600€ (9 200€ pour un couple marié ou pacsé) sur vos gains. Ainsi vous êtes seulement redevables de 17,2% de prélèvements sociaux. Et au delà, vous êtes taxés à 24,7%, donc moins que la flat tax, pour vos versements avant le seuil de 150 000€.
  • 152 500€ d’abattement en cas de succession pour chaque bénéficiaire. Sur ce point, l’assurance vie en cas de succession fait même mieux que le PEA, qui n’a pas de dispositions spécifiques.

✅ Investir dans des SCPI au sein d’une assurance-vie comporte donc de nombreux atouts au niveau de l’imposition. Et nous pourrions même ajouter d’autres points forts, comme une liquidité plus grande des SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie, puisque l’assureur prend en charge ce point normalement.

⚠️ Toutefois, attention car certaines assurances-vie ne vous versent que 85% des dividendes de vos SCPI. De plus, vos encours en SCPI sont soumis à des frais de gestion annuels de l’assurance-vie. Et enfin, le choix de SCPI se trouve bien plus restreint en général, puisque certaines assurances-vie ne proposent pas de SCPI, et d’autres seulement une poignée, alors qu’il en existe plus d’une centaine sur le marché.

Si vous choisissez cette option, nous avons fait pour vous une sélection des meilleures assurances-vie pour investir en SCPI, avec à la fois du choix, et un reversement à 100% de vos dividendes.

Investir en SCPI en nue propriété

Autre solution pour adoucir la note fiscale, vous pouvez choisir d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété. En faisant ce choix :

  • Pendant la durée de démembrement, vous ne touchez pas de revenus, et donc vous n’êtes pas imposé à 47,2%, 58,2% ou même 62,2% dessus
  • En revanche vous investissez à un prix décoté, et une fois que vous récupérez la pleine propriété, la plus-value engendrée n’est pas imposée. Ainsi en achetant avec une décote de 35% à 10 ans, vous réalisez une plus-value nette d’impôts de 35% une fois la pleine propriété récupérée
  • Et une fois la pleine propriété récupérée, votre rendement étant boosté par l’achat à prix décoté, la pression fiscale est moindre.

Pour illustrer, si vous achetez 70€ au lien de 100€ une part de SCPI, et que celle-ci génère 7€ de rendement annuel, au lieu d’avoir un rendement net d’impôt de 7% (= 7 /100) vous aurez un rendement net d’impôt de 10% (= 7/70).

Ayant une TMI à 30%, c’est le choix que j’ai fait personnellement. J’ai investi dans des parts de la SCPI Iroko Zen en nue propriété.

Si vous préférez ce schéma d’investissement, pour plus de renseignements consultez mon article sur les SCPI en démembrement, et l’intérêt d’investir en nue-propriété. 

Privilégier des SCPI investies en Europe (hors France)

Enfin, dernier volet que j’abordera ici concernant la fiscalité des SCPI : les SCPI européennes.

Les associés de celles-ci bénéficient d’une imposition plus clémente, mais pas que :

  • Les accords et règles entre pays font que les SCPI européennes permettent aux investisseurs de ne pas payer les prélèvements sociaux de 17,2% sur la part de revenus provenant de pays européens hors de France
  • De plus, l’Europe est un terrain de jeu plus vaste que la France, ce qui permet aux SCPI d’avoir plus d’opportunités à saisir, et permet d’avoir un placement plus diversifié, limitant ainsi le risque
  • Très concrètement, cela se traduit par des SCPI européennes qui dominent les autres en termes de rendement : la SCPI Transitions Europe offre un taux de distribution de 8,16% en 2023, la SCPI Remake Live affiche 7,79% la même année, et Iroko Zen peut se vanter d’un rendement de 7,12%

Et ne soyez pas angoissé par une potentiel complexité administrative. Je m’en suis chargé pour ma grand-mère, et les documents fournis par les SCPI sont très explicites sur les cases à remplir pour votre déclaration de revenus et la marche à suivre.

Si cette stratégie a votre préférence, vous obtiendrez plus de détails en consultant ce contenu dédié aux SCPI européennes et leurs multiples avantages.

A défaut de SCPI, comment investir dans l’immobilier avec son PEA ?

Nous avons vu comment investir au mieux dans les SCPI. Mais peut-être que vous avez un PEA, et que vous recherchez plutôt à trouver comment investir dans la pierre en utilisant ce support. Voici mes réponses à ce sujet.

Investir en crowdfunding immobilier au sein de son PEA

Si vous avez lu d’autres articles rédigés par mes soins sur Finance Héros, vous savez sans doute que le crowdfunding fait partie de mes dadas d’investisseur. Et il se trouve que justement, les placements en crowdfunding immobilier peuvent être logés dans un PEA.

Photo d'un exemple d'opération de crowdfunding immobilier sur Anaxago et éligible au PEA
Exemple d’opération de crowdfunding immobilier sur Anaxago et éligible au PEA

⚠️ Cependant, toutes les plateformes et toutes les collectes ne permettent pas forcément d’investir via votre PEA.

Pour autant, certaines plateformes en ont fait un axe de différenciation, et par exemple Homunity a noué un partenariat avec Boursorama pour simplifier au maximum l’investissement en crowdfunding immobilier via votre PEA. Pour en savoir plus, je vous invite à découvrir mon avis sur la plateforme de crowdfunding Homunity.

Investir dans des ETF immobilier

Même si les foncières cotées (SIIC) ne sont pas éligibles au PEA, il se trouve que certains ETF immobiliers le sont. Voici un exemple ci-dessous :

Capture d'écran de mon PEA Fortuneo permettant d'investir dans l'ETF LYXOR PEA IMMOBILIER EUROPE
Je peux par exemple investir dans LYXOR PEA IMMOBILIER EUROPE au sein de mon PEA Fortuneo

En optant pour un ETF Immobilier, vous bénéficierez ainsi d’un placement diversifié, et de la fiscalité avantageuse du PEA : pas d’impôts sur le revenu pour vos gains après 5 ans de détention du PEA. Seuls les prélèvements sociaux de 17,% sont dus !

Hadrien
Les conseils de Hadrien

Contrairement à ce que m’avez dit mon conseiller BNP Paribas il y a plusieurs années : non tous les PEA ne sont pas identiques. Donc pour être sûr de trouver les meilleurs, lisez notre comparatif des différents PEA du marché.

Conclusion : SCPI et PEA, utilisez les deux !

Alors, s’il n’est pas possible d’investir en SCPI au sein d’un PEA, que faut-il choisir ? Réponse : les deux mon capitaine !

D’un côté, les SCPI vous permettent de vous exposer au marché de l’immobilier, sans aucun soucis de gestion, et en offrant des rendements stables dans le temps (voir l’historique de rendement des SCPI ici). Avec un taux de distribution situé entre 4% et 6%, et même au delà de 6% pour les meilleures SCPI, il s’agit d’un placement intéressant pour se construire un patrimoine diversifié.

De l’autre côté, bien que plus fluctuantes, les performances de la bourse sur le long terme se situent aux alentours de 8%. Pour capter cette rentabilité, supérieure à celle des SCPI, quoi de mieux que d’investir via le PEA, dont les avantages fiscaux sont considérables, même si l’assurance-vie n’en est pas dénué non plus.

➡️ Ainsi, si votre surface patrimoniale le permet, et que c’est en phase avec votre horizon d’investissement, il peut être intéressant d’investir en SCPI, et de placer en bourse via un PEA.