Vous connaissiez peut-être la SCI sous sa forme familiale : une structure juridique souvent utilisée pour éviter l’indivision, gérer plusieurs biens en location, ou encore optimiser sa succession.

Mais, depuis quelques années, de plus en plus de contrats d’assurance-vie vous permettent d’investir dans des SCI qui n’ont pas grand-chose à voir avec la petite société familiale. À l’instar des SCPI, ces SCI sont gérées par des sociétés de gestion immobilière, avec la promesse d’apporter à votre assurance-vie un rendement régulier et une prise de risque modérée.

➡️ Devez-vous investir dans des SCI depuis votre assurance-vie ? Faut-il les privilégier aux SCPI ? On décrypte tout ça, et en bonus, on vous donne même notre assurance-vie préférée pour investir dans des SCI.

Le fonctionnement des SCI dans une assurance-vie

SCI en assurance vie

Une SCI (Société Civile Immobilière), est une structure juridique dont l’un des objets social peut être la gestion et la mise en location d’un patrimoine immobilier. C’est donc un véhicule tout désigné pour investir dans la pierre.

Or, vous savez sans doute que l’assurance-vie permet d’investir dans pléthore de supports d’investissements que les assureurs appellent unités de compte : fonds d’investissement, titres vifs (actions ou obligations), ETF, … mais aussi des supports immobiliers comme les SCI.

➡️ La SCI est donc une unité de compte comme une autre que vous pouvez ajouter à votre allocation lors d’un versement ou d’un arbitrage.

Mentionnons tout de même un point, la plupart des SCI ne sont pas régulées par l’AMF et elles ne sont pas, non plus, tenues de verser tous les loyers et les revenus l’année où ils sont perçus. Il reste que cela n’a pas que des désavantages puisque les gestionnaires ont ainsi la latitude de lisser les rendements au cours du temps.

La composition des SCI

La SCI est une forme juridique assez peu contraignante, ce qui lui permet de détenir :

  • des biens immobiliers en direct (immeubles résidentiels, locaux commerciaux, entrepôts logistiques, etc.) ;
  • des parts de SCPI ou d’OPCI ;
  • des parts de fonds immobiliers réservés aux professionnels et d’autres formes d’immobilier indirect ;
  • des actions de foncières cotées (ou non cotées) ;
  • et des actifs de trésoreries (fonds monétaires entre autres).

✅ Vous devez donc voir la SCI comme un fonds immobilier diversifié ; un « fonds de fonds ». C’est plutôt intéressant dans la mesure ou le nombre de supports immobiliers est souvent limité dans une assurance-vie. Là, vous avez instantanément accès un large patrimoine.

Pour l’exemple, décortiquons la composition de la SCI du marché, la SCI Capimmo qui totalise près de 7 milliards d’euros d’actifs. Voici la composition actuelle :

Composition d'une SCI disponible dans une assurance-vie, la SCI Capimmo
Composition de la SCI Capimmo. Source : Primonial Capimmo reporting T1 2022

La première remarque que l’on peut faire, c’est que l’immobilier indirect représente la plus grosse partie de cette SCI (63,8%). Ce que l’on entend ici par immobilier indirect, ce sont principalement des parts de fonds immobiliers non accessibles aux particuliers ainsi que des clubs deals. Malheureusement, les informations sur ces fonds (en particulier la structure de frais) sont difficilement accessibles aux communs des mortels. On peut néanmoins espérer que les frais y soient moins importants que dans une SCPI dans la mesure où une grande partie des frais de souscription des SCPI sont justement dédiés à leur commercialisation auprès des particuliers.

La seconde remarque est que cette SCI ne détient en direct que 5,2% de biens en direct. Ce n’est pas le cas de toutes les SCI et certaines en détiennent davantage. Mais force est de constater que cette approche est radicalement opposée à celle d’une SCPI.

✅ Enfin, la SCI apporte bien la diversification qu’on était en droit d’attendre :

  • des biens de types variés (bureaux, commerces, immeubles résidentiels, immobilier de santé, etc) ;
  • un parc immobilier européen, bien que les deux tiers tout de même soient implantés en France.

➡️ Une à deux SCI sont donc suffisantes pour avoir un patrimoine bien diversifié.

Notre avis sur les SCI dans l’assurance-vie

Avantages
  • Rendements réguliers ~ 3 à 4% par an
  • Investissement immobilier diversifié
  • Frais d’entrée réduit (0-3%)
  • Fiscalité avantage de l’assurance-vie
  • Liquidité instantanée
Inconvénients
  • Frais de gestion de l’ordre de 1,5% par an
  • Opacité sur la gestion du portefeuille

Pour les SCI, je vous conseille le contrat Evolution-vie, une assurance-vie aux frais réduits avec deux SCI sans frais d’entrée !

Les SCI sont souvent présentées comme des alternatives aux fonds en euros et comme un moyen de pallier à la baisse des rendements de ces derniers. Cette comparaison tient sur deux points :

  • historiquement, les rendements des SCI ont toujours été relativement stables et supérieurs à ceux de la plupart des fonds en euros ;
  • la prise de risque des SCI est modérée, en particulier grâce à une large diversification des actifs.

Néanmoins, le fonds euro est le seul à garantir l’absence de pertes en capital. Qui plus est, avec une SCI (comme avec une SCPI) vous ne serez probablement pas épargné le jour où le marché immobilier venait à entrer en crise. Mais comme toujours, il n’y a pas de rendement sans risques ! En l’occurrence, ils sont plutôt minimes avec une SCI.

En outre, à mon avis, les fonds immobiliers sont incontournables dans un patrimoine bien géré. Ils vous permettent d’avoir en portefeuille des actifs que vous ne trouverez pas ailleurs (bureaux, entrepôts, cliniques, etc).

Vous devez également avoir en tête que la fiscalité de l’assurance-vie est bien plus avantageuse que celle des revenus fonciers ou des SCPI en direct. Par ailleurs, la compagnie d’assurance garantit la liquidité de vos parts. Autrement dit, vous pouvez retirez vos fonds en quelques jours même en cas de tension sur le marché immobilier.

➡️ Conclusion : la combinaison SCI & Assurance-vie est particulièrement intéressante.

Dernier point, et pas des moindres, les frais de souscription sont largement inférieurs sur les SCI que sur les SCPI : comptez généralement 2% de frais d’entrée pour une SCI contre 4 à 8% pour une SCPI en assurance-vie. Vous pouvez même trouver des SCI sans frais d’entrée !

Quelle assurance-vie pour investir en SCI ?

À mon avis, une assurance-vie dédiée aux SCI doit :

  • proposer des SCI sans frais d’entrée (surtout si vous avez un objectif de placement à court terme) et ne pas avoir de frais d’entrée associés au contrat, bien entendu ;
  • avoir des frais de gestion réduits sur les unités de compte (pour ne pas rogner sur le rendement) ;
  • vous permettre d’investir la totalité de votre épargne en SCI (ce qui n’est le cas dans beaucoup de contrats) ;
  • et, idéalement, avoir un fonds euro performant, surtout si votre objectif est de vous constituer une épargne de précaution « boostée ».

Contrairement à ce qu’on pourrait croire, les assurances-vie qui cochent toutes ces cases se comptent sur les doigts de la main.

Ma préférée est Evolution vie (dont on vous donne l’avis détaillé ici) :

  • Elle propose 3 SCI :
    • 2 SCI sans frais d’entrée : SC Pythagore et SCI Abeille Immo Sélection ;
    • une SCI à 2% de frais d’entrée : la SCI Capimmo dont nous avons parlé plus haut et qui est la plus importante du marché.
  • Votre investissement sur la SC Pythagore et la SCI Capimmo ne peut pas dépasser 30% de votre épargne, mais vous n’avez pas de restriction sur SCI Abeille Immo Sélection.
  • Les frais de gestion sur les unités de compte sont de 0,6% par an.
  • Le fonds euro est un des meilleurs du marché : jusqu’à 2,62% en 2021 avec le bonus.

➡️ Vous avez donc de quoi vous constituer une épargne de précaution solide avec un rendement cible de 3% par an.

Voilà une allocation typique que vous pourriez reproduire sur Evolution vie et ses performances associés :

Support Allocation Commentaire Rendement 2021
Fonds euro Multibonus 50% En limitant à 50%, vous touchez le bonus maximal du fonds euro 2,62%
SCI Pythagore 20% 3,03%
SCI Capimmo 20% À moduler en fonction de votre horizon de placement à cause des frais d’entrée 3,52%
SCI Abeille Vie 10% 2,23%
Exemple d’allocation SCI + Fonds euro dédiée à une épargne de précaution
En ce moment, vous avez jusqu’à 350 € offerts à l’ouverture d’Evolution Vie

SCI ou SCPI dans une assurance-vie ?

Les SCPI et les SCI sont similaires dans le sens où elles permettent d’investir dans l’immobilier depuis une assurance-vie. Et pour complexifier encore un peu la tâche, vous pourriez aussi être tenté d’investir dans des OPCI (Organismes de Placements Collectifs Immobiliers) ; de quoi être vite perdu !

Pour vous aider à choisir, voici un tableau comparatif de ces trois placements immobiliers avec mon avis sur la question.

SCI SCPI OPCI
Composition – immo en direct
– immo indirect
– SCPI & OPCI
– foncières
– immo en direct – immo en direct
– immo indirect
– foncières
– obligations et un peu d’actions
Frais d’entrée (dans l’assurance-vie) 0 – 3% 4 – 8% 2 – 4%
Frais de gestion annuels 1 à 2% de l’encours ~ 10 % des loyers 1 à 2% de l’encours
Rendement 2 – 4% 3 – 6% 0 – 4%
Soumis à l’IFI Oui Oui Oui
Point d’attention Les frais de gestion liés à l’immobilier indirectement détenu (fonds de fonds) viennent réduire performance Veillez à bien choisir votre assurance-vie pour recevoir 100% des loyers Plus de volatilité à cause de la part obligataire et action
Avis Intéressant pour le moyen terme et pour sécuriser vos placements Intéressant pour le long terme On préfère éviter à cause du mélange des genres (bourse / immo)
Assurance-vie recommandée Evolution Vie Linxea spirit ou Placement-direct Vie Linxea Spirit
Comparatif SCI, SCPI, OPCI

Les SCI ont les frais d’entrée les plus faibles et certaines n’en ont tout simplement pas. Il n’y a donc aucun problème à les utiliser pour un placement de court terme ou de moyen terme. Leur faible niveau de risque et la liquidité des parts en fait aussi un placement de choix pour votre épargne de précaution (à la place ou en complément d’un bon fonds euros).

Par contre, les frais de gestion de la SCI pèsent sur le rendement, ce qui explique qu’elles soient généralement moins rentables que les SCPI. Remarquons d’ailleurs que les frais de gestion des SCI sont proportionnels au montant investi alors que les frais de gestion des SCPI sont proportionnels aux loyers. Avec, par exemple, un rendement brut de 5% et des frais de gestion de 10%, les frais de gestion d’une SCPI réduisent votre rendement de 0,5% (contre 1 à 2% pour une SCI).

Les SCPI ont de meilleurs rendements, mais pour être en faire un placement plus rentable que les SCI, encore faut-il amortir les frais d’entrée et les rattraper.

➡️ En moyenne, sur un horizon de moins de 5 ans, privilégiez les SCI. Au-delà, les SCPI seront généralement plus profitables… à condition que la totalité des loyers vous soient bien reversés, ce qui n’est pas le cas dans tous les contrats !

Quelques mots sur les OPCI pour finir : personnellement je n’en suis pas friand car ils mélangent actifs immobiliers et actifs boursiers (avec essentiellement des obligations). Or, je préfère avoir la main sur mon portefeuille boursier et investir avec des ETF pour réduire au maximum les frais. Par ailleurs, la performance des OPCI de ces dernières années n’a pas très réjouissante.

Questions fréquentes

Les SCI sont-elles soumises à l’IFI ?

Oui, vos parts de SCI entrent dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), même si elles sont dans une assurance-vie.

Les SCI sont-elles sans risque ?

Non, une SCI n’est pas garantie. Sur l’échelle de risque de l’AMF, les SCI sont généralement une note de risque de 2 ou 3 sur 7.