PFO
- Type : SCPI de Rendement
- Secteur : Bureaux
- Capital : Variable
- Création : décembre 1998
- Prix d’une part : 966 €
- Valeur de reconstitution : 984.66 €
- Capitalisation : 837 M€
- Délais de jouissance : 6 mois
- Minimum de souscription: 4830 €
- Frais de souscription : 11.4%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 95%
- RAN : 18 jours
A propos de PFO
PFO est une SCPI qui a été créée en 2004. La société investit principalement dans des bureaux situés en région parisienne et dans les zones tertiaires des principales métropoles régionales. En 2015, PFO a variabilisé son capital afin de privilégier la complémentarité des actifs. Cela lui a permis d’atteindre une capitalisation de 800 millions d’euros tout en versant un dividende de 46,52 €/ part sur l’exercice 2021.
La stratégie de la SCPI
La stratégie de PFO consiste en deux axes : 1er axe, une diversification typologique en investissant dans le secteur de l’hospitalité dont l’exploitation est corrélée à d’autres cycles économiques que les immeubles de bureaux. 2eme axe, une diversification géographique qui se traduit par des investissements en zone Euro : en Allemagne, en Italie, aux Pays-Bas, en Espagne… Perial mise sur des marchés qu’elle estime disposant des meilleures perspectives d’appréciations.
Les actifs immobiliers de la SCPI PFO ont un prix moyen au m2 de 2289 €, donc un niveau plutôt bas.
Pour finir, comme le gros du marché des SCPI, PFO investit dans des biens d’une valeur de quelques millions d’euros, et ne dépassant généralement pas plusieurs dizaines de millions d’euros.
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Les plus de la SCPI
Voici les caractéristiques de PFO que nous avons appréciées :
- PFO a délivré un rendement qui dépasse le rendement moyen des SCPI.
- La valeur de reconstitution de cette SCPI (c’est-à-dire la valeur des immeubles qu’elle possède) est en ce moment supérieure au prix d’acquisition des parts. Vous achetez donc à un prix avantageux.
- Le taux d’occupation financier PFO dépasse le taux moyen.
- Avec 837 M€ de capitalisation, cette SCPI est l’une des plus grosses du marché, ce qui est plutôt bon signe.
- A mon avis, la diversification du portefeuille de la SCPI est bonne avec 138 immeubles à date.
Les moins de PFO
Voici maintenant les éléments que cette SCPI, devrait, à mon avis, améliorer :
- Les frais de souscription sont plutôt élevés sur PFO (11.4%).
- On prend note des frais de gestion plus élevés qu’en moyenne (12% vs 11%)
- A mon avis, le report à nouveau est trop faible (18 jours), c’est trop peu pour nous rassurer en cas de crise immobilière.
Que penser des rendements de PFO ?
Voici les performances historiques de PFO :
| Année | Rendement PFO | Variation du prix PFO | Rendement moyen | Variation du prix moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 5.7 % | 0.00 % | 4.77 % | -1.95 % |
| 2022 | 5.57 % | 0 % | 4.8 % | 0.65 % |
| 2021 | 4.82 % | 0 % | 4.49 % | 0.28 % |
| 2020 | 4.24 % | 1.12 % | 4.26 % | 1.06 % |
| 2019 | 4.92 % | 0.98 % | 4.48 % | 1.00 % |
| 2018 | 4.87 % | 0.94 % | 4.50 % | 1.07 % |
| 2017 | 4.91 % | 0.56 % | 4.56 % | 2.57 % |
| 2016 | 4.94 % | 1.5 % | 4.77 % | 2.02 % |
| 2015 | 5.01 % | 13.36 % | 4.92 % | 1.52 % |
| 2014 | 5.68 % | -11.2 % | 5.07 % | 1.19 % |
| 2013 | 5.37 % | -3.12 % | 5.19 % | -0.17 % |
| 2012 | 5.31 % | -4.25 % | 5.03 % | -0.91 % |
Cela amène quelques commentaires :
- Jusqu’à présent, PFO a été plus performante que la moyenne du marché.
- Le prix des parts a globalement baissé, ce qui n’est pas un très bon signal sur la capacité des gérants à trouver des biens qui se valorisent sur le long terme.
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Le patrimoine de la SCPI
Le parc immobilier de PFO est principalement constitué de Bureaux.
Avec 138 biens et 306 locataires, nous considérons que le risque de concentration est faible.
Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :
| Zone géographique | Répartition PFO |
|---|---|
| Province | 41 % |
| Europe (hors France) | 39 % |
| Région parisienne | 20 % |
Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :
| Secteur | Répartition |
|---|---|
| Bureaux | 51 % |
| Hôtels, tourisme, loisirs | 26 % |
| Commerces | 18 % |
| Autres | 5 % |
Comment souscrire à PFO ?
PFO peut être souscrite auprès d’un courtier. Nous vous conseillons d’avoir recours aux conseils d’un expert de l’immobilier qui pourra vous aider à structurer votre investissement (investissement de SCPI à crédit ou SCPI de démembrement par exemple).
Voici notre selection :
-
Louve Invest :
un courtier spécialisé dans les SCPI. Ce nouveau courtier a l’avantage de proposer des cashbacks sur les frais d’entrée,
autrement dit, avec la plupart des SCPI proposées par Louve Invest, vous payez moins de frais !
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Quelle assurance-vie pour investir dans PFO ?
L’un des inconvénients de l’investissement en SCPI, c’est sa fiscalité. En effet, les loyers des SCI sont imposés à l’impôt sur le revenu. Une façon d’optimiser cette fiscalité est d’investir via une assurance-vie. Cela est possible avec PFO.
Voici le contrat recommandé :
Frais au plancher, bourse et immobilier : excellent contrat multifonction !
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- Versement minimal : 500 €
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- SCPI/SCI
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Les autres SCPI commercialisées par PERIAL
PERIAL est une société de gestion qui gère d’autres SCPI :
Le top 5 des SCPI
Voici notre top 5 des meilleures SCPI à capital variable, sélectionnées sur la base de multiples critères (performances, frais, taux d’occupation, RAN, etc.).
SCPI à capital Variable gérée par Arkea Reim depuis novembre 2022.
- Rendement 2023 : 8.16%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
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SCPI à capital Variable gérée par SOGENIAL IMMOBILIER depuis novembre 2018.
- Rendement 2023 : 6.2%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 649 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 96%
- Délais de jouissance : 4 mois
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Questions fréquentes
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir.
Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À
ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la « pierre papier « .
Une SCPI à capital Fixe définit le montant de son capital dans ses statuts et celui-ci ne peut être dépassé
ou réduit (sauf en cas d’augmentation de capital). Par conséquent, le jour où vous souhaitez revendre des
parts vous devez trouver quelqu’un pour vous les racheter sur le marché secondaire, à un prix déterminé par
l’offre et la demande.
Une SCPI à capital variable peut émettre et racheter des parts. Elle peut donc animer la
liquidité des parts et vous les racheter le jour où vous souhaitez sortir. Le prix est par ailleurs fixé en
fonction de la valeur des actifs sous-jacents.
Une SCPI à capital variable procurera donc davantage de liquidités à la revente.
Les frais d’entrée sont prélevés à la souscription des parts. Ils rémunèrent la société de gestion et le
distributeur.
Par contre, si vous achetez des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, il n’y a pas de frais
de souscription (il peut toutefois y avoir des frais d’intermédiation). Il faudra par contre s’acquitter de
droits d’enregistrement forfaitaires de 5%.
On vous dit tout sur les frais des SCPI ici (frais de souscription et frais de gestion).
Les frais de gestion sont prélevés à chaque fois que des loyers vous sont versés et ils sont proportionnels au montant des loyers.
Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.
Le délai de jouissance est une période de temps pendant laquelle vous ne touchez pas les loyers suite à votre la souscription. Elle est généralement de quelques mois.
Le report à nouveau correspond à des « réserves » faites par la SCPI. Le RAN est souvent exprimé en pourcentage de l’encours ou en jours. Par exemple, une SCPI qui a 100 jours de reports à nouveau est en mesure de payer 100 jours de loyers grâce à ses réserves. Un RAN élevé est donc bon signe !
Les SCPI présentent l’avantage de dégager un rendement stable et régulier avec une prise de risque plus faible que la bourse.
Investir dans des SCPI est donc particulièrement adapté si vous avez déjà un capital constitué
et que vous souhaitez sn tirer un revenu complémentaire, par exemple à votre retraite.
Pour vous constituer un capital, investir en bourse sera probablement plus efficace,
même si l’investissement à crédit dans des SCPI sera également un bon moyen d’y parvenir.
Oui, une SCPI étant un investissement immobilier, celle-ci est soumise à
l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué
par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la
part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs
financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez dans une SCPI via une assurance-vie. Seule
l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Oui, c’est possible, mais la plupart des contrats ne le permet pas. Cela dépend de l’assurance-vie et du PER (Plan d’épargne retraite), ainsi que de la SCPI.
Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans des SCPI. D’ailleurs, nous leur recommandons d’investir dans l’ usufruit des SCPI. En effet, les SCPI en usufruit sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement net de l’investissement.
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