L’univers des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est rempli de jargon. Chez Finance Héros nous faisons de notre mieux pour essayer de clarifier tout cela. Et dans cet article, nous nous attaquons au TOF, le Taux d’Occupation Financier.
Qu’est-ce que le TOF (Taux d’Occupation Financier) ?
L’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) donne la définition suivante : Le TOF se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés (y compris les indemnités compensatrices de loyers) ainsi que des valeurs locatives de marché des autres locaux non disponibles à la location, par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait louée.
Exprimé de manière plus claire, le TOF représente la capacité d’un gestionnaire immobilier à faire rentrer le maximum d’argent par rapport à ce qu’il est en mesure de louer.
Il s’agit donc d’un indicateur clé, reflet de la bonne gestion, ou non, d’un patrimoine immobilier.
Posé de manière plus mathématique :
TOF =
(montant total des loyers perçus + loyers de surfaces bloquées) /
montant total théorique des loyers
Le montant total des loyers perçus inclus les loyers effectivement encaissés, ainsi que les indemnités compensatrices de loyers s’il y en a.
Les loyers de surfaces bloquées (correspondant aux « valeurs locatives de marché des autres locaux non disponibles à la location » de l’ASPIM) sont la valeur des loyers des surfaces :
- qui ont un contrat de location, mais le locataire n’est pas encore arrivé, et donc ne paie pas encore
- qui font l’objet de travaux
- qui sont en cours de vente (compromis de vente signé)
➡️ Il s’agit donc de surfaces pour lesquelles il n’y a pas de loyers effectivement perçus, mais c’est normal.
Exemple de calcul d’un TOF
Pour rendre tout cela plus concret, prenons un exemple.
La SCPI Finance Héros possède 10 immeubles, qui lorsqu’ils sont loués rapportent tous 100 000€ par an.
Sur ces 10 immeubles :
- 8 sont loués
- 1 fait l’objet d’une promesse de vente
- 1 est vacant, et la recherche d’un nouveau locataire est donc en cours
Le Taux d’Occupation Financier, TOF, de la SCPI Finance Héros est donc de (8 x 100 000€ + 100 000€) / (10 x 100 000€) = 90%.
Le TOF se calcule pour une période donnée, par exemple une année ou un trimestre.
Comment analyser le TOF d’une SCPI ?
Plus un Taux d’Occupation Financier (TOF) est élevé, et proche de 100%, plus c’est un signe que votre investissement dans l’immobilier fait l’objet d’une bonne gestion.
Ainsi, même si ça n’est pas le seul indicateur à regarder, il est important de prendre en compte le TOF au moment d’investir dans une SCPI.
Si le TOF d’une SCPI est supérieur à 95%, c’est un bon signal que la société de gestion fait le maximum pour louer les biens de son parc immobilier, et donc in fine maximiser le rendement de vos parts de SCPI.
Il ne faut pas confondre TOF (Taux d’Occupation Financier) et TOP (Taux d’Occupation Physique).
Si un actif d’une petite surface, mais avec un loyer très cher, est vacant, cela aura un fort impact sur le TOF mais un faible impact sur le TOP.
Dans notre base de données de plus de 100 SCPI, le TOF moyen est de 93%. Quasiment la moitié d’entre elles ont un Taux d’Occupation Financier très satisfaisant, supérieur à 95%. En revanche, un peu moins d’un quart a un TOF inférieur à 90%.
Sans surprise, une grande partie des SCPI avec un TOF en dessous de 90% ont également un taux de distribution plutôt en dessous de la moyenne du marché.
En plus du TOF, pour choisir vos SCPI il est important de regarder également le Taux de Distribution (TD), mais aussi le Report A Nouveau (RAN), sorte de réserve de liquidités pour la SCPI dans les temps difficiles, le nombre d’immeubles, les frais de la SCPI, etc.
➡️ Pour les plus fainéants, Finance Héros a analysé ces différents critères pour vous et met à votre disposition son classement complet des SCPI.
Top 10 des SCPI avec le meilleur Taux d’Occupation Financier (TOF)
Pour conclure cet article, même si encore une fois, le TOF ne doit pas être votre seul critère, je vous dresse ici une liste des SCPI qui affichent les meilleurs TOF.
| Nom de la SCPI | Taux d’Occupation Financier (TOF) | SCPI Awards de Finance Héros ? | En savoir plus |
|---|---|---|---|
| CORUM Eurion | 100,72% |  | Avis sur la SCPI CORUM Eurion |
| Iroko Zen | 100% | | Avis sur la SCPI Iroko Zen |
| Remake Live | 100% | | Avis sur la SCPI Remake Live |
| Epsilon 360 | 100% | | Avis sur la SCPI Epsilon 360 |
| Logipierre 3 | 100% |  | Avis sur la SCPI Logipierre 3 |
| Cristal Life | 100% | | Avis sur la SCPI Cristal Life |
| Atream Hôtels | 100% | | Avis sur la SCPI Atream Hôtels |
| Fair Invest | 100% | | Avis sur la SCPI Fair Invest |
| LF Avenir Santé | 100% | | Avis sur la SCPI LF Avenir Santé |
| PF Hospitalité Europe | 100% | | Avis sur la SCPI PF Hospitalité Europe |
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