Avant de mettre votre bien en location meublé de tourisme, vous devez respecter la réglementation applicable, notamment celle liée à la déclaration en mairie. Ensuite, sachez que les recettes locatives feront l’objet de plusieurs taxations : impôt sur le revenu, cotisations sociales, et CFE. On vous dit tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité du meublé de tourisme !
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Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?
Le Code du tourisme donne la définition du meublé de tourisme. Il consiste en un hébergement individuel (studios, villas, maisons, appartements, etc…) affecté exclusivement au locataire. En tant que propriétaire, vous ne serez pas présent dans les lieux. Le meublé accueille une clientèle de passage, qui n’y élit pas domicile à titre de résidence principale.
La location du meublé de tourisme se fait à la journée, semaine ou au mois, pour une durée n’excédant pas 90 jours avec la même personne.
Comme son nom l’indique, le meublé de tourisme comporte un minimum de mobilier, dont :
- Des meubles meublants ou de rangements, comme un clic-clac ou un canapé, une armoire, une étagère de salle de bain ;
- Le nécessaire pour préparer des repas : gazinière ou plaques chauffantes, ustensiles de cuisine, frigo ;
- Une literie.
Meublé de tourisme, chambre d’hôtes, quelle différence ?
D’une superficie d’au minimum 9m2 et d’une hauteur d’au moins 2m 20 sous plafond, les chambres d’hôte se situent dans le logement du propriétaire-bailleur. Vous ne pouvez pas en proposer plus de 5, accueillant 15 personnes simultanément. Au-delà de ces jauges, il ne s’agit plus de chambre d’hôtes, mais de chambres chez l’habitant ou d’un gîte, qualifications qui entraînent l’application de la réglementation applicable aux établissements recevant du public.
Vous pouvez demander à ce que votre meublé de tourisme fasse l’objet d’un classement allant de 1 à 5 étoiles, en fonction de son niveau de confort et des équipements que vous y installez. Vous devez faire votre demande auprès d’un des organismes agréés ou accrédités recensés sur le site internet d’Atout France.
Quelle est la réglementation applicable aux meublés de tourisme ?
Avant de mettre en location votre meublé de tourisme, vous devez le déclarer à la mairie de votre commune. Il existe en réalité trois régimes différents :
- La déclaration en mairie suivie d’une autorisation de changement d’usage du bien immobilier : ce régime s’applique si votre meublé touristique se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants, dans le Val-de-Marne, la Seine-Saint-Denis ou dans les Hauts-de-Seine ;
- L’autorisation de changement d’usage et la déclaration : ce régime concerne les hébergements touristiques notamment proposés à Paris, Lyon, Cannes, Bordeaux, Nice, Aix-en-Provence, Tours et Biarritz ;
- La déclaration simple : elle est valable dans les autres villes.
À savoir : le numéro de déclaration du meublé de tourisme nécessitant l’autorisation préalable de changement d’usage devra figurer sur l’annonce immobilière de location. Les plateformes de location comme Abritel ou Airbnb ont l’obligation de désactiver les annonces ne respectant pas cette règle.
Quelles démarches accomplir auprès des impôts ?
Ultime étape avant de se pencher sur la fiscalité du meublé de tourisme : vous devez obtenir un numéro SIRET, que vous reporterez sur la déclaration complémentaire de revenus (2042 C PRO). Le CFE compétent pour déposer votre demande d’immatriculation dépend de votre statut :
- Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) doit s’adresser au greffe du tribunal de commerce (SIE en outre-mer et pour l’Alsace-Lorraine) ;
- Le loueur en meublé professionnel (LMP) : pour une location sans prestations de service supplémentaires, vous vous tournerez vers l’URSSAF, avec prestations de service, le CFE compétent est la chambre de commerce et d’industrie.
Attention : la formalité d’immatriculation doit être accomplie au plus tard dans les 15 jours suivant la mise en location du meublé de tourisme.
Comment savoir si vous êtes LMNP ou LMP ? Vous serez considéré comme un loueur professionnel dès lors que vous remplissez les deux conditions suivantes :
- Les recettes locatives annuelles tirées de votre meublé de tourisme sont supérieures à 23 000 euros ;
- Les revenus locatifs du meublé de tourisme excèdent l’ensemble des autres revenus de votre foyer fiscal de référence.
Par conséquent, si l’une de ces conditions manquent, vous êtes considéré comme un LMNP. Vous verrez que la fiscalité du meublé de tourisme et notamment le traitement des déficits diffère selon le statut.
Quelle fiscalité pour les revenus d’un meublé de tourisme ?
Les recettes perçues de la location d’un meublé de tourisme sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elles feront l’objet de différentes impositions, que nous allons à présent détailler.
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Le meublé de tourisme et l’impôt sur le revenu
Pour la fiscalité de votre meublé de tourisme, vous avez le choix entre le régime du micro-BIC et le régime réel.
Régime micro-BIC du meublé de tourisme
Au régime du micro-BIC, vous ne pouvez déduire aucune charge de vos recettes. À la place, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % pour un meublé de tourisme classique, et de 71 % pour un meublé de tourisme classé. L’application du régime micro est conditionné à un plafond de recettes : 72 600 euros pour le meublé de tourisme classique, 176 200 euros en meublé classé.
Régime réel du meublé de tourisme
Le régime réel autorise la déduction des charges engagées dans l’exercice, dans l’intérêt de l’exploitation du meublé de tourisme, et à condition qu’elles soient justifiées. Certaines dépenses de copropriété, dépenses de travaux, les intérêts d’emprunt ou encore les primes d’assurance peuvent ainsi être imputés sur les recettes.
Le régime réel est intéressant si vos charges supérieures aux abattements prévus en régime micro, et également pour créer un déficit, qui viendra réduire ou annuler votre impôt sur le revenu. En LMNP, le déficit est reportable pendant 10 ans sur les BIC de location meublée. En LMP, vous pouvez imputer le déficit sur votre revenu global, sans limitation de montant, et le reporter pendant 6 ans, toujours sur le revenu global.
À savoir : les statuts LMNP et LMP vous permettent aussi de pratiquer des abattements pour diminuer votre assiette imposable.
Selon le montant des recettes, vous serez assujetti aux prélèvements sociaux ou aux cotisations sociales.
- Si les recettes sont inférieures à 23 000 euros (statut LMNP) : vous ne versez pas de cotisations sociales, mais vous devez vous acquitter des prélèvements sociaux de 17.2% ;
- Si les recettes n’excèdent pas 72 600 euros pour un meublé de tourisme classique, et 176 200 euros en meublé de tourisme classé : de plein droit, c’est le régime de la micro-entreprise qui s’applique, avec des cotisations sociales forfaitaires de 6 %. Vous pouvez préférer le régime des travailleurs non-salariés (TNS), avec des cotisations sociales représentant environ 30 % de votre bénéfice ;
- Si les recettes sont supérieures à 72 600 euros ou à 176 200 euros : les cotisations sociales sont celles du régime des travailleurs indépendants.
- Si les recettes sont inférieures à 5 348 euros de chiffre d’affaires : vous ne payez pas de cotisations sociales ;
- Si les recettes sont comprises entre 5 348 euros et 176 200 euros : vous pouvez opter pour le régime micro-social ou pour le statut classique des indépendants ;
- Au-delà de 176 200 euros : vous basculez sous le régime TNS.
Taxe d’habitation ou CFE pour le meublé de tourisme
Si la location du meublé de tourisme est occasionnelle, vous devez vous acquitter de la taxe d’habitation. Sauf délibération contraire de votre commune, vous bénéficiez d’une exonération de CFE si vous louez une partie de votre résidence principale ou secondaire à titre de meublé de tourisme. Dans tous les autres cas, vous devez payer la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Vous êtes également redevable de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) si votre chiffre d’affaires excède 152 500 euros.
À savoir : pour des chambres d’hôtes, vous êtes redevable de la CET (cotisation économique territoriale), qui comprend la CFE et la CVAE.
Taxe foncière du meublé de tourisme
La taxe foncière est toujours due pour le meublé de tourisme, dès lors que vous en êtes propriétaire au 1er janvier.
Taxe de séjour du meublé de tourisme
La taxe de séjour est due par nuitée, si votre meublé est implanté dans certaines communes. Compris entre 0.20 et 4.20 euros, le montant de la taxe de séjour dépend du classement de l’hébergement touristique. Il vous appartient de la collecter et de la reverser à la commune.
TVA du meublé de tourisme
Ultime taxe à envisager dans la fiscalité du meublé de tourisme : la TVA. Normalement, vous en êtes exonéré sans possibilité d’option, sauf si vous proposez la fourniture de 3 services sur les 4 suivants :
- La réception de la clientèle ;
- Le petit déjeuner ;
- Le linge de maison ;
- Le nettoyage régulier des locaux.
Dans cette hypothèse, le taux de TVA applicable est le taux intermédiaire de 10 %.
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