EFIMMO 1
- Type : SCPI de Rendement
- Secteur : Bureaux
- Capital : Variable
- Création : octobre 1987
- Prix d’une part : 212 €
- Valeur de reconstitution : 213.18 €
- Capitalisation : 1755 M€
- Délais de jouissance : 1 mois
- Minimum de souscription: 2120 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 90%
- RAN : 45 jours
A propos de EFIMMO 1
La SCPI EFIMMO 1 a été créée en 1987 par la Banque Française et la Compagnie Française de Gestion. Elle est gérée depuis 2000 par Sofidy (Société Financière de Développement de l’Agglomération d’Évry). Sa capitalisation s’élève à près de 1,72 milliard d’euros au 31 décembre 2021 et la SCPI compte plus de 18 000 associés. EFIMMO 1 investit majoritairement dans des bureaux répartis entre l’Ile de France et les autres régions françaises, ce qui permet une distribution régulière du dividende aux actionnaires tout en assurant une revalorisation du prix des parts sur le long terme. En 2021, le rendement net distribué aux associés était 4,91 %.
La stratégie de la SCPI
SCPI Efimmo a pour stratégie de délivrer aux associés le rendement le plus haut possible, tout en valorisant le patrimoine. La masse d’Efimmo lui permet d’investir dans des biens de grande taille intéressant des sociétés solides et reconnues. Ainsi, les actifs de la SCPI doivent être bien situés, respecter un haut niveau de qualité, d’entretien et si possible, être déjà loués.
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Les plus de la SCPI
Voici les caractéristiques de EFIMMO 1 que nous avons appréciées :
- Avec une valeur de reconstitution de 213.18 euros, supérieure au prix de souscription de 212 euros, vous pouvez raisonnablement espérer à terme une augmentation du prix de la part, et donc une plus-value.
- Avec 90%, le taux d’occupation des biens est parmi les plus importants du marché.
- La capitalisation dépasse 500 M€, c’est une des plus importantes de la place.
- En outre, le parc immobilier de cette SCPI est de 261 immeubles, apportant une excellente diversification.
Les moins de EFIMMO 1
Passons aux faiblesses de EFIMMO 1 :
- Les frais d’entrée de EFIMMO 1 sont supérieurs à ce qu’on voit habituellement sur les SCPI à capital Variable ; dommage.
- Avec 12% de frais sur les loyers, cette SCPI n’est pas franchement exemplaire.
- La performance de EFIMMO 1 est inférieure à celle des meilleures SCPI (cf le rendement moyen des SCPI).
- Le RAN (report à nouveau) est un peu en dessous de la moyenne.
Rendements et performances de EFIMMO 1
Le tableau ci-contre donne un aperçu de la performance de EFIMMO 1 sur plusieurs années.
| Année | Rendement EFIMMO 1 | Variation du prix EFIMMO 1 | Rendement moyen | Variation du prix moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 4.65 % | -10.55 % | 4.77 % | -1.95 % |
| 2022 | 4.98 % | 0 % | 4.8 % | 0.65 % |
| 2021 | 4.91 % | 0 % | 4.49 % | 0.28 % |
| 2020 | 4.80 % | 1.09 % | 4.26 % | 1.06 % |
| 2019 | 4.97 % | 1.93 % | 4.48 % | 1.00 % |
| 2018 | 5.06 % | 0 % | 4.50 % | 1.07 % |
| 2017 | 4.88 % | 0 % | 4.56 % | 2.57 % |
| 2016 | 4.83 % | 1.58 % | 4.77 % | 2.02 % |
| 2015 | 5.17 % | 0.63 % | 4.92 % | 1.52 % |
| 2014 | 5.37 % | 0 % | 5.07 % | 1.19 % |
| 2013 | 5.37 % | 0 % | 5.19 % | -0.17 % |
| 2012 | 5.51 % | 0 % | 5.03 % | -0.91 % |
Cela amène quelques commentaires :
- Jusqu’à présent, EFIMMO 1 a été plus performante que la moyenne du marché.
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Le patrimoine de la SCPI
Le parc immobilier de EFIMMO 1 est principalement constitué de Bureaux.
Avec 261 biens et 1003 locataires, nous considérons que le risque de concentration est faible.
Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :
| Zone géographique | Répartition EFIMMO 1 |
|---|---|
| Région parisienne | 36 % |
| Province | 28 % |
| Europe (hors France) | 25 % |
| Paris | 11 % |
Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :
| Secteur | Répartition |
|---|---|
| Bureaux | 84 % |
| Commerces | 10 % |
| Autres | 6 % |
Comment investir dans EFIMMO 1 ?
Pour souscrire à une SCPI, vous devrez généralement passer par l’intermédiaire d’un courtier en placements. Afin d’avoir un service et des conseils de qualité, nous vous recommandons de passer par l’intermédiaire d’un spécialiste de l’épargne immobilière. Il pourra notamment vous accompagner sur l’acquisition de parts de SCPI à crédit ou de parts de SCPI en nue-propriété ou en usufruit, selon vos besoins.
Voici les courtiers que nous vous recommandons pour investir dans EFIMMO 1 :
-
Louve Invest :
un courtier spécialisé dans les SCPI. Ce nouveau courtier a l’avantage de proposer des cashbacks sur les frais d’entrée,
autrement dit, avec la plupart des SCPI proposées par Louve Invest, vous payez moins de frais !
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Comment investir dans EFIMMO 1 depuis une assurance-vie ?
Il est possible de souscrire dans EFIMMO 1 depuis une assurance-vie. En procédant de la sorte, vous profitez alors de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie. En revanche, vous ne pourrez pas acheter vos parts à crédit ; on ne peut pas tout avoir !
Voici les assurances-vie recommandées pour investir dans EFIMMO 1 :
Un fonds euros boosté et un très large choix de supports
- Fonds euros : 1,70% à 4,00% en 2023
- Versement minimal : 500 €
- 0 frais d’entrée
- 0 frais d’arbitrage
- ETF
- SCPI/SCI
- OPCI
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Les autres SCPI commercialisées par SOFIDY
SOFIDY est une société de gestion qui gère d’autres SCPI :
- La SCPI SOFIPRIME
- La SCPI SOFIDY EUROPE INVEST
- La SCPI IMMORENTE
- La SCPI IMMORENTE 2
- La SCPI SOFIPIERRE
Nos SCPI préférées
Afin de compléter vos recherches, voici les 5 SCPI à capital variable qui sont arrivées en tête de notre comparatif des SCPI :
SCPI à capital Variable gérée par EPSILON CAPITAL depuis décembre 2021.
- Rendement 2023 : 6.25%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 250 €
- Frais de souscription : 5%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 4 mois
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SCPI à capital Variable gérée par Arkea Reim depuis novembre 2022.
- Rendement 2023 : 8.16%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
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SCPI à capital Variable gérée par SOGENIAL IMMOBILIER depuis novembre 2018.
- Rendement 2023 : 6.2%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 649 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 96%
- Délais de jouissance : 4 mois
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Questions fréquentes
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir.
Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À
ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la « pierre papier « .
Une SCPI à capital Fixe définit le montant de son capital dans ses statuts et celui-ci ne peut être dépassé
ou réduit (sauf en cas d’augmentation de capital). Par conséquent, le jour où vous souhaitez revendre des
parts vous devez trouver quelqu’un pour vous les racheter sur le marché secondaire, à un prix déterminé par
l’offre et la demande.
Une SCPI à capital variable peut émettre et racheter des parts. Elle peut donc animer la
liquidité des parts et vous les racheter le jour où vous souhaitez sortir. Le prix est par ailleurs fixé en
fonction de la valeur des actifs sous-jacents.
Une SCPI à capital variable procurera donc davantage de liquidités à la revente.
Les frais d’entrée sont prélevés à la souscription des parts. Ils rémunèrent la société de gestion et le
distributeur.
Par contre, si vous achetez des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, il n’y a pas de frais
de souscription (il peut toutefois y avoir des frais d’intermédiation). Il faudra par contre s’acquitter de
droits d’enregistrement forfaitaires de 5%.
On vous dit tout sur les frais des SCPI ici (frais de souscription et frais de gestion).
Les frais de gestion sont prélevés à chaque fois que des loyers vous sont versés et ils sont proportionnels au montant des loyers.
Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.
Le délai de jouissance est une période de temps pendant laquelle vous ne touchez pas les loyers suite à votre la souscription. Elle est généralement de quelques mois.
Le report à nouveau correspond à des « réserves » faites par la SCPI. Le RAN est souvent exprimé en pourcentage de l’encours ou en jours. Par exemple, une SCPI qui a 100 jours de reports à nouveau est en mesure de payer 100 jours de loyers grâce à ses réserves. Un RAN élevé est donc bon signe !
Les SCPI présentent l’avantage de dégager un rendement stable et régulier avec une prise de risque plus faible que la bourse.
Investir dans des SCPI est donc particulièrement adapté si vous avez déjà un capital constitué
et que vous souhaitez sn tirer un revenu complémentaire, par exemple à votre retraite.
Pour vous constituer un capital, investir en bourse sera probablement plus efficace,
même si l’investissement à crédit dans des SCPI sera également un bon moyen d’y parvenir.
Oui, une SCPI étant un placement immobilier, celle-ci est soumise à
l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué
par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la
part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs
financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez dans une SCPI via une assurance-vie. Seule
l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Oui, c’est possible, mais la plupart des contrats ne le permet pas. Cela dépend de l’assurance-vie et du PER (Plan d’épargne retraite), ainsi que de la SCPI.
Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans des SCPI. D’ailleurs, nous leur recommandons d’investir dans l’ usufruit des SCPI. En effet, les SCPI en usufruit sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement net de l’investissement.
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