OPTIMALE
- Type : SCPI de Rendement
- Secteur : Diversifiée
- Capital : Variable
- Création : juillet 2020
- Prix d’une part : 250 €
- Valeur de reconstitution : 263.18 €
- Capitalisation : 40 M€
- Délais de jouissance : 4 mois
- Minimum de souscription: 1500 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 97%
- RAN : 8 jours
A propos de OPTIMALE
La SCPI OPTIMALE est une Société civile de placement immobilier créée par la société de gestion Consultim Asset Management. Elle investit dans des actifs immobiliers résidentiels et tertiaires, tels que des appartements, bureaux ou commerces. Les immeubles ont généralement une taille moyenne (moins de 10 millions d’euros), sont situés à proximité du lieu où vivent les locataires potentiels et offrent un circuit court pour leurs besoins quotidiens. En 2021, elle versera aux actionnaires un dividende annuel moyen de 13,8 euros par part détenue.
La stratégie de la SCPI
La SCPI OPTIMALE vise à offrir des revenus locatifs réguliers et résilients dans la durée à ses associés, tout en préservant et en accroissant le capital investi. Consultim Asset Management est particulièrement attachée à détecter et à anticiper les grandes tendances qui impactent nos modes de consommation pour sélectionner des actifs en phase avec ces évolutions. La société de gestion privilégie donc les actifs diversifiés (bureaux, commerces, immobilier logistique, locaux d’activités) situés exclusivement sur le territoire français métropolitain car elle souhaite mettre l’accent sur une proximité avec les locataires.
Remarquez aussi que cette SCPI est encore dans une phase de collecte d’épargne significative, ce qui est plutôt rassurant quant à sa capacité à attirer de nouveaux investisseurs.
Pour cette SCPI, les informations de prix disponibles traduisent un positionnement plutôt milieu de gamme (le prix moyen au mètre carré des biens est de 2647 €).
Pour finir, comme le gros du marché des SCPI, OPTIMALE investit dans des biens d’une valeur de quelques millions d’euros, et ne dépassant généralement pas plusieurs dizaines de millions d’euros.
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Les plus de la SCPI
Voyons tout de suite les arguments en faveur de la SCPI OPTIMALE :
- Avec un taux de distribution supérieur à 6%, OPTIMALE fait tout simplement partie des SCPI les plus rentables de l’année dernière.
- La valeur de reconstitution de cette SCPI (c’est-à-dire la valeur des immeubles qu’elle possède) est en ce moment supérieure au prix d’acquisition des parts. Vous achetez donc à un prix avantageux.
- Le taux d’occupation de 97% est remarquable ; preuve d’une très bonne gestion.
Les moins de OPTIMALE
Désormais, voyons les points d’attention concernant OPTIMALE :
- On aurait apprécié des frais de souscription inférieurs.
- On prend note des frais de gestion plus élevés qu’en moyenne (12% vs 11%)
- A mon avis, le report à nouveau est trop faible (8 jours), c’est trop peu pour nous rassurer en cas de crise immobilière.
- Cette SCPI est encore très petite, (40 M€), cela laisse planer une incertitude sur sa capacité à maintenir ses rendements par la suite.
- Avec seulement 17 immeubles, cette SCPI est encore trop peu diversifiée.
Les rendements de OPTIMALE
On vous donne, ci-dessous, les rendements passés de OPTIMALE.
| Année | Rendement OPTIMALE | Variation du prix OPTIMALE | Rendement moyen | Variation du prix moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 6.02 % | 0.00 % | 4.77 % | -1.95 % |
| 2022 | 5.52 % | 0 % | 4.8 % | 0.65 % |
| 2021 | 5.52 % | 0 % | 4.49 % | 0.28 % |
Cela amène quelques commentaires :
- OPTIMALE se démarque avec des rendements bien supérieurs à la moyenne du marché.
- Le prix des parts ne s’est pas dégradé ; c’est plutôt bon signe.
- Toutefois, avec seulement 3 années à son actif, il est difficile de dire si les performances futures resteront dans la même lignée.
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Le patrimoine de la SCPI
OPTIMALE est une SCPI diversifiée, qui investit dans différents secteurs :
- Bureaux
- Commerces
- Locaux d’activités
- Santé et éducation
De notre point vue, cette SCPI devrait continuer à développer son patrimoine, lequel est concentré sur 17 biens et 13 locataires.
Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :
| Zone géographique | Répartition OPTIMALE |
|---|---|
| Province | 100 % |
Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :
| Secteur | Répartition |
|---|---|
| Bureaux | 41 % |
| Commerces | 34 % |
| Locaux d’activités | 21 % |
| Santé et éducation | 4 % |
Nos conseil pour souscrire à OPTIMALE
La plupart des SCPI sont souscrites par l’intermédiaire d’un courtier en placement et OPTIMALE ne fait pas figure d’exception. Plutôt que de passer par une banque ou un courtier généraliste, nous vous conseillons plutôt d’être accompagné par un spécialiste de l’immobilier, comme :
-
Louve Invest :
un courtier spécialisé dans les SCPI. Ce nouveau courtier a l’avantage de proposer des cashbacks sur les frais d’entrée,
autrement dit, avec la plupart des SCPI proposées par Louve Invest, vous payez moins de frais !
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Et dans une assurance-vie ?
Vous ne pourrez pas investir dans OPTIMALE depuis une assurance vie. Si vous souhaitez investir dans la pierre papier depuis une assurance-vie, nous vous recommandons la lecture de notre comparatif des assurances-vie dédiées aux SCPI ainsi que notre article sur les SCI dans l’assurance-vie.
Le top 5 des SCPI
Voici notre top 5 des meilleures SCPI à capital variable, sélectionnées sur la base de multiples critères (performances, frais, taux d’occupation, RAN, etc.).
SCPI à capital Variable gérée par Arkea Reim depuis novembre 2022.
- Rendement 2023 : 8.16%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 6 mois
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SCPI à capital Variable gérée par SOGENIAL IMMOBILIER depuis novembre 2018.
- Rendement 2023 : 6.2%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 649 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 96%
- Délais de jouissance : 4 mois
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Questions fréquentes
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir.
Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À
ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la « pierre papier « .
Une SCPI à capital Fixe définit le montant de son capital dans ses statuts et celui-ci ne peut être dépassé
ou réduit (sauf en cas d’augmentation de capital). Par conséquent, le jour où vous souhaitez revendre des
parts vous devez trouver quelqu’un pour vous les racheter sur le marché secondaire, à un prix déterminé par
l’offre et la demande.
Une SCPI à capital variable peut émettre et racheter des parts. Elle peut donc animer la
liquidité des parts et vous les racheter le jour où vous souhaitez sortir. Le prix est par ailleurs fixé en
fonction de la valeur des actifs sous-jacents.
Une SCPI à capital variable procurera donc davantage de liquidités à la revente.
Les frais d’entrée sont prélevés à la souscription des parts. Ils rémunèrent la société de gestion et le
distributeur.
Par contre, si vous achetez des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, il n’y a pas de frais
de souscription (il peut toutefois y avoir des frais d’intermédiation). Il faudra par contre s’acquitter de
droits d’enregistrement forfaitaires de 5%.
On vous dit tout sur les frais des SCPI ici (frais de souscription et frais de gestion).
Les frais de gestion sont prélevés à chaque fois que des loyers vous sont versés et ils sont proportionnels au montant des loyers.
Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.
Le délai de jouissance est une période de temps pendant laquelle vous ne touchez pas les loyers suite à votre la souscription. Elle est généralement de quelques mois.
Le report à nouveau correspond à des « réserves » faites par la SCPI. Le RAN est souvent exprimé en pourcentage de l’encours ou en jours. Par exemple, une SCPI qui a 100 jours de reports à nouveau est en mesure de payer 100 jours de loyers grâce à ses réserves. Un RAN élevé est donc bon signe !
Les SCPI présentent l’avantage de dégager un rendement stable et régulier avec une prise de risque plus faible que la bourse.
Investir dans des SCPI est donc particulièrement adapté si vous avez déjà un capital constitué
et que vous souhaitez sn tirer un revenu complémentaire, par exemple à votre retraite.
Pour vous constituer un capital, investir en bourse sera probablement plus efficace,
même si l’investissement à crédit dans des SCPI sera également un bon moyen d’y parvenir.
Oui, une SCPI étant un placement immobilier, celle-ci est soumise à
l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué
par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la
part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs
financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez dans une SCPI via une assurance-vie. Seule
l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Oui, c’est possible, mais la plupart des contrats ne le permet pas. Cela dépend de l’assurance-vie et du PER (Plan d’épargne retraite), ainsi que de la SCPI.
Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans des SCPI. D’ailleurs, nous leur recommandons d’investir dans l’ usufruit des SCPI. En effet, les SCPI en usufruit sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement net de l’investissement.
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