Mis en place dans le cadre d’un démembrement de propriété, la cession ou la donation de l’usufruit permet de de réduire l’IFI et les droits de succession.

➡️ Dans cet article nous faisons le point sur la notion d’usufruit, son fonctionnement, son barème et les optimisations fiscales qu’il est possible de réaliser.

Qu’est-ce que l’usufruit ?

Usufruit

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les fruits, sans en être pleinement propriétaire. L’usufruit provient d’un démembrement de propriété qui peut avoir une source légale ou contractuelle, être temporaire ou viager.

Décomposition du droit de propriété

Pour rappel, le droit de propriété comporte trois attributs :

  • L’usus : c’est le droit d’utiliser le bien, par exemple de l’habiter ;
  • Le fructus : c’est le droit de percevoir des revenus du bien, comme des loyers ou des dividendes ;
  • L’abusus : c’est le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre ou de le détruire.

➡️ Lorsque vous êtes en pleine propriété, vous êtes titulaire de chacun de ces attributs. Il est possible de séparer ces attributs entre plusieurs personnes : c’est le démembrement de propriété.

Le démembrement de propriété

Dans le cadre du démembrement de propriété, l’usufruitier dispose de l’usus et du fructus du bien, mais n’en est pas propriétaire. Il peut donc :

  • utiliser le bien ;
  • et en percevoir les fruits.

L’usufruitier est, en outre, tenu d’assurer la bonne conservation du bien et s’il procède à des améliorations du bien, il ne peut pas demander d’indemnité au nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire, quant à lui, jouit du droit d’abusus. Il peut donc vendre le bien mais ne peut pas en profiter.

Au terme du démembrement de propriété, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien, sans frais ni formalités supplémentaires.

Les sources de l’usufruit

L’usufruit légal provient, comme son nom l’indique, de la loi. Par exemple, dans le cadre d’une succession, le conjoint survivant peut opter pour l’usufruit de la totalité des biens du défunt. Les enfants sont alors généralement nu-propriétaires des mêmes biens.

L’usufruit conventionnel tire son origine d’un contrat. Il peut ainsi être mis en place dans le cadre d’une transaction immobilière ou d’une donation. Par exemple, dans le cadre de l’usufruit locatif social, vous achetez la nue-propriété d’un bien, l’usufruit étant confié à un bailleur social, qui perçoit les loyers. À l’issue de la convention, vous devenez pleinement propriétaire du bien et pouvez le mettre en location, l’occuper ou le vendre.

La durée de l’usufruit

L’usufruit peut être temporaire. Lorsqu’il est consenti à une personne morale, sa durée ne peut pas excéder 30 ans. L’usufruit viager quant à lui s’éteint avec la mort de l’usufruitier.

Il ne faut pas confondre l’usufruit et droit d’usage et d’habitation. Ce droit d’usage est concédé pour un logement et est personnel. Celui qui le détient ne peut pas louer le bien. L’usufruit est un droit réel, qui peut porter sur des biens meubles comme sur des biens immeubles, que vous pouvez utiliser comme vous l’entendez.

Concrètement, quel est l’intérêt de l’usufruit ?

Le démembrement est une solution efficace pour optimiser la fiscalité du patrimoine.

Il trouve ainsi à s’appliquer dans le cadre d’une donation pour limiter l’IFI et les droits de succession.

La donation d’usufruit pour éviter l’IFI

La donation de l’usufruit présente un avantage certain si vous êtes assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou sur le point de l’être. En effet, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI, calculé sur la base de la valeur en pleine propriété du bien.

➡️ En donnant l’usufruit à vos enfants, vous conservez la nue-propriété du bien, qui n’est pas comptabilisée dans votre patrimoine éligible à l’IFI. 

Ce montage peut être utile également pour favoriser l’entrée dans la vie active d’un enfant tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. Vous lui offrez la possibilité de se loger dans un bien qui vous appartient, ou de le donner en location pour en percevoir les loyers, et vous, vous ne payez plus d’IFI sur ce bien.

En outre, vous pouvez de cette manière transmettre le patrimoine avec une fiscalité allégée. En effet, à la succession, la taxation portera seulement sur la valeur de l’usufruit, non sur la valeur réelle du bien, selon un barème d’usufruit établi sur l’âge du donateur.

⚠️ Dans certains cas, l’IFI est partagé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. C’est le cas lorsque :

  • Le démembrement procède d’une succession ;
  • La nue-propriété est donnée ou vendue avec réserve d’usufruit consenti à une personne autre qu’un héritier présomptif ;
  • L’usufruit est donné à certaines personnes morales ;
  • La nue-propriété est apportée à une société contrôlée par un héritier présomptif.

Les SCPI de démembrement pour investir sans l’IFI

Il est possible d’acheter la nue-propriété de parts de SCPI en démembrement. Les SCPI vous permettent de toucher les loyers d’un parc immobilier géré par des professionnels. En achetant uniquement la nu-propriété, vous vous privez des loyers pendant une période prédéfinie, mais vous achetez avec une décote importante ! Une fois la période révolue, vous récupérez la pleine propriété des parts que vous pouvez revendre à leur pleine valeur sans imposition !

Le démembrement de propriété pour anticiper la succession

Comme évoqué plus haut, l’usufruit est aussi très efficace pour optimiser la fiscalité de la succession et diminuer, voire supprimer le montant des droits de succession.

Le montage consiste ici à vous réserver l’usufruit et à donner la nue-propriété du bien (immeuble, portefeuille d’actions…) à vos enfants. On parle de donation avec réserve d’usufruit. Vous conservez le droit de percevoir les revenus des biens, et à votre décès, vos enfants deviennent pleinement propriétaires sans formalités ni frais supplémentaires.

Le démembrement permet de limiter les droits de succession, car la taxation est appliquée non pas sur la valeur en pleine propriété, mais sur la valeur de la nue-propriété, calculée selon le barème de l’usufruit et de la nue-propriété que vous trouverez ci-dessous.

En outre, vous pouvez cumuler ce dispositif avec l’abattement de 100 000 euros rechargeable tous les 15 ans.

La donation de la nue-propriété protège également vos enfants contre une hausse de la valeur des marchés immobiliers (et donc une hausse des droits de succession). La valeur du bien est en effet calculée au jour de la donation et n’est plus remise en cause par la suite.

Assurance vie : clause bénéficiaire démembrée

La clause bénéficiaire de l’assurance vie peut faire l’objet d’un démembrement. Le plus souvent, le conjoint bénéficie de l’usufruit et les enfants, de la nue-propriété. Au décès, le conjoint perçoit le capital, les nus-propriétaires sont titulaires d’un droit de restitution, qui leur permet de récupérer les sommes utilisées par le conjoint sur la succession. Comme le démembrement porte sur un bien consomptible (de l’argent), on parle de quasi-usufruit.

➡️ Ce mécanisme permet à la fois de protéger le conjoint survivant et de payer moins de droits de succession. La valeur des parts de chacun est en effet calculée en fonction du barème légal de l’usufruit et de la nue-propriété. En outre, si vous étiez mariés ou pacsés, l’usufruit est exonéré de droits de succession. Les enfants quant à eux bénéficient de l’abattement de 152 500 euros.

Sur le même sujet : le fonctionnement de l’assurance vie et la fiscalité de l’assurance-vie en cas de succession.

Vous pouvez aussi consulter notre comparatif des meilleures assurance vie.

Barème d’évaluation de l’usufruit

L’évaluation de l’usufruit est nécessaire dans le cadre d’une vente, d’une succession ou d’une donation, pour déterminer qui a droit à quoi sur le montant de la transaction et pour calculer le montant de l’imposition.

Le barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété est le suivant :

Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit (%) Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 révolus 90 % 10 %
Moins de 31 révolus 80 % 20 %
Moins de 41 révolus 70 % 30 %
Moins de 51 révolus 60 % 40 %
Moins de 61 révolus 50 % 50 %
Moins de 71 révolus 40 % 60 %
Moins de 81 révolus 30 % 70 %
Moins de 91 révolus 20 % 80 %
Plus de 91 révolus 10 % 90 %
Barème des droits de succession/donation de l’usufruit

Exemple

Vous donnez la nue-propriété d’une maison estimée à 200 000 euros à votre enfant alors que vous êtes âgé de 75 ans. La nue-propriété représente donc 70 % de la valeur totale du bien, soit 140 000 euros. Les droits de donation à charge de votre enfant sont calculés sur la base de 140 000 euros, et non de 200 000 euros.  En outre, vous pouvez profiter de l’abattement de 100 000 euros en franchise d’impôt. Dès lors, votre enfant sera redevable de l’impôt seulement à concurrence de 40 000 euros.

Pour un usufruit temporaire, la valeur fiscale est fixée à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans (23 % de 0 à 10 ans, 46 % de 11 à 20 ans et 69 % de 21 à 30 ans).

Au décès, l’enfant reçoit l’usufruit que s’étaient réservé les parents. Il y a réunion des qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire sur la même tête, l’enfant devient pleinement propriétaire sans taxation supplémentaire.