Les SCPI reprennent petit à petit du poil de la bête, après avoir eu mauvaise presse suite à la crise immobilière débutée en 2022. En cette période, plusieurs nouvelles SCPI ont tiré leur épingle du jeu, profitant d’un contexte porteur pour acheter de l’immobilier. Résultat, plus d’une centaine de SCPI sont disponibles sur le marché.
Pour vous aider à y voir plus clair, j’ai choisi d’interviewer les dirigeants de plusieurs sociétés de gestion afin qu’ils nous partagent leurs spécificités et leur vision. Aujourd’hui c’est au tour d’Iroko, une jeune société de gestion au succès fulgurant, qui a su s’imposer dans le paysage avec sa SCPI Iroko Zen, et désormais également avec sa nouvelle SCPI Iroko Atlas.
Pourriez-vous nous présenter en quelques mots votre société de gestion ?
Iroko est une société de gestion indépendante agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Depuis 2020, nous rendons accessibles des solutions d’épargne immobilière modernes et performantes. Le tout, avec un modèle de frais qui permet d’aligner les intérêts des épargnants avec les nôtres.
Aujourd’hui, nous comptons dans notre équipe près de 70 experts issus de sociétés de gestion reconnues, de cabinets de conseil spécialisés en immobilier d’entreprise et de la Tech.
Combien de SCPI gérez-vous aujourd’hui ? Quelles sont leurs principales caractéristiques ?
Nous gérons aujourd’hui deux SCPI : Iroko Zen et Iroko Atlas. Toutes deux adoptent une stratégie opportuniste et diversifiée, à la fois sectoriellement et géographiquement, et intègrent des critères ESG dans le choix et la gestion de leurs actifs.
Iroko Zen est notre SCPI historique lancée en 2020, dans un contexte de marché post-COVID. Elle a bénéficié d’une forte collecte pendant la remontée des taux, nous permettant d’acquérir des biens de qualité à des prix bas, dans un marché sous pression redevenu favorable aux acheteurs. Elle compte aujourd’hui 24 000 associés et 1,5 milliard d’euros d’actifs sous gestion.
Iroko Zen investit en Europe de l’Ouest (30 % de son patrimoine se situe en France), et cible des actifs d’une valeur située entre 5 et 30 M€. Elle affiche un TRI de 7,28 % depuis sa création et un rendement de 7,32 % en 2024, supérieur à son objectif de performance à long terme. Rappelons que les performances passées ne présagent pas des performances futures.
Iroko Atlas est la petite dernière, lancée le 16 septembre 2025. Là où Iroko Zen s’affirme aujourd’hui comme une SCPI patrimoniale, Iroko Atlas est pensée pour aller chercher plus de performance potentielle, avec un niveau de risque adapté à cette ambition. Elle investit, contrairement à son aînée, 100 % hors de France : principalement en Europe de l’Ouest, en diversification en Europe centrale et pays nordiques, et de façon opportuniste en Amérique du Nord.
Iroko Atlas cible des actifs de taille modeste (entre 1 et 10 M€) situés dans des marchés régionaux, par conséquent hors du radar des institutionnels. Cette stratégie lui permet de saisir des opportunités à des prix attractifs au gré des cycles de marché et des évolutions de devise.
Je fais partie des 24 000 associés d’Iroko Zen. Pourquoi ? Je vous l’explique en détails dans mon avis sur la SCPI Iroko Zen.
Quels types de biens possédez-vous au travers de vos SCPI ?
Iroko Zen et Iroko Atlas partagent un ADN commun : l’investissement sans dogme dans tous les secteurs de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, santé, logistique, éducation).
Quelques exemples représentatifs pour Iroko Zen, que les investisseurs peuvent retrouver sur notre site :
- Un immeuble mixte commerces/bureaux en plein cœur de Londres : acquis pour un prix hors droit de 31,26 M€, il affiche un taux de rendement acte en main (AEM) de 7,3 % et une durée d’engagement ferme de 6,2 ans.
- Des bureaux à Wiesbaden, en Allemagne : situé dans la métropole de Francfort, l’une des 4 zones économiques les plus puissantes d’Allemagne, cet actif acheté 17,10 M€ hors droit affiche un taux de rendement AEM2 de 7,04 % et une durée d’engagement ferme de 8,4 ans.
- Un portefeuille de 3 entrepôts logistiques à Abbeville, en France : d’une surface de plus de 18 600 m², cet actif est loué dans le cadre d’un bail de 12 ans fermes, pour un taux de rendement AEM² de 7,45 %.
De son côté, Iroko Atlas compte déjà un commerce loué par Tesco en Irlande à Dublin et quatre acquisitions en cours, sous promesse ou sous exclusivité. L’une d’elles est un local d’activités en République tchèque, d’une valeur inférieure à 5 M€ et avec un taux de rendement acte en main non garanti supérieur à 10 %.
Au sein du classement que je mets à jour chaque année, Iroko Zen figure régulièrement en première position. Ce sont les chiffres qui parlent, puisque j’utilise uniquement des données quantitatives pour dresser cette liste. Envie de découvrir mon top 10 ? Découvrez les meilleures SCPI selon mon analyse.
Ces derniers temps nous avons redécouvert l’importance des taux d’emprunt, et leurs conséquences. Est-ce que vous recourez à la dette pour vos SCPI ?
Oui, de manière contrôlée et par opportunisme. Au 30 septembre 2025, notre SCPI Iroko Zen était endettée à hauteur de 24,97 % de la valeur de son patrimoine. La dette contribue à la performance, nous profitons de l’effet de levier pour maximiser notre capacité d’investissement et ainsi saisir des opportunités sur le marché immobilier.
La dette joue aussi un rôle clé dans la stratégie de notre nouvelle SCPI, Iroko Atlas. La fenêtre d’investissement actuelle est très intéressante : les prix des actifs ont été corrigés à la baisse, nous avons donc tout intérêt à constituer rapidement un parc immobilier acheté “à bas prix” selon notre analyse.
Il faut noter que les coûts d’emprunt ont augmenté par rapport à ce que nous avons connu il y a quelques années. Mais les spreads (c’est-à-dire la différence entre le rendement des actifs immobiliers et le coût de la dette) sont encore très favorables.
La situation de taux élevés actuelle, particulièrement bénéfique à l’achat, nous incite à ne pas nous contenter de notre seule collecte. Il nous semble que les bonnes affaires doivent être faites actuellement avant que cela prenne fin.
Il y a eu un retournement du marché immobilier à partir de 2022, qui a fait souffrir certaines SCPI. Dans quelle mesure êtes-vous impacté ?
Nous sommes impactés positivement. La crise a fracturé le marché des SCPI et mis en lumière la pertinence de notre stratégie et de notre timing. Ce retournement a créé pour nous un cercle vertueux : nous avons capté une part importante de la collecte du marché, que nous avons pu investir dans de bonnes conditions, tandis que des SCPI plus anciennes ont vu une partie de leur portefeuille perdre de la valeur.
En achetant des biens de qualité à des prix souvent inférieurs à leur valeur vénale, Iroko Zen a constitué un portefeuille diversifié, avec un couple rendement / risque encore attractif aujourd’hui. Encore une fois, les performances passées ne présagent pas des performances futures.
On voit notamment certaines sociétés de gestion avec un nombre de parts en attente de retrait relativement conséquent. Qu’en est-il de votre côté ?
Nous n’avons aucune part en attente de retrait. Nous avons évidemment des demandes de retrait, largement absorbées, en lien avec les moments de vie de nos épargnants : achat immobilier, projets, divorces et décès. Mais la liquidité demeure assurée.
Nous constatons néanmoins un rebond sur le marché des SCPI. Quelles sont vos nouveautés et axes de développement pour les années à venir ?
Nous allons continuer à investir pour renforcer localement nos équipes et notre ancrage. Après Iroko Iberia, notre filiale à Madrid, nous travaillons sur d’autres implantations locales en Europe. Elles doivent nous permettre d’améliorer notre sourcing, la gestion du parc immobilier et notre relation avec les locataires de la SCPI.
En lien avec ces développements locaux, nous allons continuer de muscler nos équipes de gestion et d’investissement, en lien avec le développement de nos deux SCPI. Notre objectif : nous doter des meilleurs profils pour pérenniser la performance de nos fonds.
Enfin, nous allons continuer à accompagner avec ambition le lancement d’Iroko Atlas. Après le succès de la phase sponsors qui nous laisse entrevoir de belles perspectives, nous allons consolider sa position parmi les SCPI 100 % internationales du marché.
Les SCPI retrouvent progressivement de l’élan après la crise immobilière de 2022. La société Iroko, lancée en 2020, s’est imposée avec ses SCPI Iroko Zen et Iroko Atlas, toutes deux diversifiées et intégrant des critères ESG. Iroko Zen affiche une performance remarquable avec un TRI de 7,28 % et investit en Europe de l’Ouest, tandis qu’Iroko Atlas, plus récente, vise une rentabilité plus élevée à l’international. Leur stratégie opportuniste repose aussi sur un usage maîtrisé de la dette. Contrairement à d’autres acteurs, Iroko ne connaît pas de problèmes de liquidité et continue son développement en Europe.
Ce format vous a plu ? On a fait la même chose avec PERIAL AM, la société derrière la SCPI PERIAL Opportunités Europe entre autres, ou encore Arkéa REIM, qui gère la SCPI Transitions Europe.
Chez Finance Héros, on passe les SCPI au crible pour vous aider à faire des choix éclairés.
Données Iroko au 30/09/2025. Ceci est une communication publicitaire. Investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variation de la valeur des parts. Dans le cadre d’investissements réalisés à l’étranger, la valeur des actifs et les revenus distribués peuvent également être impactés par les fluctuations des taux de change. Veuillez vous référer à la note d’information d’Iroko Zen et d’Iroko Atlas, ainsi qu’aux documents d’informations clés disponibles sur iroko.eu avant toute décision d’investissement.
Iroko est une société de gestion, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le numéro GP-20000014 en date du 08/06/2020.
Iroko Zen est une SCPI à capital variable faisant appel au public, dont le numéro de Visa AMF est le n°20-17 en date du 09/10/2020.
Iroko Atlas est une SCPI à capital variable faisant appel au public, dont le numéro de Visa AMF est le n°25-10 en date du 24/06/2025.