Epsicap Explore : mon avis sur la nouvelle SCPI d’Epsicap REIM

Epsicap Explore en bref

La société Epsicap REIM, déjà connue pour sa SCPI Epsicap Nano, vient de lancer en 2025 une nouvelle SCPI : Epsicap Explore.

Alors que sa grande sœur, qui fait partie du top 20 de mon classement des SCPI, affiche de belles performances (taux de distribution 2024 de 6,55%), les objectifs de ce nouveau fonds sont tout aussi ambitieux. Jugez par vous-même :

• 6,50% de taux de distribution comme objectif de performance long terme (non garanti bien sûr)
• et 7,50% de TRI sur 8 ans

Au-delà de la performance, cette nouvelle SCPI est également riche d’autres promesses, comme l’absence de frais de souscription (à condition de conserver ses parts au moins 5 ans).

Je relèverai les compteurs début 2027 pour évaluer la performance réelle obtenue en 2026, mais d’ici là, je vais tout de même examiner si investir dans cette SCPI dès ses débuts peut s’avérer une bonne opportunité.

La stratégie de la SCPI Epsicap Explore : les actifs européens de plus de 10m€

La SCPI Epsicap Explore se veut complémentaire d’Epsicap Nano, l’autre véhicule proposé par Epsicap REIM. Concrètement, alors qu’Espicap Nano se concentre sur les actifs d’une taille inférieure à 10 millions d’euros, dits small caps, la nouvelle venue vise les biens immobiliers d’une taille supérieure à ce seuil de 10 millions d’euros.

Et tandis qu’Epsicap Nano (anciennement Epsilon 360) a étendu son périmètre initial de la France à l’Europe, la SCPI Epsicap Explore fait directement le pari de l’Europe.

Cette stratégie se matérialise déjà au travers de 3 actifs déjà en portefeuille depuis fin 2025 :

• Une plateforme logistique en Pologne, à Poznan
• Un hôtel en Angleterre, à Preston
• Et des locaux d’activités en Ecosse, à Abderdeen

Ce qui nous donne la répartition du patrimoine suivante au 31 décembre 2025 :

Les conseils de Hadrien

La SCPI Espicap Explore est une SCPI européenne, ce qui comporte plusieurs avantages, dont une diversification géographique, mais également d’un point de vue fiscal, grâce à l’absence de prélèvements sociaux sur les revenus issus des actifs situés hors de France. Pour en savoir plus, je vous donne ici mon avis sur les SCPI européennes, assorti d’explications.

Les avantages d’Epsicap Explore

Voyons désormais les principaux avantages de la SCPI Epsicap Explore :

• Premier avantage significatif, cette SCPI renforce les rangs des quelques SCPI sans frais d’entrée disponibles sur le marché aujourd’hui. Evidemment il existe d’autres frais (commissions d’acquisition et commissions de gestion), mais au moins vous ne partez pas d’entrée de jeu plombé par une commission de souscription de 12%
• Epsicap Explore renferme un potentiel de revalorisation des prix de part dès ses premiers mois, avec une valeur de reconstitution de 257,78€ au 31 décembre 2025, contre un prix de souscription de 250€
• Un objectif de performance élevé (6,50% de taux de distribution), qui bien que non garanti est atteignable (Epsicap Nano a délivré un taux de distribution de 7,01% pour 2025)
• Un alignement d’intérêts fort, matérialisé par l’investissement de 1 million d’euros du Président d’Epsicap REIM dans sa SCPI
• Une fiscalité des SCPI européennes plus douce que la fiscalité des SCPI 100% françaises lorsqu’il s’agit d’un achat en direct, en pleine propriété
• Une distribution mensuelle des dividendes, soit une fréquence plus élevée que les habituels dividendes trimestriels versés par les SCPI

Les inconvénients de cette nouvelle SCPI

Evidemment, Epsicap Explore n’est pas non plus exempte de certains points négatifs à avoir en tête :

• La commission de gestion annuelle de 12% HT est plus élevée que ce qui se pratique en moyenne chez les SCPI (mais cela vient en contrepartie de l’absence de frais d’entrée)
• La SCPI est récente, donc nous n’avons pas d’historique de performance à ce stade pour nous rassurer, même si Epsicap REIM a pu faire preuve d’un certain savoir-faire avec Epsicap Nano
• A ma connaissance, il n’est pas possible de souscrire à Epsicap Explore via une assurance-vie à ce stade

Comment investir dans la SCPI Epsicap Explore ?

Si vous souhaitez franchir le pas et devenir un des premiers associés d’Epsicap Explore (il y en a tout de même déjà plus de 600 en février 2026), sachez que le prix de souscription est de 250€, et que pour votre première souscription vous devez acheter au minimum 4 parts. Cela représente donc un minimum de souscription de 1 000€ au total.

La souscription à Epsicap Explore peut se réaliser de plusieurs manières :

• achat de parts en pleine propriété
• achat de parts en démembrement temporaire (plus d’infos sur l’investissement en SCPI en démembrement ici)
• achat de parts en démembrement viager
• épargne programmée, avec la possibilité de souscrire automatiquement des parts d’Epsicap Explore mensuellement, trimestriellement, semestriellement ou annuellement, à partir d’1 part

Les conseils de Hadrien

Si vous croyez dans le potentiel de cette SCPI, investir dedans à ses débuts peut s’avérer une bonne affaire. En effet, même si rien n’est garanti, les nouvelles SCPI affichent souvent des premiers taux de distribution sous stéroïdes pour deux raisons :

• déjà parce qu’ils font tout pour que la SCPI démarre bien, logique, donc ils vont souvent particulièrement se démener pour les premières acquisitions
• et parce que si la SCPI investit plus vite que le délai de jouissance, les associés qui perçoivent des dividendes en profitent. Le délai de jouissance d’Epsicap Explore est de 5 mois. Donc si la société de gestion investit plus rapidement, les associés historiques perçoivent plus de dividendes, le temps que les nouveaux associés commencent également à en percevoir

Pour 2026, la SCPI Epsicap Explore vise un taux de distribution supérieur à 7% (non garanti), supérieur à l’objectif de performance long terme. A vous de voir si vous souhaitez investir pour tenter d’en profiter, et si cela fait du sens pour votre stratégie patrimoniale globale.