Les SCPI ont la cote. Et pour cause : elles permettent d’investir dans l’immobilier sans se soucier des frais de gestion locative, avec un ticket d’entrée accessible et un rendement souvent supérieur à celui des livrets réglementés.
Mais toutes les SCPI ne se valent pas. Typologie des actifs, zones géographiques, taux d’occupation… de nombreux critères sont à prendre en compte avant d’investir. Cela dit, certains SCPI ont plus d’avantages que d’inconvénients…
Pour vous aider à y voir plus clair, j’ai interrogé l’équipe Axipit Real Estate Partners, qui gère la SCPI UPEKA. Elle partage avec nous sa stratégie, les dernières actualités de sa SCPI, ainsi que sa vision du marché immobilier pour les années à venir.
Pourriez-vous nous présenter en quelques mots votre société de gestion ?
Axipit Real Estate Partners (REP) est une société de gestion indépendante fondée en 2020, spécialisée dans la gestion de fonds d’investissement immobilier.
Filiale à 100 % de Catella Aquila Investment Management (IM) France, elle-même détenue à 60 % par le groupe Catella, Axipit REP s’appuie sur l’expertise de Catella Aquila IM, acteur reconnu depuis 2010 dans la gestion d’actifs immobiliers pour une clientèle institutionnelle, notamment les family offices et les fonds souverains internationaux.
La création d’Axipit REP s’inscrit dans la stratégie de développement du groupe, avec pour ambition d’ouvrir l’accès à l’investissement immobilier à un public plus large, en s’adressant au marché retail. L’objectif est de démocratiser des opportunités jusqu’alors réservées aux investisseurs institutionnels.
Nous proposons une SCPI 100% paneuropéenne sans frais d’entrée et avons quatre Fonds Professionnels Spécialisés (FPS), éligibles au régime fiscal 150-0 B ter, avec une stratégie value-add. Le fonds Global Value, étant actuellement ouvert à la commercialisation, cible principalement de l’immobilier résidentiel parisien.
Combien de SCPI gérez vous aujourd’hui ? Quelles sont leurs principales caractéristiques
Nous gérons une seule SCPI sans frais de souscription, UPEKA, qui a été lancée au deuxième semestre 2023.
Son objectif est de constituer et de gérer un portefeuille immobilier diversifié, tant par la typologie des actifs et des locataires que par leur répartition géographique en Europe. Cette stratégie vise à optimiser le potentiel de rendement sur la durée de placement recommandée, fixée à 8 ans.
La SCPI Upêka bénéficie de l’expertise institutionnelle du Groupe. L’asset management, pleinement intégré à la société de gestion, est adossé à un groupe européen de terrain. Catella est un groupe immobilier indépendant présent dans douze pays avec une trentaine de bureaux : France, Espagne, Pays-Bas, Suède, Finlande, Royaume-Uni, etc. Grâce à cette organisation, UPEKA bénéficie d’un sourcing et d’un asset management locaux en circuit court.
En effet, la force de notre groupe européen nous permet d’investir 90 % de notre portefeuille en Europe hors France, tout en bénéficiant d’une gestion de proximité assurée par nos équipes locales. Notre stratégie d’investissement reste résolument tournée vers le marché européen.
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Quels types de biens possédez vous au travers de vos SCPI ?
Le patrimoine d’UPEKA est composé d’onze actifs dont la répartition sectorielle est la suivante (au 30/06/2025) :
- bureaux (35 %),
- commerces (34 %),
- logistique/locaux d’activité (25 %)
- et éducation (6%)
Et comme répartition géographique nous avons (au 30/06/2025) :
- Espagne (48 %),
- Pays-Bas (35 %),
- France (11%)
- et Irlande (6%).
La durée ferme des baux restant à courir (WALT) du portefeuille est de 14,4 ans et le taux d’occupation physique et financier de la SCPI est de 100%.
Ces derniers temps nous avons redécouvert l’importance des taux d’emprunt, et leurs conséquences. Est-ce que vous recourez à la dette pour vos SCPI ?
Le levier bancaire actuellement appliqué à UPEKA représente un peu moins de 4 % de sa capitalisation, correspondant au refinancement d’une partie du portefeuille situé en France.
Bien que l’endettement doive rester maîtrisé, nous estimons pertinent de tirer davantage parti de l’effet de levier. Nous envisageons ainsi une augmentation modérée de ce levier, idéalement entre 10 et 15 %. Toutefois, le financement d’actifs localisés à l’étranger par une banque française demeure une opération complexe. Il en va de même pour les démarches de financement ou de refinancement à l’international lorsqu’elles sont initiées par une société de gestion française.
Nous bénéficions cependant de la réputation de notre actionnaire en tant qu’acteur européen, ce qui facilite les échanges avec des établissements bancaires étrangers. À ce titre, un refinancement est en train d’être mené sur une partie de notre portefeuille situé en Espagne.
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Il y a eu un retournement du marché immobilier à partir de 2022, qui a fait souffrir certaines SCPI. Dans quelle mesure êtes vous impacté ?
En tant que jeune SCPI lancée au second semestre 2023, UPEKA n’a pas subi les effets négatifs du retournement du marché. Elle a, au contraire, pu tirer parti d’un contexte baissier pour réaliser ses premiers investissements dans des conditions avantageuses.
On voit notamment certaines sociétés de gestion avec un nombre de parts en attente de retrait relativement conséquent. Qu’en est-il de votre côté ?
Compte tenu de la réponse précédente, nous ne sommes pas concernés par des demandes de retrait de part en attente.
Nous constatons néanmoins un rebond sur le marché des SCPI. Quelles sont vos nouveautés et axes de développement pour les années à venir ?
Oui, nous constatons un regain d’intérêt des investisseurs pour cette classe d’actifs, ce qui se traduit par une reprise du marché des SCPI.
Ce sont notamment les SCPI européennes diversifiées qui tirent leur épingle du jeu, et nous sommes convaincus qu’UPEKA a toute sa place dans les allocations actuelles.
Côté actualités, nous avons récemment lancé un nouvel outil digital aligné sur les standards du marché, incluant :
- Un espace personnel dédié aux associés, leur offrant autonomie et visibilité sur leurs investissements
- La décimalisation des parts, permettant le réinvestissement partiel ou total des dividendes, ainsi que des versements programmés à partir de 50 €
Chez Axipit, plus globalement, nous poursuivons notre développement avec des ambitions fortes. L’équipe de direction a été renforcée par une nomination interne, et nous avons accueilli un nouveau collaborateur au sein de l’équipe commerciale. D’autres recrutements sont en cours, notamment pour étoffer les équipes Middle Office et Fund Management.
Par ailleurs, nous avons engagé une refonte complète de notre site internet, accompagnée d’une nouvelle charte graphique.
Enfin, nous avons signé notre premier partenariat en assurance-vie, et d’autres accords stratégiques sont en cours.
Ce qu’il faut retenir
Lancée dans un contexte post-crise immobilière, la SCPI UPEKA mise sur une approche européenne, diversifiée et opportuniste, tout en maîtrisant son recours à la dette. Son positionnement hors France, sa durée ferme des baux élevée et son taux d’occupation à 100 % témoignent d’un démarrage maîtrisé.
Ce format vous a plu ? On a fait la même chose avec d’autres SCPI comme la SCPI Mata Capital ou encore les SCPI de Swiss Life.
Chez Finance Héros, nous analysons les SCPI pour vous aider à faire des choix éclairés.