Avec le regain d’intérêt pour les SCPI, de nombreux nouveaux acteurs font leur apparition sur le marché français. Si ce type de placement reste une façon accessible d’investir dans l’immobilier, il peut être difficile de s’y retrouver face à la multitude de SCPI proposées.
Pour y voir plus clair, j’ai décidé de poser des questions à plusieurs dirigeants de sociétés de gestion. Aujourd’hui, la parole est à Edmond de Rothschild REIM, la société à la tête de la SCPI Edmond de Rothschild Europa.
Pourriez-vous nous présenter en quelques mots votre société de gestion ?
Avec plus de 20 ans d’expérience dans la gestion d’actifs immobiliers, la plateforme paneuropéenne Edmond de Rothschild REIM gère actuellement 13 milliards d’euros d’actifs répartis dans nos 8 bureaux en Europe, dont font partie Paris, Londres, Amsterdam, Francfort et Genève. Il s’agit d’une organisation optimale dans la gestion d’actifs immobiliers. La société s’appuie sur une équipe de 155 professionnels, dont plus de 120 sont situés hors de France.
Edmond de Rothschild REIM couvre l’ensemble de la chaîne de valeur en immobilier, comprenant l’origination, l’acquisition, la gestion d’immeubles, la gestion technique, la gestion locative et la gestion de fonds, et bénéficie d’une forte culture axée sur la performance de ses fonds.
Combien de SCPI gérez-vous aujourd’hui ? Quelles sont leurs principales caractéristiques ?
La SCPI Edmond de Rothschild Europa est l’unique SCPI que nous gérons et distribuons. Lors de sa création, l’objectif d’Edmond de Rothschild REIM était de proposer nos services de gestion au grand public, en mettant à disposition :
- un savoir-faire historique en investissement immobilier de plus de 20 ans,
- une expertise couvrant l’ensemble de la chaîne de valeur grâce à un modèle totalement intégré (origination, acquisitions, gestion locative, gestion technique, gestion de fonds…),
- et un ancrage local fort avec des équipes présentes dans 8 pays européens.
Quels types de biens possédez-vous au travers de vos SCPI ?
Après 1 an d’existence, nous avons sécurisé un portefeuille diversifié de 9 actifs, répartis dans 3 pays : l’Allemagne, les Pays-Bas et la France, et couvrant 4 grandes classes d’actifs, à savoir la logistique, le commerce essentiel, les locaux d’activités et une part minoritaire en bureaux.
Pourquoi la logistique est un secteur qui attire les SCPI ? Je vous explique tout dans cet article.
Notre sélection privilégie des actifs bien localisés, bénéficiant de baux de longue durée et de locataires de qualité. La SCPI affiche une durée d’engagement ferme moyenne de 10,4 ans, appelée à s’allonger avec les acquisitions en cours. Elle vise un taux de rendement de 6% sur la durée de placement recommandée de 10 ans, non garanti. Pour l’année 2025, elle cible une performance de 8 %, non garantie et a déjà versé 4,04 % au cours du 1er semestre 2025.
Les actifs sous promesses et exclusivités vont continuer à participer à la diversification du portefeuille, à la fois en termes de classes d’actifs et des zones géographiques.
Ces derniers temps nous avons redécouvert l’importance des taux d’emprunt, et leurs conséquences. Est-ce que vous recourez à la dette pour vos SCPI ?
À ce jour, nous n’avons pas eu recours à la dette. Nous gérons notre collecte de manière optimisée, en bénéficiant d’un un flux constant d’opportunités d’investissement analysées par nos équipes paneuropéennes. Notre objectif est de maintenir cette discipline afin de minimiser les coûts liés aux investissements et ainsi maximiser la distribution aux associés.
Il y a eu un retournement du marché immobilier à partir de 2022, qui a fait souffrir certaines SCPI. Dans quelle mesure êtes-vous impacté ?
Nous avons lancé la SCPI Edmond de Rothschild Europa précisément dans ce contexte de marché. La hausse des taux a mécaniquement entraîné une décote des actifs immobiliers. Les niveaux de rendement sont parmi les plus élevés observés depuis 10 ans.
Nous sommes convaincus que le marché continuera d’offrir de très belles opportunités d’investissement en Europe pour la SCPI.
On voit notamment certaines sociétés de gestion avec un nombre de parts en attente de retrait relativement conséquent. Qu’en est-il de votre côté ?
Nous n’avons eu aucun retrait depuis le lancement du fonds.
Nous constatons néanmoins un rebond sur le marché des SCPI. Quels sont vos nouveautés et axes de développement pour les années à venir ?
Nous ressentons également ce regain d’intérêt des épargnants pour les SCPI de nouvelle génération. Notre ambition est de prolonger la belle dynamique de 2025 sur 2026 et les années à venir.
Nous disposons actuellement de plusieurs actifs sous exclusivité au Royaume-Uni et en Allemagne. Notre objectif est donc de poursuivre la diversification du portefeuille en Europe grâce à notre présence locale en Europe, tout en restant attentifs aux opportunités qui peuvent émerger en France.
Nous avons pour ambition de figurer à long terme parmi les SCPI les plus performantes du marché, en alliant agilité et vigilance face aux évolutions du secteur. Enfin, nous accordons une importance particulière à l’expérience de nos clients et partenaires : nous croyons en l’aspect humain de nos relations et restons attentifs à leurs retours afin de faire évoluer la SCPI quand cela est nécessaire et de proposer une offre toujours adaptée.
Afin de savoir si vous achetez des parts de SCPI avec une potentielle plus-value ou moins-value, vous devez comparer le prix de la part à la valeur de reconstitution de la SCPI.
Comment vous démarquez-vous des autres SCPI diversifiées européennes ?
Plusieurs éléments nous distinguent.
Tout d’abord, notre vision à long terme des marchés d’investissement. Edmond de Rothschild est une société fondée il y a plus de 250 ans, avec plus de 20 ans d’expérience dans l’immobilier et une approche unique des marchés. Cette expertise historique nous permet de nous démarquer dans le paysage actuel des SCPI.
Ensuite, nous avons fait le choix stratégique d’investir uniquement dans les pays où nous disposons d’une présence locale pour gérer nos actifs. Nous sommes convaincus qu’une équipe paneuropéenne à proximité de nos actifs, dotée d’expertises spécifiques dans chaque pays, optimise nos performances et offre un couple risque/rendement plus attractif. Cela nous permet de piloter directement l’ensemble des dossiers : organisation des transactions, négociations avec les vendeurs et les locataires, ainsi que la gestion des entreprises de travaux.
Envie d’en savoir plus sur les SCPI européennes ? Découvrez dans mon article pourquoi elles sont particulièrement intéressantes pour l’épargnant français.
Enfin, à l’image de notre structure pan européenne, nous attachons une grande importance à adopter une vision globale et sélective dans nos choix d’investissement en Europe.
Quels sont vos critères lors du processus de positionnement sur certains actifs ?
Nos critères d’investissement figurent parmi les plus sélectifs du marché. Chaque décision repose à la fois sur les caractéristiques intrinsèques de l’actif – localisation, qualité de l’immeuble, performance énergétique, durée des engagements locatifs – et sur l’expertise de nos équipes locales sur le marché, présentes dans chacun des pays où nous opérons. Cette double approche, alliant analyse terrain et vision paneuropéenne des marchés, nous permet de cibler les actifs offrant le meilleur potentiel de création de valeur à long terme.
Pourquoi d’avoir une part de vos investissements en France plutôt qu’être 100% étranger ?
Notre objectif est de proposer à nos investisseurs un portefeuille diversifié et performant à l’échelle européenne. La France s’inscrit naturellement dans cette stratégie : c’est la 9ème économie mondiale, la 2ème d’Europe et elle offre un marché immobilier structuré, profond et attractif. Aujourd’hui, il présente des opportunités inédites, avec des niveaux de décote que nous n’avions pas observés depuis de nombreuses années. Grâce à une approche sélective et rigoureuse, nous sommes en mesure de capter cette valeur au bénéfice de nos associés.
Quels sont vos objectifs pour cette fin d’année et 2026 ?
En début d’année, nous avons fixé un objectif de distribution cible de 8% (non garanti). À mi-année, nous avons déjà atteint un taux de distribution de 4,04%, en ligne avec notre trajectoire pour 2025. Pour la fin d’année et 2026, notre ambition est double : maintenir ce niveau de performance tout en renforçant la diversification géographique de notre portefeuille, en intégrant de nouveaux pays afin de saisir les meilleures opportunités d’investissement en Europe.
Edmond de Rothschild REIM est une société de gestion paneuropéenne avec 13 Md€ d’actifs et 20 ans d’expérience. Elle gère la SCPI Europa, investie dans 9 actifs situés en Allemagne, aux Pays-Bas et en France. La SCPI cible un rendement de 8 % en 2025 (non garanti) et a déjà versé 4,04 % au 1er semestre. Sans recours à la dette, elle mise sur des actifs bien situés et des locataires solides. Sa stratégie repose sur une gestion locale et une forte sélectivité des investissements.
Ce format vous a plu ? On a fait la même chose avec Swisslife AM, la société derrière la SCPI Mistral Sélection entre autres, ou encore Darwin qui gère la SCPI Darwin RE01.
Chez Finance Héros, on passe les SCPI au crible pour vous aider à faire des choix éclairés.
Acheter des parts de la SCPI Edmond de Rothschild Europa est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée, pour lequel il existe un risque de perte en capital et dont les revenus ne sont pas garantis. Edmond de Rothschild REIM (France) recommande une durée de conservation des parts de 10 ans.