Avis ImAvenir : peut-on leur faire confiance ?

Comme un français sur deux, vous souhaitez investir dans l’immobilier mais vous n’avez ni les compétences ni le temps de vous en occuper ? C’est précisément pour répondre à ce besoin que des entreprises comme ImAvenir existent. Définition de vos objectifs, recherche du bien, négociations, questions administratives, travaux et ameublement : ImAvenir s’occupe de tout.

Mais quels services propose précisément ImAvenir ? Apportent-ils une vraie valeur ajoutée ? À quel prix ? Est-ce une entreprise d’investissement locatif clés en main que je recommande ?

Je vous donne mon avis sur ImAvenir dans cet article ⤵️.

Mon avis sur ImAvenir en synthèse

Présentation d’ImAvenir

Fondée en 2013 par Mathieu Doliveux et Alexandre Bourgon, ImAvenir est une entreprise composée d’une trentaine de salariés qui conseille et accompagne les particuliers dans leur projet d’investissement locatif.

Si l’immobilier locatif est une évidence économique (investir avec de l’argent qui n’est pas le sien est une chance!), force est de constater que peu de particuliers se lancent tant les obstacles sont nombreux. C’est précisément de ce constat qu’est née la volonté de Mathieu et Alexandre de s’associer.

Avec plusieurs centaines de projets réalisés pour leur propre compte et le compte de leurs clients investisseurs, Mathieu et Alexandre ont aujourd’hui une connaissance solide de l’investissement immobilier locatif.

À qui s’adresse ImAvenir ?

ImAvenir s’adresse à l’ensemble des particuliers qui souhaitent réaliser un investissement locatif dans Paris intramuros et le Grand Paris avec un budget minimum de 150 000 euros (y compris un apport de 35 000 €). En fonction de votre enveloppe d’investissement et de vos objectifs, ImAvenir vous orientera vers la commune du Grand Paris qui répondra le mieux à vos attentes.

Les clients d’ImAvenir ont un budget moyen compris entre 250K€/300K€ et investissent généralement dans un studio ou dans un T2. ImAvenir conseille également les particuliers qui ont des budgets plus élevés et qui seront davantage orientés vers des biens mis en collocation.

L’existence d’entreprises comme ImAvenir est une aubaine. Devenir propriétaire d’un bien locatif sans mettre les mains dans le cambouis, sans risquer de faire des erreurs et pour un prix tout à fait raisonnable est une chance. Mais à condition que le service soit de qualité ! Et c’est précisément ce que nous allons chercher à savoir plus loin ⤵️.

La valeur ajoutée d’ImAvenir

ImAvenir propose l’ensemble des services attendus d’un bon conseiller en investissement locatif clés en main. Nous verrons, néanmoins, qu’ImAvenir se distingue de ses concurrents !

Un service clés en main de A à Z

ImAvenir accompagne ses clients à toutes les étapes d’investissement, de la définition du projet jusqu’à la livraison du bien prêt à être loué. Concrètement, ImAvenir s’occupe de tout.

La prestation ImAvenir comprend :

• L’analyse de votre besoin pour calibrer précisément votre projet et établir votre cahier des charges.
• La recherche d’un bien qui répondra à votre objectif (y compris l’étude des règlements de copropriété, l’étude des procès-verbaux d’assemblée générale, le chiffrage des travaux, le calcul de la rentabilité locative).
• Un accompagnement dans la recherche d’un financement pour bénéficier du levier bancaire qu’autorise un investissement locatif.
• Un accompagnement jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire (y compris la négociation du prix d’achat du bien, la remise d’une offre d’achat, la signature du compromis de vente).
• La réalisation des travaux (par leur entreprise maison).
• L’ameublement du bien.

À l’issue du processus d’investissement, vous pouvez également leur confier la gestion locative de votre bien sur le long terme (il s’agit là d’un service optionnel). Vous pouvez aussi vous en charger vous-même ou confier cette tâche à l’agence de votre choix (voir mon comparatif des tarifs des agences de gestion locative) .

Des biens anciens qui nécessitent des travaux

Si vous êtes un particulier et souhaitez réaliser un premier ou un second investissement locatif, ImAvenir vous conseillera d’investir dans un bien ancien qui nécessite des travaux et qui se trouve dans une zone à forte tension locative et à fort potentiel de développement. Par ailleurs, et à moins que vous ayez un gros budget, ImAvenir vous fera investir dans une petite surface (un studio ou un T2) que vous louerez à des étudiants ou à des jeunes actifs.

Cette stratégie est parfaitement justifiée car elle vous permet de prétendre au formidable dispositif fiscal qu’est le statut LMNP (location en meublé non professionnelle) au régime réel. Cette niche fiscale vous permet de réaliser d’importantes économies d’impôt et donc de booster la rentabilité de votre investissement locatif.

Le spécialiste du Grand-Paris

Le terrain de jeux d’ImAvenir est Paris intramuros et le Grand Paris exclusivement (131 communes au total et 7 millions d’habitants). Contrairement à d’autres entreprises qui proposent leur service dans une multitude de villes à travers toute la France, ImAvenir concentre tous ses efforts sur une seule localité.

Je vois dans ce positionnement géographique deux gros avantages.

Le premier avantage est que lorsqu’on s’adresse au spécialiste d’un sujet, le service rendu a plus de chances d’être qualitatif. ImAvenir connaît parfaitement le marché francilien et connaît mieux que n’importe quelle autre entreprise les opportunités qu’il offre.

Le second avantage est que le Grand Paris est :

• La métropole la plus dynamique de France (je ne vous apprends rien et je ne suis pas sûr qu’il faille encore vous en faire la démonstration).
• En plein développement avec le Grand Paris Express (le cinquième plus gros chantier du monde).
• Adapté à une multitude de profils d’investisseurs différents (dans le Grand Paris le prix du m2 se situe entre 4K€ et 10K€).

L’ensemble des métiers internalisés

Contrairement à beaucoup de leurs concurrents, ImAvenir a internalisé l’ensemble des métiers nécessaires à la réalisation du projet, notamment :

• La chasse des biens immobiliers (pour trouver un bien rentable),
• L’architecture d’intérieur (pour optimiser l’espace du bien),
• Les travaux de rénovation (pour rendre attractif le logement) .

Cette organisation a le gros avantage de laisser peu de place à l’imprévu et aux mauvaises surprises. Si vous êtes convaincu par la qualité du travail réalisé pour d’autres investisseurs, il n’y a aucune raison que vous soyez déçu pour votre propre projet.

Par ailleurs, l’internalisation des travaux permet à ImAvenir de vous garantir un budget travaux sans dépassements ni imprévus. C’est l’assurance d’obtenir une rentabilité connue d’avance.

ImAvenir, le chasseur de rentabilité

ImAvenir vous le dit carte sur table : vous pouvez compter sur 5% de rentabilité brute dans Paris et 6 à 7% en 1ere et 2eme couronnes.

Pour dégager une telle rentabilité ImAvenir utilise plusieurs leviers :

• L’achat de biens anciens car ils se vendent généralement à un prix décoté (« plus c’est défoncé, mieux c’est » selon les mots du fondateur Mathieu).
• L’achat de biens qui offrent la possibilité de réaliser des travaux stratégiques (par exemple un studio suffisamment grand pour le transformer en T2 afin de le louer plus cher).
• La réalisation de travaux optimisés et maîtrisés grâce à leurs deux sociétés maison :
  • Flat DB qui est un bureau d’étude technique et contractant général pour les travaux de rénovations tous corps d’état.
  • Loc’isol qui propose des travaux sur mesure afin d’améliorer le DPE de passoires thermiques.

Combien coûte ImAvenir ?

La rémunération d’ImAvenir s’élève à 7,2% TTC du coût total du projet (prix d’achat du bien, frais de notaire et travaux notamment) avec un minimum forfaitaire de 9 500€TTC.

Prenons l’exemple d’un projet dont le coût total s’élève à 200 000€. Les honoraires que vous aurez à payer s’élèveront alors à 14 400€TTC.

Au-delà du grand service rendu, ce coût est largement compensé par l’économie qu’ImAvenir vous permettra de réaliser en vous donnant accès à des offres off-market meilleures marchés que les offres grand public. En effet, ImAvenir travaille avec un grand nombre de professionnels qui ont la primeur de certaines opportunités (agences notariales, syndics, huissiers, etc.).

En outre, dans le cadre d’une location meublée au régime réel (le dispositif fiscal le plus intéressant pour un investissement locatif), vous avez le droit de diminuer votre base imposable de l’ensemble des coûts supportés (y compris les frais ImAvenir). Ainsi, ces coûts vous permettront de générer un déficit pendant une dizaine d’années et donc d’être exonéré d’impôts !

ImAvenir, une entreprise sérieuse ?

En quelques mots, ImAvenir c’est :

• 10 ans d’existence (un pionnier dans le secteur de l’investissement locatif clés en main).
• 180 M€ déjà investis pour ses clients (grosse expérience).
• 80% des clients ImAvenir se lancent dans un second projet.
• 40% des clients ImAvenir se lancent dans un troisième projet.
• Une note Google de 4,7/5 sur 58 avis (c’est excellent). A noter que les seuls avis négatifs viennent de personnes qui n’ont jamais investi avec ImAvenir (uniquement des prospects).

Mon échange avec Mathieu Doliveux

Dans le but de peaufiner mon avis sur ImAvenir, j’ai contacté Mathieu Doliveux (le fondateur) pour lui poser mes dernières questions. Je me suis finalement dis que le mieux était de vous transmettre notre échange tel quel !

Grégoire. Mathieu, avez-vous investi personnellement ? Si oui, dans quels types de bien, et dans quelles villes ?

Mathieu. J’ai commencé à investir en province en 2016, dans plusieurs villes moyennes avec de fortes rentabilités (12 à 13% sur le papier). Je m’en sépare petit à petit car les tensions locatives ne sont pas assez importantes. On choisit des locataires souvent par défaut et on est systématiquement voué à des impayés ou des dégradations dès lors que l’on fait du lowcost. Grosse rentabilité de 10 à 15% quelle que soit la ville signifie aussi problèmes inévitables avec les locataires, impayés, travaux de remises en état court terme, frais d’huissiers, procès. Bref un calvaire pour un bailleur. J’ai donc reconcentré la quasi intégralité de mes biens à Paris et dans le Grand Paris avec des rentabilités tout de même fortes grâce à la reconfiguration, mais aussi très stables, sécurisées et pérennes. A ce jour je compte moins de 5 jours de vacance locative par an sur mes biens à Paris et dans le Grand Paris (juste le temps de faire le switch de locataire après un départ).

Grégoire. Quel pourcentage de vos prospects sait exactement où ils veulent investir ?

Mathieu. La plupart n’ont pas d’idée précise quant à la ville en elle-même mais souhaitent impérativement investir en Ile-de-France, notamment proche des gares du Grand Paris Express pour bénéficier non seulement des rentabilités élevées en achetant des biens complètement dégradés, à rénover entièrement mais aussi profiter des perspectives des plus-value à court et moyen terme. Par exemple, la ville de Clichy a pris 51% de plus-value en seulement 5 ans. Impossible de faire aussi bien en province à mon sens.

Grégoire. Quelles sont les communes où vous avez le plus investi ?

Mathieu. Paris intramuros et le 92 restent nos villes et départements de prédilection : quartiers sécurisés, demande locative énorme (24/48h en moyenne pour trouver un locataire et souvent plus de 20 candidatures déposées en seulement quelques heures), locataires de premier choix (garant, caution, paiement des loyers en temps et en heures), investissement patrimonial « en bon père de famille », copropriété saines, faibles taxes foncières, rentabilités plus forte que dans les grandes villes de France (pour le 92 notamment).

Grégoire. Quel est le montant minimum d’apport faut-il pour investir dans un projet qui s’autofinance ? Ce sera dans quelle ville dans quelle surface ?

Mathieu. L’autofinancement dépend de la nature du projet (studio vs colocation par exemple), des taux d’intérêt et du montant de l’apport. Par exemple, pour un même projet avec une rentabilité de 6%, on peut aussi bien avoir un cashflow négatif, neutre ou positif, le seul curseur reste le montant de l’apport. En moyenne en ce moment, sur des budgets à 200/250K, 20%/25% d’apport suffisent pour autofinancer.

Grégoire. Le client a-t-il un interlocuteur unique tout au long du projet ?

Mathieu. Tous les clients passent systématiquement entre les mains des deux dirigeants à savoir Alexandre ou moi-même. C’est très important pour nous de connaître tous nos clients, leurs envies, leurs sensibilités et d’échanger avec eux pour les comprendre. Nous sommes une petite structure à taille humaine et nous prônons l’aspect « manufacture ». Les clients doivent pouvoir se laisser porter et prendre par la main pendant toute la durée de leur projet. La confiance est le maître mot car ils nous confient des sommes très importantes. Une fois le mandat (gratuit) signé auprès d’Alexandre ou moi même, le client dispose d’un chasseur dédié qui va réaliser une découverte client d’une vingtaine de minutes afin de cerner avec précision ses critères et ses envies. L’objectif étant que le chasseur lui trouve un bien sur-mesure par rapport à ses critères d’investissement et ne pas lui envoyer 30 projets, tous plus approximatifs les uns des autres. Nous mettons un point d’honneur à ce que chaque projet présenté réponde à 100% aux critères que le client aura énoncé à son chasseur lors de la découverte. Une fois le produit présenté et celui-ci accepté par le client, nous l’accompagnons chez le notaire jusqu’à son acte authentique. Le client est ensuite épaulé par une architecte qui lui est dédié et qui va suivre son chantier en lui envoyant régulièrement des comptes rendus jusqu’à ce que son bien soit intégralement rénové de A à Z, en éradiquant l’état de passoir énergétique pour lui permettre de louer son bien de façon pérenne.

Grégoire. Combien de temps faut-il attendre pour avoir une première proposition d’investissement ? Quelle garantie ai-je que vous ne me proposez pas un investissement pas optimal pour que vous touchiez vos honoraires rapidement ?

Mathieu. En moyenne tous les clients sont servis dans un délai de 3 semaines mais tout dépend des critères plus ou moins sélectifs de chacun et tout dépend surtout du marché à l’instant T et des produits à vendre. Si un produit se présente sur le marché et correspondant à 100% des critères du client dès le lendemain de la signature du mandat, nous n’allons pas nous priver de le lui présenter. L’objectif de présenter des biens sur mesure n’autorise pas l’approximation et de présenter des biens « moyens ». Par ailleurs et grâce à nos 12 ans d’expérience, nous travaillons avec un très gros réseau d’apporteurs d’affaires (notaires, agents immobiliers, huissiers etc.) qui nous sollicitent en priorité sur des biens off market qui n’existent pas sur la toile du web et qui sont souvent des biens de succession. La plupart du temps ces biens sont décotés par rapport au marché car lorsqu’il y a plusieurs héritiers, ceux-ci n’hésitent pas à « casser » le prix pour vendre vite et la quote-part de chacun est impactée de seulement quelques milliers d’euros. 

Grégoire. Pourquoi avez-vous décidé d’internaliser la partie travaux ?

Mathieu. Nous avons fait le choix de réaliser les travaux en interne afin de maîtriser toute la chaîne de production jusqu’à la livraison du bien prêt à louer. Ainsi le client connaît au centime près le coût de ses travaux lors de la présentation du projet par son chasseur. Nous fonctionnons de manière forfaitaire pour éviter toute mauvaise surprise de surcoût à la fin des travaux comme avec la plupart des artisans.

Grégoire. Quelles peuvent être les plus grosses sources de frustration ou insatisfaction pour vos clients ?

Mathieu. Ne pas se positionner assez rapidement sur le bien présenté par le chasseur. Nous sommes sur un marché très particulier en Ile-de-France car les bonnes opérations partent en seulement quelques heures, parfois même en quelques minutes. Le marché des petites surfaces avec travaux est très prisé par les investisseurs, il est donc fondamental que le client puisse se positionner et faire une offre dans un laps de temps très court, souvent inférieur à 12 heures. Nos chasseurs ont souvent la main quelques heures sur le produit, le temps notamment d’établir le projet financier au client et le lui présenter. Passé ce délai, il est clair que les bonnes opérations partent à la vitesse de l’éclair. D’où l’intérêt de passer par nos services afin de profiter des opérations dont n’a pas connaissance le grand public.

Mon avis sur ImAvenir en conclusion

🎯 En un mot, si j’avais pour objectif d’investir dans le Grand Paris, je confierais mon projet à ImAvenir. Ils ont toutes les qualités pour qui permettent de réaliser une opération intelligente et à moindre coût.