Epsicap Nano
- Type : SCPI de Rendement
- Secteur : Diversifiée
- Capital : Variable
- Création : octobre 2021
- Prix d’une part : 257 €
- Valeur de reconstitution : 279.02 €
- Capitalisation : 188.4 M€
- Délais de jouissance : 5 mois
- Minimum de souscription: 1028 €
- Frais de souscription : 6%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 99%
- RAN : 70 jours
- PGA (perf globale annuelle) : 8.27%
A propos de la SCPI Epsicap Nano (ex. Epsilon 360)
La SCPI Epsicap Nano (anciennement EPSILON 360°) est une SCPI de rendement à capital variable relativement jeune, puisqu’elle a reçu son agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) le 19 novembre 2021.
La SCPI Epsicap Nano capitalise déjà plus de 100 millions d’euros, détenus par plus de 3 000 associés. Cette société, gérée par Epsicap REIM reste donc de taille relativement modeste, bien que sa capitalisation ait déjà bien augmenté.
🏆 Nous comprenons aisément ce succès, dans la mesure où cette SCPI a reçu un SCPI Awards de Finance Héros trois années de suite : en 2023, en 2024, puis encore en 2025. Elle a même amélioré sa performance, puisqu’elle était en 9ème position de notre classement des SCPI en 2023, et qu’en 2024 la SCPI Epsicap Nano se hisse à la 5ème pace de notre comparatif. En 2025, elle est enfin sur le podium, en deuxième position de notre comparatif.
Voyons plus en détail ce qui nous a séduit ⤵️.
Pour plus d’infos sur la société de gestion à la tête d’Epsicap Nano, lisez mon entretien avec András Boros, le Président d’Epsicap REIM.
Si vous souhaitez mettre un visage derrière votre investissement ( c’est quand même plus sympa !), je vous invite à regarder l’épisode d’Entretien CA$H que j’ai tourné avec Léonard, le Directeur Général d’Epsicap REIM. On y aborde ensemble les 10 façons différentes d’investir en SCPI, et les petites astuces associées. Indispensable si vous souhaitez passer à l’action, de la meilleure des façons !
La stratégie de la SCPI : l’immobilier à taille humaine
La SCPI Epsicap Nano se distingue par une stratégie tournée vers les actifs tertiaires (donc pas du résidentiel) et de petite taille. Le plus souvent, elle cible des actifs immobiliers dont le prix se situe entre 1 et 10 millions d’euros. L’objectif pour la société consiste à se concentrer sur des biens moins recherchés par les grands investisseurs, et donc avec moins de concurrence sur les prix.
Par exemple, la SCPI a dans son portefeuille une salle de sport achetée 3,7 millions d’euros en 2023, et louée à Basic Fit, pour un bail de 12 ans ferme. Une telle durée de bail représente un élément de réassurance pour la stabilité des loyers.
J’ai donné l’exemple d’une salle de sport, mais Epsicap Nano investit également dans des bureaux, des commerces alimentaires, ou encore des restaurants. Et d’un point de vue géographique, la société se concentre sur la France (même si elle s’est ouverte récemment à l’Europe), et plutôt ses métropoles régionales ou villes moyennes que Paris et sa banlieue.
Les plus de la SCPI
Voici les caractéristiques de Epsicap Nano que nous avons appréciées :
- Des frais de souscription de 6%, à mon avis, c’est très correct.
- Avec un taux de distribution supérieur à 6%, Epsicap Nano fait tout simplement partie des SCPI les plus rentables de l’année dernière.
- Le prix d’acquisition d’une part de Epsicap Nano est inférieur à la valeur de reconstitution de celle-ci. Si cet écart grandit, le prix a des chances d’être revu à la hausse à l’avenir, et donc d’offrir une plus-value à ceux qui achètent maintenant.
- Le report à nouveau est plutôt élevé (il s’agit des réserves de la SCPI), c‘est rassurant pour faire face à une crise.
- Le taux d’occupation de 99% est remarquable ; preuve d’une très bonne gestion.
- Avec un encours de 188.4 M€, on est plutôt rassuré sur la capacité de Epsicap Nano à fournir de la liquidité aux parts.
- Le nombre d’immeuble (55) est plus élevé qu’en moyenne et apporte de la diversification.
Les moins de Epsicap Nano
Passons aux défauts de la SCPI :
- La part des loyers prélevés sous forme de frais (12%) est trop importante à notre goût.
Les rendements passés de Epsicap Nano
Voici les taux de rendement et le taux de revalorisation des parts de Epsicap Nano sur ces dernières années.
| Année | Rendement Epsicap Nano | Variation du prix Epsicap Nano | Rendement moyen | Variation du prix moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 7.01 % | 1.18 % | 5.57 % | -1.65 % |
| 2024 | 6.55 % | 1.60 % | 5.07 % | -4.64 % |
| 2023 | 6.25 % | 0.00 % | 4.77 % | -1.95 % |
| 2022 | 6.08 % | % | 4.8 % | 0.65 % |
Cela amène quelques commentaires :
- Les rendements de Epsicap Nano sont largement supérieurs à ceux distribués en moyenne.
- Le prix des parts ne s’est pas dégradé ; c’est plutôt bon signe.
- Toutefois, avec seulement 4 années à son actif, il est difficile de dire si les performances futures resteront dans la même lignée.
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Le patrimoine de la SCPI
Epsicap Nano est une SCPI diversifiée, qui investit dans différents secteurs :
- Commerces
- Locaux d’activités
- Bureaux
- Tourisme, loisirs
- Santé
- Autres types de biens
Avec 55 biens et 115 locataires, nous considérons que le risque de concentration est faible.
Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :
| Zone géographique | Répartition Epsicap Nano |
|---|---|
| Royaume-Uni | 80 % |
| France | 63 % |
| Espagne | 13 % |
| Portugal | 4 % |
Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :
| Secteur | Répartition |
|---|---|
| Commerces | 56 % |
| Locaux d’activités | 19 % |
| Bureaux | 12 % |
| Tourisme, loisirs | 6 % |
| Santé | 5 % |
| Autres types de biens | 2 % |
Comment souscrire à Epsicap Nano ?
Epsicap Nano peut être souscrite auprès d’un courtier. Nous vous conseillons d’avoir recours aux conseils d’un expert de l’immobilier qui pourra vous aider à structurer votre investissement (investissement de SCPI à crédit ou SCPI de démembrement par exemple).
Voici notre selection :
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Louve Invest :
un courtier spécialisé dans les SCPI. Ce nouveau courtier a l’avantage de proposer des cashbacks sur les frais d’entrée,
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France SCPI :
un courtier spécialisé dans les SCPI avec une gamme très complète et une équipe expérimentée pour vous
accompagner.
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Et dans une assurance-vie ?
Vous ne pourrez pas investir dans Epsicap Nano depuis une assurance vie. Si vous souhaitez investir dans la pierre papier depuis une assurance-vie, nous vous recommandons la lecture de notre comparatif des assurances-vie dédiées aux SCPI ainsi que notre article sur les SCI dans l’assurance-vie.
Notre palmarès des SCPI
Pensez à diversifier vos investissements en vous constituant un portefeuille de plusieurs SCPI. Voici notre palmarès pour vous y aider ! Retrouver le classement de toutes les SCPI ici.
SCPI à capital Variable gérée par EPSICAP REIM depuis octobre 2021.
- Rendement 2025 : 7.01%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 257 €
- Frais de souscription : 6%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 99%
- Délais de jouissance : 5 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par AESTIAM depuis octobre 2024.
- Rendement 2025 : 7.10%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 10.8%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 4 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
Questions fréquentes
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir.
Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À
ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la « pierre papier « .
Une SCPI à capital Fixe définit le montant de son capital dans ses statuts et celui-ci ne peut être dépassé
ou réduit (sauf en cas d’augmentation de capital). Par conséquent, le jour où vous souhaitez revendre des
parts vous devez trouver quelqu’un pour vous les racheter sur le marché secondaire, à un prix déterminé par
l’offre et la demande.
Une SCPI à capital variable peut émettre et racheter des parts. Elle peut donc animer la
liquidité des parts et vous les racheter le jour où vous souhaitez sortir. Le prix est par ailleurs fixé en
fonction de la valeur des actifs sous-jacents.
Une SCPI à capital variable procurera donc davantage de liquidités à la revente.
Les frais d’entrée sont prélevés à la souscription des parts. Ils rémunèrent la société de gestion et le
distributeur.
Par contre, si vous achetez des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, il n’y a pas de frais
de souscription (il peut toutefois y avoir des frais d’intermédiation). Il faudra par contre s’acquitter de
droits d’enregistrement forfaitaires de 5%.
On vous dit tout sur les frais des SCPI ici (frais de souscription et frais de gestion).
Les frais de gestion sont prélevés à chaque fois que des loyers vous sont versés et ils sont proportionnels au montant des loyers.
Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.
Le délai de jouissance est une période de temps pendant laquelle vous ne touchez pas les loyers suite à votre la souscription. Elle est généralement de quelques mois.
Le report à nouveau correspond à des « réserves » faites par la SCPI. Le RAN est souvent exprimé en pourcentage de l’encours ou en jours. Par exemple, une SCPI qui a 100 jours de reports à nouveau est en mesure de payer 100 jours de loyers grâce à ses réserves. Un RAN élevé est donc bon signe !
Les SCPI présentent l’avantage de dégager un rendement stable et régulier avec une prise de risque plus faible que la bourse.
Investir dans des SCPI est donc particulièrement adapté si vous avez déjà un capital constitué
et que vous souhaitez sn tirer un revenu complémentaire, par exemple à votre retraite.
Pour vous constituer un capital, investir en bourse sera probablement plus efficace,
même si l’investissement à crédit dans des SCPI sera également un bon moyen d’y parvenir.
Oui, une SCPI étant un investissement immobilier, celle-ci est soumise à
l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué
par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la
part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs
financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez dans une SCPI via une assurance-vie. Seule
l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Oui, c’est possible, mais la plupart des contrats ne le permet pas. Cela dépend de l’assurance-vie et du PER (Plan d’épargne retraite), ainsi que de la SCPI.
Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans des SCPI. D’ailleurs, nous leur recommandons d’investir dans l’ usufruit des SCPI. En effet, les SCPI en usufruit sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement net de l’investissement.