Alors que le marché des SCPI reprend des couleurs, nombreux sont les nouveaux acteurs à émerger dans le paysage français. Et si ce placement reste un moyen simple d’investir dans l’immobilier, il n’est pas toujours évident de faire son choix parmi la centaine de SCPI disponibles.
Pour y voir plus clair, j’ai décidé de m’entretenir avec plusieurs dirigeants de sociétés de gestion. Aujourd’hui, la parole est à Oussama Bourhaleb, Président et co-fondateur de Darwin, la société à la tête de la SCPI Darwin RE01.
Pourriez-vous nous présenter en quelques mots votre société de gestion ?
Darwin est une société de gestion immobilière qui a l’ADN d’une fintech. Notre objectif est de proposer des produits d’épargne immobilière performants et durables, à travers une expérience digitale exceptionnelle. Nous avons lancé un 1er fonds grand public Darwin RE01 en décembre 2024 dans lequel déjà plus de 500 épargnants ont investis.
Combien de SCPI gérez-vous aujourd’hui ? Quelles sont leurs principales caractéristiques ?
Nous avons lancé notre première SCPI, Darwin RE01, en décembre 2024. Elle est paneuropéenne, déjà diversifiée, avec 6 actifs en portefeuille situés dans 2 pays (Espagne et France), et accessible dès 1 000€. Darwin RE01 vise un taux de distribution de 7,5 % en 2025 (non garanti).
Quels types de biens possédez-vous à travers vos SCPI ?
Nous détenons des actifs d’environ 2 millions d’euros, loués à des locataires de renom : Decathlon, Engie, Vinci, Suez Eau… Notre stratégie sur la première année est de démontrer notre capacité à exposer la SCPI sur des actifs de qualité, tout en maintenant un taux de distribution attractif.
Ces derniers temps, nous avons redécouvert l’importance des taux d’emprunt et leurs conséquences. Recourez-vous à la dette pour vos SCPI ?
Nous avons récemment procédé à un refinancement sur un actif. Le différentiel entre le rendement “acte en main” de l’actif et le taux d’intérêt de l’emprunt était supérieur à 3 %. Cette opportunité nous a confortés dans l’idée de mettre en place ce financement bancaire. Par ailleurs, compte tenu du jeune âge de Darwin RE01, obtenir un financement dès la première année constitue un gage de confiance de la part de notre partenaire bancaire dans la qualité de nos actifs.
Il y a eu un retournement du marché immobilier à partir de 2022, qui a fait souffrir certaines SCPI. Dans quelle mesure êtes-vous impactés ?
L’impact concerne principalement les SCPI dites « anciennes ». Notre SCPI a été lancée fin 2024 et n’est donc pas affectée par ce retournement. Au contraire, nous acquérons actuellement des actifs à des prix intéressants (auprès de SCPI anciennes et d’autres vendeurs), car nous bénéficions d’une collecte nette positive. Nous évoluons donc sur un marché avec un nombre limité d’acquéreurs, dont Darwin RE01, ce qui nous permet de réaliser de belles acquisitions. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles nous avons lancé Darwin RE01 : profiter de cette fenêtre de marché où les nouvelles SCPI prennent le relais des anciennes, dont la collecte est à l’arrêt.
On constate que certaines sociétés de gestion ont un nombre de parts en attente de retrait relativement conséquent. Qu’en est-il de votre côté ?
Nous n’avons aucune part en attente de retrait et, jusqu’à présent, aucune demande de retrait de la part de nos plus de 500 investisseurs. Notre patrimoine est récent et acquis à des prix adaptés à l’environnement actuel.
Nous constatons néanmoins un rebond sur le marché des SCPI. Quelles sont vos nouveautés et axes de développement pour les années à venir ?
Notre objectif est d’atteindre, à terme, une exposition de 30 % en France et 70 % dans le reste de l’Europe. C’est un axe en cours de déploiement, avec nos premières acquisitions déjà réalisées en Espagne. Par ailleurs, nous poursuivons nos efforts en matière de transparence, de service et de qualité de gestion. Nous avons récemment lancé le versement programmé, la mensualisation des dividendes ainsi que le réinvestissement automatique. Notre SCPI dispose aujourd’hui de toutes les fonctionnalités attendues. La prochaine étape est de continuer à réfléchir à la meilleure façon de servir nos investisseurs, autour de trois piliers : transparence, simplicité, pérennité.
Darwin est une société de gestion immobilière à l’ADN fintech, qui a lancé sa première SCPI, Darwin RE01, fin 2024. Elle est paneuropéenne, accessible dès 1 000 € et vise un rendement de 7,5 % en 2025. Le portefeuille, récent et diversifié, comprend des locataires de renom comme Decathlon ou Engie. Darwin profite du contexte actuel pour acheter à bon prix, sans subir les difficultés des SCPI anciennes. Aucun retrait n’a été demandé à ce jour, et la société mise sur la transparence, la simplicité et la pérennité pour se développer.
Ce format vous a plu ? On a fait la même chose avec Axipit, la société derrière la SCPI Upêka ou encore Mata Capital qui gère la SCPI Osmo Energie.
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