Eden
- Type : SCPI de Rendement
- Secteur : Diversifiée
- Capital : Variable
- Création : décembre 2024
- Prix d’une part : 50 €
- Valeur de reconstitution : 49.38 €
- Capitalisation : 42.17 M€
- Délais de jouissance : 6 mois
- Minimum de souscription: 1000 €
- Frais de souscription : 0%
- Frais de gestion : 15%
- Taux d’occupation : 100%
- RAN : 0 jours
- PGA (perf globale annuelle) : 8%
A propos de Eden
Lancée fin 2024, la SCPI Eden est une SCPI à capital variable sans frais de souscription, avec la volonté d’investir en Europe, en excluant la France. Sa société de gestion mère, Advenis REIM, bénéficie déjà de plusieurs années d’expertise, après avoir créé deux SCPI, Elialys et Eurovalys.
La stratégie de la SCPI
La SCPI Eden achète des actifs immobiliers diversifiés, allant des bureaux aux bâtiments logistiques en passant par des centres de formation. Ce fonds immobilier cherche à investir en Europe, en tenant la France à l’écart. Pour ses premières acquisitions, les Pays-Bas ont été privilégiés, ainsi que l’Irlande et le Royaume-Uni. Donc plutôt des pays d’Europe du Nord.
Notez aussi qu’avec un prix au mètre carré moyen de 1598 €, cette SCPI cible surtout des biens peu premium.
Pour finir, comme le gros du marché des SCPI, Eden investit dans des biens d’une valeur de quelques millions d’euros, et ne dépassant généralement pas plusieurs dizaines de millions d’euros.
Les plus de la SCPI
Sans plus attendre, examinons comment la SCPI Eden se démarque :
- Avec 0%, les frais d’entrée de Eden sont raisonnables pour une SCPI à capital Variable.
- Eden déclare un rendement exceptionnel de 8% l’année passée.
- Avec un taux d’occupation très élevé, Eden est convaincante sur la qualité de ses biens et de sa gestion.
Les moins de Eden
Passons aux défauts de la SCPI :
- On prend note des frais de gestion plus élevés qu’en moyenne (15% vs 11%)
- La valeur de reconstitution est légèrement supérieure au prix des parts. Rien d’alarmant à ce stade, mais vous payez peut-être un peu cher au prix actuel.
- Le RAN, à savoir les réserves de la SCPI, est trop faible à mon avis ; en cas de loyers impayés, le rendement sera vite réduit.
- Cette SCPI est encore très petite, (42.17 M€), cela laisse planer une incertitude sur sa capacité à maintenir ses rendements par la suite.
- Avec seulement 6 immeubles, cette SCPI est encore trop peu diversifiée.
Les rendements passés de Eden
Voici les taux de rendement et le taux de revalorisation des parts de Eden sur ces dernières années.
| Année | Rendement Eden | Variation du prix Eden | Rendement moyen | Variation du prix moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 8.00 % | % | 5.57 % | -1.65 % |
Cela amène quelques commentaires :
- Eden se démarque avec des rendements bien supérieurs à la moyenne du marché.
- Le prix des parts ne s’est pas dégradé ; c’est plutôt bon signe.
- Malgré tout, avec seulement une année d’historique, on ne peut pas vraiment tirer de conclusion.
Le patrimoine de la SCPI
Eden est une SCPI diversifiée, qui investit dans différents secteurs :
- Bureaux
- Logistique
- Centres de formation
De notre point vue, cette SCPI devrait continuer à développer son patrimoine, lequel est concentré sur 6 biens et 6 locataires.
Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :
| Zone géographique | Répartition Eden |
|---|---|
| Pays-Bas | 40 % |
| Ecosse | 32 % |
| Irlande | 21 % |
| Royaume-Uni | 7 % |
Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :
| Secteur | Répartition |
|---|---|
| Bureaux | 47 % |
| Logistique | 29 % |
| Centres de formation | 24 % |
Comment souscrire à Eden ?
Eden peut être souscrite auprès d’un courtier. Nous vous conseillons d’avoir recours aux conseils d’un expert de l’immobilier qui pourra vous aider à structurer votre investissement (investissement de SCPI à crédit ou SCPI de démembrement par exemple).
Voici notre selection :
-
France SCPI :
un courtier spécialisé dans les SCPI avec une gamme très complète et une équipe expérimentée pour vous
accompagner.
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Et dans une assurance-vie ?
Vous ne pourrez pas investir dans Eden depuis une assurance vie. Si vous souhaitez investir dans la pierre papier depuis une assurance-vie, nous vous recommandons la lecture de notre comparatif des assurances-vie dédiées aux SCPI ainsi que notre article sur les SCI dans l’assurance-vie.
Les autres SCPI commercialisées par ADVENIS
ADVENIS est une société de gestion qui gère d’autres SCPI :
Nos SCPI préférées
Afin de compléter vos recherches, voici les 5 SCPI à capital variable qui sont arrivées en tête de notre comparatif des SCPI :
SCPI à capital Variable gérée par EPSICAP REIM depuis octobre 2021.
- Rendement 2025 : 7.01%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 257 €
- Frais de souscription : 6%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 99%
- Délais de jouissance : 5 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
SCPI à capital Variable gérée par AESTIAM depuis octobre 2024.
- Rendement 2025 : 7.10%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 200 €
- Frais de souscription : 10.8%
- Frais de gestion : 12%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 4 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
Questions fréquentes
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir.
Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À
ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la « pierre papier « .
Une SCPI à capital Fixe définit le montant de son capital dans ses statuts et celui-ci ne peut être dépassé
ou réduit (sauf en cas d’augmentation de capital). Par conséquent, le jour où vous souhaitez revendre des
parts vous devez trouver quelqu’un pour vous les racheter sur le marché secondaire, à un prix déterminé par
l’offre et la demande.
Une SCPI à capital variable peut émettre et racheter des parts. Elle peut donc animer la
liquidité des parts et vous les racheter le jour où vous souhaitez sortir. Le prix est par ailleurs fixé en
fonction de la valeur des actifs sous-jacents.
Une SCPI à capital variable procurera donc davantage de liquidités à la revente.
Les frais d’entrée sont prélevés à la souscription des parts. Ils rémunèrent la société de gestion et le
distributeur.
Par contre, si vous achetez des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, il n’y a pas de frais
de souscription (il peut toutefois y avoir des frais d’intermédiation). Il faudra par contre s’acquitter de
droits d’enregistrement forfaitaires de 5%.
On vous dit tout sur les frais des SCPI ici (frais de souscription et frais de gestion).
Les frais de gestion sont prélevés à chaque fois que des loyers vous sont versés et ils sont proportionnels au montant des loyers.
Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.
Le délai de jouissance est une période de temps pendant laquelle vous ne touchez pas les loyers suite à votre la souscription. Elle est généralement de quelques mois.
Le report à nouveau correspond à des « réserves » faites par la SCPI. Le RAN est souvent exprimé en pourcentage de l’encours ou en jours. Par exemple, une SCPI qui a 100 jours de reports à nouveau est en mesure de payer 100 jours de loyers grâce à ses réserves. Un RAN élevé est donc bon signe !
Les SCPI présentent l’avantage de dégager un rendement stable et régulier avec une prise de risque plus faible que la bourse.
Investir dans des SCPI est donc particulièrement adapté si vous avez déjà un capital constitué
et que vous souhaitez sn tirer un revenu complémentaire, par exemple à votre retraite.
Pour vous constituer un capital, investir en bourse sera probablement plus efficace,
même si l’investissement à crédit dans des SCPI sera également un bon moyen d’y parvenir.
Oui, une SCPI étant un investissement immobilier, celle-ci est soumise à
l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué
par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la
part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs
financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez dans une SCPI via une assurance-vie. Seule
l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Oui, c’est possible, mais la plupart des contrats ne le permet pas. Cela dépend de l’assurance-vie et du PER (Plan d’épargne retraite), ainsi que de la SCPI.
Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans des SCPI. D’ailleurs, nous leur recommandons d’investir dans l’ usufruit des SCPI. En effet, les SCPI en usufruit sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement net de l’investissement.