Entretien avec Aestiam, l’immobilier à taille humaine

Alors que l’immobilier fait toujours rêver les épargnants français, les placements pierre papier restent les meilleurs moyens de concrétiser cette envie sans avoir à débourser des sommes folles, ou à s’arracher les cheveux sur des problèmes de gestion locative. Au sein de cette catégorie d’investissements, les SCPI sont toujours reines, et nous en comptons plus de 100 sur le marché français.

Afin de vous aider à faire le tri dans cette multitude, j’ai décidé de réaliser des entretiens avec un maximum de sociétés de gestion, pour mieux cerner leurs convictions. Aujourd’hui, j’interroge la société de gestion Aestiam, présente depuis plus de 50 ans dans le secteur.

Pourriez-vous nous présenter en quelques mots votre société de gestion ?

Acteur historique de l’épargne immobilière, Aestiam offre des solutions d’investissement aux particuliers et aux investisseurs professionnels depuis des décennies. Les équipes de la société de gestion, qui dispose d’une expertise sur toute la chaine de valeur immobilière, sont au service des épargnants, avec agilité et exigence.

L’immobilier à taille humaine est au cœur de l’identité d’Aestiam, qui gère principalement des bureaux, des commerces, des hôtels et des locaux d’activité de petites et moyennes surfaces, adaptées aux besoins des locataires et des investisseurs.

Le patrimoine géré se compose de près de 450 immeubles, d’une valeur unitaire moyenne d’environ 3 millions d’euros, pour un total d’environ 1,4 milliard d’euros.

Aestiam privilégie une gestion immobilière active et de long terme, convaincue que prendre soin du patrimoine des épargnants est le levier essentiel d’une performance durable.

Combien de SCPI gérez-vous aujourd’hui ? Quelles sont leurs principales caractéristiques ?

Aestiam gère aujourd’hui 5 SCPI aux positionnements complémentaires :

• Aestiam Horizon : la SCPI de bureaux à taille humaine, composée de 149 actifs majoritairement situés en France métropolitaine, d’une taille unitaire moyenne de 2,4 M€.
  • Taux de distribution 2024 : 5,40 %
  • TRI 20 ans : 9,78 %
  • Année de création : 1986

• Aestiam Agora : la SCPI de commerces et d’hôtels à taille humaine, issue de la fusion-absorption d’Aestiam Cap’Hébergimmo par Aestiam Pierre Rendement. Elle détient 196 actifs, principalement situés en France.
  • Taux de distribution 2024 : 4,49 % 
  • TRI 20 ans : 8,67 %
  • Année de création : 1990
    
• Le Patrimoine Foncier : la SCPI parisienne à taille humaine à capital fixe, qui investit dans un patrimoine diversifié, dont près de 76 % sont situés à Paris intra-muros.
  • Taux de distribution 2024 : 5,72 %
  • TRI 20 ans : 11,77 %
  • Année de création : 1968

• Pierrevenus : SCPI portée par un partenaire institutionnel, qui détient un patrimoine diversifié, majoritairement situé en France.
  • Taux de distribution 2024 : 4,96 %
  • TRI 20 ans : 7,70 %
  • Année de création : 1988

• Linaclub : dernière-née de l’offre d’Aestiam en partenariat avec Linavest, cette SCPI a vocation à investir principalement dans des actifs alternatifs en Union européenne, Royaume-Uni et AELE.
  • Objectif de taux de distribution (non garanti) (1) : 6,5 % – 7,0 %
  • Année de création : 2024

(1) Objectif non garanti et basé sur des projections et des simulations de la société de gestion et ne constitue en aucun cas une promesse de distribution.

Quels types de biens possédez-vous au travers de vos SCPI ?

Les SCPI gérées par Aestiam détiennent principalement des actifs immobiliers à taille humaine : bureaux, commerces, hôtels, locaux d’activité, situés en France et en Europe.

Nous privilégions les petites et moyennes surfaces, d’une valeur unitaire moyenne d’environ 3 millions d’euros, car, selon nous, elles offrent un bon équilibre entre rendement et liquidité sur les marchés de l’investissement ou de la location. 

Cette granularité permet une mutualisation des risques, tant locatifs que géographiques, tout en répondant aux besoins des locataires, majoritairement des PME et TPE. 

Cette approche s’inscrit pleinement dans notre philosophie de gestion : investir dans des actifs concrets, utiles et durables, capables de traverser les cycles économiques tout en assurant une performance régulière pour nos associés.

Ces derniers temps nous avons redécouvert l’importance des taux d’emprunt, et leurs conséquences. Est-ce que vous recourez à la dette pour vos SCPI ? 

Oui, les SCPI gérées par Aestiam ont recours à l’endettement, mais de manière mesurée et maîtrisée. La dette constitue un levier d’optimisation lorsque les conditions de marché le permettent, mais elle n’est pas utilisée de façon systématique.

Nos SCPI présentent ainsi des niveaux d’endettement particulièrement modérés, généralement compris entre 0 % et 13 % selon les véhicules : 

• 13 % pour Aestiam Horizon
• 12 % pour Pierrevenus
• 11 % pour Aestiam Agora
• 1,5 % pour Le Patrimoine Foncier
• 0 % pour Linaclub

Aucune de nos SCPI n’a eu à faire face à des refinancements significatifs dans des conditions de marché dégradées, évitant ainsi la cession d’actifs imposée dans un environnement défavorable.

Il y a eu un retournement du marché immobilier à partir de 2022, qui a fait souffrir certaines SCPI. Dans quelle mesure êtes-vous impacté ?

Comme pour la majorité du marché, nos SCPI ont enregistré des ajustements de valeurs d’expertise entre 2022 et 2023, mais dans des proportions limitées. Ces évolutions ont avant tout corrigé la forte hausse observée entre 2020 et 2022, période marquée par un environnement de taux très bas et une revalorisation significative du marché.

Depuis, les valorisations des actifs détenus se sont stabilisées, et celles de certaines SCPI, comme Le Patrimoine Foncier, affichent même une hausse de +7,2 % à fin 2024.

Surtout, cette évolution n’a pas conduit à une baisse des prix de souscription : ceux-ci demeurent alignés avec les valeurs de reconstitution, voire en décote sur certains véhicules.

Cette résilience s’explique par notre stratégie d’immobilier à taille humaine : des actifs granulaires, de petite et moyenne taille, bien situés et adaptés aux besoins des PME et TPE, qui offrent une meilleure liquidité et une plus grande stabilité de valeur face aux cycles du marché.

On voit notamment certaines sociétés de gestion avec un nombre de parts en attente de retrait relativement conséquent. Qu’en est-il de votre côté ?

Aestiam fait face, comme une partie du marché, à des sujets de liquidité sur certaines de ses SCPI, notamment sur Aestiam Agora. 

Cette SCPI a été impactée par les fermetures administratives de certains de ces locataires lors des confinements de 2020 et 2021, qui ont temporairement affecté sa distribution. Ces événements ont, dans un premier temps, freiné la collecte, certains investisseurs ayant pu se montrer prudents vis-à-vis des classes d’actifs liées aux commerces, à tort, selon nous, compte tenu de la qualité intrinsèque du patrimoine.

Bien que la distribution se soit rétablie depuis 2021, la collecte ne suffit pas encore à absorber la totalité des retraits. Pour y répondre, nous avons mis en place un fonds de remboursement et lancé un plan de cessions ambitieux, tout en veillant à préserver la valeur du patrimoine : il n’est pas question de céder les actifs les plus relutifs.

Notre rôle est de défendre l’intérêt collectif des associés : plus de 90 % d’entre eux restent investis dans la durée. La situation nécessite du temps et de la rigueur.

S’agissant de Pierrevenus, cette SCPI portée par un partenaire institutionnel, connaît également des sujets de liquidité, mais dans un contexte spécifique, lié à sa structure d’associés.

Nous constatons néanmoins un rebond sur le marché des SCPI. Quels sont vos nouveautés et axes de développement pour les années à venir ?

Effectivement, le marché montre des signes encourageants de reprise, et Aestiam aborde cette nouvelle phase avec confiance et détermination.

Nos priorités s’articulent autour de deux grands axes : 

• Renforcer la gestion locative et l’asset management, en s’appuyant sur une équipe consolidée et sur des outils technologiques modernisés, pour une gestion proactive.
• Répondre aux attentes évolutives des investisseurs et des partenaires.

En parallèle, Aestiam poursuit la refonte de sa gamme de produits et de ses outils digitaux, afin d’offrir une expérience plus fluide et transparente, tout en préservant sa singularité : une approche immobilière à taille humaine, centrée sur la proximité.

Ceci est une communication publicitaire. La SCPI est un investissement immobilier long terme, comportant un risque de perte de capital et de liquidité. Le rachat de part n’est pas garanti et n’est possible qu’en cas de souscriptions suffisantes de la SCPI ou de contrepartie à l’achat. Le versement des dividendes n’est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, qui ne sont pas garanties. Avant tout investissement, vérifiez avec votre conseiller qu’il est adapté à votre situation et vos besoins. Référez-vous au Document d’Informations Clés (DIC) et à la Note d’Information avant de prendre toute décision d’investissement.

Taux de Rendement Interne (TRI) : mesure de la rentabilité d’un investissement sur une période donnée (par exemple, 10, 15 ou 20 ans) en tenant compte notamment du prix d’acquisition, des revenus perçus et de la valeur de retrait au 31 décembre.

Taux de distribution : division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par :

• le prix de souscription au 1er janvier de l’année N pour les SCPI à capital variable
• le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1 pour les SCPI à capital fixe.