Alors que l’immobilier continue de séduire les épargnants français, les placements pierre-papier s’imposent comme une solution attractive. Ils permettent de profiter des avantages de l’immobilier, sans mobiliser un capital trop important, ni se confronter aux tracas de la gestion locative. Parmi ces solutions, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) restent les grandes favorites, avec plus d’une centaine de références disponibles sur le marché français.
Pour vous aider à y voir plus clair dans cette offre foisonnante, j’ai décidé d’aller à la rencontre des sociétés de gestion, afin de mieux comprendre leur vision et leurs stratégies. Aujourd’hui, je vous propose un entretien exclusif avec Norma Capital, un acteur présent depuis une dizaine d’années déjà.
Pourriez-vous nous présenter en quelques mots votre société de gestion ?
Norma Capital est une société de gestion indépendante qui gère 3 SCPI et 1 OPCI (données au 30/09/2025). Aujourd’hui, nous avons franchi le cap symbolique du milliard d’euros d’encours sous gestion, répartis sur près de 240 actifs immobiliers et détenus par plus de 29 000 associés.
Pas sûr de comprendre la différence entre SCPI et OPCI ? J’analyse ces placements, et souligne leurs avantages et inconvénients dans ce comparatif entre SCPI et OPCI.
Ce qui nous distingue, ce sont trois piliers fondamentaux.
Norma Capital adopte pour ses SCPI une stratégie d’investissement rigoureuse, centrée sur l’immobilier et la diversification. Cette approche tend à assurer une croissance maîtrisée pour viser la pérennité et la performance des investissements. Les investisseurs bénéficient ainsi potentiellement d’une rentabilité soutenue par une gestion prudente et sur le long terme.
La DIVERSIFICATION
La diversification est au cœur de la stratégie d’investissement de Norma Capital. Nous sélectionnons des actifs issus de différentes typologies d’actifs : bureaux, commerces, locaux d’activités, éducation, santé, etc. afin d’équilibrer les sources de performance et de maîtriser les risques. Cette approche s’étend à la variété des locataires et à la répartition géographique de nos actifs, favorisant ainsi la résilience et la stabilité des rendements. Notre offre de SCPI, complémentaire et diversifiée, permet de répondre aux différents objectifs patrimoniaux de nos investisseurs.
La MAÎTRISE
Nous veillons à ce que le rythme de nos investissements reste en adéquation avec la collecte, tout en construisant un patrimoine diversifié et granulaire pour limiter les risques. Notre approche repose également sur une recherche opportuniste d’actifs de qualité, identifiés au bon moment et dans les zones les plus porteuses.
La PROXIMITÉ
Indépendants, nous cultivons une relation de proximité avec nos épargnants comme avec nos locataires. Grâce à une gestion internalisée et à une présence régionale affirmée, nous veillons à inscrire nos investissements dans le tissu économique local. Notre ambition : générer un impact vertueux et durable au service des territoires.
Plus qu’une société de gestion, Norma Capital se positionne comme un partenaire de confiance sur le long terme, aux côtés des épargnants et des conseillers en gestion de patrimoine, porté par une vision claire et des convictions fortes.
Données au 30/06/2025
Combien de SCPI gérez-vous aujourd’hui ? Quelles sont leurs principales caractéristiques ?
Nous gérons aujourd’hui trois SCPI :
- NCap Régions (anciennement Vendôme Régions) est notre SCPI la plus connue, qui a récemment dépassé le milliard de capitalisation, avec 175 actifs en portefeuille au 30/09/2025, affichant ainsi une très forte granularité. Elle investit dans toutes les régions de France, convaincue de la vitalité économique et démographique des grandes métropoles régionales.
Norma Capital élargit progressivement son patrimoine, historiquement centré sur les bureaux, commerces et locaux d’activités, en y intégrant plus récemment un actif hôtelier. Elle se focalise sur des acquisitions en ligne avec notre stratégie : diversifiées, composées d’actifs à fort potentiel de valorisation, et un ancrage régional fort aux quatre coins du pays. Depuis 10 ans, NCap Régions fait ses preuves et continue d’étendre son parc immobilier, en valorisant et revalorisant les investissements de ses associés, offrant ainsi constance et fiabilité aux investisseurs.
En 2024, elle a affiché une performance globale annuelle de 5,72 % confirmant son attractivité. C’est une SCPI de référence pour les investisseurs en quête de diversification géographique, typologique et de stabilité sur le long terme.
Le ticket d’entrée est fixé à 3 410 € (5 parts de 682 €), suite à la récente augmentation du prix de la part de +1,79 % (début septembre 2025).
C’est une des rares SCPI du marché qui affiche un TRI de 6% sur 10 ans, sur la période 2015 à 2025. (soit depuis sa création). Le tout sans part en attente de retrait à date sur la SCPI.
- NCap Education Santé est une SCPI thématique et européenne investissant dans les secteurs essentiels de l’éducation, de la santé, du bien-être et de l’environnement. Elle détient des crèches, écoles, établissements de soins et structures médico-sociales répartis en France et en Europe, offrant une diversification géographique solide et une résilience naturelle face aux cycles économiques.
Parmi les premières SCPI labellisées ISR, NCap Éducation Santé allie recherche de performance et impact positif, en orientant les capitaux vers des actifs utiles. Sa gestion responsable et sans recours à l’endettement (0 % de levier) permet d’être en ligne avec notre approche prudente et durable.
En 2024, elle a délivré une performance brute de fiscalité étrangère de 4,85 % avec un TOF de 96,5 %, illustrant la qualité et la stabilité de son patrimoine. Accessible à partir de 1 010 € (5 parts de 202 €), elle permet à chaque épargnant de conjuguer sens, performance et diversification européenne.
- NCap Continent est notre SCPI paneuropéenne lancée en 2023, conçue pour diversifier le patrimoine de nos associés hors des frontières françaises. Elle investit aujourd’hui principalement en Espagne, au Royaume-Uni et prochainement en Allemagne, des zones présentant des dynamiques économiques attractives
La SCPI se distingue par une diversification sectorielle maîtrisée, incluant bureaux, commerces locaux d’activités et établissements d’éducation, permettant de répartir les risques sur divers actifs.
En 2024, elle a affiché une performance globale annuelle de 7,01 % avec un TOF de 100%.
Investir en Europe permet de diversifier son patrimoine tout en accédant à des marchés présentant une dynamique différente. Cette approche peut également offrir des opportunités sectorielles selon les pays et bénéficie d’une fiscalité avantageuse grâce aux conventions internationales, pouvant ainsi optimiser le rendement net potentiel pour l’investisseur français.
Le ticket d’entrée est fixé à 2 100 € (10 parts de 210 €), rendant cette diversification européenne accessible à tous les profils d’investisseurs.
Les trois SCPI gérées par Norma Capital témoignent d’une approche maîtrisée et d’une vision à long terme de l’immobilier. En plaçant la responsabilité, la transparence et la création de valeur durable au cœur de sa gestion, Norma Capital consolide sa position d’acteur de référence sur le marché.
Quels types de biens possédez-vous au travers de vos SCPI ?
Nos SCPI s’appuient sur un patrimoine immobilier large et équilibré, couvrant de nombreuses grandes classes d’actifs.
Nous détenons des bureaux situés dans les principales métropoles régionales, conçus pour accueillir aussi bien des entreprises locales que des filiales de grands groupes.
Nos commerces de proximité abritent des enseignes reconnues telles que Basic-Fit ou Aldi, ainsi que des locataires offrant des services essentiels aux entreprises et aux collectivités (comme Dalkia, filiale EDF).
Nous investissons également dans des locaux d’activités et de logistique légère, offrant des espaces polyvalents adaptés au stockage, à la distribution ou à la production à petite échelle, un segment en pleine croissance porté par le développement du e-commerce.
Enfin, nos SCPI intègrent des actifs à forte utilité sociale notamment pour la SCPI NCap Education Santé : établissements scolaires, crèches, cliniques ou pharmacies, qui participent directement à l’aménagement et au bien-être des territoires.
Cette diversification sectorielle s’accompagne d’une stratégie de granularité maîtrisée. Nous recherchons à privilégier l’acquisition d’actifs de taille moyenne plutôt que la concentration sur quelques biens importants.
Ces derniers temps nous avons redécouvert l’importance des taux d’emprunt, et leurs conséquences. Est-ce que vous recourez à la dette pour vos SCPI ?
La dette est un outil qui peut améliorer la performance, mais elle comporte aussi des risques, notamment dans des périodes comme celle que nous avons traversée depuis 2022, avec une remontée rapide et marquée des taux d’intérêt.
La réglementation autorise les SCPI à recourir à un endettement allant jusqu’à 40 % de la valeur de leur patrimoine. Dans les faits, beaucoup de SCPI du marché se situent aujourd’hui autour de 20 à 30 % de dette.
Chez Norma Capital, nous avons toujours fait le choix de la prudence :
- 0 % sur NCap Éducation Santé, comme précisé dans la note d’information, “la SCPI n’aura pas recours à l’endettement dans le cadre de ses investissements”.
- Environ 15 % sur NCap Régions et NCap Continent, soit un niveau très inférieur à la moyenne du marché au 30 septembre 2025
Cette politique conservatrice nous distingue. Elle a pu sembler pénalisante en période de taux bas, car nous utilisions moins l’effet de levier. Mais aujourd’hui, avec la hausse brutale des taux, elle peut constituer un atout, en limitant l’exposition à la dette et en favorisant une relative stabilité opérationnelle.
Il y a eu un retournement du marché immobilier à partir de 2022, qui a fait souffrir certaines SCPI. Dans quelle mesure êtes-vous impactés ?
Le retournement du marché immobilier à partir de 2022 a été marqué par une baisse des volumes d’investissement, une correction des valeurs d’actifs et des ajustements parfois significatifs de prix de parts. Plusieurs SCPI du marché ont dû annoncer des baisses de prix de part parfois supérieures à 10 %, ce qui a rappelé la nécessité d’une gestion prudente.
Chez Norma Capital, nous avons traversé cette période avec une stabilité remarquable : nos prix de parts n’ont jamais été revus à la baisse. Cette résilience repose sur plusieurs choix structurants :
- Granularité du patrimoine : aucun actif ni locataire ne représente une part excessive de nos revenus.
- Nous maintenons une exposition mesurée aux actifs sensibles, en particulier les bureaux de grande taille situés à Paris-intra, Défense et Péri-Défense, qui ont été les plus impactés par la remontée des taux en 2023. Pour exemple, notre SCPI Française Ncap Régions ne dispose que de 2% d’actifs de bureaux à Paris intra-muros (source : bulletin trimestriel 30/09/2025). Cette prudence s’inscrit dans une stratégie de diversification sectorielle et géographique, couvrant bureaux, commerces, santé, éducation et logistique légère, en France et en Europe. Elle vise à répartir les risques entre les différentes typologies d’actifs.
- Taux d’occupation au-dessus de la moyenne du marché : 91,8% pour Ncap Région, 95,9% pour Ncap Education Santé et 100 % pour Ncap Continent (données propres à Norma Capital au 30/09/2025).
- Faible recours à l’endettement : 17,13% pour Ncap Régions, 4,09% pour Ncap Education Santé et 13,70% pour Ncap Continent, contre 20-30 % en moyenne sur le marché (données propres à la SCPI au 30/09/2025).
Ces décisions stratégiques, qui peuvent sembler prudentes voire moins évidentes en période de marché euphorique, sont précisément celles qui font la différence lorsque les conditions deviennent plus difficiles.
On voit notamment certaines sociétés de gestion avec un nombre de parts en attente de retrait relativement conséquent. Qu’en est-il de votre côté ?
La question de la liquidité est effectivement centrale dans le monde des SCPI. Ces derniers mois, certaines sociétés ont vu s’accumuler des volumes importants de parts en attente de retrait, conséquence de la baisse de confiance liée aux décotes de prix de parts et à la remontée des taux.
Chez Norma Capital, nous avons conservé une situation saine. Nos SCPI continuent d’attirer de nouveaux investisseurs, ce qui nous permet de maintenir un équilibre entre souscriptions et retraits. Nous n’avons pas de part en attente de retrait.
Cet état de fait repose sur des éléments concrets :
- La confiance de nos associés, nourrie par la transparence et la recherche de la stabilité dans notre gestion,
- Une collecte maîtrisée, calibrée en fonction de notre capacité réelle à investir dans de bonnes conditions.
- Une présence très faible d’investisseurs institutionnels : seulement 2 % au sein de nos trois SCPI (au 30/06/2025).
Notre objectif n’est pas de maximiser la collecte à tout prix, mais d’assurer une croissance qualitative, durable et équilibrée.
Nous constatons néanmoins un rebond sur le marché des SCPI. Quels sont vos nouveautés et axes de développement pour les années à venir ?
Après la phase d’ajustement de 2022-2023, nous observons une relance de la collecte et une dynamique positive sur le marché des SCPI. Ce cycle devrait offrir de belles opportunités pour les acteurs avisés.
Nos axes de développement sont les suivants :
Nous poursuivons le développement de la SCPI NCap Continent, soutenue par l’intérêt croissant des investisseurs pour les SCPI européennes et leur recherche de diversification géographique et fiscale. La SCPI sera alimentée par des acquisitions ciblées dans des zones stratégiques, avec un accent sur la résilience des locataires et la sécurité des baux.
Poursuivre notre engagement ISR et ESG. Avoir toutes nos SCPI labellisées ISR est une fierté, mais ce n’est qu’une étape. Nous allons poursuivre nos efforts pour réduire l’empreinte énergétique de nos immeubles et continuer notre stratégie d’investissement “Best in Progress”.
La SCPI NCap Education Santé illustre particulièrement cette démarche. Elle agit pour l’amélioration continue des performances énergétiques et environnementales, la préservation de la biodiversité et l’adaptation des immeubles aux risques liés au changement climatique. L’objectif est d’améliorer la qualité d’usage pour les occupants.
Nous intégrons également toujours plus de critères ESG dans nos décisions d’investissement et ce pour les 3 SCPI Norma Capital.
Nous avons pour objectif de saisir les opportunités créées par la correction du marché immobilier. La baisse des valeurs ouvre aujourd’hui la possibilité d’acquérir des actifs de grande qualité à des conditions attractives. Nous voulons tirer parti de ce contexte, dans une logique toujours sélective et prudente.
Nous souhaitons maintenir l’accessibilité de nos SCPI. Avec des tickets d’entrée dès 1 010 €. Nos SCPI ouvrent l’accès à l’immobilier de rendement pour un large public, tout en apportant aux conseillers en gestion de patrimoine des solutions différenciantes pour leurs clients.
Désormais chez Norma Capital, Il est possible d’investir chaque mois dès 50 € et de réinvestir ses potentiels dividendes, permettant ainsi de faire croître progressivement son patrimoine immobilier.
Notre objectif reste inchangé : construire des SCPI robustes, responsables et performantes, capables de traverser les cycles, et de créer de la valeur dans la durée pour nos associés.
Les SCPI, placements immobiliers accessibles et sans gestion locative, séduisent de nombreux épargnants. Norma Capital, société de gestion indépendante, en gère trois : NCap Régions, NCap Éducation Santé et NCap Continent. Toutes reposent sur une stratégie prudente : diversification, faible recours à l’endettement et ancrage local. Malgré le retournement du marché immobilier, Norma Capital se distingue par sa résilience et l’absence de parts en attente de retrait. Elle poursuit son développement avec une approche responsable et des objectifs de croissance durable.
Ce format vous a plu ? On a fait la même chose avec Swisslife AM, la société derrière la SCPI Mistral Sélection entre autres, ou encore Inter Gestion qui gère la SCPI CRISTAL Life.
Chez Finance Héros, on passe les SCPI au crible pour vous aider à faire des choix éclairés.
Source : Norma Capital – Données au 30/09/2025.
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif prenant la forme d’une société non cotée en bourse.
L’investissement en SCPI comporte des risques : perte en capital, liquidité restreinte, évolution à la baisse de la valeur des parts ou du marché immobilier.
Ce placement doit s’envisager sur le long terme (minimum 8 à 10 ans).
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le présent contenu a une vocation informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.