Avec Grégoire, qui s’occupe de la thématique immobilier chez Finance Héros, nous sommes tous les deux assez fans du concept d’alignement d’intérêts. Concrètement, un mécanisme qui fait que si tu gagnes, je gagne aussi. Voilà pourquoi bien qu’assez récente, j’apprécie la philosophie de la plateforme de club deals immobiliers Blocshare : ils investissent dans chacune des opérations proposées à leurs membres.
Evidemment, cela ne fait pas tout pour être un bon placement. Il faut également une bonne équipe d’experts, une stratégie adéquate, un niveau de frais adapté, etc. Autant d’aspects que j’ai scrutés, comme à mon habitude, et à propos desquels je vous livre mon analyse dans cet avis dédié à Blocshare.
Afin de privilégier la qualité, les inscriptions à Blocshare se font uniquement sur liste d’attente. A intervalles réguliers, vous avez la possibilité de rejoindre ce club privé d’investisseurs immobiliers.
- Alignement d’intérêts : les équipes de Blocshare investissent dans chaque opération
- Des projets proposés avec un horizon plutôt court terme : de 6 à 12 mois environ
- Une équipe fondatrice avec de l’expertise dans l’immobilier avant de lancer Blocshare
- Des premiers avis utilisateurs très encourageants
- Une plateforme encore relativement jeune
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Un nouvel acteur de club deal immobilier en France
Créée courant 2022, la société Blocshare vient compléter le paysage de l’immobilier fractionné dans l’Hexagone.
Pour rappel, l’investissement en immobilier fractionné consiste à investir à plusieurs dans un bien, généralement dans le but d’en tirer un rendement locatif et/ou une plus-value à la revente. Bien que ces univers soient assez poreux, je fais la différence avec le crowdfunding immobilier, qui sert à financer des promoteurs et marchands de bien pour des opérations d’achat-revente de biens immobiliers, et avec l’investissement en SCPI qui permet d’investir dans un parc immobilier diversifié, et non dans un actif bien identifié.
A l’origine de cette nouvelle plateforme, nous trouvons un tandem de fondateurs : Adrien Saby et Amaury Vurpillot. Ils avaient déjà crée en 2021 la société Wiinvest, une entreprise qui propose aux investisseurs de l’immobilier locatif clé en main dans des villes moyennes dynamiques. Ils ont donc une expérience dans la pierre, avec déjà des dizaines de projets concrétisés à leur actif.
Je l’évoquais en introduction, en lançant Blocshare, Adrien et Amaury ont mis en place une approche que je trouve particulièrement vertueuse : ils co-investissent, à hauteur de 5% à 10% environ, dans les opérations qu’ils proposent sur Blocshare. Ce pourcentage évoluera peut-être un peu à la baisse au fur et à mesure qu’il y aura plus de projets et plus d’investisseurs, mais la logique à vocation à perdurer.
✅ Ainsi, nous sommes certains que Blocshare a tout intérêt à proposer de bons projets, car si ceux-ci ne sont pas performants, tout le monde y perd.
Une plateforme réglementée, sur le modèle de partage de revenus
Blocshare fonctionne sur le modèle des plateformes de partage de revenue (Revenue Based Financing en anglais). Dans ce modèle, les fonds des investisseurs viennent directement alimenter une foncière créée spécifiquement pour chaque opération. Alors, chaque participant reçoit un pourcentage du chiffre d’affaires de la foncière, que celui-ci provienne de loyers ou d’une plus-value lors de la revente.
✅ Après avoir fait l’objet de plusieurs échanges avec l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) au début des années 2020, une charte a été élaborée fin 2022 par la Fédération des Plateformes de Partage de Revenus (F2PR). Ainsi, les règles ont été bien fixées. Et donc Blocshare est tout à fait conforme et en ligne avec la régulation.
Contrairement aux plateformes de crowdfunding, l’activité de Blocshare ne nécessite pas l’obtention de l’agrément de PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif).
Après déjà une dizaine de projets financés sur la plateforme, Blocshare a déjà séduit plus de 6 500 investisseurs. Voyons ensemble ce qui les a attiré.
Une rentabilité court terme grâce à l’achat/revente dans le résidentiel à partir de 100€
Tout d’abord, contrairement à l’investissement immobilier en direct, passer par Blocshare se révèle bien plus abordable, avec un ticket minimum de 100€ seulement. C’est également moins onéreux que de nombreuses plateformes de crowdfunding immobilier, nécessitant de débourser au moins 1 000€ sur chaque opération.
Autre caractéristique attrayante, les opportunités proposées par la plateforme affichent une rentabilité cible comprise entre 8% et 10%. De quoi faire rêver, lorsqu’on sait que le rendement moyen des SCPI se situe aux alentours de 4% à 5% ces dernières années, et que seules les meilleures SCPI arrivent à frôler un taux de distribution de 7%. Et encore, vous risquez d’être lourdement imposé dessus, contrairement à « seulement » 30% de Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) pour Blocshare.
🎯 Pour atteindre ces performances, Blocshare cible des opérations « off market » et nécessitant des travaux, ce qui permet d’acheter à un prix décoté et de valoriser le bien.
Les opérations court terme sur Blocshare sont vraiment court terme ! Le projet intitulé « Le Parfait », initialement prévu sur 12 mois, a été débouclé au bout de 4 mois seulement, en offrant un TRI de 15,18% sur ce placement.
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Je vais donner ici un exemple d’opération immobilière réalisée par Blocshare, et dans laquelle j’ai investi 100€ fin 2024, histoire de rendre les choses plus concrètes.
Il s’agit d’un bien de 75m², situé à Eragny-sur-Epte (au Nord-Ouest de Paris).
Cette maison est en location avec option d’achat. Cela permet de sécuriser des revenus, et d’avoir une plus-value (déjà actée contractuellement) si les locataires utilisent bien leur option d’achat pour prendre possession du bien au bout d’un an.
➡️ Ainsi, la rentabilité cible du projet a été estimé à 9,95% si tout se passe bien. Et effectivement, 12 mois après avoir investi dans l’opération, j’ai reçu 109,25€ directement sur mon compte bancaire, soit une rentabilité de 9,3% finalement. Ce qui est déjà vraiment pas mal pour un placement court terme !
✅ Contrairement à d’autres plateformes d’immobilier fractionné, l’avantage est que cette opération s’est débouclée à court terme. Habituellement, l’immobilier fractionné propose plutôt des investissements de long terme.
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Les frais : une incitation à la performance
Blocshare se rémunère à 2 niveaux :
- Financement d’un projet : des frais de 8 % HT du montant acte en main
- Frais de surperformance lors de la revente : en cas de surperformance par rapport à la rentabilité annoncée, les gains supplémentaires sont partagées à 50/50 entre les investisseurs et Blocshare
🤝 Par conséquent, Blocshare a tout intérêt à maximiser la plus-value. En effet, puisque plus celle-ci est importante, plus Blocshare est rémunéré (mais plus vous gagnez d’argent également !).
De plus, les équipes de Blocshare mettent à profit leur expertise pour négocier les biens entre 5% et 20% en dessous du prix du marché, dans l’objectif d’absorber l’impact de leur rémunération dès le démarrage de l’opération.
Il y a encore peu d’avis déposés sur Internet, du fait de la jeunesse de la plateforme. Donc ces données sont à prendre avec des pincettes.
Une fois ceci dit, je peux saluer les très bonnes notes affichées sur les sites de Trustpilot et d’avis Google, avec respectivement 4,8/5 pour 59 avis déposés et 5/5 pour 26 avis déposés.
Comme d’habitude sur ce genre de site, si les utilisateurs étaient mécontents, ils ne se priveraient pas pour le faire. Tandis que les avis positifs sont plus compliqués à récolter. Donc même si le nombre d’avis sur Blocshare reste relativement restreint à ce stade, cela reste très positif.
📢 Si vous avez un retour d’expérience sur cette plateforme, n’hésitez pas à en faire profiter nos lecteurs en écrivant un message sur notre forum !
Pour vous inscrire, c’est un peu particulier, puisqu’il faut vous inscrire sur liste d’attente. Ainsi, après avoir renseigné une adresse mail et un numéro de téléphone, vous devrez compléter votre nom et prénom, ainsi que votre date de naissance. Vous devrez ensuite remplir quelques informations concernant votre situation professionnelle, ainsi que vos expériences et votre capacité d’investissement.
Si vous êtes retenu, alors la suite est assez simple.
📱 Pour vérifier mon identité, j’ai scanné un QR code avec mon smartphone. A partir de là, j’ai pris en photo le recto et le verso de ma carte d’identité, suivi d’un selfie, et le tour était joué. Et comme tout est automatisé, la validation de l’inscription ne prend que quelques minutes.
✅ Pour pouvoir investir, vous devrez alors répondre à un questionnaire investisseur assez simple (horizon de placement, compréhension des risques).
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Conclusion : des perspectives prometteuses pour cet acteur de l’immo fractionné
Clairement, l’immobilier fractionné / le club deal immobilier, n’est pas encore un secteur mature en 2026, c’est pourquoi je fais particulièrement attention aux plateformes que je mets en avant.
Pour le coup, les premiers pas de Blocshare sont plutôt réussis, et l’approche adoptée (partage de la valeur, stratégie immobilière, proposition de projets court terme) font que j’ai un avis plutôt positif sur cette plateforme, malgré son jeune âge. En plus, mes deux premiers investissements se sont parfaitement déroulés, donc je viens d’investir dans un troisième.
Est-ce que j’ai eu raison ? L’avenir nous le dira, mais en tout cas tester cet investissement ne vous coûtera que 100€ (rien ne vous empêche de mettre plus). Et il me semble que nous avons de bonnes chances que le pari soit gagnant. Alors, serez vous dans les starting « Bloc » pour la prochaine collecte 😉 ?
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Questions fréquentes
En plaçant votre argent via Blocshare, vous signez un contrat de partage de revenus qui vous permet de toucher une part des loyers au prorata du montant de votre investissement.
Les projets proposés par Blocshare affichent des rentabilités situées généralement entre 8 % et 10 %.
Les premiers revenus perçus sont considérés comme un remboursement de votre investissement initial. Ainsi, vous ne commencez à être fiscalisé qu’une fois que le montant cumulé des revenus perçus dépasse le montant de votre investissement initial. En général cela arrive au moment de la revente du bien. Alors, vous devrez payer 31,4 % sur vos gains, correspondant au Prélèvement Forfaitaire Unique ((ou flat tax).