Propriétaire sur Airbnb ? Vous le savez déjà : impossible d’échapper aux frais de service ! Entre la commission de base, la TVA et les frais bancaires potentiels, calculer votre rentabilité réelle devient un véritable casse-tête.
Pourtant, une fois que vous maîtrisez les différents modèles de commission et leurs implications, vous pouvez transformer ces frais en levier de croissance. Comment ? En optimisant votre stratégie tarifaire et en choisissant le modèle le plus adapté à votre situation.
Dans ce guide, je vous propose de découvrir comment optimiser vos frais Airbnb propriétaire selon votre profil. Que vous soyez particulier ou professionnel, avec ou sans logiciel de gestion locative, que vous débutiez sur Airbnb ou cherchiez à optimiser votre activité existante.
Les bases des frais Airbnb pour les propriétaires
Vous n’êtes pas seul à vous poser des questions sur les frais Airbnb en tant que propriétaire. La structure des commissions peut sembler complexe au premier abord, mais je vais tenter de vous expliquer cela simplement.
| Type de frais | Montant | Conditions |
| Commission modèle partagé | 3 % | Pour particuliers Voyageurs paient ~14,2% |
| Commission modèle simplifié | 15 % | Obligatoire avec logiciel de gestion Pas de frais voyageur |
| TVA sur commission | 20 % | Applicable en France |
| Frais supplémentaires | Variables | Pour réservations en devises étrangères (ex: votre Airbnb est à l’étranger) |
Le modèle partagé : la solution classique
Imaginez que vous louez votre appartement 100 € la nuit. Avec le modèle partagé, Airbnb prélève seulement 3 % de commission sur votre versement, soit 3 € de frais Airbnb propriétaire à votre charge.
Simple, n’est-ce pas ? Mais attention : vos voyageurs, eux, paient environ 14,2 % de frais supplémentaires sur le montant total de leur réservation. Ces frais peuvent varier selon plusieurs facteurs, notamment la durée du séjour (par exemple plus de 3 mois) et la localisation (les frais peuvent varier selon les pays).
Le modèle simplifié : la nouvelle approche
Depuis quelques années, Airbnb propose une alternative : le modèle simplifié. Dans ce cas, vous assumez la totalité des frais, soit 15 % du montant de la réservation. En contrepartie, vos voyageurs ne paient aucun frais supplémentaire.
Pourquoi ce modèle ? Parce qu’il simplifie considérablement la gestion des tarifs sur différentes plateformes.
Sachez que si vous utilisez un channel manager (logiciel de gestion locative) ou si vous êtes un hôtel ou une résidence de tourisme, ce modèle vous sera automatiquement attribué (sauf si votre Airbnb est aux États-Unis, au Canada, au Mexique, en Uruguay, aux Bahamas, en Argentine et à Taïwan).
La tarification simplifiée s’appliquera à toutes vos annonces à partir du moment où votre compte Airbnb est connecté à un logiciel de gestion locative (channel manager).
Prenons un exemple concret pour une réservation de 100 € :
| Scénario | Frais propriétaire 3 % | Frais propriétaire 15 % |
| Montant initial | 100 € | 100 € |
| Ce que vous recevez | 97 € | 85 € |
| Ce que paie le voyageur | 114,20 € | 100 € |
Je constate que le modèle de frais simplifié (15 %) présente des avantages significatifs pour votre visibilité. Les données montrent une augmentation moyenne de 17 % des réservations Airbnb pour les hôtes ayant mis en place ce modèle.
La raison ? C’est simple, l’algorithme Airbnb favorise ces annonces dans les résultats de recherche.
Cas particuliers à connaître
Si vous mettez en place des conditions d’annulation très strictes, cela peut augmenter légèrement vos frais de commission (malheureusement Airbnb ne précise pas de chiffres à ce sujet, c’est au cas par cas). Les conditions d’annulation considérées comme strictes sur Airbnb sont par exemple:
- ne pas avoir d’option de remboursement intégral,
- indiquer un délai très long pour que votre visiteur bénéficie d’un remboursement ( +30 jours avant l’arrivée)
Le choix de votre modèle de commission impacte :
- Votre visibilité sur la plateforme
- La perception de vos prix par les voyageurs
- Votre capacité à utiliser des outils de gestion professionnels
- Votre stratégie de tarification globale
La tendance actuelle penche clairement vers le modèle simplifié, particulièrement si vous souhaitez professionnaliser votre activité de location.
L’impact des frais Airbnb sur votre rentabilité en tant que propriétaire
Savez-vous combien vous gagnez réellement sur chaque réservation ? Je vous propose d’aller au-delà des chiffres apparents. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, votre revenu réel ne correspond pas simplement au prix de la nuit moins les frais de service. De nombreux propriétaires oublient certains éléments cruciaux dans leurs calculs.
La TVA : l’élément souvent oublié
Il s’agit d’un aspect souvent négligé par les propriétaires Airbnb : la TVA. Elle s’applique sur les frais de service selon le pays. En France, comptez 20 % de TVA sur vos frais de commission. Par exemple, sur une commission de 3 %, vous paierez en réalité 3,6 % avec la TVA.
En revanche, si vous êtes un hôte assujetti à la TVA ou si vous voyagez pour des raisons professionnelles, il se peut que la TVA ne vous soit pas facturée sur les frais de service Airbnb (mais vous devrez peut-être en reporter le montant sur votre déclaration de TVA).
Les frais bancaires
Si vous avez des réservations internationales et des paiements en devises étrangères sur Airbnb, des frais supplémentaires s’appliquent :
- Frais de conversion de devise : entre 3 % et 5 % du montant total
- Frais de transaction bancaire : ils sont variables selon votre banque.
Les implications pour le statut LMNP
Le statut LMNP mérite une attention particulière avec Airbnb. Voici pourquoi :
- Les frais de service entrent dans votre chiffre d’affaires déclaré
- Le choix du modèle de commission peut impacter votre seuil LMNP
- La TVA sur les commissions est déductible si vous êtes assujetti
Si vous déclarez vos revenus au micro-BIC, l’option de tarification la plus intéressante est celle du partage des frais entre les hôtes et les voyageurs (3 % pour vous).
Si vous déclarez vos revenus au réel, le choix de l’option importe peu. Mais si vous optez pour les frais réservés à l’hôte, pensez à répercuter le montant des frais de service sur votre tarif par nuit.
Guide étape par étape: optimisation des frais Airbnb propriétaire
Après avoir étudié les différentes structures de frais et essayé plusieurs techniques pour optimiser mes frais Airbnb en tant que propriétaire, j’ai identifié quelques clés pour optimiser mes coûts sur Airbnb.
Étape 1 : Analysez votre situation (10 min)
Connectez-vous à votre tableau de bord Airbnb. Vérifiez votre modèle de commission actuel, selon si vous êtes un particulier ou un professionnel.
Pour ce faire, il faudra vous rendre dans votre historique des transactions, et sélectionner les dernières réservations. Sous la section « Versement », vous trouverez les frais de service Airbnb associés à vos réservations. Par défaut, vous devriez être sur le modèle de frais partagés avec le voyageur.
Étape 2 : Choisissez le modèle de commission (10 min)
Pour pouvoir choisir un modèle de commission, il faudra d’abord activer l’utilisation des outils professionnels d’Airbnb.
Pour ce faire,rendez-vous dans « Compte > Outil pour les professionnels de l’hébergement”.
Puis, accédez à vos paramètres de tarification (Compte > Paiements et versements).
Prenez le temps de comparer les deux modèles : 3 % vs 15 % et n’oubliez pas d’évaluer l’impact de la TVA (20%) sur vos frais. Selon votre profil, choisissez le modèle le plus adapté.
Étape 3 : Ajustez votre stratégie tarifaire (10 min)
Si vous passez des frais Airbnb propriétaire de 3 % à 15 %, il est essentiel de calculer votre tarif de base pour maintenir votre rentabilité! Pour cela, intégrez tous les frais dans votre calcul et intégrez la TVA le cas échéant. Enfin, ajustez vos tarifs saisonniers et étudiez également les prix de la concurrence.
Étape 4 : Optimisez vos réservations (5 min)
Les réservations de dernière minute et la réservation instantanée représentent de bonnes opportunités. Les clients sont souvent pressés et moins regardant sur les prix. Activer des réductions automatiques pour ce genre de réservations peut être une bonne stratégie pour combler des nuits non réservées sur votre mois.
Enfin, pensez à définir vos conditions d’annulation. Je préconise d’opter pour un remboursement modéré à flexible, même si cela peut engendrer un travail supplémentaire de gestion pour vous. Je considère qu’Airbnb doit offrir plus de flexibilité qu’un hôtel, sans quoi les clients n’auraient pas vraiment d’intérêt à choisir cette plateforme.
Vérifiez régulièrement vos paramètres : Airbnb met souvent à jour ses fonctionnalités !
Je vous recommande de revoir cette configuration tous les trois mois pour optimiser vos revenus selon les changements de saison et du marché.
Frais de propriétaire Airbnb vs les autres plateformes
Vous cherchez à diversifier vos canaux de distribution ? L’approche multi-plateforme est intéressante pour diversifier vos sources de réservation, optimiser votre visibilité et comparer les performances réelles sur votre marché. Cependant, chaque plateforme à ses spécificités.
| Plateforme | Frais propriétaire | À noter |
| Airbnb | 3 % (modèle partagé) OU 15 % (modèle simplifié) | Modèle 15 % obligatoire avec channel manager |
| Booking.com | 15 à 17 % | Pas de frais voyageur |
| Abritel | 8 % + 5 % si channel manager | Frais de transaction bancaire de 3 % additionnels |
| Agoda | 15 à 25 % | Attention aux frais cachés (conversion de devises, tarif affiché hors taxe, etc.) |
J’apprécie qu’Airbnb propose une flexibilité entre un modèle de frais pour propriétaire très bas (3 %), et un modèle fixe dans la moyenne des frais de Booking.com. Soyez vigilant avec Abritel. Si la commission pour les hôtes est plus basse, des frais additionnels peuvent s’ajouter. Quant à Agoda, je ne recommande tout simplement pas cette plateforme pour les propriétaires.
En me basant sur ces données et mon expérience, voici ce que je peux recommander:
- Si vous êtes un particulier avec une seule propriété, utiliser Airbnb avec le modèle 3 % est plus avantageux.
- Si vous êtes un professionnel, ou que vous utilisez un channel manager comme Lodgify (voir mon avis sur Lodgify ici), la différence de frais entre Airbnb (15 %) et Booking.com (15-17 %) est minime. Vous avez tout intérêt à être présent sur les deux plateformes.
L’utilisation d’un logiciel de gestion locative impose le modèle de frais Airbnb pour propriétaires à 15 %, mais offre des avantages notoires:
- Une meilleure visibilité sur Airbnb
- Une gestion simplifiée des tarifs
- Une synchronisation automatique de vos calendriers de réservations
Ma conclusion sur les frais Airbnb propriétaires
Les frais Airbnb font partie intégrante de votre activité de location courte durée, mais vous pouvez les transformer en levier de croissance plutôt qu’en contrainte. La question n’est plus de savoir comment éviter les frais, mais comment les optimiser efficacement pour maximiser vos revenus.
En tant que propriétaire ou si vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous avez désormais les outils pour faire les bons choix. Opter pour le modèle qui vous convient entre 3 % et 15 % selon votre profil, intégrer systématiquement la TVA dans vos calculs, et surtout, optimiser votre rentabilité Airbnb avec une structure de frais adaptée à votre situation.
Je vous recommande particulièrement de réévaluer régulièrement votre approche, car les frais Airbnb propriétaire peuvent évoluer. Pour ceux qui utilisent un channel manager, le modèle simplifié de frais Airbnb est un allié pour simplifier votre gestion. Une bonne gestion de vos frais aujourd’hui garantit une meilleure rentabilité demain !
Questions fréquentes
Le choix dépend de votre profil. Avec la commission de 3 %, vous payez moins de frais mais vos voyageurs paient environ 14,2 % de frais supplémentaires. Le modèle de commission à 15 % devient obligatoire si vous utilisez un channel manager.
Je recommande le modèle 15 % si vous gérez plusieurs biens ou souhaitez une meilleure visibilité sur Airbnb.
Le statut LMNP mérite une attention particulière pour vos frais Airbnb : les frais de service entrent dans votre chiffre d’affaires déclaré. Je vous recommande de conserver tous vos relevés de commission pour votre comptabilité. Par ailleurs, la TVA sur les commissions s’applique à hauteur de 20 %.
Le calcul est simple. Prenez votre commission de base (3 % ou 15 %) et ajoutez 20 % de TVA. Par exemple, sur une réservation de 1 000 € avec le modèle 3 % : la commission est de 30 €, plus 6 € de TVA, soit 36 € au total. N’oubliez pas : des frais supplémentaires peuvent s’appliquer pour les réservations internationales avec conversion de devise.
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