Les SCPI sans frais d’entrée, souvent appelées à tort « SCPI sans frais », ont fait grincer des dents certaines sociétés de gestion. Apparues au début des années 2020, j’en compte pas moins de 8 en 2026, dont quelques-unes qui connaissent un vrai succès, avec des capitalisations dépassant les centaines de millions d’euros. Ce nouveau modèle de SCPI, sans frais de souscription, est donc plébiscité par une catégorie d’épargnants. Le Groupe CORUM, historiquement opposé à cette structure de frais, apporte aujourd’hui sa pierre à l’édifice, en allant même un cran plus loin. En effet, le Groupe CORUM fait mieux en lançant sa SCPI R Start, puisqu’elle est sans frais d’entrée, et sans frais d’acquisition, ce qui est du jamais vu.
Quand CORUM a lancé le marché des SCPI européennes, ils l’ont réalisé avec brio, la SCPI CORUM Origin faisant encore aujourd’hui partie des références du secteur. Donc je me suis dit que l’incursion de CORUM dans l’univers des SCPI sans frais d’entrée méritait un petit coup d’œil. Après analyse, voici donc mon avis sur R Start, la nouvelle SCPI du Groupe CORUM.
La SCPI R Start : une stratégie fondée sur les forces de CORUM
Avant de parler des frais, même si c’est un gros morceau, je vais d’abord me concentrer sur la stratégie d’investissement de la SCPI R Start. En effet, quel que soit le modèle de frais, il faut d’abord que la stratégie de la SCPI tienne la route !
Une SCPI diversifiée
R Start est une SCPI à capital variable, constituée le 19 janvier 2026 par la société de gestion CORUM Asset Management. L’Autorité des Marchés Financiers (l’AMF), a déposé le visa SCPI n°26-06 sur la note d’information de cette SCPI le 4 mars 2026. Il s’agit donc d’un fonds immobilier parfaitement régulé, et prêt à être commercialisé en bonne et due forme.
Sa stratégie d’investissement définit une zone de jeu large :
- Tous les types d’actifs professionnels : commerces, locaux d’activités, bureaux, sites de logistique, établissements de santé, hôtels, …
- Au sein des pays du Conseil de l’Europe et au Canada : cela comprend les pays de l’Union Européenne, plus d’autres Etats comme l’Albanie, l’Islande ou la Suisse. Contrairement à sa cousine CORUM USA, on remarque que la SCPI R Start ne peut pas investir aux Etats-Unis.
➡️ Le champ des possibles est donc vaste, d’autant plus que pour une fois, CORUM n’a pas défini d’objectifs de rendement.
Par conséquent, à quoi s’attendre ?
Jusque-là, CORUM avait tendance à systématiquement fixer des objectifs de rendement (non garanti), qu’elle a le bon goût d’atteindre. Le plus bel exemple réside dans CORUM Origin, dont la cible de 6 % de rendement a été atteinte voire dépassée pendant 14 années de suite !
Performer : un savoir-faire prouvé par CORUM (mais jamais garanti)
Pour générer de la performance, la SCPI R Start de CORUM vise à acheter des actifs immobiliers décotés, et de taille intermédiaire, ce qui permet d’avoir moins de concurrence. Ensuite, elle les valorise (par exemple avec des travaux, un nouveau loyer plus élevé, etc.) puis les revend avec une potentielle plus-value. C’est plus facile à dire qu’à faire.
C’est là où l’expertise immobilière accumulée par CORUM pendant de nombreuses années prend tout son sens. Même si, vous connaissez l’adage, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Pour illustrer cette expertise, je vais donner deux exemples.
Lors de la période des taux bas, et de l’emballement des prix de l’immobilier à la fin des années 2010, CORUM appartenait aux rares acteurs qui ont choisi de piloter leur collecte pour éviter d’avoir trop à investir en haut de cycle, et donc trop cher.
💶 Et de manière encore plus concrète, les SCPI CORUM Origin et CORUM XL ont redistribué 132 millions d’euros de plus-values brutes entre 2015 et 2026.
Donc c’est quelque chose que CORUM sait faire.
Pour aider encore un peu plus la création de valeur, la SCPI R Start peut recourir à l’effet de levier, comme la majorité des SCPI. En l’occurrence, le montant des emprunts ne pourra pas dépasser 40 % de la valeur d’expertise des actifs immobiliers, majorée des fonds collectés nets de frais non encore investis.
Un modèle original de frais, basé sur la performance
Plusieurs lignes de frais à 0
A l’école, mieux vaut ne pas enchaîner les zéros quand on ne souhaite pas se faire tirer les oreilles. Mais quand il s’agit des frais des SCPI, je suis preneur !
De ce point de vue là, la SCPI R Start est un mauvais élève comme je les aime 😊 :
- 0 frais de souscription (contre 8 % à 12 % en moyenne)
- 0 frais d’acquisition sur les actifs immobiliers
- 0 % de frais d’agent immobilier (aussi appelé frais de brokerage, qui peuvent s’élever à 5 % quand une société de gestion arrive à acheter en direct sans passer par un intermédiaire)
- 0 frais sur les travaux (ce qui permet d’éviter de se dire que la société de gestion refait la cage d’escalier juste pour toucher des frais 😅)
➡️ R Start va encore plus loin que la majorité des SCPI sans frais d’entrée aujourd’hui. En effet, celles-ci ne perçoivent pas de frais de souscription, mais souvent elles se rattrapent un peu sur des commissions d’acquisition ou des frais de suivi et pilotage des travaux.
Bon, en revanche CORUM n’est pas là pour faire du bénévolat, donc ils ont bien des frais quelque part, et je vais vous présenter maintenant lesquels.
Une structure de frais qui incite à performer
La SCPI R Start gérée par CORUM perçoit majoritairement 2 types de frais :
- 15 % HT de frais de gestion, prélevés sur les loyers encaissés. Donc plus les loyers sont élevés, plus ils gagnent (mais vous aussi par la même occasion)
- 0 à 12 % de frais de cession des actifs immobiliers, en fonction du niveau de plus-value
➡️ Par conséquent, CORUM ne prélève des frais qu’à partir du moment où vous êtes gagnant, d’où le modèle de frais gagnant-gagnant que j’évoque dans le titre de l’article.
Le deuxième point fonctionne par seuil, qu’il convient d’expliquer :
- Si à la cession il y a une moins-value : pas de frais pour la société de gestion
- Si la plus-value est inférieure à 7 % : pas de frais non plus pour CORUM
- Si la plus-value est comprise entre 7 % et 13 % : la société de gestion touche 6 % HT du montant de la vente
- Si la plus-value dépasse 13 % : CORUM perçoit 12 % HT du montant de la vente
✅ Ainsi CORUM a tout intérêt à générer de la plus-value. Seul petit bémol, si la plus-value est de 6 % les associés de R Start touchent 6 %. Si la plus-value est de 8 %, CORUM touche une part conséquente de la plus -value. Voici un exemple :
| Montant initial | 100 |
| Montant avec plus-value de 8 % | 108 |
| Frais de CORUM de 6 % sur le montant de la vente | 6,48 |
| Part de plus-value restant aux associés | 1,52 (= 108-6,48) |
Donc il y a des effets de seuil non négligeables, mais ce sont les règles du jeu.
Point rassurant : en cas de moins-value, aucun frais n’est prélevé, et même la moins-value est enregistrée dans une réserve, et Corum AM ne peut percevoir aucune commission d’arbitrage tant que cette réserve n’a pas été intégralement compensée par de futures plus-values.
Les frais de gestion de 15 % HT sont dans la fourchette haute de ce qui se pratique pour l’ensemble des SCPI, mais c’est aussi normal, car il n’y a pas de frais de souscription. Pour vous donner des ordres de grandeur, 3 % de frais de gestion supplémentaires, sur une SCPI avec un rendement de 5 %, cela représente 0,15 % de frais en plus rapportés au prix de part. Donc si vous payez 10 % de frais de souscription rapportés au prix de part, vous voyez bien qu’il va falloir des années avant de combler l’écart entre les 2 modèles de frais.
Attention au frais de retrait anticipé
Comme pour l’ensemble des SCPI sans frais d’entrée, R Start dispose de frais de retrait anticipé, afin d’éviter des ventes prématurées des épargnants, qui seraient préjudiciables au bon fonctionnement de la SCPI. En effet, on parle d’immobilier, donc la société de gestion ne peut pas vendre ses actifs en claquant des doigts dès que ses associés veulent vendre leurs parts.
Le barème de frais de R Start est particulièrement punitif à ce niveau-là :
| Si la sortie… | Frais de retrait anticipé (HT) |
|---|---|
| Est avant 4 ans | 10 % |
| Est avant 6 ans | 7 % |
| Est avant 7 ans | 5 % |
| Est avant 8 ans | 3 % |
| Est après 8 ans | 0 % |
➡️ Concrètement, si vous revendez vos parts avant 4 ans, c’est comme si vous payiez des frais de souscription. Donc vraiment, à éviter.
Comment souscrire à la SCPI R Start ? Points à avoir en tête
Si la SCPI R Start vous a convaincu (et clairement elle a des atouts à faire valoir), alors voici quelques subtilités utiles à avoir à l’esprit avant de passer à l’action.
Les petits plus de la SCPI R Start
✅ Commençons par souligner le ticket d’entrée très abordable de R Start, à 200 € seulement. Plusieurs SCPI, encore aujourd’hui, ont des minimums de souscription qui dépassent les 1 000 euros, voire atteignent 5 ou 6 000 euros.
📅 Autre caractéristique plutôt appréciable, les dividendes de cette SCPI sont distribués mensuellement. Tant qu’on est en activité, et en train de se constituer un patrimoine, ça n’a peut-être pas beaucoup d’importance. Mais une fois à la retraite, lorsqu’on utilise ses dividendes de SCPI comme compléments de revenus, je trouve cela plutôt agréable de les recevoir chaque mois, comme son salaire ou sa pension de retraite.
🔁 Enfin, comme pour le reste des SCPI CORUM (ex. CORUM Eurion, CORUM XL, …), vous avez la possibilité de réinvestir automatiquement vos dividendes dans la SCPI, et ainsi profiter des intérêts composés.
Les inconvénients de R Start
J’en note 3 principaux à ce stade.
❌ Le premier, c’est que certains modes de souscription ne sont pas accessibles. En effet, il n’est pas possible de souscrire à des parts de SCPI en démembrement, et vous ne pouvez pas souscrire via une assurance-vie CORUM Life.
⌛ Ensuite, même si la SCPI R Start n’est pas la seule, son délai de jouissance de 6 mois est particulièrement long (comme une trentaine de SCPI dans ma base de 117 SCPI). Certains fonds immobiliers offrent des délais de jouissance de 3 ou 4 mois, ce qui vous permet de toucher vos dividendes plus rapidement.
Enfin, dernier point, mais qui se gommera avec le temps, c’est l’absence d’historique actuellement sur la SCPI R Start à proprement parler. A ce stade, on peut seulement faire confiance à l’expérience de la société de gestion CORUM AM (et encore, les performances passées ne préjugent pas des performances futures). Mais par exemple, je préfère CORUM Origin à CORUM XL, notamment au regard de leurs performances historiques. Seul l’avenir nous dira si la SCPI R Start performera finalement mieux que ses sœurs !