Longtemps considéré comme une spéculation mortifère, le viager est aujourd’hui parvenu à se forger une image responsable qui fait de nombreux émules. Avec la crise sanitaire qui a pu changer notre rapport à l’immobilier, la flambée des prix dans certaines villes, et l’évolution des taux d'emprunt, acheter en viager peut être la bonne solution pour vous constituer plus facilement un patrimoine, tout en permettant à des seniors de vivre dignement. Voyons ensemble quels sont les avantages et inconvénients de l’achat en viager, et comment ça marche concrètement pour effectuer ce genre de transaction.
Acheter en viager : définition
Introduite dans notre droit en 876 (et oui ça remonte à loin !), la vente viagère se voit limitée aux biens entre particuliers en 1661 par édit royal. Son principe est assez simple : un vendeur (crédirentier) cède un bien immobilier à un tiers (le débirentier) qui, en contrepartie, verse au comptant une somme d’argent (le bouquet) ainsi qu’une rente viagère mensuelle, trimestrielle ou annuelle jusqu’au décès du vendeur.
Si c’est la définition générale, il peut ensuite y avoir des variations et des modes de viager différents.
L’usufruit viager prend fin au décès, contrairement à l’usufruit temporaire qui est fixé sur une période donnée (3 ans minimum).
Deux façons d’acheter en viager
Tout d’abord, il y a deux façons, aux conséquences bien distinctes, qui vous permettent d’acheter en viager. Cela correspond aussi à des objectifs bien différents :
- Acheter un viager occupé : le crédirentier vend son bien, tout en conservant son droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès. Il conserve donc l’usufruit de son logement. Dans ce cas, vous ne pouvez pas l’habiter ni le louer jusqu’à cette date
- Ou opter pour un viager libre : le crédirentier libère le bien dès la signature de l’acte de vente. Vous pouvez alors en disposer comme bon vous semble : établir votre résidence principale, louer… en échange d’une rente versée régulièrement au vendeur. C’est un peu comme une location, mais dont la durée du bail est liée à la durée de vie du vendeur…
Mais comment calculer cette rente ?
La rente viagère, comment la fixer ?
Pour un achat immobilier classique, c’est relativement simple. Il faut que l’acheteur est le vendeur soient d’accord sur une variable : le prix du bien en question. Dans le cas d’un viager, c’est un peu plus complexe, puisqu’il vous faudra établir le montant du bouquet (le versement initial) et celui de la rente viagère. Pour fixer cela, il reste néanmoins nécessaire de commencer par estimer la valeur du bien. Comme pour n’importe quel maison ou appartement, cela dépendra de l'emplacement, de la superficie, du nombre de pièces, etc. Puis nous allons pouvoir calculer la rente en s’appuyant sur différentes approches.
L’espérance de vie du vendeur (le crédirentier)
L’espérance de vie de la personne à qui vous achetez le bien est évidemment primordiale. Si nous ne savons pas de quoi demain sera fait, vous pouvez tout de même vous appuyer sur les données statistiques à disposition. Pour cela, l’Insee (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques) met à disposition ce qui s’appelle des « tables de mortalité ». Dans l’exemple ci-dessous, comme je suis né en 1988 et que j’ai 34 ans actuellement, a priori j’ai de bonnes chances de vivre encore quasiment 48 ans.
Les femmes de 65 ans en 2021 ont une espérance de vie de 27,5 ans en moyenne, tandis que les hommes du même âge en 2021 en ont une légèrement supérieure à 19 ans. Le sexe du vendeur aura donc un impact non négligeable ! L’utilisation de ce type de données vous permet d’avoir une approche rationnelle, et de vous donner une idée de la durée potentielle de versement de la rente viagère.
La décote à appliquée pour déterminer le bouquet
Là encore, deux méthodes de calcul peuvent être mobilisées :
- Sur la base de l’estimation des loyers et de l’espérance de vie : à partir d’un bien immobilier similaire, dans le même secteur géographique, vous multipliez l’espérance de vie du crédirentier par le montant du loyer annuel. Puis, vous déduisez la somme obtenue de la valeur du bien immobilier, et vous obtenez une idée du bouquet à verser
- Sur la base d’un abattement forfaitaire : vous pouvez aussi calculer un abattement forfaitaire en fonction de l’âge du vendeur. Plus le crédirentier est jeune, plus la décote est élevée. Les spécialistes du viager utilisant cette méthode s’appuient généralement sur le barème Daubry.
Vous l’avez compris, acheter en viager implique l’acceptation du principe d’aléa. Le montant du bien payé au final n’est connu ni du vendeur ni de vous au moment de la signature de l’acte de vente. Alors, est-ce une si bonne idée l’achat en viager ?
Il est possible que le contrat intègre, ou non, une clause de revalorisation de la rente, en précisant par exemple un indice de référence. Sans clause, le montant n’évolue pas.
Gardez bien ce point en tête, surtout en période d’inflation ! En fonction de celle-ci et que vous soyez acheteur ou vendeur, cela peut fortement impacter votre opération.
Acheter en viager : un bon plan ?
Si le viager est longtemps resté confidentiel, il s’est fortement démocratisé depuis quelques années. Et il propose maintenant une plus grande diversité de prix et de biens : maisons, appartements, parkings, terrains…
Cependant, force est de constater que les biens accessibles et libres, prisés par les familles qui souhaiteraient occuper le bien directement (la rente étant en quelque sorte leur loyer), restent rares. De plus, ils se concentrent particulièrement en Île-de-France, où la tension immobilière favorise cette forme de vente, et sur la Côte d’Azur, où les retraités sont plus nombreux. Les viagers sont donc le plus souvent occupés, et restent donc principalement la chasse gardée des investisseurs.
Avantages et inconvénients du viager pour l’acquéreur
Les plus de l’achat en viager
✅ Un échelonnement des paiements (la rente) sans aucuns frais, contrairement au remboursement d’un prêt immobilier
✅ Un investissement sûr (hormis l’aléa du décès du crédirentier) : le vendeur ne peut pas dénoncer le contrat sauf s’il prouve qu’il été lésé d’au moins 7/12e du prix du bien (rescision de la vente) ou si la rente n’est pas versée
✅ Une décote appliquée en cas de viager occupé. Ceci vous permet d’avoir accès à certains biens avec un apport moindre que sur un achat classique
Les inconvénients si vous achetez en viager
⚠️ La perte de l’avantage financier escompté en cas d’espérance de vie du vendeur déjouant les prévisions
⚠️ L’obligation pour vos héritiers de poursuivre le paiement de la rente si vous décédez avant le vendeur (😅)
⚠️ L’annulation de la vente en cas de rente viagère impayée. Néanmoins sur ce point, si vous ne payez pas vos remboursements de crédit immobilier à la banque, vous allez avoir des soucis également…
Avantages et inconvénients du viager pour le crédirentier (le vendeur)
Les intérêts de vendre en viager
✅ Une rente jusqu’à la fin de vos jours à compter de la signature de l’acte de vente, pour compléter votre retraite par exemple
✅ Un régime fiscal avantageux (abattement fiscal variant selon l’âge du vendeur)
✅ Une taxe foncière et des travaux de copropriété pris en charge par l’acheteur, même en cas de viager occupé
Les inconvénients
⚠️ En cas de décès prématuré, vos héritiers recevront un patrimoine moindre
Achat en viager vs. achat immobilier traditionnel : modalités pratiques
Une transaction immobilière, qu’elle se fasse en viager ou non, respecte dans l’ensemble les mêmes étapes et formalités. Si vous avez déjà acheté un bien immobilier, vous ne devriez pas être trop dépaysé ! De plus, vous devrez également payer les frais classique, incluant les frais de notaire, donc celui-ci sera à disposition pour vous guider.
| Achat en viager | Achat traditionnel | |
|---|---|---|
| Montant à avancer | Bouquet (max. 40 % de la valeur du bien immobilier selon le site Seloger) | 10% de dépôt de garantie, non obligatoire mais souvent exigé |
| Disponibilité du bien | Immédiate en cas de viager libre, mais au décès du crédirentier en cas de viager occupé | Immédiate |
| Frais de notaire | A la charge de l’acquéreur (entre 7% et 8% pour un bien ancien) | A la charge de l’acquéreur (entre 7% et 8% pour un bien ancien) |
| Formalités administratives | Identiques (diagnostics techniques, acte authentique de vente devant notaire) | Identiques (diagnostics techniques, acte authentique de vente devant notaire) |
L’achat en viager : un bon placement ?
Nous allons comparer ici l’investissement immobilier en viager à quelques autres types de placement afin que vous ayez une idée de l’attrait de cette solution par rapport à vos besoins.
Investissement en viager vs. livrets réglementés
Si les taux du Livret A et du LDDS sont repartis à la hausse (3% en 2024), leurs rendements restent limités. En effet, même les meilleurs livrets ne permettent d’offrir une rentabilité digne des investissements immobiliers. Que ça soit les meilleures SCPI ou l’investissement immobilier en direct, y compris l’achat en viager dont la rentabilité moyenne s’établit entre 6 à 8 % selon certains experts de ce micro-marché. Evidemment, cela sous condition que vous ne tombiez pas sur le nouveau record du monde des centenaires !
Acheter en viager vs. Plan Épargne Retraite (PER)
Le PER a particulièrement la cote depuis sa mise en place en 2019, grâce notamment à sa fiscalité avantageuse. Mais parmi les inconvénients, le capital ne peut être libéré que lors du départ en retraite (sauf cas particuliers). En fonction de votre âge, acheter en viager permet de diversifier votre épargne, et peut vous amener des ressources complémentaires (si vous louez une fois que vous avez la jouissance du bien), sans avoir à attendre votre retraite pour en profiter. Si la défiscalisation de votre impôt sur le revenu est un de vos objectifs principaux, vous avez tout de même intérêt à considérer les meilleurs PER pour diminuer votre avis d’imposition et bénéficier d’une bonne performance.
L’achat immobilier en viager vs. un investissement loi Pinel
Enfin, en matière d’immobilier, il existe un certain nombre de dispositifs permettant de se constituer un patrimoine tout en défiscalisant : la loi Pinel et le Censi-Bouvard (mais qui prend fin en 2023), pour ne citer qu’eux. Dans les deux cas, une durée minimum de location est obligatoire, ce qui n’est pas le cas si vous décidez d’acheter un viager, où vous êtes plus libre.
En conclusion, l’achat en viager peut venir compléter intelligemment votre stratégie de placement, en complément d’autres investissements (ex. assurance-vie, PEA…). Cela vous permet par ailleurs d’offrir un complément de retraite à des seniors. Cet aspect est non négligeable dans une société vieillissante et où le sujet des retraites revient souvent dans les débats politiques et économiques. Ainsi, votre investissement peut revêtir un côté éthique. Enfin, si votre apport permet de financer le bouquet, le versement d’une rente viagère vous permettra de mensualiser votre investissement, sans avoir à payer d’intérêts bancaires. Avec des taux qui remontent en 2022, l’opération peut se révéler intéressante.
Questions fréquentes
Acheter en viager signifie procéder à l’achat d’un bien immobilier (qu’il soit occupé ou non), en versant initialement une somme partiel (le bouquet) puis en versant une rente jusqu’au décès du vendeur (le crédirentier).
L’achat d’une propriété en viager peut être une bonne opération car elle vous permet d’éviter de payer des intérêts sur un crédit immobilier. En revanche cela comporte un risque, car le prix payé à terme dépendra de l’espérance de vie réelle du crédirentier (le vendeur).
En viager occupé, l’acquéreur doit s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, sauf clause contraire dans l’acte de vente. Les autres charges doivent être réparties dans l’acte de vente. En viager libre, l’acquéreur doit s’acquitter de toutes les charges.
L’accord des héritiers n’est pas nécessaire pour vendre en viager sauf si le bien est en indivision ou si le vendeur est sous tutelle ou curatelle.
Il existe de nombreux spécialistes des ventes en viager qui diffusent régulièrement des annonces, comme René Costes Viager, Alternative viager, Viagimmo…
C’est tout à fait possible ! En revanche il faut faire très attention car les autorités fiscales vont vérifier que vous n’avez pas estimé trop bas le prix de la propriété concernée. De plus, cela peut créer des tensions familiales. Donc possible mais avec beaucoup de précautions !
Toute personne capable juridiquement peut effectuer l’achat d’un logement en viager. Seule condition, il ne doit pas y avoir de condition médicale connue qui entraînerait un décès prématuré.
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