Comme une majorité de français, vous souhaitez réaliser un ou plusieurs investissements locatifs mais vous manquez de temps, de compétences ou de motivation pour vous lancer ? C’est pour répondre à ce besoin que des entreprises comme Catanéo existent. Stratégie patrimoniale, recherche du bien, négociations, financement, travaux, ameublement et gestion locative : Catanéo s’occupe de tout pour votre compte.
Spécialiste des villes de Lyon, Villeurbanne, Saint-Etienne, Villefranche et Mâcon, je vous donne mon avis sur Catanéo dans cet article ⤵️.
Mon avis sur Catanéo en synthèse
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- Le spécialiste de la région lyonnaise
- L’ensemble des métiers internalisés (y compris les travaux et la gestion locative)
- Un budget travaux garanti
- Une entreprise à taille humaine avec des fondateurs toujours impliqués
- 8 ans d’expérience et 700 projets réalisés
- Des tarifs dans la fourchette basse du marché
- Investissement possible à partir de 80K€ de budget total
- Une excellente satisfaction clients
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- Aucun inconvénient à ma connaissance
Si vous souhaitez investir à Lyon ou ses villes alentour, je vous recommande vivement l’entreprise Catanéo. Leur professionnalisme, leur connaissance fine de la région Auvergne-Rhône-Alpes et leur tarification raisonnable vous permettront d’investir avec efficacité et sérénité dans l’immobilier locatif.
Si vous souhaitez investir à Paris (ou le Grand Paris), je vous recommande en priorité Imavenir (voir mon avis ici). Si vous souhaitez investir dans d’autres villes de France telles que Rennes, Tours, Nantes, Bordeaux ou Orléans, je vous recommande en priorité l’entreprise Ouiker (voir mon avis ici).
Présentation de Catanéo
Fondé en 2017 par deux amis, Pierre François (ex-consultant et multi-entrepreneur) et Alexandre Chavanne (architecte), Catanéo est une entreprise d’investissement locatif clés en main qui œuvre dans la région lyonnaise. Fort de 35 salariés et de 3 agences (Lyon, Villefranche et Saint-Etienne), le groupe a déjà réalisé plus de 700 projets équivalents à 130 millions d’euros investis (soit un montant moyen de 185K€ par investissement).
Si l’immobilier locatif est une chance à saisir (c’est la seule classe d’actif dans laquelle on peut investir avec un crédit – qui plus est remboursé par une tierce personne), peu de particuliers se lancent par manque de temps et de compétences. Dans l’immobilier, les pièges sont nombreux et une seule négligence peut remettre en cause l’intérêt financier d’une opération (un mauvais montage fiscal, une mauvaise localisation du bien, un mauvais calibrage des travaux ou encore le choix d’un mauvais locataire).
➡️ Bref, c’est précisément de ce constat qu’est née la volonté de Pierre et Alexandre de s’associer. Aujourd’hui Pierre François s’occupe du volet « Investissement » et Alexandre Chavanne du volet « Rénovation ».
À qui s’adresse Catanéo ?
Catanéo s’adresse à l’ensemble des particuliers qui souhaitent réaliser un investissement dans la région lyonnaise avec un budget minimum de 80 000€ (incluant un apport de 15 000€). En fonction de votre enveloppe d’investissement et de vos objectifs, Catanéo vous orientera vers l’une des communes qui vous correspond le mieux.
Une proposition pour tous les profils
Si vous avez un budget d’au moins 160 000€ et que vous cherchez un bon rendement sans prendre trop de risques, Catanéo vous orientera vers les villes de Lyon et Villeurbanne. Ces communes bénéficient d’une énorme tension locative (1 offre de logement pour 10 demandes de location), d’une importante population étudiante (190 000 étudiants dont la plupart cherchent des logements meublés) et d’un fort dynamisme économique et culturel (qui laisse espérer une prise de valeur du parc immobilier).
Si vous avez un budget d’au moins 90 000€ et que vous cherchez un surcroît de rentabilité, Catanéo vous orientera plutôt vers les villes de Villefranche-sur-Saône et Mâcon. Ces communes se situent à moins de 40 minutes de Lyon et jouissent également d’une forte demande étudiante. En outre, les prix sont plus accessibles qu’à Lyon.
Si vous avez un budget d’au moins 80 000€ et que vous cherchez d’abord la rentabilité, Catanéo vous orientera plutôt vers la ville de Saint-Etienne. Saint-Etienne est une ville bon marché, en pleine mutation, qui offre de nombreuses opportunités à condition de bien choisir son quartier (voire sa rue).
➡️ Bien entendu, chaque ville citée recouvre plusieurs réalités. La ville de Lyon, par exemple, est constituée de quartiers prisés mais très chers et de quartiers populaires mais beaucoup plus abordables. Chacun de ces quartiers offre un rapport rendement risque différent ce qui nécessite de bien les connaître avant d’investir.
Chez Catanéo, 70% des investisseurs achètent à Lyon, 20% à Villefranche et Mâcon et 10% à Saint-Etienne. Beaucoup des investisseurs achètent simultanément dans plusieurs villes pour « diversifier leur risque ».
Un service accessible à tous
Pour investir avec Catanéo, nul besoin d’être sur place. Si vous habitez à Paris ou à l’étranger par exemple, cela ne pose aucune difficulté (grâce à la signature électronique et à la possibilité de réaliser des visioconférences entre autres). Une part significative des clients de Catanéo est d’ailleurs expatriée.
La valeur ajoutée de Catanéo
Catanéo propose l’ensemble des services attendus d’un bon conseiller en investissement locatif clés en main.
Un service clés en main de A à Z
Catanéo accompagne ses clients à toutes les étapes d’investissement, de la définition de vos objectifs jusqu’à la livraison du bien prêt à être loué. Concrètement, Catanéo s’occupe de tout.
Catanéo estime à 5h le temps total que vous aurez à passer sur le projet (validation du bien, rassemblement de documents pour le financement, passage chez le notaire etc.).
La prestation Catanéo comprend :
- L’analyse de votre besoin pour calibrer précisément votre projet et établir votre cahier des charges.
- La recherche d’un bien qui répondra à votre objectif (y compris l’étude des règlements de copropriété, l’étude des procès-verbaux d’assemblée générale, le chiffrage des travaux, le calcul de la rentabilité locative).
- Un accompagnement dans la recherche d’un financement optimal
- Un accompagnement jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire (y compris la négociation du prix d’achat du bien, la remise d’une offre d’achat, la signature du compromis de vente).
- La réalisation des travaux (par leur entreprise maison).
- L’ameublement du bien.
Une fois le bien acheté, rénové et meublé, vous pouvez également leur confier la gestion locative (il s’agit d’un service optionnel souscrit par 99% des clients ). Vous pouvez aussi vous en charger vous-même ou confier cette tâche à l’agence de votre choix (voir mon comparatif des tarifs des agences de gestion locative) .
Je vous recommande de confier la gestion locative à Catanéo. Cela vous permettra d’aligner parfaitement vos intérêts avec ceux de l’entreprise (ils seront d’autant plus motivés à achever le projet vite et bien).
Le spécialiste de la région lyonnaise
Le terrain de jeu de Catanéo est Lyon, Villeurbanne, Villefranche, Mâcon et Saint-Etienne (toutes situées en Auvergne-Rhône-Alpes). Contrairement à d’autres entreprises qui proposent leur service dans une multitude de villes à travers toute la France, Catanéo concentre ses efforts sur une seule localité.
Je vois dans ce positionnement géographique deux gros avantages.
Le premier avantage est que lorsqu’on s’adresse au spécialiste d’un sujet, le service rendu a plus de chances d’être qualitatif. Catanéo connaît parfaitement le marché lyonnais et connaît, mieux que n’importe quelle autre entreprise, les opportunités qu’il offre.
Le second avantage est que le Grand Lyon est :
- La seconde métropole la plus dynamique de France après le Grand Paris ;
- En plein développement avec des projets ambitieux comme le prolongement du tramway T6 et la création du tramway T9 ;
- Adapté à une multitude de profils d’investisseurs différents (même à Lyon les prix peuvent varier du simple au quadruple).
Mon avis est que quand on a une idée précise de ce qu’on veut, il vaut mieux s’adresser à un spécialiste qu’à un généraliste !
L’ensemble des métiers internalisés
Contrairement à beaucoup de leurs concurrents, Catanéo internalise l’ensemble des métiers nécessaires à la réalisation du projet. Le groupe Catanéo comprend 4 sociétés.
- Une société de chasse immobilière (pour trouver un bien rentable),
- Une société de travaux (pour valoriser et rendre attractif le logement),
- Une société de gestion locative (pour vous décharger de la gestion de votre bien),
- Une agence immobilière (pour revendre au bon prix votre logement).
Cette organisation a le gros avantage de laisser peu de place à l’imprévu et aux mauvaises surprises. L’internalisation des travaux vous permet de bénéficier de « prix de gros » et d’un budget travaux sans dépassements !
Les CGV (Conditions Générales de Ventes) de Catanéo prévoient une clause d’engagement de prix qui protège l’investisseur d’un « dérapage » des frais de rénovation ! Je trouve ca particulièrement confortable !
➡️ Ce modèle, 100% intégré, est l’assurance d’obtenir une rentabilité locative connue d’avance.
La philosophie de Catanéo
En allant sur Linkedin, vous constatez que Pierre François publie régulièrement des posts dans lesquels il partage son expérience. Certains de ces posts rendent compte de la philosophie du groupe sur les questions d’investissement immobilier. Je les trouve de bon sens et c’est pourquoi je vous les partage pêle-mêle.
Pierre François préconise notamment :
- De réaliser un investissement locatif seulement si vous ne souhaitez pas acheter votre résidence principale dans les 5 ans à venir (parce que sinon vous allez être frustré).
- De résonner en « solidité globale du projet » plutôt qu’en « rentabilité locative » (parce que la vacance locative existe).
- D’analyser le TRI d’une opération plutôt que sa rentabilité locative (pour prendre en compte l’ensemble des flux financiers y compris le potentiel de valorisation du bien).
- D’investir dans une colocation plutôt qu’un immeuble de rapport (pour avoir un bien liquide et facilement revendable).
- D’investir dans une colocation plutôt qu’un coliving (pour ne pas dénaturer le bien et le garder attractif à la revente).
- D’éviter les T3 (qui est la surface la moins rentable du marché).
Pour avoir plus de détails sur ces assertions, je vous invite à consulter son profil, vous ne perdrez pas votre temps !
En outre, Catanéo revendique :
- Son expertise dans la région lyonnaise uniquement (comme eux, je pense qu’un bon spécialiste vaut mieux qu’un mauvais généraliste).
- Son indépendance actionnariale pour rester maître de la qualité de ses services (comme eux, je pense qu’il vaut mieux ne jamais rien devoir à un actionnaire dont l’unique boussole est la rentabilité).
➡️ Bref, j’apprécie particulièrement l’esprit de ce groupe professionnel, à taille humaine et spécialisé sur un marché identifié.
Combien coûte Catanéo ?
Au titre de sa prestation, Catanéo facture un forfait qui dépend du nombre de pièces que vous achetez et de la ville dans laquelle vous investissez.
| Lyon/Villeurbanne | Villefranche/Mâcon | Saint-Etienne | |
|---|---|---|---|
| T1 | 9 000 € | 7 000 € | 6 000 € |
| T2 | 11 000 € | 9 000 € | 7 000 € |
| Coloc. 3 personnes | 14 000 € | – | 9 000 € |
| Coloc. 4 personnes | 16 000 € | – | – |
| Coloc. 5 personnes | 18 000 € | – | – |
Ce modèle d’honoraires est avantageux à deux titres :
- Tout d’abord il aligne vos intérêts à ceux de Catanéo qui n’a aucun intérêt à vous faire acheter un bien cher (la majorité des confrères de Catanéo facture un pourcentage du prix d’achat du bien).
- Les honoraires de Catanéo appartiennent à la fourchette basse du marché.
💥 En outre, rappelez-vous que ces honoraires sont finançables et déductibles (pour ceux qui investiront dans un logement meublé au régime réel). Pour bien comprendre le fonctionnement et l’intérêt du statut LMNP au régime réel, n’hésitez pas à suivre ma mini-formation gratuite sur l’investissement locatif.
Beaucoup d’investisseurs ont pour boussole le montant des honoraires pour choisir un conseiller. Pour ma part, je préfère 1000 fois payé un peu plus pour un service de qualité, qu’un peu moins pour un service bancal. Quoi qu’il en soit, Catanéo allie les deux avantages !
En outre, chez Catanéo, 90% des studios sont signés en off-market et ne font donc pas l’objet de frais d’agence immobilière. Cette économie finance une partie significative des honoraires facturés par l’entreprise. Autant dire que les honoraires ne doivent pas être d’un frein !
Catanéo, une entreprise de confiance ?
En quelques mots, Catanéo c’est :
- 8 ans d’existence (un pionnier dans le secteur de l’investissement locatif clés en main à Lyon).
- 700 projets réalisés et 130 M€ déjà investis pour ses clients (grosse expérience).
- Une note Google de 4,9/5 sur 103 avis (c’est excellent). A noter que la seule note de 2/5 vient d’une personne qui n’a laissé aucun détail (cela ressemble plus à une erreur de manipulation qu’à un réel mécontentement).
Bref, pas grand-chose à redire !
Mon avis sur Catanéo en conclusion
🎯 En un mot, si j’avais pour objectif d’investir dans la région lyonnaise, je confierais mon projet à Catanéo. Ils ont l’ensemble des qualités nécessaires pour vous faire investir sereinement et efficacement dans l’immobilier.