Après plusieurs années à observer de loin, je me suis décidé à tester la plateforme de crowdfunding immobilier La Première Brique, car nous avons désormais un bon historique… et que cet acteur est devenu un incontournable du marché du crowdfunding immobilier en France.
A ce jour mon intérêt s’est porté sur 4 projets, et l’avantage c’est qu’il est facile de tester, puisque La Première Brique permet d’investir dans l’immobilier à partir de 1 euro seulement ! Après avoir analysé la plateforme, creusé chaque fonctionnalité, et investi, voici donc mon avis sur La Première Brique.
L’essentiel de mon avis sur La Première Brique
- Investissement accessible à partir de 1€ seulement
- Un flux régulier de projets
- Des performances plutôt bonnes par rapport à la moyenne du marché
- Rémunération des liquidités pas encore investies sur le compte
- Une plateforme régulée PSFP auprès de l’AMF
- Une nouvelle offre, depuis 2026, d’immobilier fractionné
- Risque de perte en capital
- Un taux de défaut (procédure en cours) supérieur à 10 %
- Les bons projets partent vite
- Un placement de moyen terme (1 à 3 ans en moyenne) sans solution de liquidité
- Pas de projets éligibles au PEA-PME
Découvrir le site de La Première Brique.
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La Première Brique, pour investir dans l’immobilier à partir de 1 €
| Date de création | Type d’investissements proposés | Nombre de membres |
|---|---|---|
| 2019 | – Opérations de crowdfunding immobilier – Immobilier fractionné | 211 264 membres en juillet 2026 |
La plateforme de financement participatif immobilier La Première Brique a été lancée en 2019, soit quelques années plus tard que les acteurs historiques du secteur, nombreux à s’être créés en 2014 (ex. Homunity, Raizers) suite à la mise en place du cadre légal du crowdfunding en France. C’est donc avec plus de recul qu’Hugo Berthe et Thomas Danset ont pu fonder La Première Brique, avec une promesse forte de démocratisation de l’investissement dans l’immobilier : pouvoir investir à partir de 1€ seulement.
Il faut dire que lorsque La Première Brique est arrivée sur le marché, la plupart des plateformes de crowdfunding immobilier avaient un ticket d’entrée minimum de 1 000 €, ce qui est toujours le cas pour Homunity ou Anaxago par exemple. Il y avait donc un marché à prendre, justifiant de créer un nouvel acteur en 2019. Mais ce qu’ils ne pouvaient pas prévoir, c’est que ce timing allait également leur être favorable. En effet, la crise de l’immobilier débutée en 2022 suite à la hausse des taux leur a permis :
- D’investir peu entre 2019 et 2022 puisqu’ils n’étaient pas encore très connus
- D’être particulièrement attentif à la qualité des projets proposés entre 2019 et 2021, puisqu’il s’agissait des premiers qu’ils sélectionnaient (79 projets financés sur ces années)
- Et ensuite de collecter plus à partir de 2023, car leur dynamique était lancée, et ils ont pu le faire dans un marché immobilier plus sain, avec des prix corrigés à la baisse
➡️ Cela ne leur enlève aucun mérite, mais il est bon d’avoir en tête que La Première Brique a profité d’un bon timing de lancement, un peu comme les nouvelles SCPI créées au début des années 2020.
✅ Par ailleurs, les équipes ont mené leur barque sérieusement et ont obtenu l’agrément PSFP (numéro FP-2023-15), conforme à la régulation européenne du crowdfunding, dès septembre 2023. Vous pouvez vérifier cette information vous-même sur le site de l’AMF, le régulateur français, ici.
Il est temps désormais d’analyser l’historique de performance de La Première Brique ⤵️.
Performance de la Première Brique et comparatif : mon avis
| Nombre de projets financés | Montants prêtés | Taux de rendement moyen | Taux de rendement interne (net de risque) | Durée moyenne | Taux de retard de plus de 6 mois (capital restant dû) | Taux de procédures collectives en cours (capital restant dû) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 884 | 424 M€ | 11,40 % | Non disponible | 16 mois | 0,05 % * | 10,40 % |
Les performances de La Première Brique sont plutôt correctes par rapport à la moyenne du secteur, qui a été durement frappé par la crise de l’immobilier en 2022.
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Néanmoins, je tiens à souligner deux points qui relativisent fortement le mérite de cette plateforme régulièrement encensée par certains influenceurs :
- Le taux de procédures collectives en cours est assez similaire, voire plus élevé que celui de bonnes plateformes historiques (ex. Homunity, Baltis, Raizers)
- Le taux de retard de plus de 6 mois affiché par La Première Brique est trompeur. En début d’année 2026, je calculais encore un taux de retard supérieur à 6 mois supérieur à 8 %. Ceux-ci n’ont pas disparu par magie, et c’est juste que sans doute La Première Brique les retire des statistiques dès qu’un accord de prorogation du contrat a été signé. Pour un acteur qui veut démocratiser l’investissement, côté transparence, on reviendra
➡️ La performance moyenne de La Première Brique est bonne, mais elle n’a rien d’exceptionnelle comparée aux autres plateformes, malgré un timing d’investissement en leur faveur.
Si je regarde les données en juillet 2026, sur les projets financés en 2025, on a déjà un taux de défaut de quasiment 8% (procédures collectives en cours), alors que les opérations ont à peine 1 an d’existence et que le contexte de prix de l’immobilier est plus sain en 2025. Franchement pas de quoi rêver.
Des plateformes récentes, qui investissent une partie de leurs fonds dans des opérations, me paraissent plus performantes et plus sûres, mais ont un volume d’opérations encore assez faible. Je pense par exemple à HouseBase (mon avis sur HouseBase) ou à Blocshare (mon avis sur Blocshare).
Jimbot : le robot d’investissement pour passer en mode automatique
le robot d’investissement de La Première Brique
Si j’aime le crowdfunding immobilier, c’est pour voir passer des opérations immobilières qui me parlent, les analyser, et investir dedans si le projet m’attire et répond à mes critères. Mais cela prend du temps. Donc pour ceux qui en manquent, et n’ont pas le même niveau d’intérêt, passer par un robot d’investissement s’avère une bonne option, offerte par La Première Brique.
Leur robot d’investissement s’appelle jimbot, et vous permet de placer votre argent automatiquement selon plusieurs paramètres :
- Montant à investir par projet
- Budget mensuel d’investissement, et budget total
- Taux d’intérêt minimum
- Durée de projet minimum et / ou maximum
- Remboursement mensuel ou in fine
- Opération de marchand de biens, de promotion immobilière ou pour une ligne de trésorerie
- Garanties du projet (voir mon article sur le sujet si vous ne les maîtrisez pas)
- Marge prévisionnelle du projet (pour sélectionner des projets avec un coussin de sécurité)
- Apport minimum du porteur (pour sélectionner des projets où le porteur de projet a sacrément intérêt à ce que ça se passe bien)
Je comprends le côté pratique, mais personnellement je ne suis pas fan des robots d’investissement dans le crowdfunding. Selon moi, c’est source de dérives pour le marché. Si un projet de 500 000 € est financé automatiquement par la communauté dès qu’il affiche 11% de rendement sur une durée de 12 mois, cela risque toujours de dégénérer en finissant par financer n’importe quoi.
Vos liquidités rémunérées à 3 %
Si vous avez tendance à laisser un peu traîner votre argent sur le porte-monnaie de votre plateforme, la bonne nouvelle avec La Première Brique c’est que le solde de votre porte-monnaie est rémunéré (sous certaines conditions).
D’abord, notez que le taux varie. Il est de 3,00 % par an en juillet 2026, mais cela peut varier.
Ensuite, sachez que le montant faisant l’objet d’une rémunération dépend du montant que vous avez investi dans les 30 derniers jours sur La Première Brique.
➡️ C’est donc mieux que rien, mais il ne s’agit pas d’une solution pour faire travailler sa trésorerie.
Exemple de projet proposé par La Première Brique
Ici je vais vous présenter une opération caractéristique de La Première Brique.
Il s’agit d’un projet de marchand de biens à Pusignan (près de Lyon) dont l’objectif est l’achat d’une grande bâtisse, à découper ensuite en 3 logements. Le montant recherché était de 433 000 €, ce qui proche de la moyenne de la plateforme.
La fiche descriptive du projet fournit quelques informations comme :
- la localisation
- la marge attendue (16 %, ce qui est ok, sans être fantastique)
- le niveau de pré-commercialisation, qui est à 30 %
- le budget travaux, de 50 805 €
- des photos du projet
- etc.
Le rendement est de 11 %, pour une remboursement in fine prévu sur 20 mois (durée cible de 8 mois pour l’opération, mais une marge est prévue).
✅ La garantie proposée est de qualité, puisqu’il s’agit d’une hypothèque de 1er rang, ce qui est ce qui se fait de mieux avec la fiducie-sûreté.
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Les frais de La Première Brique
Au niveau des frais, sur la partie crowdfunding immobilier, La Première Brique applique un modèle classique : pas de frais portés directement par les investisseurs.
Ce sont les porteurs de projets qui versent à La Première Brique une commission en cas de succès de la collecte des fonds.
Sur la nouvelle activité de La Première Brique, qui est l’immobilier fractionné (que la plateforme appelle « Locatif »), le modèle de frais est différent, mais toujours portés indirectement par les investisseurs :
- Des frais d’entrée qui couvrent la structuration et la distribution de l’opération, de 5 % HT du montant collecté
- Une quote-part des frais de gestion, de 2,5 % HT des loyers encaissés, sachant que c’est une société tierce qui s’occupe du principal de la gestion
- Un tiers de la plus-value générée à la revente lorsqu’elle existe, dans le but de créer un alignement d’intérêt
Sur plusieurs années, dans une situation économique standard, il est normal que les prix de l’immobilier augmentent, ne serait-ce que pour suivre l’inflation. Donc hors contexte particulier, sur un bien géré correctement, sur le long terme il devrait y avoir une plus-value. La plateforme d’immobilier fractionné Tantiem est moins gourmande sur la commission en cas de plus-value (ex. 15 % sur un de mes projets, contre 33% pour La Première Brique). J’ai donc plutôt tendance à préférer Tantiem à ce stade, qui bénéficie en plus de davantage d’expérience dans ce domaine. Pour en savoir plus, je vous invite à lire mon avis dédié à Tantiem.
L’avis des investisseurs sur La Première Brique
Franchement, pour une plateforme de crowdfunding immobilier qui a quand même dû traverser la crise de l’immo débutée en 2022, La Première Brique s’en sort plutôt très bien.
⭐ Sur Trustpilot, la plateforme affiche une moyenne de 4,3 / 5 pour environ 1 500 avis déposés (juillet 2026).
😡 Concernant les avis négatifs, sans surprise, il s’agit d’investisseurs dont plusieurs projets sont en retard et/ou avec une procédure en cours. Je constate que plusieurs d’entre eux sont des personnes qui ont majoritairement investi sur des projets en 2022… c’est-à-dire le pire moment, juste avant que les prix de l’immobilier baissent. Donc oui investir en crowdfunding immobilier est risqué, mais il faut savoir relativiser ces avis.
En complément, La Première Brique propose également une application mobile, qui est notée 4,6 / 5 sur l’Apple Store, mais basé sur moins de cent avis. C’est donc un peu juste pour se faire une opinion fiable.
Envie de partager votre expérience avec La Première Brique ? N’hésitez pas à venir nous écrire sur le Forum de Finance Héros.
Comment s’inscrire et investir avec La Première Brique ?
💻 Pour ouvrir un compte La Première Brique, tout se fait en ligne, naturellement.
La première étape consiste à fournir une adresse mail, et un code de parrainage si vous en avez un. Pensez à utiliser celui de Finance Héros afin de bénéficier de 2 % de cashback sur votre premier investissement : 90NC4S .
Il vous faudra fournir des informations vous concernant (ex. adresse, date de naissance, etc.) et répondre au questionnaire investisseur si vous souhaitez avoir le droit d’investir.
💳 Pour alimenter votre porte-monnaie, vous pouvez le faire :
- Par virement bancaire
- Ou par carte bancaire, mais dans la limite de 500 €
Et voilà, une fois que votre compte est créé, vous aurez accès à un tableau de bord qui ressemble à ça :
Conclusion : un acteur solide du crowdfunding immobilier, mais loin d’être sans défaut
A lire et entendre certaines personnes sur Internet, La Première Brique serait la panacée du crowdfunding immobilier. Je nuancerai un peu ce genre de propos, car oui La Première Brique est plutôt une bonne plateforme de financement participatif immobilier, avec l’avantage d’être accessible à partir de 1€, mais elle a aussi de projets en cours de procédure, comme les autres, et elle ne fait pas vraiment mieux, alors qu’elle avait à mon sens un avantage dû à son timing de lancement.
✅ Ce qui est vraiment appréciable, c’est que La Première Brique dispose d’un flux régulier de projets, dont certains sont de qualité, et avec de bonnes garanties. Donc vous avez de quoi diversifier votre portefeuille comme il faut.
Et vous pouvez tester leur nouvelle offre d’immobilier fractionné, comme moi, qui ait investi dans le projet « Le Labo ». Difficile de résister, mon père étant pharmacien biologiste et travaillant chez Cerballiance, cela me faisait trop rire d’investir 😊.
Grâce au code de Finance Héros ( 90NC4S ), profitez de 2 % de cashback sur votre premier investissement.