Les SCPI ont la cote. Et pour cause : elles permettent d’investir dans l’immobilier sans se soucier des problèmes et frais de la gestion locative, avec un ticket d’entrée accessible et un rendement souvent supérieur à celui des livrets réglementés.
Mais toutes les SCPI ne se valent pas. Typologie des actifs, zones géographiques, taux d’occupation… de nombreux critères sont à prendre en compte avant d’investir. Certaines SCPI ont clairement plus d’avantages que d’inconvénients…
Pour vous aider à y voir plus clair, j’ai interrogé Xavier Royet Responsable Relation Clientèle Distribution chez Swiss Life AM France. Il partage avec nous la stratégie de sa société de gestion, les dernières actualités des SCPI, ainsi que sa vision du marché immobilier pour les années à venir.
Pourriez-vous nous présenter en quelques mots votre société de gestion ?
Swiss Life Asset Managers est un acteur européen de référence dans la gestion d’actifs. La société de gestion propose une offre de solutions d’investissement diversifiée, couvrant les classes d’actifs financières, immobilières et infrastructures. Pour donner quelques chiffres, Swiss Life Asset Managers c’est près de 290 milliards d’euros d’encours sous gestion à fin décembre 2024, dont plus de 115 milliards en immobilier, ce qui fait de nous l’un des leaders européens en immobilier.
Combien de SCPI gérez vous aujourd’hui ? Quelles sont leurs principales caractéristiques
Chez Swiss Life Asset Managers France, nous gérons actuellement deux SCPI : ESG Pierre Capitale et Mistral Sélection.
ESG Pierre Capitale, lancée en 2017, est une SCPI diversifiée, tant sur le plan sectoriel que géographique, fidèle à notre ADN paneuropéen. Elle cible en priorité les grandes métropoles européennes, telles que Paris et Munich, avec plus de 50% de son patrimoine situé hors de France. Cette stratégie permet de capter un large éventail d’opportunités à l’échelle européenne. En 2024, ESG Pierre Capitale a atteint un taux de distribution de 5,22%, son meilleur résultat depuis sa création. Bien entendu, les performances passées ne présagent pas des performances actuelles ou futures.
Mistral Sélection, quant à elle, a été lancée en avril 2024. Elle adopte une approche dite « opportuniste », diversifiée et accessible, avec 0% de frais d’entrée. Cette absence de frais d’entrée est compensée par une commission forfaitaire annuelle de 16,50% TTC du montant des produits locatifs HT et des produits financiers nets encaissés par la SCPI, une commission de retrait de 6% TTC si sortie avant 6 ans ainsi qu’une commission d’acquisition et de cession immobilière de 3,60% TTC. Mistral Sélection a pour ambition d’accompagner la transformation des territoires, en réponse aux évolutions des modes de vie, de travail et de consommation. Son patrimoine est principalement situé en régions, en France comme dans la zone euro. Bien qu’encore récente sur le marché, cette SCPI affiche déjà des résultats prometteurs.
Quels types de biens possédez vous au travers de vos SCPI ?
La diversification sectorielle et géographique est au cœur de notre stratégie d’investissement, et se reflète pleinement dans le patrimoine de Mistral Sélection.
Nous sélectionnons des actifs adaptés aux nouveaux usages, en portant une attention particulière à leur localisation, leur fonctionnalité et leur résilience.
Concrètement, notre portefeuille comprend des bureaux de petites surfaces situés en centre-ville, conçus pour répondre aux évolutions des modes de travail. A titre d’exemple, nous avons acquis en novembre 2024 le siège social de l’entreprise JOTT à Marseille. Nous investissons également dans le commerce de proximité, notamment à travers des retail parks, qui répondent aux besoins quotidiens des habitants. Mistral Sélection détient ainsi un retail park à Valenciennes et un autre à proximité de Porto. Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.
À moyen terme, nous envisageons d’élargir notre exposition au secteur de l’hôtellerie, à la fois les segments loisirs, affaires et l’hôtellerie de plein air. Nous nous intéressons également à la logistique du dernier kilomètre, via des plateformes de logistique urbaine, ainsi qu’à des actifs alternatifs tels que des centres de formation, établissements scolaires ou de santé.
Notre présence couvre ainsi l’ensemble des secteurs immobiliers, avec une exigence constante en matière de qualité des actifs et de solidité des locataires, afin d’assurer la pérennité et la performance de nos investissements.
Ces derniers temps nous avons redécouvert l’importance des taux d’emprunt, et leurs conséquences. Est-ce que vous recourez à la dette pour vos SCPI ?
À ce jour, Mistral Sélection n’a pas eu recours à l’endettement pour financer ses premières acquisitions. Ce choix reflète une stratégie prudente, fondée sur une construction progressive et maîtrisée du portefeuille, en s’appuyant exclusivement sur les capitaux collectés.
Cependant, avec un taux d’endettement maximal fixé à 40%, la SCPI dispose d’une véritable marge de manœuvre pour activer ce levier de création de valeur lorsque les conditions de financement seront plus favorables. Le recours à la dette pourrait ainsi permettre de saisir des opportunités d’investissement à fort potentiel, tout en soutenant la performance et le développement de Mistral Sélection sur le long terme.
Cette capacité à mobiliser la dette de manière ciblée illustre le positionnement opportuniste et agile de la SCPI, capable d’adapter sa stratégie en fonction du contexte de marché.
Vous ne savez pas par où commencer ? Notre sélection des meilleures SCPI est là pour vous simplifier la vie.
Il y a eu un retournement du marché immobilier à partir de 2022, qui a fait souffrir certaines SCPI. Dans quelle mesure êtes vous impacté ?
Mistral Sélection a été pensée dans l’objectif de tirer parti du contexte immobilier. Le retournement du marché, marqué par la hausse des taux et la baisse des valorisations, a créé un environnement propice à l’investissement pour les nouveaux entrants.
Au moment de son lancement, en avril 2024, l’essentiel des ajustements de valeur liés à la crise inflationniste avait déjà été intégré. Dès le troisième trimestre, nous avons observé les premiers signes de stabilisation des prix, ce qui a permis à la SCPI de réaliser ses premières acquisitions dans de bonnes conditions.
Ainsi, Mistral Sélection n’a pas subi les effets négatifs du retournement du marché. Au contraire, ce climat a constitué une opportunité stratégique : dans un marché en repli, il est plus judicieux d’acheter que de vendre. La SCPI a ainsi pu se positionner de manière opportuniste, en bénéficiant de conditions d’acquisition attractives1, parfaitement alignées avec sa stratégie de création de valeur à long terme.
On voit notamment certaines sociétés de gestion avec un nombre de parts en attente de retrait relativement conséquent. Qu’en est-il de votre côté ?
A ce jour, nous ne comptons aucune part en attente de retrait sur nos deux SCPI.
Dans le cas de Mistral Sélection, cela s’explique naturellement par la jeunesse du fonds. Par ailleurs, nous avons mis en place un dispositif de sortie encadré : des frais de retrait de 6% sont appliqués en cas de cession avant six ans. Ce mécanisme a un double objectif : protéger la SCPI et l’ensemble de ses associés, en assurant une stabilité du capital, et encourager une détention de long terme, en cohérence avec la stratégie patrimoniale de la SCPI.
Tenté par les SCPI européennes ? Je vous explique l’intérêt de ce choix (diversification, fiscalité, …) et j’ai sélectionné les meilleures pour vous !
Nous constatons néanmoins un rebond sur le marché des SCPI. Quelles sont vos nouveautés et axes de développement pour les années à venir ?
Mistral Sélection poursuit son développement dans un contexte de reprise progressive du marché des SCPI, avec plusieurs évolutions structurantes.
Nous avons récemment rehaussé notre objectif de distribution cible à plus de 7,5%2 pour l’année en cours, illustrant notre ambition de proposer une solution d’investissement à la fois opportuniste, performante et accessible, conçue pour répondre aux attentes des investisseurs particuliers dans une logique de long terme.
Parallèlement, nous poursuivons le référencement de la SCPI en assurance vie, afin de renforcer son accessibilité et d’élargir les canaux de souscription pour les épargnants.
Et pour finir, sur le plan géographique, notre ambition est de porter à 60% la part du patrimoine situé hors de France, avec un focus stratégique sur l’Europe du Sud. Cette orientation s’est concrétisée dès le début de l’année avec l’acquisition d’un retail park à proximité de Porto. D’autres opportunités sont d’ores et déjà identifiées dans notre pipeline, confirmant notre volonté de renforcer notre présence dans cette zone.
Swiss Life AM propose deux SCPI aux profils distincts mais complémentaires :
ESG Pierre Capitale, une SCPI mature, diversifiée et résolument européenne, et Mistral Sélection, plus récente, opportuniste, sans frais d’entrée et avec un objectif de rendement ambitieux (>7,5 %).
Toutes deux misent sur des actifs adaptés aux nouveaux usages, avec une gestion prudente et, pour l’instant, aucun recours à la dette.
Des stratégies solides dans un marché en reprise, à condition, comme toujours, d’avoir une vision long terme et de bien comprendre les risques propres aux SCPI.
Ce format vous a plu ? On a fait la même chose avec Axipit, la société derrière la SCPI Upêka ou encore Mata Capital qui gère la SCPI Osmo Energie.
Chez Finance Héros, on passe les SCPI au crible pour vous aider à faire des choix éclairés.
- Comme pour tout investissement financier, la valeur des actifs de la SCPI est soumise aux fluctuations des marchés financiers et immobilier et peut varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière.
↩︎ - Il s’agit d’un objectif prévisionnel fondé sur la réalisation d’hypothèses de marché arrêtées par la Société de gestion. Il n’est pas garanti et pourra évoluer dans le temps, à la hausse comme à la baisse, en fonction des conditions de marché.
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