Mistral Sélection
- Type : SCPI de Rendement
- Secteur : Diversifiée
- Capital : Variable
- Création : décembre 2023
- Prix d’une part : 180 €
- Valeur de reconstitution : 180.05 €
- Capitalisation : 18.1 M€
- Délais de jouissance : 4 mois
- Minimum de souscription: 180 €
- Frais de souscription : 0%
- Frais de gestion : 16.5%
- Taux d’occupation : 100%
- RAN : 0 jours
A propos de Mistral Sélection
Créée en 2023, la SCPI Mistral Sélection est gérée par Swiss Life Asset Management. Il s’agit d’une SCPI sans frais d’entrée, avec un taux de distribution cible de 6%.
La stratégie de la SCPI
Cette nouvelle SCPI souhaite être la plus agile possible dans ses décisions d’investissement, et s’autorise ainsi à acquérir des actifs partout en Europe, et dans des domaines variés (ex. bureaux, parcs commerciaux). De plus, la SCPI Mistral Sélection a obtenu le label ISR, et intègre donc une dimension durable dans sa politique d’investissement et de gestion de son patrimoine.
Au global, le patrimoine de cette SCPI se compose d’actifs avec un prix au mètre carré inférieur à 2 500€, donc sur une tranche de prix relativement faible.
Pour finir, comme le gros du marché des SCPI, Mistral Sélection investit dans des biens d’une valeur de quelques millions d’euros, et ne dépassant généralement pas plusieurs dizaines de millions d’euros.
Les plus de la SCPI
Voici les caractéristiques de Mistral Sélection que nous avons appréciées :
- Les frais d’entrée de Mistral Sélection sont inférieurs à la moyenne des SCPI à capital Variable.
- Mistral Sélection déclare un rendement exceptionnel de 8.59% l’année passée.
- La valeur de reconstitution de cette SCPI (c’est-à-dire la valeur des immeubles qu’elle possède) est en ce moment supérieure au prix d’acquisition des parts. Vous achetez donc à un prix avantageux.
- Le taux d’occupation de 100% est remarquable ; preuve d’une très bonne gestion.
Les moins de Mistral Sélection
Passons aux faiblesses de Mistral Sélection :
- Les frais de gestion sont supérieurs à ce qui est habituellement pratiqué par les SCPI.
- Le RAN, à savoir les réserves de la SCPI, est trop faible à mon avis ; en cas de loyers impayés, le rendement sera vite réduit.
- Cette SCPI est encore très petite, (18.1 M€), cela laisse planer une incertitude sur sa capacité à maintenir ses rendements par la suite.
- Avec seulement 5 immeubles, cette SCPI est encore trop peu diversifiée.
Rendements et performances de Mistral Sélection
Le tableau ci-contre donne un aperçu de la performance de Mistral Sélection sur plusieurs années.
| Année | Rendement Mistral Sélection | Variation du prix Mistral Sélection | Rendement moyen | Variation du prix moyenne |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 8.59 % | % | 5.07 % | -4.64 % |
Cela amène quelques commentaires :
- Mistral Sélection se démarque avec des rendements bien supérieurs à la moyenne du marché.
- Le prix des parts ne s’est pas dégradé ; c’est plutôt bon signe.
- Malgré tout, avec seulement une année d’historique, on ne peut pas vraiment tirer de conclusion.
Le patrimoine de la SCPI
Mistral Sélection est une SCPI diversifiée, qui investit dans différents secteurs :
- Commerces
- Bureaux
De notre point vue, cette SCPI devrait continuer à développer son patrimoine, lequel est concentré sur 5 biens et 8 locataires.
Voici le détail de la répartition géographique de cette SCPI :
| Zone géographique | Répartition Mistral Sélection |
|---|---|
| Régions françaises (hors Ile de France) | 100 % |
Et voici la répartition sectorielle des biens de la SCPI :
| Secteur | Répartition |
|---|---|
| Commerces | 66 % |
| Bureaux | 34 % |
Comment investir dans Mistral Sélection ?
Pour souscrire à une SCPI, vous devrez généralement passer par l’intermédiaire d’un courtier en placements. Afin d’avoir un service et des conseils de qualité, nous vous recommandons de passer par l’intermédiaire d’un spécialiste de l’épargne immobilière. Il pourra notamment vous accompagner sur l’acquisition de parts de SCPI à crédit ou de parts de SCPI en nue-propriété ou en usufruit, selon vos besoins.
Voici les courtiers que nous vous recommandons pour investir dans Mistral Sélection :
-
Louve Invest :
un courtier spécialisé dans les SCPI. Ce nouveau courtier a l’avantage de proposer des cashbacks sur les frais d’entrée,
autrement dit, avec la plupart des SCPI proposées par Louve Invest, vous payez moins de frais !
> Pour un cashback jusqu’à 3,5%, c’est par ici !
Investir depuis une assurance-vie ?
L’assurance-vie est un des moyens de réduire la fiscalité des loyers versés par vos SCPI. En effet, si vous investissez dans des SCPI via une assurance-vie, c’est alors la fiscalité de cette dernière qui s’applique.
À notre connaissance, cette SCPI n’est pas disponible dans une assurance-vie. Si cela vous intéresse vous pouvez trouver des assurances-vie qui permettent d’investir en SCPI ici.
Le top 5 des SCPI
Voici notre top 5 des meilleures SCPI à capital variable, sélectionnées sur la base de multiples critères (performances, frais, taux d’occupation, RAN, etc.).
SCPI à capital Variable gérée par MATA CAPITAL IM depuis novembre 2023.
- Rendement 2024 : 9.33%
- Secteur: Diversifiée
- Prix d’une part : 300 €
- Frais de souscription : 12%
- Frais de gestion : 9%
- Taux d’occupation : 100%
- Délais de jouissance : 5 mois
jusqu’à 3.5% de cashback
Questions fréquentes
Une SCPI est Société Civile de Placement qui gère un parc immobilier et dans laquelle vous pouvez investir.
Dans ce cas vous vous portez acquéreur de parts et devenez, de facto, propriétaire d’une partie des biens. À
ce titre, vous touchez une fraction des loyers au prorata de votre investissement.
La SCPI est solution parmi d’autres pour investir dans ce qu’on appelle parfois la « pierre papier « .
Une SCPI à capital Fixe définit le montant de son capital dans ses statuts et celui-ci ne peut être dépassé
ou réduit (sauf en cas d’augmentation de capital). Par conséquent, le jour où vous souhaitez revendre des
parts vous devez trouver quelqu’un pour vous les racheter sur le marché secondaire, à un prix déterminé par
l’offre et la demande.
Une SCPI à capital variable peut émettre et racheter des parts. Elle peut donc animer la
liquidité des parts et vous les racheter le jour où vous souhaitez sortir. Le prix est par ailleurs fixé en
fonction de la valeur des actifs sous-jacents.
Une SCPI à capital variable procurera donc davantage de liquidités à la revente.
Les frais d’entrée sont prélevés à la souscription des parts. Ils rémunèrent la société de gestion et le
distributeur.
Par contre, si vous achetez des parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, il n’y a pas de frais
de souscription (il peut toutefois y avoir des frais d’intermédiation). Il faudra par contre s’acquitter de
droits d’enregistrement forfaitaires de 5%.
On vous dit tout sur les frais des SCPI ici (frais de souscription et frais de gestion).
Les frais de gestion sont prélevés à chaque fois que des loyers vous sont versés et ils sont proportionnels au montant des loyers.
Le taux d’occupation mesure la fraction des biens immobiliers effectivement loués (et non vacants). Une SCPI avec un bon taux d’occupation rentabilise donc bien ses actifs.
Le délai de jouissance est une période de temps pendant laquelle vous ne touchez pas les loyers suite à votre la souscription. Elle est généralement de quelques mois.
Le report à nouveau correspond à des « réserves » faites par la SCPI. Le RAN est souvent exprimé en pourcentage de l’encours ou en jours. Par exemple, une SCPI qui a 100 jours de reports à nouveau est en mesure de payer 100 jours de loyers grâce à ses réserves. Un RAN élevé est donc bon signe !
Les SCPI présentent l’avantage de dégager un rendement stable et régulier avec une prise de risque plus faible que la bourse.
Investir dans des SCPI est donc particulièrement adapté si vous avez déjà un capital constitué
et que vous souhaitez sn tirer un revenu complémentaire, par exemple à votre retraite.
Pour vous constituer un capital, investir en bourse sera probablement plus efficace,
même si l’investissement à crédit dans des SCPI sera également un bon moyen d’y parvenir.
Oui, une SCPI étant un investissement immobilier, celle-ci est soumise à
l’IFI. Le montant à déclarer vous est communiqué
par la société de gestion dans l’IFU annuel (Imprimé Fiscal Unique). Ce montant ne tient compte que de la
part des actifs immobiliers de la SCPI (cette dernière pouvant détenir des liquidités et d’autres actifs
financiers de manière marginale).
Notez que les parts de SCPI entrent dans l’IFI même si vous investissez dans une SCPI via une assurance-vie. Seule
l’acquisition de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI.
Oui, c’est possible, mais la plupart des contrats ne le permet pas. Cela dépend de l’assurance-vie et du PER (Plan d’épargne retraite), ainsi que de la SCPI.
Les entreprises peuvent placer leurs excédents de trésorerie dans des SCPI. D’ailleurs, nous leur recommandons d’investir dans l’ usufruit des SCPI. En effet, les SCPI en usufruit sont particulièrement intéressantes d’un point de vue fiscal : l’amortissement du placement vient diminuer la base imposable de l’entreprise et ainsi booster le rendement net de l’investissement.