Investir dans la terre agricole donne du sens à votre épargne. En finançant l’économie réelle, vous soutenez les agriculteurs français tout en valorisant votre patrimoine. C’est également le moyen de diversifier vos placements, donc de limiter le risque sur votre patrimoine au global. Alors avec autant d’atouts, pourquoi ne pas franchir le pas ? Mettez votre chapeau de paille et prenez votre fourche, je vous dis tout sur l’investissement dans les terres agricoles 🚜.
Pourquoi investir dans les terres agricoles ?
Placer une partie de votre épargne dans les terres agricoles est un investissement concret, tangible même. Et au-delà de sa démarche engagée, il dispose de nombreux atouts. Ainsi, investir dans des terres céréalières, maraîchères ou viticoles, une oliveraie ou encore une pépinière offre :
- Un potentiel de revalorisation. Avec un prix moyen de 6 000 € l’hectare, les parcelles agricoles françaises sont sous-estimées par rapport au reste de l’Europe (8 000 € en moyenne, et jusqu’à plus de 70 000 € au Pays-Bas).
- Des revenus stables. Comme l’investissement dans l’immobilier, la terre agricole est considérée comme une valeur refuge ou résiliente. Ainsi, les aléas de marché sont encore plus limités que dans la pierre. Enfin, l’agriculture reste une priorité en France, donc un secteur soutenu.
- De la rentabilité. Elle varie d’un support à un autre, et est de l’ordre de 1 % à 5 % par an, supérieure en moyenne, à celle des livrets réglementés et de l’investissement dans les forêts, autre actif tangible.
On parle beaucoup d’investissement dans les bois et les forêts. Sachez que ce placement, qui fait sens également, offre un rendement inférieur à celui des terres agricoles. Il est également considéré comme un actif de très long terme. En effet, les coupes de bois qui valorisent l’investissement sont régulées, à l’inverse des cultures annuelles des terres agricoles.
En synthèse, investir dans les terres agricoles, c’est :
- Un impact positif. Vous participez à une agriculture plus durable pour l’environnement et luttez contre l’artificialisation des sols. Cet impact dépend, naturellement, du cahier des charges de l’agriculteur exploitant. Vous soutenez aussi les agriculteurs en finançant leur terre. Ils se concentrent, eux, sur leur métier et une agriculture à valeur ajoutée, plus vertueuse. Enfin, vous facilitez la transmission des terres, sachant qu’un quart des agriculteurs partiront à la retraite entre 2020 et 2030, en France.
- Une diversification de votre épargne. La terre agricole est un actif à part au sein de la famille du foncier, moins volatile que la pierre.
- Un placement de long terme. La revalorisation des terres agricoles est une réalité qui s’inscrit aussi dans la durée, comme les rendements réguliers.
Concrètement, pour investir dans la terre agricole, il faut sélectionner le bon sous-jacent (le bien) et/ou le bon intermédiaire. Je vous l’explique juste après ⤵️.
Comment investir dans des terres agricoles ?
En France, les banques, les agences immobilières dédiées et les Safer (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural) sont les piliers du financement et du développement des terres agricoles. Sous tutelle des ministères de l’Agriculture et des Finances, les Safer ont pour mission d’intérêt général de faciliter l’accès à la terre, favoriser l’agriculture durable et protéger l’environnement. Ainsi, vous pouvez investir en direct dans une parcelle agricole, mais la démarche est assez longue, comme lors de l’achat d’un bien immobilier.
Soyons lucides, l’acquisition d’un terrain agricole en direct est complexe :
- La liste des terres à acheter n’est pas facilement accessible. Elle est entre les mains d’intermédiaires divers et variés, souvent locaux.
- La demande est forte, notamment du fait de la fiscalité avantageuse des terres agricoles (IFI) – je vous en parle plus loin
- L’offre reste limitée.
- La réglementation est contraignante, notamment en ce qui concerne le droit de préemption des Safer.
✅ Heureusement, des start-ups se sont créées pour faciliter l’investissement dans les terres agricoles en quelques clics. C’est le cas, notamment, de :
- Fermes En ViE (FEVE), une foncière solidaire, qui finance des fermes agricoles.
- Hectarea, une société à mission, qui achète des terres agricoles.
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Investir dans des terrains agricoles avec le crowdfunding
Le besoin de financement des agriculteurs est une réalité. C’est donc tout naturellement que le crowdfunding pour le foncier agricole s’est développé. Il est la rencontre d’un secteur et de ses exploitants, et de l’épargnant en quête de sens dans ses placements.
Dans cette convergence d’intérêts, des start-ups se sont créées, et des offres au sein de société de gestion ont vu le jour. Leur but est le même :
- Financer et soutenir l’agriculture et les agriculteurs, en échange de titres, d’un rendement et d’une meilleure valorisation à terme.
- Offrir des placements pour diversifier l’épargne.
Si les ambitions, missions ou promesses de ces intermédiaires sont proches, leur fonctionnement diffère. Ainsi, le financement d’une terre agricole peut se faire :
- Via l’émission de titres, qu’ils soient : des actions (FEVE), des obligations (Hectarea) ou des unités de compte ou UC (ex. SC Terres Invest).
- En direct via l’acquisition d’un terrain.
Action, obligation, UC ou en direct, la différence n’est pas que dans le titre. Elle est aussi dans le sous-jacent. En effet, le sous-jacent peut être :
- Une parcelle précise de terre agricole (Hectarea, investissement en direct).
- Plusieurs fermes agricoles (FEVE).
- Un portefeuille de terres agricoles (SC Terres Invest).
Avec Hectarea et l’investissement en direct, vous choisissez la terre à financer. Et vous possédez des obligations ciblées ou la parcelle en entier. Pour en savoir plus sur le mode d’investissement, consultez notre avis sur Hectarea.
Avec FEVE et SC Terres Invest, vous investissez dans plusieurs fermes agricoles ou terrains dont le périmètre croît au fil des projets financés. Et vous détenez des actions ou des UC. Pour en savoir plus sur ce type de placement, consultez notre avis sur FEVE.
SC Terres Invest est une unité de compté (UC) éligible dans certains contrats d’assurance vie et PER. Elle offre la possibilité d’investir dans des terres céréalières (uniquement) en France. Développée et gérée par Vatel Capital, en collaboration avec les Safer et des agences immobilières spécialisées, son objectif de rendement annuel est de 3 % net. La liquidité de l’UC est facilitée via un pricing bi-mensuel. Quant à la valorisation du placement, elle est liée à la qualité du sous-jacent et à son potentiel.
En résumé, voici le comparatif d’un placement dans les terres agricoles avec Hectarea et avec FEVE. Les différences entre les deux portent sur la fiscalité à la souscription (abattement ou pas), l’éligibilité des titres au PEA, le rendement réalisé/ciblé et la diversification du placement :
| Feve | Hectarea | |
|---|---|---|
| Année de création | 2021 | 2022 |
| Montants sous gestion | 16m€ | 0,4m€ |
| Minimum de souscription | 500 € | 500 € |
| Titre détenu | Action | Obligation |
| Sous-jacent | 1 portefeuille de fermes agricoles détenues par une SCA* 16 fermes agricoles au 30 mai 2024 | 1 parcelle ou projet par émission obligataire 3 projets financés au 30 mai 2024 |
| Rendement cible annuel | 2% à 3% | 2% à 4% |
| Réduction d’impôt de 25 % de la somme investie |  |  |
| Frais | 3 % TTC du capital souscrit | 8 à 10 % lors de l’investissement 15 % sur les fermages et la plus-value lors de la revente du terrain |
| Eligibilité PEA | Oui, si non activation de l’abattement fiscal | |
| Eligibilité assurance vie | | |
| Enveloppe de détention | Compte-titres ou PEA | Compte-titres |
| Liquidité | Non garantie | Non garantie |
| Capital | Non garanti | Non garanti |
| Accéder à la plateforme | FEVE (50% de réduction sur les frais de souscription avec le code promo : HEROS) | Hectarea |
Vous voulez en savoir plus sur Hectarea ? Découvrez notre article “Mon avis sur Hectarea, l’investissement agricole.”
Quelle est la performance d’un placement en terres agricoles ?
La performance d’un investissement en terrains agricoles se mesure à deux niveaux, hors fiscalité, comme dans l’immobilier locatif :
- Le rendement de la terre agricole, c’est-à-dire les loyers ou fermages perçus en la louant.
- La valorisation du terrain au fil des années.
Quel est le rendement d’une terre agricole ?
Le revenu perçu correspond au loyer que l’agriculteur paie pour l’exploitation du terrain agricole. Ce fermage est compris entre 1 % et 5 % par an, en fonction de la nature de la terre (en friche ou plantée) et de sa localisation. Les vignes, notamment, n’entrent pas dans cette moyenne, notamment les AOP.
Notez également qu’il peut y avoir un délai entre le règlement du premier fermage, l’acquisition du terrain et l’installation de l’agriculteur. De même, si le terrain est en friche, sa réhabilitation peut prendre quelques mois.
Le rendement net des actions Feve a atteint 1 % en 2023, sachant que l’investissement initial bénéficie d’un abattement fiscal de 25 %. Pour Hectarea, il est de l’ordre de 3 %, équivalent à celui du Livret A. Enfin, SC Terres Invest vise un rendement annuel net de frais compris entre 2,5 % et 3,5 %.
Quelle est la valorisation d’un terrain agricole sur le long terme ?
En préambule, il est clé d’avoir en tête qu’un investissement en terres agricoles s’inscrit sur le long terme (10 ans minimum). Et comme nous nous intéressons au marché français, connaître ses spécificités est capital pour apprécier son potentiel de valorisation.
Comme un bien immobilier, une action en bourse, etc. chaque terre agricole est unique. Cela étant, les terrains agricoles français sont particulièrement attractifs. En effet, ils sont parmi les moins chers d’Europe de l’Ouest, d’où un potentiel réel de revalorisation. Il est estimé à 2 % voire 4 % par an.
Concrètement, le prix moyen d’un hectare pour des terres agricoles sans bâtiment s’élève à 6 000 € environ, en 2024.
Hectarea vise une revalorisation des terres agricoles acquises de 4 % par an, soit un rendement annuel global compris entre 5 % et 7 %. Ce dernier comprend le loyer et la plus-value à terme annualisés.
Quelle est la fiscalité de l’investissement dans les terres agricoles ?
La fiscalité des terres agricoles est plutôt avantageuse pour le propriétaire. Elle est également la même pour tous, quelle que soit la nature de la terre ou de la culture :
- Céréales.
- Maraîchages.
- Prairies.
- Alpages.
- Fleurs.
- Vignes.
Je vous explique tout ⤵️.
La fiscalité à l’achat d’un terrain agricole
A l’achat d’une terre agricole vous payez des droits de mutation (5,80 %) et des frais de notaire (entre 0,27 % et 1,29 %) sur le prix figurant dans l’acte notarié. Le barème est fonction de la valeur du terrain agricole :
| Valeur de la terre agricole | Frais de notaire |
|---|---|
| > 60 000 euros | 0,27 % |
| 7 001 euros à 60 000 euros | 0,36 % |
| 6 500 euros à 7 000 euros | 0,53 % |
| < 6 500 euros | 1,29 % |
In fine, le taux global est compris entre 6 % et 8 %. Un taux réduit de 0,715 % (vs 5,8 % ) est applicable sur la fraction du prix, qui n’excède pas 99 000 euros à la condition :
- D’acheter et de donner à bail à long terme la terre à un jeune agriculteur bénéficiant d’une aide à l’installation (engagement écrit).
- D’exploiter le terrain directement avec ce même statut.
La taxation des revenus d’une terre agricole
Le régime fiscal dépend de votre condition, c’est-à-dire si vous louez ou exploitez votre terre agricole.
Vous louez votre terrain agricole
En tant que bailleur, vous êtes taxé au titre des revenus fonciers. L’assiette fiscale est la même que pour un bien immobilier :
Revenus fonciers – Dépenses d’amélioration ou de mise aux normes – Charges courantes.
Le taux de la taxe foncière dépend de la localisation de la terre mais également de sa nature. Ainsi, les terres, prés, pâturages, vergers, vignes, bois et landes, lacs, étangs et jardins sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), à hauteur de :
- 20 % en métropole.
- 80 % dans les DOM.
- 100 % en Corse.
Notez aussi que le souscripteur du bail paie de 20 % à 99 % de la taxe foncière, pour le non bâti. Enfin, si vos loyers ou fermage sont inférieurs à 15 000 euros, vous choisissez entre le régime microfoncier et le régime réel d’imposition.
Vous exploitez votre terre agricole
Comme propriétaire exploitant en direct ou via une société (GFA, GFV, SCEA, GAEC, EARL), vous êtes soumis au régime des bénéfices agricoles. En fonction du montant de vos revenus d’exploitation, vous optez pour l’un des trois régimes suivants :
- Le micro-BA.
- Le réel simplifié.
- Le réel normal.
Vos recettes agricoles intègrent également les droits de chasse ou de pêche, les redevances tréfoncières ou les droits d’entrée de visites touristiques. Les revenus liés à l’exploitation d’un gîte rural, d’une boutique… sont considérés comme des recettes commerciales et assujettis aux régime des bénéfices industriels et commerciaux.
Les terres agricoles et l’IFI
Les terrains agricoles sont avantageux en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), de droits de donation et de succession. Ici également, le régime fiscal varie en fonction de votre statut : propriétaire bailleur ou propriétaire exploitant.
Pour l’IFI, vous déclarez vos terres à leur valeur de marché. Si vous vous engagez à les louez pour une durée minimale de 18 ans, vous bénéficiez :
- D’une exonération à hauteur de 75 % de la valeur des terres si cette dernière est inférieure à 101 897 euros.
- D’un abattement de 50 % au-delà.
✅ Bonne nouvelle : l’investissement dans une foncière comme FEVE est 100% exonéré d’IFI grâce à l’agrément ESUS.
Dans le cadre d’une transmission par donation ou lors d’une succession, l’exonération fiscale est le même avec les seuils suivants :
- Abattement de 75 % pour une valeur inférieure à 300 000 euros.
- Exonération de 50 % au-delà.
Si vous investissez dans les terres agricoles via le crowdfunding, la fiscalité est différente. En fonction du type d’investissement, c’est celle du crowdgiving, du crowdlending ou du crowdequity qui s’applique. On vous explique tout ici.
La diversification de votre épargne est un gage de performance. Elle permet aussi de profiter d’optimisations fiscales ciblées. Dans le cas d’un investissement dans les terres agricoles, le placement lui-même est déjà une diversification. Aussi, entre Hectarea, l’investissement en direct, FEVE et SC Terres Invest, ce qui compte avant tout c’est votre appréciation du risque (mutualisé ou pas), votre affinité avec le/les projets financé(s) et le temps que vous avez à y consacrer.
- Sur le prix des terres agricoles : https://www.lafranceagricole.fr/foncier/article/836132/un-hectare-est-douze-fois-plus-cher-aux-pays-bas-qu-en-france
- Sur les départs à la retraite des agriculteurs : https://terredeliens.org/national/actu/le-plus-grand-plan-social-de-lhistoire-08-06-2022/
Questions fréquentes
Investir dans les terrains agricoles a un impact : financer la terre des agriculteurs pour leur en faciliter l’accès. Il s’agit aussi d’accélérer le développement d’une agriculture plus durable. C’est également un moyen de diversifier votre patrimoine via un actif non cyclique et aujourd’hui sous-valorisé en France. Enfin, ce placement combine rendement annuel (fermage) et valorisation à terme (plus-values). Les terres agricoles doivent toutefois s’envisager comme des placements de diversification qu’à la condition que vous ayez déjà réalisés des placements plus conventionnels par ailleurs. Si vous ne savez pas par où commencer, on vous le dit dans cet article : Dans quoi placer en 2024 ?
L’investissement dans les terres agricoles est considéré comme un placement de long terme. Celui dans les forêts est de très long terme, car la valorisation de la parcelle est liée au plan de coupe qui demande du temps entre l’abattage d’une partie des arbres, leur replantage, etc. Bref, la périodicité n’est pas la même, comme le rendement. Une terre agricole est exploitée annuellement donc plus rémunératrice.
Tout dépend du support investi : action, obligation, fonds… et de la structure de l’émetteur. Ainsi, les actions, obligations et fonds peuvent être détenus dans un PEA ou une assurance vie, en fonction de leur éligibilité. En parallèle, si l’émetteur du titre ou de la part de terre agricole bénéficie de l’agrément Esus (Entreprise solidaire d’utilité sociale) ou est labellisée FAS (Foncière agricole solidaire), vous bénéficiez d’un abattement de 25 % sur votre investissement, à condition de souscrire via un compte-titres (vs un PEA ou une assurance vie).
Oui, comme pour tout placement. Seuls les Livrets réglementés et les fonds euro sont garantis en capital. Cela étant, les terres agricoles (hors les vignes) sont considérées comme des valeurs refuge, peu cycliques et non spéculatives. Bref, elles sont un actif relativement sûr et pérenne.
Oui vous pouvez par exemple prendre des parts d’un Groupement Foncier Viticole (GFV). Ce placement permet notamment de réduire son impôt à hauteur de 18% du montant investi, sous certaines conditions. C’est une des multiples manières d’investir dans le vin.
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