Le marché Airbnb se complexifie. Limitation à 90 jours de location en résidence principale, réduction des avantages fiscaux, explosion de la concurrence avec +119 % d’annonces dans certaines villes, et des clients toujours plus exigeants.
Malgré cela, les revenus locatifs restent attractifs. Jusqu’à 2,6 fois ceux de la location classique dans les grandes villes, avec des revenus mensuels qui peuvent varier, selon le type de bien, entre 2 000 € et plus de 4 000 €! Par ailleurs, le taux d’occupation Airbnb moyen en France en 2024 oscille entre 60 % et 70 % dans les grandes villes comme Paris, Bordeaux, Nantes , Rennes ou encore Marseille.
Alors, louer en Airbnb est-ce rentable ? J’analyse dans cet article la rentabilité réelle en 2025 : coûts cachés, impact fiscal et frais de gestion. En bonus, je vous donne mes stratégies d’optimisation pour réussir votre investissement immobilier.⤵️
- Rendement locatif moyen : 6 à 12 % annuel
- Taux d’occupation : entre 40 % et 70 % selon la ville et la saisonnalité
- Augmentation des revenus vs location classique : x 2,6 en moyenne
La location Airbnb en saisonnier est-elle toujours rentable en 2025 ?
✅ Oui, le potentiel de la location saisonnière reste (très) attractif, malgré les évolutions réglementaires de cette année. En effet, les rendements bruts entre 6 % et 12 %, que vous atteindrez avec de la location meublée de courte durée, dépassent significativement ceux de la location classique ou longue durée (seulement 2 à 8 % max).
Néanmoins, deux changements majeurs vont impacter votre rentabilité Airbnb cette année:
- la réduction de 120 à 90 jours de location annuelle en résidence principale,
- la baisse significative de l’abattement fiscal en zone tendue (pas moins de 1 150 communes en France!), qui passe de 71 % à 30 %.
La clé de la rentabilité en 2025 réside dans l’optimisation des coûts opérationnels et la différenciation de votre offre. Dans ces conditions, un studio bien situé et optimisé peut toujours générer jusqu’à 2,6 fois plus de revenus qu’en location classique.
Pour moi, ces modifications nécessitent une révision des stratégies d’investissement traditionnelles (sauf s’il s’agit de votre résidence secondaire et que vous êtes au régime réel).
Quelle est la rentabilité Airbnb par localisation
Combien gagne-t-on avec Airbnb? C’est la question que beaucoup d’entre vous se pose. Il faut savoir que selon la localisation de bien, les revenus Airbnb bruts mensuels varient significativement. Ainsi, les données basées sur la période juillet 2023 – juillet 2024 que j’ai analysées révèlent que:
- Un Airbnb dans une grande métropole rapporte entre 2 000 € et 4 700 € par mois,
- Un Airbnb dans une ville touristique rapporte entre 2 400 € et 3 200 € par mois.
Je tiens à préciser que ces chiffres reflètent une moyenne générale, tous types de biens et surfaces confondues. En effet, un appartement de 150 m2 avec une vue sur la Tour Eiffel rapportera plus que 4 700 € par mois, tout comme une chambre de service à Marseille, moins que 2 000 € par mois.
Les taux d’occupation montrent aussi de grands écarts selon la ville. Entre 62 et 66 % pour les métropoles, et de 46 à 62 % pour les endroits touristiques avec plus de saisonnalité.
Est-ce que votre Airbnb sera rentable ? Imaginons que vous ayez un appartement à Bordeaux qui vous rapporte 4 000 € brut par mois. Voici les éléments qui entrent en compte pour calculer la rentabilité de vos revenus Airbnb.
Charges mensuelles | |
| Commission Airbnb (14 à 16 %) | 560 à 640 € |
| Frais de gestion et ménage (20 %) | 800 € |
| Charges fixes (copropriété, assurance) | 200 à 300 € |
| Fiscalité | |
| Abattement classique, ou Abattement en zone tendue | 71 % du CA 30 % du CA |
| Cotisation retraite | 7 % si CA > 23 000 €/an |
| Estimation des revenus nets | |
| Avec abattement 71 % | ~1 980 €/mois |
| Avec abattement 30 % | ~1 400 €/mois |
Vu le coup de massue de la nouvelle loi Airbnb 2025 au niveau fiscalité, et si votre Airbnb se trouve en zone tendue (ce qui est probable), il est essentiel de réaliser des économies sur vos charges.
Votre rentabilité locative peut être optimisée en réduisant les commissions Airbnb (14 à 16 %) via les réservations en direct. Des logiciels de gestion de biens comme Lodgify inclut un site internet dédié et vous permet de réaliser une économie potentielle de 500 à 700 € par mois.
Les facteurs clés d’une bonne rentabilité Airbnb
La rentabilité d’un investissement Airbnb en 2025 repose selon moi sur plusieurs facteurs essentiels (et à ne pas négliger!).
- Concentration touristique : les zones à fort ratio touristes/habitants vous permettent de pratiquer des tarifs plus élevés
- Double clientèle : la combinaison tourisme d’affaires et de loisir vous assure une occupation régulière
- Rareté de l’offre : un lieu avec moins de concurrence = meilleurs tarifs
L’emplacement et la configuration
Un bien Airbnb performe bien mieux s’il est à proximité des transports (moins de 10 minutes à pied), et des points d’intérêt de la ville.
👉 Les T2/T3 surperforment désormais les studios, particulièrement auprès de la clientèle business (qui ont potentiellement des moyens financiers supérieurs).
L’optimisation de la gestion
Votre rentabilité s’optimise en automatisant vos processus (checkin/checkout, messages) et la mutualisation des services (ménage, maintenance). Par ailleurs, pensez à effectuer une maintenance préventive régulière, cela réduira significativement vos coûts d’intervention d’urgence.
La maîtrise des risques
Dans le contexte réglementaire actuel, je vous recommande de rester vigilant et de combinez ces éléments afin de maintenir un rendement locatif attractif :
- Effectuez un veille juridique active (abonnez-vous à des newsletters ou recevez des alters Google)
- Mettez en place une stratégie tarifaire adaptative
- Sélectionnez rigoureusement vos clients
- Investissez dans des photos professionnelles pour votre annonce
- Proposez des services à valeur ajoutée et personnalisé
Mon guide pratique d’optimisation de rentabilité avec Airbnb
Je vous ai préparé ce guide, basé sur mon expérience personnelle et celles d’autres hôtes confirmés. Voici les étapes clés pour maximiser la rentabilité et les bénéfices de votre Airbnb en courte durée. Que vous soyez déjà propriétaire d’un Airbnb cherchant à améliorer vos rendements, ou investisseur, ces conseils peuvent vous aider.
La clé de votre succès réside dans la systématisation de ces processus dès le démarrage de votre activité de location touristique.
Un investissement initial dans l’automatisation permet des économies significatives sur le long terme.
Étape 1 : établissez une stratégie tarifaire
Pour ce faire, aidez-vous d’outils performants comme AirDNA, ou encore des outils intégrés à des logiciels de gestion de biens en location de vacances. Lodgify inclut par exemple l’outil Lodgify Dynamic Pricing pour vous proposer une tarification intelligente.
La tarification dynamique s’adapte aux saisons et aux événements locaux.
Les premiers mois, offrez des prix d’appel attractifs pour obtenir de bons avis et construire votre réputation. Si possible, imposez un minimum de deux nuits pour rentabiliser les frais de ménage. Enfin, pensez à proposer des réductions automatiques pour les séjours prolongés.
Étape 2 : automatisez vos processus
Au risque de me répéter, une gestion efficace repose sur l’automatisation systématique. Par exemple, vous pouvez créer des templates et mettre en place des messages automatiques (mais humains) pour les arrivées et départs dans votre Airbnb.
Pour économiser votre temps, installez une serrure connectée pour faciliter l’accès, synchronisez et centralisez vos calendriers sur plusieurs plateformes. Au lieu d’envoyer de longs messages, préparez une documentation détaillée et accueillante dans votre logement.
Étape 3 : réduire les coûts
Négociez des contrats annuels avec vos prestataires de ménage. Planifiez vos achats de consommables en gros. Établissez un calendrier de maintenance préventive. Privilégiez des équipements durables pour réduire le renouvellement.
Étape 4 : maximiser vos avis
Vos premiers avis déterminent votre visibilité et construisent votre réputation future. N’hésitez pas à accorder une attention particulière à vos premiers clients et tisser un lien, même si vous devez y passer un peu plus de temps et d’énergie. Soyez réactif : répondez systématiquement aux commentaires reçus et traitez immédiatement tout problème signalé.
Des stratégies avancées pour booster vos revenus Airbnb
Pour se démarquer sur le marché Airbnb, de plus en plus compétitif, on ne peut plus traiter nos locations uniquement comme une activité passive.
C’est un fait, que votre Airbnb soit en France ou à l’étranger, dans une métropole ou un village provençal, les clients recherchent de la plus value. Et cette exigence se retrouve à tous les niveaux. L’emplacement, l’aménagement, la décoration, la fonctionnalités, les accessoires et équipements spécifiques (machine à café, chaise haute, etc.).
Ainsi, pour pousser vos réservations sur Airbnb, il faut désormais trouver des approches innovantes. Je vous donne quelques idées qui fonctionnent:
👉 Développez des partenariats avec les commerces de proximité. Vous pouvez par exemple négocier des réductions chez les restaurateurs du quartier, ou créer des packages avec des prestataires pour des activités touristiques. C’est typiquement le genre de plus-values qui enrichissent l’expérience client et justifient des tarifs premium.
👉 Proposez des services à valeur ajoutée. Le maître mot ici est la “personnalisation”, en fonction de votre type de clientèle (actuelle et visée). Votre Airbnb est spacieux et en métropole ? Investissez dans l’installation d’un espace de travail ergonomique pour une clientèle business et pourquoi pas une place de parking. Vous visez une clientèle étrangère pendant les hautes saisons? Proposez un service de conciergerie à la demande. Vous recevez et visez les familles? Allez plus loin que la chaise haute ! Installez des petites veilleuses, de la vaisselle pour enfant et quelques jouets simples.
- Sélection des voyageurs : vérification systématique des profils et avis antérieurs
- Communication proactive : messages personnalisés avant l’arrivée
- Réactivité : réponse sous 1h aux demandes
- Flexibilité : adaptation aux besoins spécifiques dès que possible
Votre objectif doit être de transformer chaque séjour en expérience mémorable. Si vous adoptez cette approche qualitative, vous favorisez les avis positifs et les réservations récurrentes. Ces éléments sont gages d’une rentabilité durable.
Mon avis sur la rentabilité des locations en Airbnb en 2025
Louer en Airbnb est-ce rentable ? Oui, mais la rentabilité d’un tel investissement dépend aujourd’hui de facteurs plus complexes qu’il y a 5 ans. Si les rendements bruts de la location saisonnière ou de courte durée restent bien plus élevés comparés à la location traditionnelle, vous devez considérer plusieurs défis majeurs.
Le marché est saturé dans les grandes villes, et le nombre d’annonces dans les villes moyennes explose (+ 90 % en Bretagne, + 119 % au Mans, + 95 % à Bourges). Par ailleurs, le durcissement fiscal avec la réduction de l’abattement de 71 % à 30 % en zone tendue peut faire peur.
Cependant, je reste persuadée que la location Airbnb reste rentable en 2025 si vous professionnalisez votre approche et optimisez chaque aspect de votre gestion. Les rendements de 2 à 3 fois supérieurs à la location classique sont toujours possibles, ils nécessitent simplement une expertise et un investissement personnel plus importants qu’auparavant.
Pour rester rentable, votre investissement Airbnb nécessite :
- Une gestion professionnelle des coûts opérationnels
- Une stratégie de différenciation claire
- Une optimisation fiscale adaptée
- Un emplacement premium dans des zones à forte demande
Questions fréquentes
Dans les grandes métropoles françaises, un Airbnb peut générer entre 2 500 € et 4 700 € de revenus bruts mensuels. Par exemple, selon AirDNA, Paris reste le marché le plus lucratif avec une moyenne de 4 675 € bruts, et un taux d’occupation de 66 %. La vile de Nice arrive en deuxième position avec une moyenne de 3 173 € et 71 % d’occupation.
Trois options s’offrent à vous pour garder une bonne rentabilité tout en gérant votre Airbnb à distance:
– Mettre en place une gestion autonome avec systèmes automatisés. Cela nécessite un investissement initial dans l’équipement mais vous permet d’économiser les frais de gestion.
– Faire appel à une conciergerie Airbnb. Si elle réduit le temps investi dans la gestion de votre Airbnb, cette solution impacte votre rentabilité.
– Combiner automatisation des tâches répétitives et gestion personnalisée des aspects critiques. Cette approche optimise votre rapport rentabilité/temps investi.
La rentabilité d’un Airbnb peut être surestimée car plusieurs coûts restent invisibles au premier abord. En effet, il faut anticiper les charges mensuelles fixes, l’assurance spécifique, la taxe foncière majorée pour les meublés touristiques, ainsi que l’usure accélérée du mobilier.
Sur le plan administratif, la gestion d’un Airbnb implique une comptabilité spécifique LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) et des déclarations réglementaires.