Au début des années 2010, c’est CORUM Origin qui a bousculé le marché des SCPI, en étant la première SCPI européenne d’ampleur. Dix ans plus tard, c’est au tour d’Iroko Zen d’apporter du nouveau dans le paysage, en devenant la première SCPI sans frais d’entrée à dépasser le milliard d’euros de capitalisation. J’avais donc très envie de poser ce petit comparatif entre les deux : Iroko Zen vs CORUM Origin !
Je vais passer en revue les performances financières, les frais, le patrimoine, les modes de souscription, l’avis des utilisateurs, … L’objectif est de passer un maximum de critères objectifs au crible, et voir si un gagnant se démarque.
D’accord ou pas d’accord avec mon analyse ? Venez nous en parler sur le Forum de Finance Héros et en débattre avec notre communauté. Je suis curieux d’avoir vos avis.
Iroko Zen ou CORUM Origin : commençons par une vue de synthèse
Iroko Zen vs CORUM Origin : les performances financières
Sur Finance Héros nous parlons placements. Donc même si cela ne fait pas tout, je vais assez naturellement commencer par regarder quelles sont les performances financières d’Iroko Zen et de CORUM Origin. Et même si les performances passées ne présagent pas des performances futures, cela nous donnera quand même une petite idée. Surtout que les rendements des SCPI ont une certaine résilience dans le temps.
Les principales sources des dividendes des SCPI, ce sont les loyers. Et les locataires, professionnels, ont souvent des baux sur plusieurs années. C’est pourquoi les rendements des SCPI sont généralement assez stables dans la durée, ce qui en fait un placement idéal pour obtenir un complément de revenu régulier.
Evolution des taux de distribution
Le taux de distribution des SCPI, qui est quand même le cœur de la rentabilité de ce placement, est ce que nous allons regarder en premier.
A ce niveau là, vous voyez que si CORUM Origin et Iroko Zen sont au coude à coude pour 2021 et 2022, l’écart a plutôt tendance à se creuser en 2023 et 2024. Le rendement d’Iroko Zen est supérieur d’un point de pourcentage à celui de CORUM Origin, ce qui n’est pas neutre.
Néanmoins, j’aimerais rappeler que la moyenne du marché des SCPI se situe vers 4,50% dernièrement, donc dans les deux cas vous avez affaire à deux très bons élèves.
Je regrette un peu de ne pas voir le taux de distribution de CORUM Origin grimper plus, alors que les conditions de marché sont bonnes pour des achats immobiliers avec un rendement acte en main pouvant atteindre 8% ou plus. Mais il faut garder en tête que CORUM Origin c’est plus de 3,5 milliards d’euros de capitalisation en 2025, soit le triple d’Iroko Zen. Donc il y a nécessairement plus d’historique.
Variation des prix de part et potentielles plus-values
Concernant l’évolution des prix de parts, aucune des 2 SCPI n’a rencontré de problèmes de dévaluations majeures, contrairement à plusieurs SCPI du Crédit Agricole ou d’autres groupes.
✅ A vrai dire, le prix de souscription de CORUM Origin a augmenté de 4% entre 2021 et 2022, tandis que la part d’Iroko Zen a pris 1% en 2024, et encore 1% en 2025.
Les deux acteurs ont donc démontré leur capacité à fournir des plus-values à leurs associés. Et surtout, la valeur de reconstitution est supérieure au prix de la part pour CORUM Origin comme pour Iroko Zen. Il y a donc une plus-value potentielle à aller chercher encore aujourd’hui. Celle-ci semble a priori un peu plus élevée chez Iroko à ce jour (4,9% d’écart contre 3,3% d’écart).
➡️ Qu’il s’agisse du taux de distribution, ou du potentiel de plus-value, la SCPI Iroko Zen se situe un petit cran au-dessus de son rival CORUM Origin. 1-0 pour Iroko dans cette manche donc.
Iroko Zen ou CORUM Origin : analyse du patrimoine et de sa gestion
Penchons-nous désormais sur ce qui fait la performance de nos deux SCPI : leur patrimoine immobilier.
Diversification du patrimoine
Chez CORUM Origin, au 31 décembre 2024, on recense 162 actifs immobiliers au sein du portefeuille. Côté Iroko Zen, il y en a un petit peu moins : 132. D’un côté cela signifie qu’il y a une plus grande diversification chez CORUM, mais cela traduit également des actifs d’un montant moyen bien plus significatif. En effet, la capitalisation du fonds de CORUM étant 3 fois supérieure à celle d’Iroko, c’est mathématique.
Regardons désormais comment se répartissent ces biens en Europe :
| CORUM Origin | Iroko Zen | |
|---|---|---|
| France | 3% | 42% |
| Pays-Bas | 28% | 11% |
| Italie | 18% | – |
| Royaume-Uni | – | 16% |
| Espagne | 9% | 11% |
| Irlande | 9% | 13% |
| Autres pays européens | 33% | 7% |
🌍 Sur l’internationalisation, CORUM Origin est définitivement plus poussée, avec seulement 3% de son patrimoine en France, contre plus de 40% chez Iroko.
Je trouve intéressant qu’à plusieurs endroits, CORUM Origin et Iroko Zen sont plutôt complémentaires : plus de France et de Royaume-Uni chez Iroko, contre plus de Pays-Bas et d’Italie chez CORUM. Finalement, pour une bonne diversification géographique, le mieux serait sans doute de souscrire aux 2 SCPI.
Comparons maintenant la typologie des actifs de CORUM Origin et d’Iroko Zen.
| CORUM Origin | Iroko Zen | |
|---|---|---|
| Bureaux | 52% | 30% |
| Commerces | 30% | 34% |
| Logistique et locaux d’activités | 9% | 32% |
| Santé et éducation | 2% | 4% |
| Autres (ex. résidentiel, hôtellerie) | 7% | – |
Les deux fonds immobiliers sont relativement similaires, puisqu’il s’agit de deux SCPI diversifiées. Je note cependant une légère prépondérance des bureaux chez CORUM, mais aussi un peu d’hôtellerie, secteur où Iroko est absent.
Qualité de la gestion
Afin de juger de la qualité de la gestion, à défaut d’avoir visité les 300 biens (vous m’excuserez 😅), je vais m’appuyer sur le Taux d’Occupation Financier( TOF). Cet indicateur renseigne sur le niveau d’exploitation des actifs, et donc principalement : est-ce qu’ils sont bien loués ?
Là encore nos deux protagonistes font figure de bons élèves, avec un TOF à 99% pour Iroko Zen, tandis que CORUM Origin atteint 97,1%.
➡️ Avec plus d’une centaine d’actifs chacun, assez variés et tous plutôt bien loués, je ne vois pas de vainqueur à ce niveau. J’accorde donc un point à chacun. En revanche, je trouve intéressant les nombreux domaines où Iroko Zen et CORUM Origin sont complémentaires.
Iroko Zen vs CORUM Origin : comparaison des frais
Je vais rentrer dans un terrain miné, puisque :
- D’un côté Iroko Zen indique avoir calculé dans tous les sens, et trouver que le modèle sans frais d’entrée est moins coûteux
- Et de l’autre, CORUM répète à l’envie que les SCPI sans frais d’entrée sont remplies de coûts cachés, et ne sont en fait pas moins chères
On va dépassionner le débat en s’en tenant aux chiffres disponibles dans la documentation de chacun.
Frais d’entrée et commission de retrait
Autant quand j’ai comparé Iroko Zen et Remake Live (voir ici si ça vous intéresse), les structures de frais étaient très similaires, autant il y a de grandes différences entre Iroko Zen et CORUM Origin.
Iroko Zen rentre dans la catégorie des SCPI sans commission de souscription. Donc si vous investissez 10 000€, vous investissez 10 000€. Le seul point à garder à l’esprit, c’est que si vous voulez revendre avant 3 ans de détention, alors il y a des frais de sortie anticipée de 6% TTC.
Chez CORUM, les SCPI restent sur un schéma de frais plus classique. Vous paierez donc des frais de souscription de 11,964% TTC, ce qui, je vous le concède, est assez élevé.
Les commissions de souscription font partie des éléments qui requièrent d’envisager les SCPI pour un placement à long terme. Si vous payez 12% de frais d’entrée, et que la SCPI verse du 6% par an, en sortant au bout de deux ans, vous n’aurez rien gagné (et encore je ne compte pas la fiscalité ici…). CORUM Origin sur 10 ans, cela revient à 1,1964% de frais d’entrée, sur 20 ans, cela n’est plus que 0,6% environ.
Mais comme vous allez le voir, il faut bien qu’Iroko gagne de l’argent autre part !
Frais de gestion
Au niveau des frais de gestion, annuels, Iroko Zen applique un taux de 12% HT, soit 14,4% TTC des loyers recouvrés.
Nous pourrions nous attendre à ce que CORUM soit moins cher qu’Iroko sur ce point, mais… le taux est de 12,4% HT des loyers encaissés pour CORUM Origin !
Ainsi, non seulement CORUM Origin prend des frais d’entrée substantiels, mais ils prélèvent également des frais de gestion supérieurs à ceux d’Iroko.
Alors, cela signifie-t-il qu’Iroko Zen se rattrape sur des frais annexes ? Ce ce que nous allons voir tout de suite.
Frais annexes
| CORUM Origin | Iroko Zen | |
|---|---|---|
| Commission d’acquisition des actifs immobiliers | – | 3,6% TTC |
| Commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux | – | 6% TTC |
| Commission en cas de plus-value à la revente | 5% TTC si plus-value supérieure à 5% | 5% TTC si plus-value supérieure à 5% |
En cas de plus-value à la revente, CORUM Origin et Iroko Zen vous servent la même sauce : 5% TTC en cas de plus-value supérieure à 5%.
Les deux seuls points où Iroko Zen prélève des frais que n’a pas CORUM :
- La commission d’acquisition des actifs immobiliers de 3,6% TTC (minime par rapport à la commission de souscription de CORUM Origin)
- Une commission travaux de 6%TTC des travaux réalisés, ce qui vient donc ajouter des frais, mais sur une opération qui valorise le patrimoine de la SCPI
➡️ J’ai beau retourner le sujet dans tous les sens, il me semble assez évident que CORUM Origin a des frais plus élevés qu’Iroko Zen. Et d’ailleurs, les taux de distribution des SCPI sont nets de frais, or le rendement d’Iroko Zen est supérieur à celui de CORUM Origin. Donc sans hésitation, le score passe à 3-1 pour Iroko Zen.
Iroko Zen ou CORUM Origin : les modalités de souscription
Je vais maintenant passer sur un aspect pratique, qui a son importance : les différentes options de souscription qui s’offrent à vous avec chacune de ces SCPI.
Le minimum de souscription
Pour Iroko Zen, si vous souscrivez en direct, le montant minimum requis est relativement élevé : 5 000€. Si vous passez par une assurance-vie, cette somme pourra être moins élevée. A titre d’exemple, j’ai ouvert un contrat Linxea Spirit 2 avec 500€, donc 250€ de parts d’Iroko Zen.
Concernant CORUM Origin, le minimum de souscription est d’une part, soit 1 135€. Il s’agit là d’un montant déjà plus accessible.
Certaines SCPI sont bien plus faciles d’accès pour les petits budgets, comme la SCPI Mistral Sélection avec un minimum de 180€ seulement, ou même CORUM XL, une sœur de CORUM Origin, à 195€.
La souscription via une assurance-vie
Que votre cœur penche pour CORUM Origin ou pour Iroko Zen, ne vous inquiétez pas, vous pourrez souscrire via une assurance-vie dans les deux cas.
Les options sont les suivantes :
- Pour CORUM Origin, il vous faudra passer par l’assurance-vie maison du groupe, CORUM Life. Un des gros points forts, c’est son fonds euro, qui a tout simplement la meilleure performance du marché en 2023 et en 2024, avec 4,65%. Pour plus d’infos, direction notre avis sur CORUM Life.
- Côté Iroko Zen, je recommande de passer par Linxea Spirit 2, qui fait également partie de notre sélection des meilleures assurances-vie en gestion libre. Les frais sont bas, et le choix d’unité de compte est fourni, avec plusieurs ETF
La souscription à crédit
Une autre façon d’investir en SCPI de manière intelligente, si vous avez une capacité d'emprunt disponible, c’est de passer par un crédit. L’effet de levier viendra gonfler votre rentabilité, et les intérêts d'emprunt viendront alléger la fiscalité.
✅ CORUM L’Epargne a justement noué un partenariat avantageux avec Younited, permettant de proposer des crédits qui commencent à 1,90% seulement.
En revanche, je ne connais pas de telle collaboration entre Iroko et un établissement de crédit.
🔎 Si vous n’êtes pas familier avec le sujet, lisez mon topo sur l’investissement en SCPI à crédit.
➡️ Pour ce qui est des modalités de souscription, le point revient à CORUM Origin. Avec plus d’ancienneté, cette SCPI a su mettre en place une véritable machine de guerre, vous permettant de réaliser une souscription aux petits oignons. Il n’y a plus que 3-2 pour Iroko Zen donc.
Iroko Zen vs CORUM Origin : les avis des associés
Au-delà de mon avis, il est utile également d’aller voir du côté des autres épargnants ce qu’ils pensent de CORUM Origin et d’Iroko Zen.
⭐ A première vue, plutôt du bien en ce qui concerne Iroko Zen, avec une moyenne de 4,7/5 sur le site Trustpilot, sur plus de 800 avis déposés en octobre 2025.
✨ Côté CORUM, les internautes partagent leurs commentaires en majorité via le site Avis Vérifiés. La note moyenne sur plus de 3 000 avis en octobre 2025 est de 4,4/5. Donc un assez bon score également, même si légèrement en dessous d’Iroko Zen.
➡️ Les notes étant peu éloignées, j’opte pour l’égalité : un point chacun.
Et le gagnant est…
🏆 Tout cela nous donne un score final de 4 pour Iroko Zen, et 3 pour CORUM Origin. Par conséquent Iroko Zen est notre vainqueur, d’une courte tête.
Les deux combattants n’ont pas démérité, et à ce niveau-là, il n’est pas impossible que dans certains cas CORUM Origin sera plus adaptée pour certains projets (ex. investissement à crédit, souscription via une assurance-vie avec un intérêt marqué pour le fonds euro).
S’il quelques hésitations persistent, je vous invite à lire mon avis sur la SCPI Iroko Zen. J’y partage notamment mon expérience d’investissement en nue propriété à 3 ans. Et pour investir, vous pouvez entamer vos démarches en cliquant juste en dessous :
Dans la même veine, vous trouverez plus d’infos dans mon avis complet sur la SCPI CORUM Origin. Et si vous souhaitez démarrer votre souscription, vous pouvez le faire via ce bouton :
- Chiffres de l’ASPIM sur les SCPI : https://www.aspim.fr/chiffres-du-marche-des-FIA-en-immobilier/scpi.html